「居屋甩名」或「居屋轉名」，對不少業主而言既是複雜又充滿疑惑的程序。與一般私人住宅物業不同，未補地價的居屋業權轉讓受房委會嚴格限制，絕非簡單易事。本終極指南將為您全面剖析居屋甩名/轉名的每一個關鍵面向：從房委會認可的8大特殊情況、清晰詳盡的6步實戰流程、到各種必須預算的費用，以至潛藏的按揭與稅務陷阱，助您透徹掌握所有細節，確保過程順暢無憂。
居屋甩名入門：釐清概念與常見動機
居屋甩名，或稱居屋轉名，是一個不少業主會遇到的議題。許多人擁有居屋，隨著人生階段的變化，例如家庭成員的增減，可能需要更改物業的業權。本文將會與您深入探討居屋甩名是甚麼，以及為何人們會有此需求。
甚麼是「居屋甩名/轉名」？與一般物業轉讓有何不同？
一般物業買賣過程直接，業權通常可以自由轉讓。但是，居屋作為政府資助房屋，其業權轉讓有著一套特別的規則。要理解居屋甩名，我們必須先釐清幾個基本概念。
「居屋轉名/甩名」的法律定義：解除聯名業權
「居屋轉名」或「居屋甩名」在法律上，通常是指將物業的聯名業權解除，把其中一位聯名業主的姓名從房產文件中移除，或是將物業業權完全轉移給另一位合資格人士。這個過程通常會涉及家庭成員之間的業權變動，不是普通的市場買賣行為。
核心限制：未補地價居屋與房委會的角色
居屋未補地價前，業權轉讓受到香港房屋委員會（房委會）的嚴格限制。房委會的角色非常關鍵，它會審批每宗業權轉讓申請。您不可以隨意將未補地價的居屋轉讓給任何非合資格人士，因為房委會需要確保資助房屋資源會用於符合資格的家庭。這也代表居屋拆名必須先獲得房委會同意。
與「長命契」（聯權共有）及「分權共有」的關係
在居屋物業中，業權持有方式主要分為「長命契」（聯權共有）和「分權共有」。
長命契是指所有聯名業主共同擁有物業的全部。而且，其中一人去世，其權益會自動轉移給其他在生業主，不需經過遺產承辦。
分權共有是指各業主擁有物業中明確劃分的份額，例如各佔一半。其中一人去世，其份額會按遺囑或繼承法處理，需要辦理遺產承辦。
居屋甩名有時會涉及「拆契」的程序，就是將長命契轉為分權共有，這會讓業主能夠更靈活地處理其份額。
為何需要「居屋甩名」？盤點最常見的家庭與個人因素
很多人會因為人生中遇到的各種情況，考慮居屋甩名。這些因素大多與家庭、財務或個人狀況的重大改變有關。了解這些原因，可以幫助您判斷自己的情況是否符合房委會的審批原則。
家庭狀況改變：因結婚、離婚或分居的甩名考量
家庭狀況的變化是居屋甩名常見原因之一。
如果業主結婚，為了與配偶共同承擔業權，可能需要將配偶加入為聯名業主。
如果業主離婚或分居，為了分配家庭資產，其中一方的姓名可能需要從物業業權中移除，或是將物業完全轉移給前配偶。這些決定會影響日後的生活安排。
個人規劃改變：因移民、長期海外工作或永久離開香港的甩名安排
個人規劃的改變也會引發居屋甩名的需求。
一些業主因為決定移民，或是需要長期在海外工作，所以無法繼續在香港居住。
這些情況下，業主可能需要將居屋業權轉移給留在香港的家庭成員，讓單位能由實際居住者管理和使用。
財務及健康狀況：因破產、年老（65歲以上）或身患危疾的甩名需求
財務或健康狀況的變化也可能導致居屋甩名。
如果業主面臨破產，物業資產通常需要按法律程序處理，業權可能需要轉讓給破產管理署或指定承讓人。
如果業主年滿65歲，或者身患危疾，而且無法繼續管理物業，他們可能希望將業權轉移給子女或其他家庭成員，方便照顧。這些都是人道考量。
繼承問題：因業主去世而需要轉名
當居屋業主去世後，物業的業權需要轉移給繼承人。這個過程就是居屋轉名的一種形式。繼承人通常是已登記的家庭成員，他們需要根據遺產承辦條例和房委會的規定辦理手續，以合法承接物業業權。
居屋甩名可行性：房委會審批的關鍵原則與認可情況
許多人認為，未補地價的居屋單位無法進行居屋甩名或居屋轉名，這是一個常見的誤解。事實上，在特定情況下，只要符合香港房屋委員會（房委會）的嚴謹審批原則，居屋業權仍可進行居屋拆名。接下來，我們會為大家深入剖析房委會審批的關鍵考量因素，以及八種官方認可的特殊情況。
房委會酌情批核居屋轉名的兩大黃金法則
房委會對於未補地價居屋的業權轉讓申請，採用「酌情批核」制度。這表示每次申請都會根據個別情況進行詳細審視。然而，當中存在兩項至關重要的「黃金法則」，它們是審批的核心標準，申請人必須滿足這些條件，申請方有機會獲批。
法則一：不涉及金錢代價的業權轉讓原則（破產個案除外）
首先，房屋委員會審批居屋甩名申請時，最基本原則是業權轉讓不得涉及金錢代價。換句話說，這並非一項買賣交易。這個規定旨在防止資助房屋被用作投機工具，確保資源分配符合公共房屋政策原意。唯一的例外情況是破產個案，因為這些情況下的業權轉讓屬法律強制執行。
法則二：承讓人必須為已登記的家庭成員（業主去世個案除外）
其次，物業的承讓人必須是該物業在房委會登記冊上已列明的家庭成員。這個原則確保居屋單位始終由符合資格的家庭成員持有，而非轉讓給戶籍以外的人士，維持資助房屋的社會福利性質。不過，若遇業主去世情況，則不在此限，遺產承繼人可按法例或遺囑繼承業權，即使他們並非已登記的家庭成員。
官方認可的8種「居屋甩名」特殊情況及所需證明文件
除了上述兩大黃金法則，房屋委員會還明確列出八種獲官方認可的特殊情況，這些情況下的居屋甩名申請有較高機會獲得批核。當然，每項申請均須提交相關證明文件，以證明情況屬實。
1. 因離婚或分居轉讓居屋業權予配偶
若業主與配偶因離婚或分居，需要重新分配物業業權，並將居屋單位轉讓予其中一方配偶。此時，申請人需提供離婚判令或分居協議等法律文件副本，證明婚姻關係已解除或分開。
2. 因結婚搬遷而轉讓居屋予其他家庭成員
如果業主因結婚需要搬離現有居屋單位，並希望將單位業權轉讓給其他已登記的家庭成員。申請人必須出示結婚證書及新住址證明文件副本，證明其確實因結婚而搬遷。
3. 因移民或長期海外工作而進行居屋轉名
當業主因移民、長期在海外工作或永久離開香港時，可以申請將居屋業權轉名予其他已登記的家庭成員。此情況需提交獲外國或其他地區原則上批准入境或居留的批核書、移民簽證或海外工作證明等文件。
4. 為申請公務員或僱主房屋福利而更改居屋業權
有些情況下，業主或其配偶為了申請公務員房屋福利或僱主提供的其他房屋福利，可能需要更改現有居屋的業權。申請人需提供由相關部門或僱主發出的核准證明文件副本。
5. 因業主去世而申請居屋轉名
若居屋業主不幸去世，其物業業權會根據遺囑或遺產繼承法例處理，轉名予法定繼承人。此時，申請人需提交業主的死亡證明、遺囑認證書或遺產管理書等文件副本。
6. 因業主年滿65歲而申請居屋轉名
若居屋業主已年滿65歲或以上，考慮到年長人士可能需要更方便的物業管理或財產規劃，房委會亦會酌情處理其轉名申請。申請人需提供證明業主年齡的文件副本。
7. 因業主身患危疾而申請居屋轉名
當業主身患危疾，例如患上嚴重疾病而無法繼續自行管理或居住於單位內時，可向房委會申請轉名。申請人須提交由註冊醫生簽發的證明文件副本，證明業主患有危疾。
8. 因業主破產而申請居屋轉名
最後，若居屋業主面臨破產，其物業業權將會按法例轉移。在這種情況下，申請人需提交破產令、簡易程序命令，以及破產管理署發出的轉讓業權金錢代價同意書等文件副本。
居屋甩名實戰流程：由申請到完成的6大核心步驟
居屋甩名這個過程，看似複雜，其實有章可循。好似朋友傾計一樣，一步一步跟住做，您會發現居屋轉名並非難事。以下會為您詳細拆解居屋甩名或居屋拆名的完整流程，讓您輕鬆掌握每項細節。
第一步：準備及提交轉名申請
當您決定申請居屋甩名，首先要處理申請文件。這是整個流程的第一步，也是很關鍵的一步。
填寫「業權轉讓申請書」（表格HD7）的注意事項
您需要填寫一份「業權轉讓申請書」，這份表格的編號是HD7。填寫時，務必確保所有資料準確無誤。表格上面會要求您提供轉名原因，以及轉讓人和承讓人的詳細資料。因為房委會會根據這些資料審批您的申請，所以資料一定要真確。
簽署式樣必須一致且不可塗改
遞交申請書時，轉讓人及承讓人的簽署式樣，必須與他們當初購入居屋時在買賣文件或轉讓契據上的簽署式樣完全一樣。同時，申請書上的簽名位置不可以塗改。萬一簽錯了，您需要重新填寫一張新的申請書，避免任何不必要的延誤。
遞交至所屬區域租約事務管理處
填妥表格並準備好所有證明文件後，您需要將申請書遞交到物業所屬區域的租約事務管理處。這些管理處會協助房委會處理您的申請。
第二步：房委會審批階段
提交申請後，房委會會仔細審閱您的個案，確保符合相關政策規定。這是一個等待的階段。
等待審批時間預估（一般約6星期）
房委會房屋資助分處收到所有所需文件後，一般會在約6星期內發信通知您申請結果。這是一個預計時間，實際時間可能因個案複雜程度或當時申請量而有所不同。
成功獲批後收到「業權轉讓同意書」
如果您的居屋轉名申請成功獲批，您將會收到一份「業權轉讓同意書」。這份同意書非常重要，因為它確認了房委會批准您進行業權轉讓。這份同意書的有效期通常是一年，您必須在這一年內完成後續所有法律手續。
第三步：委聘律師及處理法律文件
獲得房委會的同意書後，接下來的工作便會進入法律程序。這時，專業律師的協助不可或缺。
擬備居屋轉讓契據／許可契據初稿
您需要委聘一位律師協助辦理業權轉讓。律師會負責擬備一份居屋轉讓契據或許可契據的初稿。這份文件會詳細列明物業業權從轉讓人轉移到承讓人的法律細節。
將契據草稿送交房屋署法律事務分處批核
律師擬好契據初稿之後，不會馬上簽署。律師會先將契據草稿送交房屋署法律事務分處，進行批核。這是確保法律文件內容符合房委會規定的必要步驟。房屋署會檢查契據是否符合「不涉及金錢代價」等居屋轉名政策。
律師在轉名過程中的角色與責任
在整個居屋拆名過程中，律師扮演著重要角色。他們除了擬備法律文件，也會提供專業法律意見。同時，他們會代表您處理與房委會及其他相關機構的溝通，確保所有法律程序依足法例進行。他們也需要向房委會承諾支付所有相關手續費。
第四步：處理銀行按揭事宜
許多居屋單位都有按揭。因此，在居屋甩名過程中，處理按揭事宜是一個重要環節。
確認是否需要重組按揭安排
首先，您需要聯絡現時承造物業按揭的銀行，確認是否需要重組按揭安排。重組按揭通常發生在新業主接手供款，或者按揭條款需要更改的情況。銀行會審視新業主的財務狀況。
填寫「轉變按揭安排申請書」（表格HD64）及提交審批
如果需要重組按揭，您便要填寫一份「轉變按揭安排申請書」，表格編號是HD64。這份表格同樣要提交給房委會審批。這項申請確保按揭安排的變動，得到房委會的同意。
新業主或承接方需通過銀行的入息及壓力測試
申請重組按揭時，無論是新業主或者承接按揭的一方，都需要重新通過銀行的入息審查及壓力測試。銀行會評估他們的還款能力。如果未能通過測試，銀行可能拒絕批核新的按揭安排，這樣會阻礙整個居屋轉名進程。
第五步：簽署正式契據及完成交易
當所有審批都完成，就可以正式簽署法律文件，完成居屋轉名。
在同意書有效期內（1年）完成簽立契據
您必須在房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期內（通常是一年），完成簽立正式契據。如果超過有效期，您可能需要重新申請並支付相關費用。
繳付所有相關費用及印花稅
在簽署正式契據前或簽署後不久，您需要繳付所有相關費用。這些費用包括房委會的行政費用、律師費用，以及最重要的印花稅。印花稅是物業轉讓中必不可少的費用，即使是居屋甩名，也需按照規定繳納。
第六步：更新房委會記錄
最後一個步驟是更新房委會的記錄，確保物業的最新業權資料，能夠正確地反映。
將最新的轉讓契據副本及土地查冊記錄交回管理處
簽立正式轉讓契據後，您的律師會辦理土地註冊手續。您需要將最新簽署的轉讓契據副本，以及最新的土地查冊記錄，交回物業所屬的區域租約事務管理處。這樣房委會的紀錄便會更新，您的居屋拆名或居屋轉名過程就此圓滿完成。
居屋甩名成本全解構：您需要準備多少預算？
各位朋友，如果正在考慮辦理居屋甩名，了解相關費用是重要的一步。這次流程涉及的開支，除了房委會的行政費用，還有印花稅、律師費等等。大家必須清楚這些費用細節，這樣才可以做好預算規劃，令居屋轉名或居屋拆名過程更順利。
房委會相關行政費用
首先，辦理居屋甩名手續時，需要向房委會繳交一些行政費用。這些是政府部門處理申請，以及批核法律文件的基本費用。
業權轉讓申請手續費（現為港幣3,020元，可變）
辦理居屋甩名，第一步是向房委會提交業權轉讓申請。這一步需要繳付一筆手續費。這筆費用是處理您申請個案的行政開支，同時無論申請是否獲批，這筆費用通常都不會退還。請大家留意，這個金額可能會因房委會的政策調整而有所變動。
批核轉讓契據草稿手續費（現為港幣2,630元，可變）
當房委會初步同意您的居屋轉名申請後，下一步需要委託律師草擬轉讓契據。這份契據草稿必須送交房委會法律事務分處審批，確保內容符合所有規定。房委會處理這份契據草稿時，會收取另一筆手續費。這個費用現時為港幣2,630元，但同樣有可能調整。
轉變按揭安排申請手續費（如適用）
如果您的居屋單位本身有按揭貸款，辦理居屋甩名後，銀行通常需要重組或重新審批按揭安排。例如，承接單位的一方可能需要重新申請按揭貸款，或者將現有按揭貸款轉到自己名下。無論是哪一種情況，處理轉變按揭安排時，房委會也會收取一筆申請手續費。此項費用只會在有按揭重組需要時才徵收。
印花稅（Stamp Duty）計算：近親轉讓的優惠與陷阱
在居屋甩名過程中，印花稅是另一項大家必須特別留意的重大開支。處理物業轉讓，通常都會涉及印花稅。
甩名視為新交易，需按市值計算印花稅
很多人可能以為居屋甩名，只是名字上的更改，稅務負擔不大。然而，無論是居屋轉名或居屋拆名，稅務局通常會將這次業權轉讓視為一宗新的物業交易。因此，印花稅的計算基準，並非按照物業的購入價，而是按照轉名時的物業市值來計算。例如，如果居屋市值升值了，印花稅也會隨之增加。這是一個重要的財務考量，大家必須仔細評估。
直系親屬轉讓的港幣100元印花稅優惠條件與限制
稅務局對於直系親屬之間的物業轉讓，設有特別的印花稅優惠。如果物業是轉讓給直系親屬，同時轉讓人與承讓人都是香港永久性居民，而且在轉讓時各自在香港沒有擁有其他住宅物業，這樣的情況下，只需要繳付港幣100元的定額印花稅。這個優惠大幅降低了印花稅的負擔。不過，請大家務必留意，這項優惠有嚴格的條件。一旦不符合其中任何一項，例如其中一方已經擁有其他物業，那麼這宗轉讓就不能享有100元的優惠，而是需要按市值計算印花稅。大家必須事先確認清楚，避免誤解。
其他必要開支
除了房委會的費用和印花稅，辦理居屋甩名還有一些其他必須的開支。這些費用主要是聘請專業人士提供服務的費用。
律師費用（根據物業價值、複雜性而異）
處理居屋甩名，涉及多項法律文件處理和房委會的審批程序。因此，委聘一位專業律師是不可或缺的。律師的職責包括草擬轉讓契據、與房委會及銀行溝通、辦理土地註冊處手續等等。律師費用通常會根據物業的價值、轉名個案的複雜程度，以及處理時間的緊急性而有所不同。大家最好在開始前，先向律師樓查詢報價。
銀行處理按揭重組的相關費用
如果您的居屋單位有按揭貸款，辦理居屋甩名後，銀行會重新審批按揭。這個重組過程可能會產生一些銀行收費。例如，新承接按揭的人士可能需要支付按揭申請費、估價費、律師樓的按揭文件費，甚至可能涉及提早還款的罰息等等。這些費用會因不同銀行的政策和您的按揭條款而異。因此，在居屋轉名之前，務必與您的按揭銀行詳細溝通，了解所有可能產生的費用。