作為新居屋的業主，您可能正為單位的轉售限制、補地價程序及與家人轉名等複雜規定感到困惑。隨著政府近年收緊居屋轉售政策，特別是2022年起推售的新居屋實施長達15年的「鎖定期」，業主們必須深入了解相關條文，方能避免誤墮法網或錯失資產增值的機會。本文將為您全面拆解新居屋的5大關鍵轉售限制，包括15年「鎖定期」的詳細階段劃分、新舊居屋政策差異、未補地價轉讓予家人的特殊情況與程序，以及精準的補地價計算方法，助您清晰掌握每一個重要細節，確保您的物業權益不受影響。
新居屋轉售限制時間線概覽：15年「鎖定期」的三個關鍵階段
理解香港的新居屋轉售限制，對於業主而言十分重要。這項政策涉及一個長達15年的「鎖定期」，其間的轉售規定會隨著時間推移而改變。我們將政策分為三個關鍵階段，一步步解析業主在不同時期所面對的轉售條件，確保您對新居屋的物業權利有全面掌握。
第一階段：由首次轉讓契據日期起計首5年內 – 新居屋「原價」轉售限制期
購入新居屋後，單位在首5年內受到最嚴格的新居屋轉售限制。這段時期內，業主如果需要轉售單位，只能在「居屋第二市場」進行，並且價格不能高於原來購入價。
甚麼是「不高於原來買價」的定義？
「不高於原來買價」表示單位出售價格必須等於或低於您當初向房屋委員會（房委會）購入該單位的價格。這意味著，即使市場樓價上升，業主在這5年內出售單位也不能從中賺取任何資本增值利潤。這是為了確保資助房屋資源的公平分配，避免短期投機行為。
誰是此階段的合資格買家？（房委會提名的綠表買家）
在此階段，單位只能轉售給符合資格的「綠表」買家。這些買家必須經房委會嚴格審批和提名，他們通常是公屋住戶或符合特定資格的公屋申請者，獲發「綠表資格證明書」。此限制確保單位繼續流轉予真正有住屋需要的群體。
政策解讀：為何政府要設立此項嚴格的新居屋轉售限制？
政府設立此項嚴格的新居屋轉售限制，核心目標是遏止物業炒賣，確保資助房屋真正幫助市民置業安居，而非成為短期牟利的工具。透過限定轉售價格和買家資格，政府期望單位能穩定地服務於社會福利目的，同時維持資助房屋市場的秩序。
第二階段：由首次轉讓契據日期起計第6至第15年內 – 新居屋第二市場自由定價期
當單位進入轉讓契據日期後的第6年至第15年，新居屋轉售限制會有所放寬。業主仍需在「居屋第二市場」轉售，但可以自行議定單位價格，這是這階段最重要的變化。
買賣雙方如何自行議定價格？
在此階段，業主可以在「居屋第二市場」上，根據市場情況、單位狀況及買家需求，與買家自由商議並決定售價。這時候的價格通常會參考同區未補地價居屋的成交紀錄，反映市場供求關係。
此階段的買家資格有何變化？（綠表及白居二買家）
此階段的買家資格擴闊，除了房委會提名的「綠表」買家外，符合資格的「白表」買家（俗稱「白居二」買家）亦可購買。這些「白表」買家通常是指非公屋住戶，但符合政府訂定的入息及資產限制，他們透過「白居二」計劃取得購買二手居屋的資格。買家範圍的擴大，增加了單位的流通性。
此階段的新居屋轉售限制與首5年有何核心不同？
此階段與首5年最核心的不同有兩點：第一，業主可以自行議定價格，有機會從單位升值中獲利；第二，買家資格擴大至「白居二」人士，這增加了潛在買家的數量，令單位更容易找到買家。這項調整體現了政府在防範投機與促進單位流轉之間尋求平衡。
第三階段：由首次轉讓契據日期起計15年後 – 新居屋轉售限制解除，邁向公開市場
當單位首次轉讓契據日期起計滿15年，新居屋轉售限制將會全面解除。業主在完成補地價程序後，便可將單位在公開市場上出售或出租，享受更全面的物業權利。
繳付補價後業主可享有的權利
業主繳付補價後，單位便會解除所有轉讓限制，轉變為私人住宅物業。業主可以自由地在公開市場出售單位予任何買家，不再受房委會的資格限制。同時，業主也可以將單位出租，或進行加按、轉按等融資操作，物業運用彈性大大增加。
業主需注意事項及潛在費用
業主在決定補價前，必須考慮到補價金額是根據單位當時的市值來計算。若樓價上升，補價金額也會相應增加。此外，補價程序會涉及多項潛在費用，包括向房委會申請評估市值、繳交補價款項、律師費、印花稅等。這些費用將直接影響業主的最終收益，因此業主在作決定前，應仔細評估並計算所有相關成本。
新舊居屋轉售限制大比拼：我的單位適用哪種規定？
居屋的轉售限制是業主必須了解的重要法規，尤其是新舊政策之間存在顯著差異。了解這些「新居屋轉售限制」規則，有助您妥善規劃資產。它也可以讓您判斷自己的居屋單位，究竟適用哪一套轉售規定。
新舊居屋轉售限制對比圖，助您快速定位
要釐清您的居屋單位應受哪種轉售限制，最直接的方法是根據單位首次推售的年份來區分。房委會的政策在不同時期有所調整，因此單位批出的年份決定了其適用條款。下方內容將詳細解讀不同年份居屋的規定，您可以此為參考，快速找出符合您情況的條款。
最新政策（2022年及之後首次推售的居屋）：5年原價 / 15年鎖定
對於在2022年及之後首次推售的居屋單位，其轉售限制變得更加嚴格。業主在單位首次轉讓契據日期起計的首五年內，只可以在居屋第二市場，以不高於原來購入價格轉售予房委會提名的合資格買家。五年過後，即由第六年開始，至第十五年結束，業主仍必須在居屋第二市場轉售單位，價格可以自行議定。十五年期滿後，即第十六年起，業主才有權向房委會繳付補價，然後將單位在公開市場自由出售。
舊制(一)：2019年至2021年首次推售的居屋 (10年期)
在2019年至2021年期間首次推售的居屋單位，其轉售限制期為十年。這批居屋單位，其轉售規定與最新政策不同。
首2年限制：只能以不高於原價在第二市場轉售
單位首次轉讓契據日期起計的首兩年內，業主必須在居屋第二市場轉售單位。而且，單位出售價格不可以高於最初購入時的「原來買價」。買家一樣必須是房委會提名的合資格人士。
第3至10年限制：可在第二市場自行定價
到了單位首次轉讓契據日期起計的第三年開始，直到第十年結束，業主仍然可以在居屋第二市場轉售單位。不過，這個階段業主可以自行與買家議定價格，無須再受限於「原來買價」。買家資格則不變，仍需由房委會提名。
10年後：可補地價在公開市場出售
單位首次轉讓契據日期起計滿十年後，業主便可選擇向房委會繳付補價。一旦完成補地價程序，單位便解除所有轉售限制，可以在公開市場上自由出售給任何買家。
舊制(二)：2018年首次推售的居屋 (麗翠苑等)
如果您擁有的居屋單位，例如麗翠苑，是在2018年首次推售，那麼您的轉售規定與其他批次有所不同。這個舊制更著重房委會的參與。
首2年限制：房委會提名買家，以原價轉讓
單位首次轉讓契據日期起計的首兩年內，如果您要出售單位，必須向房委會提出申請。房委會不會直接回購單位，但是會行使權力提名買家。這些被提名的買家將會以您單位最初的「原來買價」來承接。
第3至5年限制：可選售予房委會或在第二市場自行定價
單位首次轉讓契據日期起計的第三年起，直到第五年結束，業主有兩種選擇。您可以選擇申請將單位售回給房委會。或者，您也可以選擇在居屋第二市場，自行議定價格出售單位予房委會提名的合資格買家。
總結：如何快速判斷我的單位適用哪項新居屋轉售限制？
要快速判斷您的單位適用哪項「新居屋轉售限制」，最關鍵的步驟是查閱您的居屋單位的「首次轉讓契據日期」。這個日期清楚顯示了單位首次在市場推售的年份。然後，您可以對照上面提到的不同年份政策，例如2022年及之後、2019年至2021年、或是2018年，從而確認適用於您單位的具體轉售條款。了解清楚這些規定，就能做出最符合您需求的決定。
常見問題 (FAQ)：解答您對新居屋轉售限制的所有疑問
我們知道您對新居屋轉售限制可能充滿疑問，這部分將解答一些最常見的問題，幫助您更深入了解相關條款。
Q1: 我是2023年購入居屋的業主，是否受最新的新居屋轉售限制影響？
閣下若於2023年購入居屋單位，您確實會受到最新的新居屋轉售限制政策所規管。根據房屋委員會最新規定，2022年及之後首次推售的新居屋單位，其轉售條款已經收緊。這包括首五年內只能以不高於原來買價在第二市場轉售。其後，單位於第六至第十五年內才可在第二市場按業主自行議定的價格出售。單位必須於首次轉讓契據日期起計滿十五年後，業主方可繳付補價，並於公開市場自由轉售。
Q2: 「白居二」買家可以購買受新居屋轉售限制的居屋嗎？在哪個階段可以買？
「白居二」買家可以購買受新居屋轉售限制的居屋單位。他們是居屋第二市場的重要買家類別。於現行的轉售限制下，當居屋單位過了首五年不能高於原價轉售的階段後，「白居二」買家即可在第六至第十五年期間，於居屋第二市場購買該單位。單位價格可以由買賣雙方自行議定。即使單位在十五年後繳付補價並於公開市場出售，「白居二」買家亦可像普通私樓買家一樣購買這些已補地價的單位。
Q3: 居屋業主離世，繼承人是否也必須遵守同樣的新居屋轉售限制？
居屋單位是一項資助房屋，它本身的轉售限制會隨單位而存在，不會因業主離世而改變。若居屋業主不幸離世，雖然其合法繼承人可以無需經過入息審查即繼承該單位業權，但是單位往後若要轉售，繼承人仍必須遵守與原業主相同的轉售限制。這意味著，單位仍需依照其首次轉讓契據日期，遵守五年的原價轉售期以及十五年的鎖定期，直至補地價後才可在公開市場轉售。
Q4: 未補地價但已過禁售期的居屋，可以加按或轉按套現嗎？
未補地價但已過禁售期的居屋單位，原則上可以向銀行申請加按或轉按套現。此情況下，銀行通常會根據單位市值，並考慮房委會的擔保為依據審批貸款。由於居屋有政府擔保，即使是透過「送贈契據」轉讓的單位，銀行亦普遍較願意批出按揭貸款。這與私樓「送契樓」通常在五年內較難獲批按揭的情況不同。
Q5: 我在簽訂臨時買賣合約後，才發現違反了新居屋轉售限制的條款，該合約有效嗎？
若您在簽訂臨時買賣合約後，才發現該交易違反了新居屋轉售限制的條款，該合約通常會被視為無效。根據香港《房屋條例》（第283章）第17B條，任何違反居屋買賣協議或轉讓契據條款的按揭、押記或轉讓均屬無效。此外，作出非法轉讓的人士更可能觸犯同條例第27A條，面臨刑事檢控。我們建議，在進行任何居屋買賣或轉讓前，務必仔細查閱相關法律條文及房委會指引，或尋求專業法律意見，確保交易合法合規。