在香港樓價高企的背景下，居者有其屋計劃（居屋）一直是許多港人實現置業夢的重要途徑。然而，從理解其運作原理、審核申請資格、掌握揀樓程序，到釐清日後的轉售限制與補地價機制，整個過程往往複雜且資訊繁多。
本2025完整攻略旨在為您全面拆解居屋的五大核心問題：深入剖析居屋的定義與在香港資助置業階梯中的角色，詳盡比較其與公屋、綠置居等其他資助房屋的異同，助您釐清申請資格及最新入息資產限制，並提供由申請到揀樓的每一步實用指引，最後詳解買入居屋後的轉售規條與補地價計算方法。無論您是首次申請者，還是希望更深入了解居屋制度，本文都將是您必備的權威指南，助您自信踏出置業的第一步。
什麼是香港居屋？深入剖析資助置業階梯核心
「居者有其屋計劃」的官方定義與社會角色
居屋的完整名稱與政府宗旨
居屋是什麼，這是一個許多香港市民關心的問題。居屋的完整名稱是「居者有其屋計劃」，簡稱居屋。這項計劃是香港政府資助房屋政策的一個重要組成部分。政府推出居屋的主要宗旨，在於協助那些無法負擔私人住宅的香港永久居民擁有自己的物業。政府希望透過提供折扣的房屋單位，幫助市民實現置業夢想。
居屋為何被視為「上車恩物」？香港人的置業夢
居屋常被稱為香港人的「上車恩物」。因為香港的私人樓宇價格高昂，許多中低收入家庭難以負擔。居屋為這些家庭提供了一個寶貴的機會，讓他們可以用較低的價格購入單位。居屋為許多家庭打開了通往安樂窩的大門，同時幫助他們在資產累積方面邁出第一步。因此，居屋成為了實現香港人置業夢想的一個重要途徑。
居屋與純粹私樓的根本差異：資助性質剖析
居屋與一般私人住宅之間存在根本差異。私人住宅的買賣與轉讓完全依照市場自由運作，但是居屋單位帶有政府資助成分。因為政府在土地成本和發展費用上提供了補貼，所以居屋單位的售價會低於市價。但是，這種資助性質也意味著居屋單位在轉售或出租時會受到政府規定的限制。這些限制目的在於確保公帑的有效運用，並且防止炒賣行為發生。
居屋政策的歷史演變與未來趨勢
從停建停售到居屋「剩餘單位」的重推
居屋政策在香港歷史上經歷了多次調整。政府在二零零三年時，曾經宣布無限期停建及停售居屋單位。這個決定反映了當時政府對房屋市場的政策考量。然而，隨著房屋需求持續增加，以及市民對資助房屋的殷切期望，政府於二零零七年起，開始分期推出發售此前未售出，或由房委會回購的「剩餘居屋單位」。這標誌著居屋政策的一個重要轉向。
近年居屋計劃的發展趨勢與展望
近年來，居屋計劃持續發展。政府已經恢復定期推售新的居屋單位，並且每年都會根據市場情況調整申請資格和配額。例如，政府推出了「家有長者」和「家有初生」等優先選樓計劃，目的是照顧不同家庭的需要。同時，為了增加房屋供應，政府也積極尋找土地興建更多居屋。居屋未來將會繼續在香港的房屋階梯中扮演重要角色，幫助更多市民解決住屋問題。
買入居屋後：深入了解轉售限制與補地價機制
買入居屋後，不少人會以為物業可以自由轉售。其實，由於居屋是什麼，政府資助性質的房屋，它與私人樓宇的買賣規則很不一樣。若您不清楚什麼是居屋的轉售限制，您可能在未來需要轉售時面對不少挑戰。因此，深入了解其轉售限制與補地價機制，對每個居屋業主來說都非常重要。這篇文章將會詳細說明居屋出售時會遇到的情況。
途徑一：居屋第二市場轉售（毋須補地價）
居屋業主若要出售單位，首先可以考慮「居屋第二市場」。這是一個特設的市場，目的在於促進資助房屋流轉，同時讓業主毋須繳付補地價便可轉售。這樣做可以減輕業主的經濟負擔。這個途徑有它特定的條件和限制，您需要了解清楚。
居屋轉售年期限制（首次轉讓契據日起計）
您想在居屋第二市場轉售單位，單位必須符合年期限制。根據現行規定，單位首次轉讓契據日期起計，若已屆滿三年，業主便可考慮在居屋第二市場轉售。這個年期限制確保了業主在享受資助一段時間後，才可將單位轉售。首次轉讓契據日期是關鍵日期。
誰是居屋第二市場的合資格買家？（綠表及白居二買家）
居屋第二市場的買家資格有嚴格規定，並非任何人都可以購買。這些買家通常是綠表人士，例如房屋委員會轄下公共房屋的現有租戶。此外，他們亦可以是透過「白居二」計劃成功申請並取得購買資格證明書的白表合資格人士。這個市場僅限於特定群體，幫助他們實現置業夢想。
申請「可供出售證明書」的程序與費用
您決定透過居屋第二市場出售單位時，必須向房屋署申請「可供出售證明書」。申請程序包括填妥申請書、附上樓契副本以及繳付所需費用。目前，這份證明書的申請費用為港幣750元。成功申請並取得證明書後，您才可以合法地在居屋第二市場出售您的單位。
出售居屋後的嚴格限制：永久失去資助房屋申請資格
透過居屋第二市場出售單位後，業主及其配偶將面臨嚴格限制。您將會永久失去參與所有房屋委員會以及房屋協會轄下資助房屋計劃的資格。這包括申請公共房屋、居屋，還有其他資助置業計劃。這個限制非常重要，您必須在出售前仔細考慮清楚。
途徑二：居屋公開市場轉售（必須補地價）
若居屋業主希望在公開市場出售單位，情況便會不同。這條途徑的最大分別，就是業主必須先向政府繳付「補地價」。完成補地價程序後，單位便可如同私人樓宇一樣，在自由市場上出售給任何人士，不再受居屋條款限制。
居屋轉售年期限制（滿指定年期後）
要在公開市場轉售居屋單位，業主需要等待更長時間。根據規定，單位首次轉讓契據日期起計，必須已屆滿五年。只有過了這段時期，業主才有資格申請補地價，並在公開市場上出售單位。這個年期限制，與居屋第二市場的要求有所不同。
什麼是居屋補地價？為何要補？
您可能會問，什麼是居屋補地價？當您購買居屋時，政府已提供地價折扣，這是一項資助。補地價的目的，就是將政府當初提供的地價折扣「歸還」給房屋委員會。這樣做，您的居屋單位就會變成完全業權的私人樓宇，可以自由買賣、出租或轉讓。因此，若您打算在公開市場出售，補地價是必須的程序。它確保政府資助得以回收，資助房屋不再是資助物業。
補價計算官方公式詳解：(補價時市值 x ((購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值))
補地價的計算方式，房屋委員會有一個官方公式。公式是：補價 = 補價時市值 x ((購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值)。簡單來說，這公式是將您購入居屋時享有的折扣百分比，應用到您打算補地價時該單位的市值上。例如，若您當時買入時享有四折優惠，現在的補地價就是現時市值乘以四成。這是一個公平的計算方法。
評估居屋補價的完整步驟、費用及時間
要評估居屋補價，您需要先向房屋署提交申請表。同時，您需繳交一份手續費。房屋署或其委聘的測量師行會安排實地視察，並評估您單位的現時市值。從遞交申請到收到評估結果，一般需時大約一個月。評估後的補價金額通常有兩個月的有效期。您必須在這段時間內繳付補價，否則需要重新申請。
未補價居屋轉讓的嚴重法律後果
有一點非常重要，業主切勿在未繳付補地價的情況下，擅自將居屋單位在公開市場轉售、出租或轉讓給任何人士。這樣做會違反《房屋條例》。一旦被定罪，最高可被處罰款港幣500,000元，並且可能面臨監禁一年的刑罰。此外，任何未經合法程序進行的轉讓，法律上都會視為無效。這些後果非常嚴重，請務必循正規途徑處理。