在2025年，面對不斷變化的財務需求，如何有效運用您的物業資產，提升資金靈活性？「加按貸款」正是一個值得深入了解的選項。這份【2025加按貸款終極指南】旨在為您提供一站式、最全面的加按資訊，助您徹底掌握其核心概念，並釐清與轉按、二按的關鍵區別。無論您是希望套現、把握利率優惠、獲取豐厚現金回贈，抑或整合高息債務，我們將深入剖析加按的四大核心優勢。本文亦將詳盡列出2025年最新的申請資格、批核準則，並重點揭示申請加按時必須警惕的四大潛在陷阱，讓您作出最精明、穩健的財務決策。
什麼是加按？核心概念與定義
加按的精確定義
如果大家正在考慮物業再融資，加按貸款可能是一個熟悉的詞語。其實，加按是指業主向承做現有按揭的銀行申請，透過已供款的樓價部分或物業升值所得的未動用資產淨值，再增加一筆貸款。例如，物業價值已經提升，或者業主已經償還了大部分按揭本金，此時物業就擁有了更多可供借貸的價值。進行加按，目的是從物業中套取更多現金，這筆資金可以作不同用途，例如個人周轉、投資或者整合其他較高利息的債務。
加按、轉按、二按關鍵區別一覽
在物業融資領域，加按、轉按與二按是三個經常被混淆的概念。它們雖然都涉及以物業作為抵押品來獲取資金，但本質上存在重要區別。大家了解這些差異，就可以作出更明智的決定。
貸款機構差異：原按揭銀行、新銀行、財務公司
首先，看看貸款機構有何不同。加按，通常是指向大家現時承做按揭的同一間銀行申請增加貸款。銀行會重新評估物業價值以及您的還款能力。轉按則不一樣，這是指將目前的按揭貸款，從一間銀行轉移至另一間全新的銀行，由新銀行接手原有的按揭債務。至於二按，情況又不同了。二按是指在原有按揭（通常來自銀行）的基礎上，再向另一間貸款機構，通常是財務公司，申請第二筆按揭貸款。這樣一來，物業上就會同時存在兩筆按揭。
風險高低比較：高息、監管、Call Loan風險
貸款機構的差異，也帶來了不同的風險水平。加按的風險相對較低，因為貸款仍然由原本的銀行審批及監管，條款一般也比較穩定。轉按的風險也屬於中等，因為都是由受嚴格監管的銀行提供貸款。然而，二按的風險明顯較高，因為第二筆貸款的提供者通常是財務公司。財務公司的按揭利息普遍比銀行加按利率高很多。此外，財務公司受到的監管條例，一般不及銀行嚴格。最重要的是，如果出現任何還款問題，兩間貸款機構，即第一按揭銀行以及第二按揭的財務公司，都有權隨時要求收回全部貸款，俗稱「Call Loan」，這會令業主面臨更大的財務壓力。
利率水平比較：銀行加按與二按利率
利率是大家在申請按揭時最關心的問題。銀行提供的加按利率，通常會與市場主流的按揭利率掛鈎，例如最優惠利率（P按）或香港銀行同業拆息（H按），因此利息水平一般較為合理。相反，財務公司提供的二按利率，由於其貸款風險較高，以及監管要求不同，所以收取的利息普遍顯著高於銀行。大家在考慮加按揭時，必須仔細比較這些利息開支。
法律手續簡便性：加按手續與律師樓需求
最後，看看辦理手續的簡便程度。加按的手續通常比較簡單，因為借貸關係仍舊維持在同一間銀行。有時甚至不需要重新委託律師樓辦理全部手續，只需處理加按的相關文件。轉按則必須經過完整的法律程序，包括解除舊按揭、設立新按揭等，所以一定需要委託律師樓處理。二按的手續也需要律師樓介入，因為這涉及在物業上登記第二份抵押契約，法律程序比較複雜。
為何選擇加按？剖析四大核心優勢
許多業主考慮運用物業資產，其中加按貸款便是熱門選項。透過加按，物業價值可以轉化為實際資金，為您提供更多財務彈性。這種策略不但能助您應對突發開支，並且可以把握市場機會。接下來，我們將深入剖析加按的四大核心優勢，讓您全面了解如何善用這項財務工具。
優勢一：極大化資金靈活性
進行加按，您可以將物業現有價值轉化為流動資金，大大提升個人或家庭的資金靈活性。這筆資金可以按個人或家庭需要靈活運用，例如作為子女教育基金、開展新事業、擴展現有投資組合，甚至用作應急儲備。這樣，您可以在不同的人生階段或市場環境中，擁有更多財政自主權，應付各種需要。
優勢二：把握低息環境，節省利息開支
在當前低息環境下，進行加按更能為您帶來實質的利息節省。現時市場上的按揭利率普遍維持在相對較低水平，重新評估並鎖定一個較低的加按利率，可以有效降低整體借貸成本。因此，即使您需要額外資金，加按亦有機會讓您以更低的利息成本借貸，從長遠來看，能顯著節省利息開支。這是把握市場機遇，優化財務負擔的良機。
認識P按與H按：影響加按利率的因素
選擇加按時，了解不同按揭計劃如何影響加按利率，是作出明智決策的關鍵。香港市場上，最常見的浮息按揭計劃主要分為P按（最優惠利率按揭）與H按（香港銀行同業拆息按揭）兩種。P按的利率是參考銀行各自訂立的最優惠利率計算，通常較為穩定，變動頻率較低。H按的利率則與香港銀行同業拆息掛鈎，波動性較大，但是通常會設有封頂利率，限制利率上漲的幅度。選擇哪種方案，取決於您對未來利率走勢的判斷以及個人的風險承受能力，而且會直接影響您實際支付的加按利息總額。
優勢三：賺取銀行現金回贈及其他優惠
許多銀行為了吸引客戶選擇其加按服務，都會提供具吸引力的現金回贈。這筆回贈金額通常按批核貸款額的某個百分比計算，並且可以立即到手。除了現金回贈，一些銀行或金融機構還會推出其他類型的優惠，例如：簽賬積分、里數獎賞或禮券等。這些額外優惠變相降低了加按的實際成本，讓您在套取資金的同時，也能獲得實質的回報，這是精明理財不可忽略的考慮因素。
優勢四：有效整合高息債務，優化財務健康
如果您同時背負多筆高利息債務，例如私人貸款、信用卡債務等，加按提供了一個絕佳的機會，幫助您有效整合這些債務。由於物業按揭的加按利息通常遠低於其他無抵押貸款，透過加按將高息債務整合到一筆低息按揭中，可以大大減少每月的總利息支出。這樣不單可以減輕每月還款壓力，並且可以令您的財務結構變得更健康，從而優化整體財務狀況，讓您在理財路上走得更穩健。