【邊間銀行按揭易批？】這個問題，正成為2025年準業主們最頭痛的難題。面對銀行收緊按揭審批、高息環境與樓市政策雙重夾擊，以往輕鬆上會的準則已不復存在。單純地尋問「哪間銀行最易批核」已不足夠，更需要深入了解銀行內部的「潛規則」與市場困局，才能掌握批核勝算。
本篇《2025終極指南》將全面拆解銀行按揭審批的最新策略，從不同申請人類型（固定收入受薪人士、自僱人士、高齡物業買家、信貸評級稍遜者）出發，精準分析各大銀行的取態寬鬆度。我們更會針對三大棘手個案（無糧單自僱、高齡舊樓／村屋、曾被拒批）提供實戰破解方案，助您扭轉乾坤。
別再盲目叩門，本文將教您如何善用「預批按揭」及A.I.評估等科技工具，主動出擊，告別撻訂噩夢，尋找真正適合您的「易批」銀行，成功買入心儀物業。
拆解當前困局：在問「邊間銀行按揭易批」前，必先了解為何銀行審批變難
想知道「邊間銀行按揭易批」嗎？許多朋友在置業時都會有這個疑問。但是，在深入了解哪間銀行審批較為寬鬆前，我們建議您先花點時間，明白現時銀行審批按揭為何變得嚴謹。了解這些背後的原因，可以幫助您更有效率地準備按揭申請，同時提高批核的成功機會。
掌握銀行內部「潛規則」，提升您的批核勝算
銀行審批按揭，不只是看您的收入是否足夠，它們還有一些內部「潛規則」。這些規則會影響銀行放貸的意願，同時直接影響按揭批核的結果。我們需要先理解這些因素，之後才可以找到「邊間銀行易批按揭」的最佳方案。
市場宏觀因素：銀行按揭業務的「蝕本生意」狀態
現時銀行在處理按揭業務時，會發現這項業務變成一種「蝕本生意」。因為市場大環境不斷改變，銀行面對更高的資金成本，同時放貸收益卻有限。這種情況讓銀行在批核按揭時變得更保守。
資金成本倒掛：HIBOR高於按揭利率
香港的銀行資金成本主要看銀行同業拆息（HIBOR）。過去一年多時間，一個月HIBOR維持在約4.5厘的水平，但是大部分新批出的按揭利率卻低於此數，例如約4.125厘。銀行每借出按揭，資金成本會比貸款利率更高。這會導致銀行做按揭時出現「倒掛」現象，直接蠶食它們的利潤。銀行因此會減慢按揭審批速度，同時篩選風險較低的客戶。
美國加息週期與香港高息環境
美國聯儲局加息週期持續，同時香港的高息環境會保持一段時間。香港的利率政策與美國聯儲局的利率政策緊密相連。美國利率保持高位，香港銀行的資金成本也會隨之上升。銀行會用較高的成本獲取資金，但是它們的按揭貸款收益可能會很低。這會影響銀行的利潤，銀行因此會採取更保守的按揭放貸策略。
樓市政策風險轉嫁
政府全面撤銷辣招，同時放寬按揭成數，以及暫緩壓力測試。這些政策可以幫助買家更容易入市，但是它們將信貸風險全部轉嫁給銀行。按揭成數提高，代表借款人一旦違約，銀行要承受的物業價值損失會更大。同時暫緩壓力測試會減少銀行對借款人還款能力的審慎評估，這也增加了銀行在未來加息週期裡的風險。銀行需要加強風險管理，它們會收緊貸款條件，同時提高某些客戶或者物業類型的門檻。
銀行「趕客三式」具體操作剖析
在這些宏觀因素影響下，銀行會實施一些策略。這些策略目的是降低風險，同時它們會間接「趕走」一部分潛在客戶。業界將這些策略稱為銀行按揭的「趕客三式」。
第一式：大幅削減現金回贈
以往銀行會提供高額現金回贈，目的是吸引客戶。銀行同時希望可以透過「交叉銷售」，例如推銷保險或信用卡，來彌補回贈的成本。但是，很多業主會在兩年罰息期後轉按至其他銀行，這讓銀行難以從長期客戶關係中獲利。現在，大型銀行普遍取消了新盤買賣、轉按或者加按的現金回贈。這可以篩選掉那些只看重回贈的客戶，保留更有長期潛力的客戶。部分中小型銀行仍然提供有限的回贈，但是它們因此遇到按揭審批「塞車」問題，因為它們的人手有限。
第二式：估價從嚴，「保面價、實劈價」新盤成重災區
銀行不再像以前一樣，慣常地以買賣合約價作為物業估價基礎。它們現在會根據實際市況，用更保守的方式來估價。這種做法與2008年金融海嘯時銀行「落雨收遮」的策略類似。例如，部分發展商會私下給予代理高額回佣，目的是維持表面售價。但是銀行會根據實際市場狀況，對這些「保面價、實劈價」的物業估價再打折扣。高成數按揭申請者就算銀行估足價，香港按揭證券有限公司（按證公司）也可能削減估價。因為高成數按揭必須以按證公司的估價為準，準業主因此要「捧差價上會」，意思是要自己補足買賣價與估價之間的差額。否則，買家可能會撻訂，或者被迫選擇其他銀行。
第三式：嚴格篩選客戶及物業種類
為了管理信貸風險，銀行會對潛在客戶以及抵押物業的類型做更嚴格的篩選。例如，村屋按揭申請通常會被銀行視為高風險物業，因為它們可能涉及較多改建、僭建、路權，以及地權等法律和潛在風險問題。銀行可能因此拒絕批核。同時銀行也會篩選客戶性質。例如，內地客戶的入息證明，以及資產狀況等較難核實。銀行可能因此將內地客戶列為「次選」客戶，審批過程會更嚴格，或者審批優先級會較低。這顯示銀行在跨境交易中，對盡職審查和風險控制抱持審慎態度。
【2025實戰指南】邊間銀行按揭易批？各大銀行審批寬鬆度大比拼
利用AI數據，精準定位最適合您的「易批」銀行
在物業市場中，尋找邊間銀行按揭易批是許多置業人士的首要考慮。如今，科技能夠提供有力支援。利用人工智能（AI）數據分析，可以更精準地評估個人財務狀況，並定位最能批出按揭的銀行。AI評估工具會綜合分析您的收入、信貸評級以及物業資料，即時預測按揭批核機會、估算可負擔的供款，並提供各銀行的最新按揭利率及現金回贈資訊。這有助於您在落訂前，清晰掌握自身的按揭能力，減少因批核問題而撻訂的風險。善用這些工具，您便能輕鬆了解邊間銀行有預批按揭，以及各機構的取態。
不同申請人類型之銀行取態比較
銀行對按揭申請的審批鬆緊度，往往因應申請人本身的條件而有很大差異。以下將針對幾類常見的申請人，分析不同銀行的普遍取態，助您了解邊間銀行易批按揭。
針對【固定收入受薪人士】
對於擁有穩定受薪收入的人士，按揭申請通常較為直接。只要入息證明充足、信貸評級良好，並且能通過壓力測試，大多數大型銀行及中小型銀行均會積極批核。此類申請人可以預期獲得較具競爭力的按揭利率與現金回贈優惠。銀行主要會審視其連續工作年資、公司規模，以及薪金是否穩定發放，例如透過銀行轉賬及強積金供款紀錄來證明收入。
針對【非固定收入/自僱/斜槓族】
非固定收入人士，如自由工作者、斜槓族或網店老闆，按揭審批會較為嚴謹，因為其收入波動性較高。此類申請人缺乏傳統糧單或強積金紀錄，銀行主要會依賴報稅紀錄作審批基礎。若能提供連續兩年或以上的已審計財務報告，並透過報稅證明穩定收入，部分銀行可能會考慮批出高達八成的按揭，但最終批核仍會視乎個別情況而定。若沒有報稅紀錄，獲批六成按揭的可能性較大，但成功機會則視乎您能否提供其他具說服力的收入證明，例如持續的銀行戶口交易紀錄。部分中小型銀行對此類個案可能較為彈性。
針對【高齡物業（樓齡>50年）買家】
購買高齡物業時，物業樓齡對按揭年期有顯著影響。大部分銀行會以「七十五減人齡」或「七十五減樓齡」作計算，取較低者為最長貸款年期。例如，樓齡已達五十二年的物業，即使人齡年輕，銀行按揭年期上限可能只剩下二十三年。若申請六成以下按揭，仍有機會批足三十年。但若需高成數按揭（超過六成），則必須經過按揭保險公司審批。按揭保險公司通常以「七十五減樓齡」計算，且審批較銀行更為嚴謹。因此，購買高齡物業時，應尋找對樓齡限制稍為寬鬆的銀行，或可考慮「八十減人齡/樓齡」的銀行，以爭取更長的還款期。
針對【曾被拒批或信貸評級稍遜者】
若曾被銀行拒批按揭，或信貸評級（TU報告）不甚理想，申請按揭將面臨挑戰。銀行會審視申請人被拒批的原因，可能是由於負債比過高、收入不穩定、信貸紀錄不良，或申請人所屬行業被視為高風險（例如零售、美容、旅遊、飲食業）。面對此情況，建議：第一，詳細了解首次被拒批的具體原因。第二，檢視及改善您的信貸評級，例如準時清繳信用卡賬單、避免過度借貸。第三，考慮向多間銀行提交申請，因為不同銀行對風險的容忍度不同，審批標準亦有差異。即使在信貸評級稍遜的情況下，有些銀行或財務公司仍可能提供按揭方案，但利率或條款可能不那麼優惠。有經驗的按揭顧問可以協助您分析情況，並推薦邊間銀行易批按揭。
【高難度個案】破解特定困境：尋找您的「邊間銀行按揭易批」終極方案
房地產市場變幻莫測，按揭申請過程充滿挑戰，尤其對於特定個案而言，找出「邊間銀行按揭易批」的銀行更是一大關鍵。即使市面上有眾多按揭資訊，然而面對個人的特殊情況，申請按揭仍有機會遇到阻礙。我們理解這當中的難處，因此希望透過深入分析，協助您找到合適的解決方案。
從真實失敗與成功案例，學習如何跨越按揭難關
申請按揭的過程，好比一場馬拉松，充滿變數。有時候，即使準備充足，仍然可能遇到意想不到的困難。但是，從別人的經驗中學習，可以幫助我們少走彎路。本節將透過幾個真實案例，剖析按揭申請失敗的原因，並且提供實用的應對策略，助您最終成功上會。
案例一：無糧單、無MPF的自僱/Freelance人士如何成功上會？
近年來，自僱人士與自由工作者愈來愈多，但這些「斜槓族」申請按揭時，常常遇到「邊間銀行按揭易批」的疑問。因為他們沒有傳統的糧單、強積金（MPF）紀錄，甚至部分人士現金收款或以支票出糧，這些都令銀行難以評估其收入穩定性，進而影響按揭審批。
準備關鍵文件：替代傳統收入證明的致勝法寶
面對無固定糧單的問題，自僱人士或自由工作者需要提供替代文件，證明其持續且穩定的收入。最重要的文件為報稅表，銀行會依據報稅紀錄評估您的收入水平與穩定性。此外，您可以準備銀行月結單，顯示過去六個月至一年的持續現金流入。若有服務合約或客戶付款紀錄，這些亦是重要的輔助證明。對於經營業務的自僱人士，提交公司商業登記證或審計報告，可以增加銀行的信心。
尋找易批按揭夥伴：哪類銀行更友善？
不同銀行對於自僱人士的按揭申請，審批寬鬆度有所差異。一般而言，大型銀行審批較為嚴謹，而部分中小型銀行，可能對非固定收入人士的個案較為理解，並且審批政策相對彈性。這些銀行可能設有專門為自僱人士而設的按揭產品，或是願意花更多時間仔細審閱非傳統的收入證明。建議您透過按揭轉介服務，尋找更願意接納這類客戶的「邊間銀行易批按揭」。
案例二：高齡舊樓或村屋按揭被拒，如何扭轉乾坤？
購買高齡舊樓或村屋，是不少買家尋求上車的選擇，因為這類物業樓價通常較低。但是，這類物業的按揭申請，銀行審批則會更為審慎，甚至有機會被拒批。
高齡物業策略：避開年期限制陷阱
對於樓齡超過五十年的舊樓，銀行在審批按揭時，主要考慮因素是按揭年期。大多數銀行會以「七十五減樓齡」或「七十五減人齡」作為最長還款年期的準則，取兩者中較低的一個數字。例如，若樓齡已達五十二年，按揭年期可能僅餘二十三年（七十五減五十二）。還款年期縮短，每月供款額會顯著增加，變相增加申請人通過壓力測試的難度。
為此，您可以考慮以下策略：提高首期比例，減少貸款金額，以減輕每月還款壓力。另外，尋找對高齡物業按揭年期計算較為寬鬆的銀行，部分銀行可能採「八十減樓齡」或「八十減人齡」計算，這會讓您獲得更長的還款期。
村屋按揭策略：解決業權與路權問題
村屋的按揭申請比一般私人樓宇更為複雜，因為村屋可能涉及路權、業權不明確，以及僭建等問題。銀行因為這些潛在的法律風險，審批會非常保守，甚至有些銀行會直接拒絕村屋按揭申請。
處理村屋按揭，關鍵是確保物業的所有法律文件齊備。首先，您需要證明擁有清晰的業權。其次，確保物業的路權明確且已註冊，即通往物業的道路有合法使用權。若村屋存在僭建情況，最好在申請按揭前處理好，或者提供合法的證明文件。此外，部分銀行對村屋按揭有更專門的團隊，您可以多加諮詢，了解「邊間銀行按揭易批」村屋。
案例三：「第一間銀行唔批，好驚！」被拒後的應對策略
收到第一間銀行拒絕按揭申請的通知，心情一定十分緊張。根據真實論壇案例，有申請人即使提供了四成首期，但因從事零售行業而被「花旗銀行」拒批。其後，該申請人尋求其他銀行，例如「獅子銀行」和「建行」的協助。面對這種情況，保持冷靜並即時啟動應對方案至關重要。
冷靜分析被拒原因
按揭申請被拒批，總有其原因。您需要主動聯繫銀行或通過按揭中介，了解具體的拒批理由。常見原因包括：信貸評級不足、入息不穩定（例如從事零售、美容、旅遊或飲食等被銀行視為高風險的行業）、供款與入息比率超出上限，或者物業本身存在問題（如估價不足、樓齡過高、或村屋的法律問題）。掌握拒批原因，才能對症下藥。
立即啟動Plan B
獲知拒批原因後，您必須立即啟動「Plan B」。首先，不應只向一間銀行申請按揭，因為每間銀行對風險的評估和審批政策都有差異。建議您同時向多間銀行遞交申請，這可以大大提高批核的機會。特別是對於一些大型銀行不予批核的個案，部分中小型銀行或許會考慮。
此外，考慮向按揭中介公司尋求專業意見。他們對各銀行審批政策瞭如指掌，可以根據您的具體情況，建議「邊間銀行按揭易批」，並且協助您準備更全面的申請文件，甚至進行「按揭預先批核」。
檢視擔保人資格
如果您在初次申請時已有擔保人，而按揭仍然被拒，您便需要仔細檢視擔保人的資格。銀行會將主申請人與擔保人的風險一同評估。例如，如果主申請人從事零售業，而擔保人亦在同一行業，銀行可能會認為兩人面臨相似的風險，因此無法有效降低整體信貸風險。
在這種情況下，您可以考慮尋找一位信貸紀錄良好且收入穩定，並且任職於非高風險行業的擔保人。新的擔保人可以有效提高您的還款能力評估，增加按揭獲批的機會。