在香港物業買賣中，「樓契」作為物業的「身份證」，一旦遺失或不齊，將直接影響按揭批核，令銀行卻步。本文將深入剖析「補契影響按揭」的關鍵因素，為您提供獨家「3步評估」機制，精準預測銀行批核率，並提供買賣雙方的全面自保攻略，助您化解交易難題，保障置業投資。
補契與無契樓基礎解析：為何補契影響按揭是買賣雙方的核心議題？
樓契是物業買賣中一個常見，但是又令人頭痛的問題。它特別會引起補契影響按揭的疑慮。樓宇買賣時，樓契的重要性不能忽略。如果樓契不完整，它不僅會影響交易流程，更可能令物業價值大打折扣。這部分內容會深入探討樓契的基礎知識，還有無契樓與補契樓的區別，幫助您掌握應對策略。
樓契的重要性：物業的「身份證」與業權的最終證明
樓契，簡單來說，就是物業的「身份證」。它是一份具備法律效力的文件，明確記錄了物業的業權誰屬，也是證明物業擁有權的最終證據。每一份物業交易，從最初的土地買賣到每一次轉手，樓契都會詳細記載。它證明了業權的連續性。沒有完整的樓契，就好比一個人的身份證缺失，即使您聲稱是物業持有人，也很難在法律上完全證明。
釐清概念：無契樓、補契樓、半契樓的定義與區別
在市場上，您可能會聽到「無契樓」、「補契樓」或「半契樓」這些術語。它們都與樓契完整性相關，可是意義略有不同。「無契樓」指的是物業的原始樓契正本完全遺失。業主無法提供任何樓契正本，這個情況最為嚴重。「補契樓」則是指業主已透過法定程序，例如向土地註冊處申請核證副本（俗稱影印契），補領了遺失的樓契。這表示雖然沒有正本，但已有具備法律效力的文件。「半契樓」通常是牽涉到業權只擁有部分比例的物業。例如聯名物業中只有一方業主願意出售，或者只持有物業的部分業權。
法律基礎：《物業轉易及財產條例》如何界定業權轉移
根據香港法例《物業轉易及財產條例》的規定，物業業權的轉移必須透過「契據」形式進行。這條例確保了物業交易的法律嚴謹性。即使買賣雙方簽署了買賣合約，該合約也僅僅代表買方擁有購買物業的權利。它不能作為物業轉讓的最終法律證據。只有在正式簽署並交付樓契後，買方才在法律上真正成為物業的持有人。所以，樓契的完整性與法律效力，是界定業權是否妥善轉移的關鍵。
補契的核心程序：從遺失到取得「核證副本」
當樓契遺失，業主必須啟動一套嚴謹的補契程序，才能從法律層面補救。這個程序最終目的是取得一份具備法律效力的「核證副本」，又稱為「影印契」。雖然這個過程看似複雜，但在專業人士協助下，仍可按部就班完成。了解這些步驟，可以讓您對補契費與補契的過程有更清晰的認識。
委託律師進行宣誓：解釋樓契遺失原因的關鍵一步
補契程序的第一步，通常是委託一位經驗豐富的律師。律師會協助業主辦理一份法定聲明，即宣誓。這份聲明非常重要，因為業主必須在聲明中，詳細而真誠地解釋樓契遺失的原因、遺失的時間、地點，以及為尋找樓契所作出的努力。這份法定聲明具有法律約束力，目的在於向第三方（例如土地註冊處或銀行）證明樓契遺失的真實性，亦是日後補領文件的重要基礎。
向土地註冊處（田土廳）申請核證副本（影印契）
完成宣誓程序後，律師便會代表業主，向土地註冊處，即我們常說的「田土廳」，正式提交申請，要求發出樓契的「核證副本」。土地註冊處保存了香港所有物業的註冊資料。因此，即使原始樓契遺失，很多重要文件例如地契、大廈公契等等，土地註冊處也會有備份。成功申請後，土地註冊處便會發出經核證的樓契副本。這份「影印契」具備與正本相同的法律效力。
市場現實 vs. 法律效力：為何核證副本仍會觸發補契影響按揭問題
雖然核證副本在法律上與正本具備相同的效力，這讓許多業主以為補契就等同於解決了所有問題。可是，市場現實與法律效力之間，有時存在著一道鴻溝。這正是為何即使持有了核證副本，物業仍然可能被視為「補契樓」，進而觸發補契影響按揭的問題。這會讓買家律師或銀行對於是否承造按揭產生疑慮。
銀行風險規避：過往千萬級樓契副本詐騙案的深遠影響
銀行對於樓契正本的堅持，有其歷史原因。過往，香港曾經發生過一些矚目的樓契副本詐騙案。一些不法之徒利用偽造的樓契副本，假冒業主向銀行成功騙取過千萬元按揭貸款。這類事件對銀行造成了巨大損失。因此，為規避潛在的金融風險，銀行在審批按揭時，對樓契正本的要求非常嚴格。即使是具法律效力的核證副本，銀行也普遍傾向不接受，或會大幅收緊審批條件。
業權瑕疵（Title Defect）：銀行及買方律師眼中的潛在風險
在銀行及買方律師眼中，即使經過補契程序，核證副本的存在仍然可能代表著「業權瑕疵」（Title Defect）。儘管文件合法，可是原始樓契的遺失，可能會引起對於過往業權轉移過程、是否有隱藏負擔，或是物業本身是否存在未解決的法律糾紛。這些潛在的不確定性，會增加銀行批核按揭的風險。同樣地，買方律師也會提醒客戶留意這方面的風險，因為這可能影響物業的日後轉售能力，甚至在極端情況下影響買家的業權完整性。
【獨家】3步評估你的補契樓：銀行內部審批準則與按揭成功率分析
朋友，樓宇買賣牽涉的細節確實不少。當我們遇到「補契樓」情況，自然會擔心這對按揭審批帶來甚麼影響。事實上，「補契影響按揭」這個問題，銀行評估時有一套獨特的內部準則。今天，我們就來拆解一下，讓大家了解如何判斷自己的補契樓按揭成功率。
第一步：評估遺失文件的性質 — 銀行如何區分風險等級
銀行審批補契樓按揭申請時，首先會仔細評估遺失文件的種類。不同文件遺失，對按揭審批的影響程度亦大相徑庭。
公開資料遺失（如地契、大廈公契）：對按揭影響較輕微，可從政府部門補領
有些文件屬於公開資料，例如地契或大廈公契。這些文件本身就是政府的公開記錄，即使遺失，律師樓也可以輕鬆地從土地註冊處等政府部門補領核證副本。因為這些文件可以從官方途徑重新取得，它們對按揭的影響通常比較輕微。銀行審批時，多數會接受這些補領的資料，不構成太大障礙。
私人文件遺失（如買賣合約、轉讓契）：風險較高，是「補契影響按揭」的主要原因
然而，如果遺失的是私人性質文件，像是早期的買賣合約、轉讓契，情況就複雜得多。這些文件關乎物業的歷史業權流轉，屬於私人協議，無法直接從政府部門補回正本。業主必須委託律師進行「補契」程序，透過宣誓聲明文件遺失的原因。這種私人文件遺失，才是「補契影響按揭」的核心問題，銀行會因此提高審慎程度。
第二步：審視「業權負擔」(Encumbrance) 與「妥善業權」(Good Title) 證明
處理補契樓時，律師出具的業權證明文件非常重要。銀行會仔細審查物業是否具備「妥善業權」，以及是否存在任何「業權負擔」。
宣誓事項登記在田土廳的潛在後果：或被銀行視為業權負擔
若因私人文件遺失而進行宣誓補契，有些情況下，律師會將宣誓事項登記在土地註冊處（俗稱田土廳）。一旦這些宣誓內容被記錄在案，銀行有可能將其視為物業的「業權負擔」(Encumbrance)。這代表物業業權可能存在某些不確定的權利或限制，銀行會認為這增加了貸款風險，於是對按揭申請變得保守。
律師樓能否出具「Good Title」證明：這是決定銀行批核與否的關鍵文件
對於任何樓宇買賣及按揭，律師樓能否向銀行出具一份證明物業擁有「妥善業權」(Good Title) 的文件，是決定銀行是否批核按揭的關鍵。這份文件證明物業的業權清晰、完整，沒有任何瑕疵或爭議。如果律師樓因應補契情況，仍然能夠確認並出具這份「Good Title」證明，銀行便較大機會接受按揭申請。
為何部分文件（如授權書）無法補回，直接導致無法證明「Good Title」
遺憾的是，有些重要文件，例如特定的授權書，可能因為各種原因無法被補回，甚至無法從土地註冊處取得核證副本。這些文件通常是業權鏈上不可或缺的一環。如果這些關鍵文件缺失且無法補領，律師樓可能無法出具「Good Title」證明。沒有了這份證明，銀行就沒有足夠信心確認物業業權的完整性，結果通常會直接拒絕批核按揭。
第三步：了解各銀行的取態差異 — 決定「補契影響按揭」程度的隱藏因素
即使面對相同補契情況，不同銀行對補契樓的按揭審批態度差異很大。這正是決定「補契影響按揭」程度的隱藏因素。
嚴格派銀行：堅持只接受正本，完全拒絕補契樓按揭
市場上有部分銀行屬於「嚴格派」。這些銀行對風險控制極為謹慎，堅持只接受樓契正本進行按揭審批。即使業主已經完成補契程序，取得了具法律效力的核證副本，這些嚴格派銀行也會因為沒有正本而完全拒絕補契樓的按揭申請。他們認為正本才能完全消除所有潛在的業權風險。
寬鬆派銀行：接受部分文件遺失，但可能附帶更苛刻條件（如降低貸款額、提高利率）
另一種是「寬鬆派」銀行。他們會接受部分樓契文件的遺失，並且願意考慮補契樓的按揭申請。不過，這通常會附帶更苛刻的條件。舉例來說，銀行可能會降低批出的貸款額度，或者提高按揭利率，以彌補他們所承擔的額外風險。這意味著，即使按揭獲批，業主或買家也要付出更高的資金成本。
財務公司的角色：當銀行拒批時的最後選擇，但利率及條款的代價
當所有銀行都拒絕批核補契樓的按揭時，財務公司往往成為最後的選擇。財務公司審批要求相對寬鬆，處理速度也比較快。然而，它們提供的貸款利率通常遠高於傳統銀行，其他借貸條款也會比較嚴苛。因此，透過財務公司取得按揭，雖然解決了燃眉之急，但也需要付出相當高的「補契費」或利息代價。
「補契影響按揭」的實際後果：樓價折讓與轉售困難的雙重打擊
樓宇買賣是一項重大投資，當我們談論到「補契影響按揭」這個問題時，大家可能已經意識到它會帶來一些麻煩。確實，樓契不完整不僅會影響按揭審批，還會對物業價值以及日後轉售造成深遠的打擊。簡單來說，補契樓可能會面對樓價折讓和轉售困難這兩種挑戰，就像雙重打擊一樣，令業主和準買家感到頭痛。
樓價即時折讓：為何補契樓難逃「劈價」命運？
一份完整的樓契證明了物業的業權清晰，這是銀行批核按揭和買家安心購入的重要基礎。但是，如果物業是補契樓，即使法律上其核證副本具有效力，銀行和買家仍然會抱持謹慎態度。因為這種疑慮，補契樓在市場上往往難以按正常估值出售，通常需要「劈價」才能吸引買家。
真實案例分析：太古城藍籌屋苑單位，因無契樓問題成交價低於估值逾三成
讓我為您分享一個真實的案例。曾經有一個位於太古城藍籌屋苑的單位，因為涉及無契樓的問題，即使這個屋苑本身是市場上的熱門選擇，但它最終的成交價竟然比銀行估值低逾三成。這個數字非常驚人，它清楚地告訴我們，即使是優質物業，一旦樓契不完整，亦會面臨巨大的價格折讓壓力。這是因為銀行在審批按揭時極為嚴謹，而大部分買家都需要按揭才能完成交易。
買家Full-Pay壓力：無法承造按揭導致潛在買家群體大幅縮小
當補契影響按揭，銀行不願意批核貸款時，意味著買家必須具備「Full-Pay」（一筆過現金付款）的能力。在現時香港樓市中，可以全數支付數百萬甚至上千萬元樓價的買家，人數非常有限。這樣，潛在買家的群體便會大幅縮小。當買家選擇減少，賣家自然會面臨更大的競爭，並被迫降低叫價，以求找到願意或有能力全額付款的買家。
轉售能力受阻：購入後可能面對的長期困境
買入補契樓之後，您可能覺得自己成功「執到寶」。但是，我們也要考慮物業的長期價值和轉售能力。現在買入的補契樓，未來可能成為您出售物業時的障礙。這是因為買家對樓契完整性的要求通常很高，而且會延續下去。
長達15年的按揭限制：為何無契或補契樓在市場承接力薄弱
根據市場經驗，無契樓或補契樓在購入之後，可能在長達15年內都難以向銀行承造按揭。這對物業的市場承接力有很大的影響。因為銀行通常會基於風險考量，對這類物業保持高度警惕。銀行需要確保存款人的資金安全，所以會仔細審查所有與業權相關的文件。如果樓契不完整，或者曾進行補契程序，銀行可能會認為風險較高，所以不會批出按揭貸款。
窒礙轉售的惡性循環：今日的「補契影響按揭」問題將成為明日的轉售障礙
今日您所面對的「補契影響按揭」問題，它很有可能會變成明日物業轉售時的難題。這是因為下一位買家也會遇到同樣的按揭限制，甚至可能因為樓契曾有「補契」的記錄而感到卻步。這會形成一個惡性循環，令物業難以轉手。而且，如果未來有補契費或其他法律費用產生，也可能會轉嫁到新的業主身上。所以，在考慮購入補契樓時，大家一定要全面評估這些潛在的長期困境，並仔細計算成本。