公屋按揭，理論上因有政府擔保，審批理應比私人樓宇貸款更為寬鬆。然而，為何仍有不少申請者面臨「公屋按揭唔批」的困境？這種突如其來的拒絕不僅令人沮喪，更可能打亂您的置業計劃。究竟是哪些隱藏陷阱，讓看似穩妥的公屋按揭申請功敗垂成？
本文將由按揭專家深入剖析導致公屋按揭不獲批核的5大致命原因，從信貸紀錄、申請人及物業樓齡、銀行內部考量、到入息證明和常見誤解，為您逐一拆解。我們更會獨家傳授實用逆轉策略，助您有效避開銀行審批的地雷，甚至突破公屋按揭年期限制，讓您的安居夢不再遙不可及。立即閱讀，掌握成功獲批的關鍵！
5大致命原因導致「公屋按揭唔批」
各位讀者，大家好。申請公屋按揭看似比私人樓宇按揭簡單，因為政府提供了擔保，許多人會認為公屋按揭批核理應十拿九穩。但是，現實中卻有不少申請人遇上「公屋按揭唔批」的難題。有時銀行拒絕批核，背後的原因遠比想像中複雜。了解這些關鍵因素，可以幫助您避免陷阱，確保按揭申請順利。現在，讓我們一起深入探討五個可能導致公屋按揭被拒批的致命原因。
原因一：信貸紀錄問題是導致「公屋按揭唔批」的頭號殺手
信貸紀錄是銀行評估申請人還款能力的關鍵。即使有政府擔保，銀行仍然會審查您的信貸狀況，一旦發現問題，便會嚴重影響批核結果。
環聯(TU)信貸評級過低 (例如I級)
環聯信貸報告是銀行審批按揭的重要依據。環聯(TU)信貸評級過低，例如跌至最差的「I級」，代表申請人曾經有嚴重逾期還款、拖欠卡數，或是面臨債務問題。信貸評級低，銀行會認為您的還款風險高，即使公屋按揭本身有政府擔保，銀行仍然會對此感到擔憂。因為銀行關注的不只是收回貸款的機會，還要看借款人是否準時還款。
曾經破產或正進行債務重組(IVA/DRP)
若然申請人曾經破產，或是目前正在進行個人自願安排(IVA)或債務舒緩計劃(DRP)，銀行一般會對按揭申請採取非常審慎的態度。破產期間，申請人法律上不能承擔大額新債務。進行債務重組則意味著曾經未能依約還款，銀行會認為這類客戶的財務狀況不穩定。
獨家逆轉策略：如何處理因信貸問題而引致的「公屋按揭唔批」
信貸紀錄有問題，並非完全沒有解決辦法。對於正在進行債務重組的人士，部分公屋按揭銀行仍然可能批核。條件是您的每月申報入息，在扣除債務重組的還款額與每月居屋按揭供款額後，剩餘入息佔總申報入息的比例必須不多於百分之五十。換言之，銀行會評估您是否有足夠的餘裕應付所有開支。
至於曾經破產的人士，一旦破產令解除，建議您盡快聯絡信貸資料機構，更新個人信貸紀錄。同時，在申請公屋按揭時，主動向銀行交代曾經破產的歷史。部分公屋按揭銀行願意「不計前嫌」，重新評估您破產解除後的財務狀況。若然是公屋戶主本人因未解除破產令而無法申請按揭，可以考慮向房屋委員會申請，將新居屋業權轉名予家庭中信貸紀錄良好且符合資格的成員，例如女兒，然後由該名新業主向銀行申請按揭。
原因二：申請人年齡或物業樓齡觸及銀行紅線
除了個人信貸紀錄，申請人的年齡以及公屋單位本身的樓齡，也是影響公屋按揭審批的重要因素。這兩個因素直接關係到公屋按揭年期的長短，以及銀行批核的風險評估。
樓齡如何影響擔保期及按揭成數
公屋單位若然樓齡太高，特別是超過二十五年，通常表示物業已經過了房屋委員會的按揭擔保期。一旦失去政府擔保，銀行會將該物業視同一般二手私人住宅，審批標準會變得嚴格。換言之，銀行對這類公屋按揭的批核意願會大幅降低，最高按揭成數甚至可能由百分之百降至百分之六十。同時，銀行會強制要求申請人提供足夠的入息證明，並且需要通過壓力測試。
人齡如何縮短公屋按揭年期
銀行批核按揭時，會考慮申請人的年齡。現時大部分銀行對於二手居屋按揭的還款年期，普遍採用「八十五減人齡」的計算方式。例如，若申請人年屆七十歲，最長公屋按揭年期就只剩下十五年。這樣短的還款期會令每月供款額大幅增加，銀行也會擔心申請人在退休後是否有足夠收入還款。若然希望獲得足夠的二十五年公屋按揭年期，申請人的年齡通常不可超過六十歲。但是，對於一手居屋按揭，銀行審批則相對寬鬆，部分銀行會採用「九十五減人齡」或「一百零五減人齡」來計算最長還款年期。
獨家逆轉策略：應對年齡與樓齡挑戰
面對申請人年齡或物業樓齡的挑戰，也有應對策略。若物業為聯名持有，只要其中一名業主較為年輕，則仍然有望獲批足二十五年公屋按揭年期。因為銀行在審批時，會參考最年輕的業主年齡來計算最長還款年期。另外，由於公屋按揭沒有傳統的「擔保人」概念，政府本身已經是擔保人，因此即使您嘗試加入額外的個人擔保人，並不能延長還款期。
原因三：銀行內部紀錄及申請人現有債務狀況
銀行在審批公屋按揭時，除了環聯信貸報告，還會考慮申請人與該銀行之間的交易歷史以及現有的債務狀況。這些內部紀錄與現有負債，有時會成為公屋按揭被拒批的隱形地雷。
曾在申請公屋按揭銀行有壞賬紀錄
若然申請人曾經在同一間公屋按揭銀行有不良還款紀錄，例如信用卡逾期未還、私人貸款拖欠，或是曾經有任何撇賬紀錄，即使這些紀錄未被環聯報告收錄，銀行內部系統也會留有相關資料。銀行對於有內部壞賬紀錄的客戶，會抱持非常謹慎的態度，傾向於拒絕新的按揭申請。他們會視這些客戶為高風險群體，即使有政府擔保，也未必願意再次合作。
已在同一公屋按揭銀行持有其他私人貸款
如果申請人已經在您打算申請公屋按揭的銀行，持有其他的私人貸款，銀行也可能不願意再批核您的公屋按揭申請。這是因為公屋按揭申請時，通常無需提供入息證明。銀行擔心在沒有全面評估您還款能力的情況下，再批出一筆按揭，會增加整體借貸風險。銀行會謹慎評估客戶的總負債狀況，以及其能否應付所有債務。
獨家逆轉策略：避開公屋按揭銀行內部紀錄的地雷
處理內部壞賬紀錄的最好方法，是考慮向另一間與您沒有不良紀錄的公屋按揭銀行申請按揭。同時，若然您在同一間銀行已有私人貸款，也可以嘗試向其他銀行申請公屋按揭。另外，您也可以主動向銀行提供足夠的入息證明，即使公屋按揭本身不需要，但這能向銀行證明您有足夠的還款能力，從而增加其批核的信心。此外，請注意，若您購買的二手公屋單位已過了房委會的擔保期，銀行會強制要求提供入息證明並進行壓力測試。
原因四：入息證明不被接納或不足
公屋按揭一般不需要提供入息證明，但是某些特定情況下，銀行仍然會要求您提交相關文件。若然您的入息證明無法被銀行接納，或者收入不足，公屋按揭申請也會面臨被拒的風險。
何時需要提供入息證明？
儘管公屋按揭在政府擔保下，大多情況下無需提供入息證明，但是，有以下情況時銀行會要求您提交：第一，若然您購買的二手公屋單位樓齡超過二十五年，即已過了房屋委員會的擔保期，銀行會將其視為一般私人樓宇按揭，並要求您提供詳細入息證明，同時進行壓力測試。第二，若然銀行對您的信貸狀況或現有負債有疑慮，即使未過擔保期，也可能要求您提供入息證明，以作額外評估。
「現金出糧」為何是致命傷
對於許多領取現金工資的申請人，「現金出糧」是申請按揭時的一大難題。銀行需要有正式、可核實的入息證明，例如銀行月結單上的轉賬紀錄、稅單、僱主發出的糧單等。若然您只有現金，缺乏這些官方文件，銀行將難以證明您的收入來源穩定性與金額的真實性，因此會影響按揭審批。
獨家逆轉策略：強化你的入息證明
若然您需要提供入息證明，強化證明文件的力度是關鍵。如果您是「現金出糧」人士，應盡量要求僱主透過銀行轉賬發放薪金，或者至少提供正式的糧單與僱傭合約。若然這些文件都無法提供，而您又需要按揭，可以考慮加入一位信貸良好且有穩定入息的家庭成員作為聯名業主，並以其入息作為按揭申請的證明。這可以大大提高按揭獲批的機會。
原因五：對按揭規則的誤解導致申請準備不足
許多申請人對公屋按揭的規則存在一些誤解，這些誤解可能導致他們在申請前準備不足，最終導致「公屋按揭唔批」的結果。清楚理解這些獨特規則，是成功申請的基石。
誤以為可以加入「擔保人」
一般私人樓宇按揭中，若申請人收入或信貸不足，可以加入「擔保人」來增加獲批機會。但是，公屋按揭的規則非常不同。在公屋按揭中，房屋委員會已經是政府擔保人，所以銀行不會允許您額外加入個人擔保人。即使您加入擔保人，也無法幫助您獲得更長的公屋按揭年期或更高的按揭成數。這個誤解常常讓準備不足的申請人感到困惑。
誤以為家庭成員的信貸與自己無關
公屋按揭主要審核申請人（即業主）本身的信貸紀錄和還款能力。許多人誤以為只要自己信貸良好，家庭成員的信貸問題就不會影響按揭。在大多數情況下，這確實是正確的，家庭成員的信貸紀錄通常不會直接影響您作為獨立申請人的公屋按揭批核。但是，若然出現非常極端的情況，例如公屋戶主因未解除破產令而無法申請按揭，此時就需要運用我們前面提到的「業權轉名」策略，將業權轉予信貸良好的家庭成員。這個例外情況雖然少見，但卻是一個重要的解決方案。
獨家逆轉策略：在申請前掌握正確資訊，防止「公屋按揭唔批」
要避免因為誤解規則而導致公屋按揭被拒批，最重要的策略就是在申請前，務必全面掌握正確資訊。您可以諮詢專業的按揭顧問或銀行專員，了解自己的情況是否符合公屋按揭銀行最新的審批要求。提早規劃，了解可能遇到的困難，並準備好應對策略，這樣才能大大增加公屋按揭批核的機會。
【我們的】「情景式按揭逆轉方案」：我們如何處理棘手的「公屋按揭唔批」個案
當您的公屋按揭唔批，可能感到非常無助。我們明白每一個案都有其獨特之處。為此，我們設計了「情景式按揭逆轉方案」，這個方案旨在針對不同情況，為您找出解決方法，助您成功獲批公屋按揭。
第一步：深入診斷「公屋按揭唔批」的根本原因
我們處理公屋按揭唔批的個案時，首先會進行深入分析。每個被拒絕的申請，背後都有其特定的理由，這可能涉及多個層面，例如您的信貸報告、收入狀況、物業樓齡，甚至之前與公屋按揭銀行往來的紀錄。我們不會猜測原因，而是透過詳細的諮詢，找出問題核心。因為只有清楚了解根本問題，才能制定出有效的解決策略。
第二步：配對最有可能接納您個案的公屋按揭銀行或財務機構
找到問題根源後，第二步是配對合適的貸款機構。市場上多間公屋按揭銀行，它們的審批標準不盡相同。有些銀行可能對特定情況更為寬容，例如某些信貸紀錄問題，或是樓齡較舊的物業對公屋按揭年期的影響。我們熟悉各間公屋按揭銀行的內部審批傾向。因此，我們會為您的個案挑選最有利的銀行或財務機構，顯著提高您的申請成功率。
第三步：指導準備「逆轉勝」的申請文件與策略
最後一步是申請文件的準備與策略運用。即使情況複雜，精準的文件準備和巧妙的呈交策略也能扭轉局面。我們會指導您如何有效呈現個人財務狀況，突出您的優勢，同時專業地解釋任何潛在的不足。一個經過周詳策劃的申請，能讓審批人員更清楚地了解您的還款能力，最終幫助您實現「逆轉勝」，成功取得公屋按揭。
了解公屋/居屋按揭基本盤：為何理論上不應「公屋按揭唔批」？
很多朋友或許會想，究竟公屋按揭唔批是不是常有的事？根據過往經驗與政策，理論上，獲批公屋或居屋按揭的機會確實比較高。這是因為政府在背後提供了強大的擔保，給予銀行極大信心，所以申請過程通常比私人樓宇按揭順暢。
政府擔保下的優勢
政府擔保，是公屋及居屋按揭一個獨特而重要的優勢。此擔保減輕了銀行面對高成數按揭的潛在風險，因此，銀行處理這些按揭申請時，通常會採取更為寬鬆的審批標準。
高達九成至十成的按揭成數
由於政府的擔保，公屋及居屋按揭能提供極高的按揭成數。綠表人士購買居屋，可以獲批最高九成半按揭。購買「租者置其屋」計劃的公屋單位，按揭成數甚至可以高達十成。這表示買家只需要支付極少首期，甚至無需大筆首期，便能輕鬆置業。多數公屋按揭銀行都提供此類優惠。
免除壓力測試要求
另一個重要優勢是，這類按揭普遍免除嚴格的壓力測試要求。在私人樓宇按揭中，銀行需要評估借款人在利率上升時的還款能力。公屋或居屋按揭，因為有政府擔保，即使日後經濟環境變化，銀行仍有保障，所以無需進行這項測試。這大大簡化了審批過程，也降低了申請人的門檻。
靈活的公屋按揭年期
公屋及居屋按揭通常提供非常靈活的還款年期。一般情況下，最長可以批核三十年。這相對較長的公屋按揭年期，可以有效降低每月供款額，減輕業主的財政壓力。這樣，即使每月收入不是特別高，許多市民也能負擔得起。不同公屋按揭銀行提供的具體年期可能略有不同，但是普遍都很長。
關於「公屋按揭唔批」的常見問題 (FAQ)
我的家人信貸紀錄極差，會影響我獨立申請公屋按揭嗎？
不少人會憂慮家人的信貸狀況，因為這可能影響自己的公屋按揭申請。普遍來說，如果您是公屋按揭的唯一申請人，並且您的家人並非聯名業主或聯名申請人，他們個人的信貸紀錄通常不會直接影響您獨立申請公屋按揭的審批結果。銀行審批時主要審視按揭申請人本身的信貸報告。不過，假如您的家人是物業的聯名業主，或者他們的債務與您有任何關聯，例如您曾經是他們貸款的擔保人，這就有可能間接影響您公屋按揭的批核。所以，最重要的是確保您自己有良好的信貸紀錄。萬一公屋戶主因為個人信貸紀錄極差或未解除破產令，導致公屋按揭唔批，可以考慮向房屋委員會申請將新居屋的業權轉名予家庭中另一位信貸紀錄良好且符合資格的成員，然後由該位新業主向公屋按揭銀行申請按揭。
我可以為我的公屋按揭加入擔保人來解決「公屋按揭唔批」的問題嗎？
這是一個非常常見的疑問，但是答案是否定的。公屋按揭與私人住宅按揭有很大分別，私人住宅按揭可以透過加入擔保人來增加批核機會，或是延長按揭年期。然而，公屋按揭有香港房屋委員會（房委會）提供擔保，所以銀行本身無需額外的個人擔保人來分擔風險。這表示您無法為您的公屋按揭加入擔保人，此舉亦無助於解決公屋按揭唔批的問題。房屋委員會已擔當了擔保人的角色，所以銀行不會接受個人擔保。
是否所有公屋按揭銀行的審批標準都一樣？為何會出現A公屋按揭銀行唔批，B公屋按揭銀行批的情況？
雖然公屋按揭普遍有房委會擔保，按揭審批理應較為寬鬆，但是不同公屋按揭銀行之間，其審批標準和內部政策其實存在差異。舉例來說，某些公屋按揭銀行可能對申請人過往的輕微信貸紀錄瑕疵採取較為嚴格的態度，因此會導致公屋按揭唔批。同時，其他公屋按揭銀行則可能對這些情況採取較為靈活的處理方式。此外，每間公屋按揭銀行對申請人的風險評估模型也有不同，所以可能會出現A公屋按揭銀行唔批，B公屋按揭銀行批的情況。這就好像每間銀行有自己的「喜好」，有些銀行較為保守，有些則相對開放。所以，當您面對公屋按揭唔批的情況時，不妨多諮詢幾間公屋按揭銀行，找出最適合您情況的方案。
如果我的「公屋按揭唔批」，我已繳付的訂金會否被沒收？
如果您遇到公屋按揭唔批的情況，已繳付的訂金會否被沒收，主要取決於您簽署的初步買賣合約以及正式買賣協議中的條款。通常，這類合約會明確訂明按揭申請未能成功時的處理方式。有些合約可能會設有「按揭條款」，即是如果買家已盡力申請按揭，但最終未能獲批，在符合特定條件下，訂金可以退還。然而，部分合約可能沒有此類保障，或要求買家自行承擔按揭未能獲批的風險，此時訂金就有可能被沒收。所以，在簽署任何買賣文件之前，務必仔細閱讀所有條款，並且建議諮詢專業法律意見。這樣做可以充分了解您的權利與義務，並在面對公屋按揭唔批的狀況時，保障您的利益。