「再次按揭貸款」是香港業主在進行財務規劃時，一項極具彈性的工具，旨在釋放物業的潛在價值或優化現有債務結構。然而，圍繞這個概念的「加按」、「二按」及「轉按」三大操作，儘管目的相似，卻在執行方式、風險程度與申請條件上存在顯著區別，往往令許多業主感到困惑，甚至誤踩財務陷阱。
本篇文章旨在為您全面釐清「再次按揭貸款」的真正涵義，並深入剖析加按、二按與轉按這三種核心操作的定義、操作原理、各自的優點、潛在風險及詳細申請資格。透過本文的詳細指引，您將能透徹理解這些金融工具，從而作出最符合您個人財務狀況及需求的精明選擇，輕鬆掌握物業資產的運用之道。
什麼是「再次按揭貸款」？一文看清三大核心操作
「再次按揭貸款」意思何在？不少物業持有人或許對此感到好奇。簡單來說，它指的是利用物業價值，在原有按揭基礎上再次進行貸款。這篇文章將會為您深入解析「再次按揭貸款」的三大核心操作概念。
核心定義：釋放物業價值與優化債務的金融工具
核心定義：釋放物業價值與優化債務的金融工具
再次按揭貸款其實是一個靈活的金融工具。它可以幫助物業持有人釋放其物業的潛在價值，而且有助於優化現有的債務結構。
廣義定義：對已抵押物業進行的各類後續融資操作統稱
廣義而言，再次按揭貸款泛指所有針對已抵押物業所進行的各類後續融資操作。這涵蓋了在原有按揭貸款尚未償清的情況下，再向金融機構申請新的貸款。
核心目的：套現資金、降低利息或增加貸款額
物業持有人考慮再次按揭貸款，主要目的有三個。第一是套取資金，用以應付個人周轉或投資需要。第二是希望降低現有貸款的利息負擔。第三是增加貸款額，以獲取更多可用資金。
三大主要形式概覽：加按、二按與轉按的初步分野
三大主要形式概覽：加按、二按與轉按的初步分野
在再次按揭貸款的世界裡，主要有三大常見形式。它們分別是加按、二按以及轉按。這些都是物業持有人常用的財務策略。
為何準確理解不同形式對業主至關重要
準確理解加按、二按以及轉按這些不同形式，對於物業持有人來說非常重要。因為每種方式都有其獨特的應用情境、潛在優勢以及相應風險。深入認識這些區別，才能做出最符合自身需求的財務決策。
簡單區分：貸款機構、風險水平及目的各異
我們可以簡單地從幾個面向區分這三種再次按揭貸款。它們涉及的貸款機構可能不同，承擔的風險水平亦有差異，而且各自服務的主要目的也不同。了解這些初步分別，能夠幫助您更好地掌握未來更詳細的資訊。
【深度解析】加按 (Further Mortgage)：向原行套現的最直接方法
要釐清再次按揭貸款的意思，加按是其中一種常見操作。它容許業主運用物業價值，為財務提供彈性。這篇文章會深入分析加按這種再次按揭貸款方式，讓大家對加按有更全面的了解。
加按的定義及操作原理
定義：向「同一間」承按銀行申請增加貸款額
加按，就是向原來承造按揭的銀行申請增加貸款額。這代表您不需要尋找新的貸款機構，而是繼續與原來的銀行合作，以此獲取額外的資金。這個過程與首次申請按揭相似，只是基於現有的貸款關係。
操作基礎：利用物業已升值的空間（水位）或已償還的本金套現
加按的基礎是利用物業本身的價值。物業樓價可能已經升值，這樣便增加了可套現的空間。或者，您可能已經償還了一部分貸款本金，這也意味著物業的抵押淨值上升。所以，銀行會根據物業的最新估價，以及您已償還的本金，批出額外的貸款。
加按的優勢與適用情境
優勢：手續相對簡便，利率通常較低，行政費用可控
加按的其中一個明顯優勢是手續比較簡便。您與原有銀行已經建立了關係，這樣可以省卻一些開戶或審批程序。一般而言，加按的按揭利率也會比其他高風險貸款低。行政費用方面，加按通常也比較容易控制，因為涉及的程序相對較少。
適用情境：需要資金周轉、裝修、投資，且物業有顯著升值
那麼，什麼時候適合考慮加按呢？如果您有資金周轉的需求，例如要應付突發開支，或者需要資金裝修物業。同時，加按也適合用於投資。但前提是您的物業價值有顯著升值，有足夠的「水位」可供加按。
加按的潛在風險與限制
風險一：需重新通過壓力測試及審批
加按雖然方便，但仍然需要重新通過銀行的壓力測試以及審批。銀行會再次評估您的還款能力，確保您有能力負擔新增的貸款額。這是銀行評估風險的重要環節。
風險二：若物業估價不足，或未能獲批額外貸款
另一個潛在風險是物業估價的問題。如果您的物業估價沒有預期中那麼高，或者樓價下跌，銀行可能不會批出您期望的額外貸款。這樣您可能無法套現足夠資金。
風險三：受加息週期影響，總利息支出可能增加
此外，加按也可能受到加息週期的影響。如果市場利率上升，您的總利息支出便會增加，這會提高您的每月供款壓力。所以，申請加按前，必須留意市場的利率走勢。
【全面透視】二按 (Second Mortgage)：高成數貸款背後的利弊權衡
要理解再次按揭貸款意思，我們首先要認識其中一個重要概念，就是「二按」。「二按」通常指再次按揭貸款其中一種形式。這種貸款方式可以幫助業主釋放物業價值，不過當中也有值得注意的地方。讓我們一起探索二按的本質，並且分析它的優點和需要留意的風險。
二按的定義：引入第二位債權人
二按，又稱「第二按揭」，是指物業已經有一個按揭，然後業主再用同一個物業向另一間機構申請第二份按揭。這就好比物業上面，除了原有按揭的銀行，又多了一個新的債權人。
定義：在保留原有按揭（一按）下，向「另一間」財務機構申請第二份按揭
二按的本質是，您的物業已經有了一份按揭貸款（我們稱作「一按」），但您現在需要更多資金。於是您向「另一間」並非原按揭銀行的財務機構，再次申請一份新的按揭貸款。這樣您的物業就有了兩份獨立的按揭。
權益順序：一旦斷供，一按銀行有優先受償權，二按機構風險較高
當物業出現斷供情況時，這兩份按揭之間是有優先次序的。第一份按揭的銀行（一按銀行）擁有優先受償權。這代表如果物業需要變賣，一按銀行會優先取回所有欠款。只有在一按銀行完全收回款項之後，第二份按揭的機構（二按機構）才可以獲得餘額。因此，二按機構承擔的風險相對較高。
二按的提供者：銀行、發展商與財務公司的角色
了解了二按的定義，我們便要看看誰會提供這種貸款。並非所有金融機構都會提供二按服務。
銀行：極少提供二按服務
傳統銀行對於再次按揭貸款的審批非常嚴謹，而且通常只提供「加按」服務，即向原有的按揭銀行申請額外貸款。銀行極少會提供二按服務，因為它們普遍不願意承擔作為第二債權人所面對的較高風險。
發展商（一手樓）：為促銷而設，通常設有年期及利率優惠期
發展商會為一手樓提供二按服務。這是它們促銷新樓盤的一種手段。發展商提供的二按通常會有特定的年期限制，並且在首幾年設有較低的利率優惠期。優惠期過後，利率便會顯著提高。
財務公司：市場主要提供者，審批較寬鬆但利率極高，且不受金管局監管
財務公司是目前市場上提供二按服務的主要機構。它們的審批流程通常比銀行寬鬆，對申請人的入息要求也不如銀行嚴格。然而，財務公司提供的二按貸款利率會非常高。此外，財務公司不受香港金融管理局（金管局）直接監管，這也意味著它們的運作透明度可能較低。
【高度警示】二按的重大風險：您必須知道的四件事
二按雖然可以幫助業主取得高成數貸款，不過當中存在不少潛在風險。您在考慮申請二按時，必須充分了解這些重要事項。
風險一：高昂且浮動的利率陷阱（「先甜後苦」條款）
財務公司提供的二按利率遠高於銀行按揭利率。發展商二按雖然初期有優惠，但通常只維持一至兩年。過了這個「先甜」的階段，利率便會大幅飆升，變成「後苦」。這會導致您的每月供款額急劇增加，構成沉重的財務負擔。
風險二：未經同意的違規二按與「Call Loan」的嚴重後果
您在申請二按時，必須先獲得原有按揭銀行（一按銀行）的書面同意。如果業主未經一按銀行同意，擅自將物業再次抵押給其他機構申請二按，這將構成違約行為。一旦銀行發現，它有權立即要求您全數償還所有未償還的貸款，這種情況稱為「Call Loan」。這會令您面臨巨大的財務壓力，甚至可能失去物業。
風險三：轉按極度困難，對物業升值幅度要求極高
由於二按的利率會在優惠期後大幅增加，許多業主會考慮在利率上調前進行轉按。不過，當物業同時背負一按和二按時，要將貸款轉移到新的銀行會極度困難。這是因為物業估價必須大幅上升，才能令新銀行批出足夠的貸款額，以償還原有一按和二按的總額。如果物業估值沒有顯著提升，轉按便難以成功，您便會被迫承受高昂的二按利息。
風險四：財務公司審批準則不一，透明度低，易墮債務陷阱
財務公司在審批二按時，其準則和要求各有不同，而且透明度相對較低。它們不像銀行般受到金管局的嚴格監管，因此潛在的風險較高。如果您未能充分了解貸款條款和隱藏費用，便容易陷入債務陷阱，導致財務狀況進一步惡化。