想在香港擁有安樂窩，二手居屋無疑是不少市民的理想選擇，但其獨特的申請、按揭及補地價流程，常令有意置業者感到困惑。本篇《二手居屋終極天書》正是為您而設！我們將以清晰的七步流程，詳細拆解從理解未補地價與已補地價的核心概念，到買賣雙方資格、實際申請步驟、按揭審批技巧，以至補地價的精準計算，更會教您如何善用二手居屋網尋找心水單位。無論您是綠表或白居二買家，這篇指南都能助您一篇搞掂，輕鬆掌握二手居屋買賣全攻略，成功上車！
拆解二手居屋核心概念：了解未補地價與已補地價的分別
如果您正在考慮購買二手居屋，那麼了解「未補地價」與「已補地價」這兩個概念是第一步，而且是關鍵的一步。它們直接影響買家資格，同時決定了日後的轉售方式。這篇文章會帶您深入探討其中的分別，幫助您更清晰地掌握二手居屋的買賣規則。
什麼是「居屋第二市場」？
定義與目標：為合資格人士提供免補地價置業途徑
「居屋第二市場」，通常被簡稱為「居二市場」，這個市場是香港房屋委員會設立的一個特殊房屋交易平台。這個市場的目標很簡單，它為了讓持有特定資格的人士，可以買到一些政府資助出售房屋單位。這些單位通常由業主出售，買家不必繳付額外的地價，然後可以購買。
在「居屋第二市場」買賣二手居屋的好處與限制
在居屋第二市場買賣二手居屋，好處是樓價會比市價便宜。這是因為買家毋須補地價。對於預算有限的買家，這是入市的好機會。但是，這個市場有嚴格的限制。您必須符合特定的資格，然後才可以進行交易。買賣雙方同時需要循規蹈矩，按照房委會的規定進行交易。這表示買賣雙方不能隨意在私人市場買賣，他們需要通過指定程序。許多買家會透過二手居屋網或者地產代理尋找居二單位的資訊。
未補地價二手居屋的核心特徵
未補地價的二手居屋，顧名思義就是業主尚未向政府繳付地價的單位。這些單位具有一些非常鮮明的特徵。
買賣雙方資格限制 (只限綠表及白表人士)
未補地價的二手居屋只能在居屋第二市場交易。所以，買方必須擁有特定的資格。這些買方包括綠表資格人士以及白表資格人士（俗稱「白居二」）。如果沒有這些資格，就無法購買未補地價的單位。
受房委會轉讓限制約束
未補地價的單位，仍然受到房屋委員會的嚴格限制。這表示業主不能隨意轉讓單位，並且不可以自行出租。所有買賣行為必須符合房委會的規定，同時需要房委會的批准。
未來在公開市場出售或出租前必須補地價
當未補地價的二手居屋業主，將來想要在公開市場出售單位，或者想要出租單位時，就必須先向政府補回地價。這筆地價是當初買入單位時政府提供的土地折扣優惠。只有繳付了這筆費用，單位才可以自由地在公開市場買賣。
已補地價二手居屋的核心特徵
已補地價的二手居屋，代表業主已經向政府繳付了地價。這類單位的特性會有所不同。
買家資格無限制，等同於私人樓宇
一旦單位已經補地價，它在市場上的買家資格就沒有限制。任何符合香港購房條件的人士都可以購買。這表示已補地價的二手居屋，功能上與一般的私人樓宇沒有分別。
可在公開市場自由買賣、出租及轉讓
已補地價的單位可以完全自由地在公開市場上進行買賣，也可以出租給任何人士。業主不必再受房委會的轉讓限制。這種自由度給予業主更大的彈性。
樓價已反映補地價成本
因為單位已經繳付了地價，所以在公開市場上出售時，它的樓價通常會比未補地價的同類型單位高。這是因為樓價已將補地價的成本計算在內。買家購買時，也無需再考慮補地價的問題。