許多人以為，只要立下遺囑，名下所有資產就能按照意願分配，確保摯親繼承無憂。然而，對於以「長命契」（聯權共有 Joint Tenancy）形式持有的聯名物業，這個傳統觀念卻可能被完全顛覆。「長命契」獨有的「生存者取得權」（Right of Survivorship）原則，意味著物業權益會直接傳予在世的聯名業主，遺囑的指示將對此無效。
本文將為您全面拆解長命契與遺囑在物業繼承上的複雜關係，深入探討長命契與分權共有（Tenancy in Common）的利弊與區別，並透過四大情境分析，助您釐清不同家庭或投資模式下的最佳業權選擇。我們亦會涵蓋長命契物業的設立、更改、繼承程序，以及處理聯名物業時常見的15個關鍵問題，助您妥善規劃資產，避免不必要的法律爭議。
長命契物業實務操作與法律程序全解
在香港，物業是重要的資產。很多朋友在規劃物業傳承時，都會思考長命契遺囑的安排，因為這關乎長命契遺產的處理。我們將深入探討聯名物業的實務操作與法律程序，希望協助大家更清晰地了解這項議題。
如何設立或更改物業持有方式？
律師樓處理：將「長命契」轉為「分權共有」的法律步驟及通知要求
如果您考慮將現有的「長命契」物業，轉換為「分權共有」模式，這在法律上是可行的。這個程序稱為「分割聯權共有」，或俗稱「轉契」。進行轉契時，您必須透過律師樓處理，因為這牽涉到法律文件準備與登記。法律程序通常涉及一份稱為「分割聯權共有契據」的文件，由所有業主簽署。即使只有一位業主單方面希望將聯權共有轉為分權共有，他也可以透過向其他聯名業主發出書面通知，並將該通知於土地註冊處登記，即可完成分割。完成轉契後，每位業主便可按其持有的份額訂立長命契遺囑，規劃該部分的長命契遺產。
業權轉讓（加名／甩名）的一般程序與注意事項
物業業權轉讓，即所謂的「加名」或「甩名」，是調整聯名物業持有人的一般方式。不論物業是以「長命契」還是「分權共有」形式持有，這類轉讓都屬於物業買賣的一種，需要繳付印花稅。印花稅的金額取決於轉讓部分物業的價值。例如，如果業權轉讓是發生在近親之間（例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹），便通常可以享受印花稅寬減，按較低的「首置印花稅稅率」計算。進行業權轉讓前，建議您先為物業估價，並諮詢專業律師的意見，以了解詳細程序、費用以及對按揭的影響。
特殊物業處理：居屋的長命契與繼承須知
居屋業主離世，聯名業主或家庭成員繼承的條件與豁免
居屋（資助出售房屋）的物業性質比較特殊，因此其長命契遺產繼承也有獨特的規定。若居屋業主不幸離世，且該物業是以長命契形式聯名持有，則在世的聯名業主會自動繼承離世者的業權。如果物業並非聯名持有，或聯名業主都已離世，居屋的業權便會轉給合資格的家庭成員。通常，合資格的家庭成員，例如配偶或子女，只要符合特定條件（例如沒有在香港擁有其他住宅物業），便可以申請繼承居屋業權，而且過程毋須經過入息或資產審查。
居屋長命契除名的房委會申請程序及補地價問題
居屋聯名業主如欲進行「長命契除名」或任何形式的業權轉讓，都必須向房屋委員會（房委會）提交申請並獲得批准，尤其是在物業尚未補地價的情況下。房委會會根據個別情況進行審批。一般而言，居屋的長命契除名或家庭成員之間的業權轉讓，通常毋須即時補地價，但這必須獲得房委會的書面同意。若然日後該居屋轉售予非家庭成員或在公開市場出售，便需按規定向房委會繳付補地價。
當聯名持有人離世後的手續
長命契：向土地註冊處登記死亡證的簡化程序
當長命契物業的其中一位聯名持有人離世後，處理手續相對簡單。在世的聯名業主只需向土地註冊處登記已故業主的死亡證。這份文件證明了業主的死亡，同時也確認了根據「生存者取得權」原則，物業的全部業權已自動轉移到在世聯名業主名下。完成此登記後，在世業主便正式成為物業的唯一擁有人，亦毋須辦理複雜的遺囑認證或長命契遺產承辦程序。
分權共有：申請遺囑認證或遺產承辦（遺產管理書）的必要步驟
若物業是以「分權共有」形式持有，當其中一位聯名持有人離世後，其擁有的業權份額便會成為其遺產的一部分。這時候，處理該份物業遺產就需要申請「遺囑認證」或「遺產承辦」。如果離世者生前有訂立遺囑，遺囑執行人便要向法庭申請「遺囑認證書」。如果離世者沒有遺囑，其親屬則需要向法庭申請「遺產管理書」。無論哪種情況，申請人都要經過法庭程序，才能合法地處理離世者的物業份額及其他遺產。
按揭物業的處理：銀行會否要求在世者重做壓力測試？
如果聯名持有的物業尚有按揭貸款，當其中一位聯名持有人離世後，在世者常常會擔心銀行是否會要求重做壓力測試。一般而言，對於長命契的聯名按揭物業，銀行通常不會要求在世的聯名借款人立即重做壓力測試。這是因為按揭責任屬於共同及個別責任，在世的借款人仍然有責任繼續償還貸款。銀行會繼續與在世的借款人維持按揭關係。但是，銀行保留權利，可以根據在世借款人的還款能力，重新評估貸款狀況。
關於長命契、遺囑與聯名物業承辦的常見問題 (FAQ)
大家在規劃財產傳承時，對於物業的處理方式常常有許多疑問。特別是當物業涉及聯名持有，而又牽涉到長命契遺囑的安排時，情況便會更形複雜。以下，我們收集了多個關於長命契、遺囑與聯名物業承辦的常見問題，希望能為您逐一拆解當中的法律概念與實務操作。透過這些問答，您將對長命契遺產的處理、長命契遺產承辦程序，以及不同聯名方式的影響有更深入的了解。
問題1：如果我的遺囑寫明物業給子女，但物業是長命契持有，最終誰會得到物業？
即使您的遺囑清楚列明將物業分配給子女，如果該物業是以長命契形式持有，最終物業將不會依據遺囑內容分配。長命契的核心原則是「生存者取得權」。這代表當其中一位聯名業主離世時，其所佔的業權份額會自動並即時轉移予其他仍然在世的聯名業主。因此，該物業的業權會直接歸屬予生存的聯名業主，而不會成為離世者的遺產一部分，您的遺囑對長命契遺產便無法律效力。
問題2：聯名物業是否一定要用長命契？可否一開始就選擇分權共有？
物業聯名持有不一定必須採用長命契形式。事實上，在購入物業時，業主可以選擇以長命契（即聯權共有）或分權共有這兩種方式持有業權。兩者各有優點。若您希望各自的業權份額可以獨立處置，並且能透過遺囑自由傳承予指定的繼承人，一開始便選擇分權共有會是比較合適的安排。
問題3：如果我是長命契的最後一名在生者，我是否可以自由立遺囑將物業傳承下去？
是的，一旦您成為長命契物業的最後一名在生者，您便會成為該物業的唯一擁有人。此時，「生存者取得權」的原則已不適用，物業的所有業權均歸您所有。因此，您可以完全自由地訂立遺囑，決定將此物業傳承給任何人，物業將會成為您的遺產一部分。
問題4：將「長命契」轉為「分權共有」需要所有業主同意嗎？
將「長命契」轉為「分權共有」，亦稱為「解除聯權共有」，這在法律上是可以操作的。在香港，任何一位聯權共有人可以單方面通過向其他聯權共有人發出書面通知，並將該通知註冊於土地註冊處，從而解除聯權共有。這個過程不一定需要所有業主的同意。然而，雖然單方面通知即可解除，但實際操作中，若要出售或按揭物業，通常仍需所有業主配合，協商處理。
問題5：如果其中一位長命契聯名人失蹤或失聯，應如何處理？
若長命契其中一位聯名人失蹤或失聯，處理物業將會變得複雜。在這種情況下，若要處置物業（例如出售），可能需要向法庭申請相關命令，例如宣布失蹤者推定死亡或委任代表處理其事務。具體的法律程序將取決於失蹤情況的嚴重性與時間長短，因此必須尋求專業法律意見。
問題6：長命契的安排會否影響申請按揭？
一般而言，長命契的安排本身並不會對物業申請按揭構成負面影響。銀行通常會將所有聯名業主視作共同借款人，並評估他們的總體還款能力。然而，若其中一位長命契聯名借款人不幸離世，銀行可能會要求仍在世的聯名借款人重新評估其按揭資格，甚至要求重新通過壓力測試，以確保其獨立承擔餘下按揭還款的能力。
問題7：如果我訂立了遺囑但物業為長命契，後來離婚，業權會怎樣？
離婚本身並不會自動改變長命契的業權性質。即使您已離婚，長命契物業的「生存者取得權」原則依然有效。這表示若其中一方離世，其業權仍會自動轉移給另一方。若離婚雙方希望在離婚後改變物業業權，他們必須透過正式的法律程序，例如解除聯權共有（轉為分權共有），或者通過協議將物業出售或轉名。這些安排通常會納入離婚協議的一部分。
問題8：父母用長命契將物業與我聯名，他們能否單方面透過更改遺囑把我剔除？
由於物業是以長命契形式持有，您的父母無法單方面透過更改遺囑來將您從物業業權中剔除。遺囑不能凌駕於長命契的法律效力。長命契的業權轉移是基於「生存者取得權」的原則，而非根據遺囑內容。若要改變業權，例如將您從業權中移除，必須通過正式的業權轉讓程序，這通常需要所有聯名業主的同意，或者通過法庭命令才能實現。
問題9：什麼是「半契樓」，它與分權共有和遺囑的關係是什麼？
「半契樓」通常是指物業的其中一部分業權（例如一半或某個百分比的業權）被獨立出售或轉讓。這種情況通常發生在物業以分權共有形式持有的時候，因為分權共有的業主各自擁有獨立的業權份額，他們可以獨立地出售或抵押自己名下的份額，無需其他業主同意。若一位分權共有業主因債務問題被強制出售其份額，便可能形成「半契樓」。若業主離世，他們在分權共有下的份額會成為其遺產，並可根據遺囑的指示進行分配。
問題10：遺產稅取消後，處理長命契物業繼承是否完全不需任何費用？
儘管香港已於2006年取消了遺產稅，處理長命契物業的繼承並非完全沒有費用。當其中一位長命契聯名人離世時，在世的聯名人雖然無需辦理複雜的遺產承辦程序，但仍需要支付律師費，用於準備相關的法律文件，並向土地註冊處登記死者的死亡證明書，以更新物業的業權記錄。因此，雖然費用相比過去繳納遺產稅已大幅減少，但仍會產生一定的行政和法律費用。
問題11：同居伴侶是否適合使用長命契？與已婚夫婦有何不同？
同居伴侶完全可以選擇使用長命契來共同持有物業。長命契的「生存者取得權」原則，對同居伴侶而言，是一個清晰簡單的安排，能夠確保其中一方離世後，物業業權會自動轉移給在生伴侶，而無需處理長命契遺產承辦手續，亦不需要通過遺囑來安排。然而，同居伴侶與已婚夫婦在法律上仍有其他顯著差異。已婚夫婦享有婚姻條例下的多項法律保障，例如在離婚時對婚姻資產的分割權利，以及無遺囑繼承法下的特定繼承權。同居伴侶則不享有這些額外的法律保障，因此在共同持有資產時，更應仔細考慮所有權方式及其他法律協議。
問題12：若長命契其中一方精神上無行為能力（例如患有腦退化症），物業能否出售？
若長命契其中一方聯名人不幸喪失精神行為能力，例如患有嚴重腦退化症，物業的出售或任何業權處置將會面臨重大困難。這是因為該名聯名人已無法給予有效的法律同意。在這種情況下，通常需要向法庭申請命令，根據《精神健康條例》任命一名受託人或委員會來管理該名無行為能力人士的財產。只有在法庭批准後，物業才能被合法地出售或處理。
問題13：在長命契的框架下，如何保障非業權持有人的供款權益？
在長命契的框架下，若非業權持有人（例如家庭成員，但其名字沒有列在物業契據上）有份為物業供款，他們的權益便沒有直接法律保障。因為長命契只確認名義上的業權持有人。為保障這些非業權持有人的供款權益，可以考慮以下方法：一是將物業轉為分權共有，並將供款人的名字加入業權；二是訂立一份書面協議或信託聲明，清楚列明各方的供款金額及應得的實際權益，即使這些人並非名義上的業權持有人，此文件仍有助於日後釐清權利。
問題14：訂立一份關於長命契物業的意願聲明書有法律效力嗎？
訂立一份關於長命契物業的「意願聲明書」，通常不具備法律效力來改變長命契的「生存者取得權」原則。長命契的法律特性是業權自動轉移，任何非正式的「意願聲明」或遺囑指示都無法凌駕其上。若要改變長命契物業的處置方式，必須透過正式的法律程序，例如解除聯權共有，將其轉變為分權共有，或通過合法契約轉讓業權。這些才是具有法律約束力的方式。
問題15：除了物業，銀行聯名戶口是否也受「長命契」原則影響？
除了物業，許多銀行聯名戶口亦會受到類似「長命契」的原則影響，尤其是那些設置為「尚存者取得權」或「無論任何一方簽署」的戶口。這表示當其中一位聯名戶口持有人離世後，戶口內的款項將自動歸屬予其他仍在世的聯名戶口持有人，而無需經過遺產承辦程序。然而，具體條款會因應不同銀行及戶口類型而異，因此在開立聯名戶口時，最好向銀行查詢清楚其繼承安排。