在香港置業，對許多人而言是遙不可及的夢想。然而，對於符合資格的港人來說，「二手公屋綠表」市場卻提供了一條通往安居的「置業黃金門票」。這個市場不僅免補地價，讓您得以超低樓價上車，更能享受高達九成半按揭的獨有優勢。
【2025最新】二手公屋綠表7步置業全攻略，正是為您而設。本文將助您全面掌握綠表置業的關鍵資訊，從詳細的申請資格檢定、環環相扣的7步買樓流程、綠表按揭的獨特計算方式，乃至常見的置業陷阱，一一為您清晰羅列。立即深入閱讀，開啟您的上車之路。
為何「二手公屋綠表」是香港人的置業黃金門票？
「二手公屋綠表」置業的基本概念與優勢
香港的樓價高企，置業夢對許多人來說似乎遙不可及，但若您符合特定資格，通往安居樂業的道路便能豁然開朗。其中，「二手公屋綠表」市場正是不少港人實現置業夢的黃金門票。這個市場不單提供價格相宜的選擇，也附帶多項優惠，讓您更容易擁有自己的物業。
釐清定義：什麼是「二手公屋綠表」市場？（居屋第二市場）
「二手公屋綠表」市場其實就是我們常說的「居屋第二市場」。這個市場的目標，是讓現有的公共租住房屋（公屋）住戶，以及持有有效《綠表資格證明書》的人士，能夠購買已經落成的資助出售單位。這些單位可能來自居者有其屋計劃（居屋）、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃或綠表置居計劃。這個機制增加了資助出售單位的流轉，同時幫助房屋委員會（房委會）騰出更多公屋單位，讓真正有需要的人士受惠。
核心優勢：綠表買家置業對比白表及私人市場，「二手公屋」的絕對吸引力
與在私人市場置業，或是白表買家相比，綠表買家在「二手公屋」市場享有顯著的優勢。私人樓宇市場的樓價高昂，白表買家雖然也能購買資助房屋，但權益上不及綠表買家全面。綠表買家不僅能以更優惠的價格購置物業，更能受惠於政府的政策支持，大大降低置業門檻。
免補地價入場，樓價大幅折讓
「二手公屋綠表」最大的吸引力，在於符合資格的買家可以「免補地價」的方式購入單位。這表示您在購買單位時，毋須向政府繳付土地差價，即是單位已經獲得政府大幅度的資助。這讓樓價比同區私人屋苑單位大幅折讓，可節省大筆金錢，讓更多人有能力「上車」。
市場驅動因素：公屋富戶政策收緊如何催化「二手公屋綠表」需求
近年來，房委會收緊公屋富戶政策，規定入息或資產超額的公屋住戶可能需要繳付更高租金，甚至交還公屋單位。這項政策促使部分公屋富戶尋找新的居住選擇。由於未補地價的「二手公屋」單位價格和管理費相對便宜，對於這些家庭而言，轉向購買「二手公屋綠表」單位，便成為一個既能繼續享有政府房屋福利，又能避免「富戶」身份影響租住權的理想出路。此政策因此催化了「二手公屋綠表」市場的需求。
綠表 vs 白表 vs 綠表資格證明書：權益大比拼
在香港的資助房屋市場中，常常會聽到綠表、白表以及綠表資格證明書這些名詞。它們代表了不同的身份和權益，尤其在購買資助出售單位時，這些身份便顯得格外重要。
身份定義及來源
綠表人士主要指現有的房委會公共租住房屋（公屋）租戶，或者香港房屋協會（房協）旗下出租屋邨的租戶。此外，房委會中轉房屋的認可居民，以及預計在一年內可獲編配公屋的公屋申請人，也可被視為綠表類別。白表人士則指非公屋住戶的一般市場人士。而綠表資格證明書，通常是發給正在輪候公屋、預計快將獲編配單位，或因政府清拆等特殊情況而符合公屋資格的人士。
入息及資產審查要求
綠表人士透過綠表資格購買居屋或綠置居時，通常毋須通過嚴格的入息上限或資產限額審查，這是他們的一大優勢。然而，公屋住戶本身仍需每兩年接受入息及資產淨值審查，若超額可能需繳付更高租金或交還公屋。相反，白表人士則需符合嚴格的入息及資產上限要求。例如，一人申請者的每月入息上限約為港幣三萬三千元，資產上限約為港幣九十二萬五千元。家庭申請者的上限則更高。
一手及「二手公屋」市場的購買權限差異
綠表人士在購買資助房屋方面享有優先權。他們不單可以參與抽籤購買一手居屋或綠置居單位，並享有優先揀樓權，更可直接在「二手公屋」市場（即居屋第二市場）購買單位，並且毋須補地價。白表人士則可以抽籤購買一手居屋，但若想購買「二手公屋」單位，則必須先向政府補回當初單位首次出售時所獲的土地差價，方可自由轉讓。持有綠表資格證明書的人士，則主要可循居屋第二市場購買二手單位。
按揭成數及壓力測試待遇
綠表買家在按揭方面享有無可比擬的優勢。由於有房委會的擔保，綠表人士購買居屋時，可獲銀行批出高達九成半的按揭貸款，即首期僅需繳付樓價的百分之五。並且，銀行通常會豁免壓力測試，大大簡化了按揭審批流程。然而，若購買的單位屬於房協而非房委會項目，按揭成數可能降至最高九成。白表買家則普遍只能承造最高九成的按揭，且必須通過壓力測試。
購買「二手公屋綠表」單位的資格分別
要購買「二手公屋綠表」單位，申請人除了需符合上述綠表身份外，還必須滿足一些額外條件。例如，申請人及其家庭成員在簽署《購買資格證明書》申請書日期前的二十四個月起計，直至簽訂資助出售單位臨時買賣合約當日，均不得在香港擁有任何住宅物業。此外，若曾受惠於政府任何資助自置居所計劃的業主或其配偶，即使已出售單位或清還貸款，均不可再次申請購買「二手公屋綠表」單位。這些規定確保了資助房屋資源能分配給真正有需要且符合資格的人士。
【資格檢定】我是否符合「二手公屋綠表」申請資格？
置業是許多香港人的夢想，特別是購買「二手公屋綠表」單位，因為它提供了一個入場門檻較低的機會。不過，要成功購買「二手公屋綠表」單位，首先必須確認自己是否符合申請資格。這一步非常重要，因此，請您仔細檢閱以下各項條件。
互動工具預告：「二手公屋綠表」資格快速檢測
我們明白，政策條文可能有點複雜，很多人看到密密麻麻的文字便會感到卻步。為了幫助您更輕鬆地釐清自己的資格，我們正籌備推出一個互動資格檢測工具。
資格檢測工具功能與操作說明
這個即將推出的工具，設計上會非常簡單易用。您只需輸入您的基本資料，以及相關的居住狀況與過往置業紀錄，系統便會即時為您評估是否符合「二手公屋綠表」的申請條件。它會省卻您逐條對照的時間，並且給您一個初步判斷，讓您可以更快地規劃下一步。
符合「二手公屋綠表」資格的核心人士類別
接下來，我們看看哪些核心類別的人士，具備申請「二手公屋綠表」的資格。這些是政府為了照顧特定群體而設的政策，所以範圍較為清晰。
房委會及房協轄下合資格公共租住房屋（公屋）租戶
如果您是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋（公屋）的現有租戶，這是一個重要的入門資格。只要您持有正式的租約，並且沒有違反租約條款，您便符合此類別的基本要求。
詳細說明：排除「有條件租約」及暫准租用證等情況
不過，並非所有公屋租戶都符合資格。請注意，如果您的租約屬於「有條件租約」性質，或者您只是以按月暫准租用證、暫准居住證形式租住過渡性暫租住屋單位，您便不符合申請資格。這些情況通常表示您的居住權限較為臨時，並非政府資助房屋政策下的常規租戶。房協的乙類出租屋邨及專用安置屋邨租戶，以及定期暫准居住證使用者，也不符合資格。
持有有效《綠表資格證明書》的人士
除了現有公屋租戶，另一批重要合資格人士是持有有效《綠表資格證明書 – 只適用於居屋第二市場計劃》的人士。這份證明書是您的「綠表」身份憑證，證明您已被核實為合資格的申請者。
解釋此證明書的來源（如：輪候公屋者、受清拆影響戶）
那麼，這份《綠表資格證明書》是如何得來的呢？它主要發給兩大類人士。第一類是正在輪候公屋的申請人，並且房屋署預計他們將在大約一年內獲編配公屋單位。第二類是受政府清拆計劃、天災影響，或因市區重建計劃影響的人士，如果他們已被核實符合入住公屋的資格，政府也會向他們發出此證明書。部分符合「公務員公共房屋配額」申請資格的初級公務員，也可獲發此證明書。
其他合資格人士（長者租金津貼計劃受惠者等）
除了上述兩大主要類別，還有一些特定的群體也符合「二手公屋綠表」資格。例如，房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者，以及房委會轄下中轉房屋的認可居民，都被視為合資格人士。此外，持有由房委會發出有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員，同樣符合資格。
「一票否決」：不合資格申請「二手公屋綠表」的詳細清單
了解了符合資格的類別之後，現在來看看哪些情況會讓您的申請被「一票否決」。這些情況非常重要，因為只要符合其中一項，您便無法申請「二手公屋綠表」單位，所以請您務必仔細審視。
物業擁有權限制：過去24個月的嚴格規定
這項規定非常嚴格。如果您是房委會公屋租戶、中轉房屋認可居民或房協出租屋邨租戶，在簽署「購買資格證明書」申請書的日期之前起計的二十四個月內，直至您簽訂「居者有其屋計劃」第二市場購買資助出售單位的臨時買賣合約當日，您及您的家庭成員均不得在香港擁有任何住宅物業。這包括以公司名義持有物業中擁有一半或以上股權的情況。
曾受惠於任何資助自置居所計劃的限制
如果您曾經受惠於政府任何資助自置居所計劃，包括但不限於居者有其屋計劃（居屋）、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃（綠置居）、租者置其屋計劃、或自置居所貸款計劃等，即使您已經出售了單位或清還了貸款，您本人及您的配偶都不能再次申請「二手公屋綠表」。這也包括房協和市區重建局轄下的資助房屋計劃。
「關鍵成員」的定義與其兩年限制
在某些情況下，即使家庭成員資格變動，也會影響申請。如果某位「關鍵成員」因婚姻或獲得僱主提供房屋福利而獲准從公屋戶籍中刪除，並且他們在簽訂轉讓契據的日期起計，購買資助自置居所計劃單位不足兩年，那麼該關鍵成員便不符合申請資格。這裡所指的「關鍵成員」，通常是除業主以外，用以符合「家庭申請者」最少二人申請資格的另一名成員。
曾領取特定現金津貼或補償的凍結期
部分人士曾選擇領取政府提供的現金津貼或補償，作為對其居所受影響的安排。例如，因清拆而選擇領取房委會、房協、市區重建局或地政總署發放的現金特惠津貼、特惠金或現金津貼，並且不再獲編配任何形式公屋或中轉房屋的人士，他們在領取津貼日期起計的兩年內，無法申請「二手公屋綠表」單位。此外，因興建廣深港高速鐵路香港段或蓮塘/香園圍口岸工程而選擇領取「等額特惠現金津貼」的合資格住戶，他們在領取津貼日期起計的三年內，也不能申請。
其他不合資格情況（如公務員合作社成員等）
最後，還有一些特定的不合資格情況。例如，任何公務員建屋合作社或同類型性質建屋計劃的成員，或本地公務員建屋計劃下的物業承批人（公屋住戶除外），都不能申請。此外，曾因清拆樂富城寨而獲得政府賠償並選擇自行安排居所的人士及其配偶，也不符合資格。同時，之前提及的房委會公屋「有條件租約」租戶以及以按月暫准租用證形式租住房委會或房協過渡性暫租住屋單位的人士，同樣不符合申請「二手公屋綠表」的資格。
【實戰流程】7步掌握「二手公屋綠表」置業全攻略
朋友們，實現擁有自己的安樂窩，相信是許多香港人的夢想。透過「二手公屋綠表」資格，這個夢想可以變得更近。購買「二手公屋綠表」單位，其實步驟清晰，只要您一步步跟隨指引，就能順利踏上置業之路。下面我們將為您詳細拆解這七個關鍵步驟，讓您對整個流程瞭然於心。
步驟一：申請《購買資格證明書》— 取得入場券
想要在二手公屋市場尋找心儀的綠表二手公屋，第一步就是要取得「入場券」，也就是《購買資格證明書》。這份文件證明您具備購買資格，是開啟置業大門的鑰匙。
申請地點及方式
申請《購買資格證明書》的方式相當方便。您可以親身前往房屋署各區租約事務管理處、居屋第二市場計劃小組（位於九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓2樓202室），或者「長者租金津貼計劃」專責小組索取並遞交申請書。此外，如果大家已經持有已啟動數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，或者擁有有效個人數碼證書，就能直接透過房屋署的網上平台提交申請，非常省時。
所需文件及費用
在申請這份關鍵文件時，您需要預備已填妥的申請書正本，以及一張價值現時為港幣$840的劃線支票或銀行本票。請記住，支票或本票的抬頭人必須寫上「香港房屋委員會」，背面也要寫上申請人的香港身份證號碼，確保程序正確。
有效期及失效後果
《購買資格證明書》並非永久有效，它的有效期為12個月。這表示您必須在證明書發出日期起的12個月內，成功簽訂臨時買賣合約。假如逾期未能完成這一步，這份證明書就會自動失效，那麼您便需要重新提交申請，重新繳付費用，才能再次獲得購買資格。所以，拿到證明書後，就要把握時間，積極物色單位。
步驟二：物色心儀「二手公屋綠表」單位及初步財務評估
取得入場券之後，大家就可以開始物色心儀的二手公屋單位了。這一步不只關乎「找到房」，也關係到「供得起房」，所以初步的財務評估同樣重要。
尋找「二手公屋綠表」盤源的渠道
尋找二手公屋綠表單位的途徑有很多。一般來說，您可以透過各大地產代理公司，他們手上會有許多未補地價的二手公屋盤源。另外，一些物業買賣網站，以及特定為資助房屋而設的網上平台，也會刊登這些綠表二手公屋單位資訊。多方面搜尋，可以幫助您找到更多選擇。
實戰提示：如何評估二手公屋單位的樓齡與剩餘擔保期對按揭的影響
當您看到一個心儀的綠表二手公屋單位時，除了考慮地點、呎數與間隔，還有一個非常重要的考量，就是單位的樓齡與其剩餘的房委會擔保期。房委會的擔保期對按揭批核有直接影響。例如，樓齡較新的單位，銀行通常較願意批出較高成數（例如九成半）的按揭以及較長的還款年期（例如25年）。但是，如果單位樓齡偏高，接近甚至超過房委會的擔保期（例如25年或30年），銀行可能會收緊按揭條件。銀行可能只批出較低按揭成數，或者縮短還款年期，這會大幅增加您的每月供款額。因此，在物色單位時，一定要查清楚單位的首次開售日期，推算剩餘擔保期，並初步評估對按揭的影響。
步驟三：簽訂臨時買賣合約
當您找到了滿意的二手公屋單位，並且與賣方達成協議之後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這個環節需要買賣雙方都具備特定文件。
法律前提：買賣雙方必須持有的關鍵文件
在簽訂臨時買賣合約之前，買賣雙方都必須持有各自的關鍵文件。作為買方，您必須持有有效期的《購買資格證明書》。而賣方，則必須持有有效的《可供出售證明書》。這兩份文件是確保交易合法性的前提，缺少任何一份都無法進行下一步。
陷阱揭示：忽略檢查對方文件有效性的風險
在這裡，有一個常見的「陷阱」要特別留意：就是忽略檢查對方文件的有效性。有些買家可能只顧著簽約，卻沒有仔細核對賣方《可供出售證明書》的有效期，或者賣家沒有查看買方《購買資格證明書》是否過期。如果其中一份文件在簽約時已失效，那麼這份臨時買賣合約就可能無效。這不但會導致交易告吹，還可能引發法律糾紛，甚至損失訂金。因此，簽約前務必仔細核對雙方文件的有效日期。
步驟四：委託律師申請《提名信》
簽訂臨時買賣合約後，接下來的關鍵一步就是委託律師向房委會申請《提名信》。這份文件是完成二手公屋交易的重要環節。
申請時限及重要性
申請《提名信》有嚴格的時限規定。通常，您需要委託代表您的律師，在簽訂臨時買賣合約後的一個月內，以及簽訂正式買賣合約至少五個工作天前，向房屋署提交申請。這份《提名信》的重要性在於，它確認了買方購買該資助出售單位的資格，並且授權買方與賣方簽訂正式的買賣合約及轉讓契據。沒有這份提名信，交易就無法合法完成。
詳列所需文件清單及費用
為了順利申請《提名信》，您的律師會準備多份重要文件。這些文件通常包括：賣方的《可供出售證明書》正本、買方有效的《購買資格證明書（綠表資格）》正本、臨時買賣合約副本、一份由買方就其申請《提名信》在律師見證下所作出的聲明書，以及由律師所作出的《提名信》承諾書。此外，您還需要預備一張價值現時為港幣$1,010的本票或律師樓發出的支票作為申請費用。
步驟五：正式申請銀行按揭
當您完成了以上步驟，特別是取得了《提名信》之後，就可以正式向銀行提交按揭申請了。
詳細內容參考下一個H2部分
關於申請銀行按揭的具體細節，例如按揭成數、還款年期、壓力測試要求，以及房委會擔保期對按揭的影響等，我們將會在下一個H2部分為您作更詳細的解說，協助您釐清所有財務規劃的疑問。
步驟六：簽署正式買賣合約及轉讓契據
在銀行按揭獲批，以及《提名信》發出後，恭喜您，買賣雙方將會來到最後的法律程序。
完成樓宇買賣的法律程序
這個階段，買賣雙方會在律師樓簽署正式買賣合約，以及最重要的轉讓契據。轉讓契據是一份具有法律效力的文件，它標誌著物業業權正式由賣方轉移到買方名下。完成簽署並辦妥相關登記手續後，您便正式成為二手公屋單位的合法業主，離「有樓一族」的目標又近了一大步。
步驟七：交還原有公屋單位
作為綠表買家，一旦成功購入「二手公屋綠表」單位，並且完成了所有法律手續，最後一個義務就是交還原先居住的公屋單位。
時限規定：收樓後需於何時交還
按照房屋署的規定，綠表人士在成功購買資助出售單位並收樓後，必須在收樓後的第二個月便將原本居住的公屋單位交還給房屋署。這是為了確保公屋資源能夠流轉，讓更多有需要的人士獲得適切的住屋安排，同時也是履行綠表置業的責任。