想將物業的升值潛力轉化為實質現金，以應對人生階段的重要需求或把握投資機遇？「加按套現」無疑是香港業主常見而高效的財務策略。這篇終極全攻略將為您詳盡剖析「加按套現」的核心定義與運作原理，深入比較其三大主要方法（加按、轉按、二按），教您精準計算可套現金額，並逐步指導申請所需的五大流程，同時揭示您必須預先了解的七大潛在風險與應對策略。助您全面掌握這項理財工具，作出最明智的財務決策。
什麼是「加按套現」？立即看懂您的物業如何釋放潛在價值
物業價值隨時間增長，不少業主都會考慮如何善用這個潛在資產。其中一個常用方法是「加按套現」，它能幫助您在不賣樓的前提下，將物業升值的空間轉化為現金。這種方式，英文稱為 Home Equity Loan 或 Cash-out Refinancing。它讓您的物業不只是一個安樂窩，更是一個流動的資金來源。
「加按套現」的核心定義與運作原理
解釋「加按套現」：在不賣樓的前提下，利用物業已升值的部份，向原有按揭銀行或新銀行申請額外貸款。
「加按套現」的意思是，物業持有人不需要出售物業，便可從已升值的物業中，向提供按揭服務的銀行或金融機構，申請一筆額外貸款。它本質上是增加您原有按揭貸款的金額。當您選擇加按時，您是將物業的淨值（即物業價值扣除未償還貸款後的餘額）變為可用的流動資金。
「加按套現」的英文名稱與概念：Home Equity Loan 或 Cash-out Refinancing。
這個「加按套現」的概念在國際上也有對應的名稱，最常見的是 Home Equity Loan 或者 Cash-out Refinancing。Home Equity Loan 通常是指利用房屋淨值獲得一筆獨立貸款，而 Cash-out Refinancing 則是將原有按揭重組，同時提取現金。兩種方式目標相似，都是將物業的潛在價值釋放出來。
運作基礎：當物業最新估值高於尚餘按揭貸款額時，便產生了可供套現的淨值（Equity）空間。
物業進行加按套現的基礎在於「淨值」（Equity）。簡單來說，當您的物業最新市場估值，高於您目前尚未償還的按揭貸款金額時，兩者之間會出現一個正數差額。這個差額就是您的物業所累積的淨值空間，也是銀行可以額外批出貸款的基礎。您的物業升值幅度越大，可套現的空間就可能越大。
誰最適合考慮「加按套現」？
需要大額資金作周轉或規劃的業主（如生意擴展、子女升學、裝修）。
若您是業主，現在面臨需要大筆資金的情況，例如希望擴展自己的生意，或者打算為子女籌備海外升學費用，甚至是家裡需要進行大規模裝修，加按套現便是一個值得考慮的選項。它提供了一筆可觀的資金，讓您能夠應對這些生活中的重大開支。
希望整合高息債務（如私人貸款、信用卡欠款）以降低總利息支出的業主。
不少業主可能累積了多筆高利息債務，像是私人貸款或信用卡欠款。這些高息債務會帶來沉重的財務負擔。透過加按套現，您可以將這些高息債務整合，轉化為利率通常較低的按揭貸款。這樣一來，您可以有效降低整體的利息支出，並且減輕每月還款壓力。
尋求資金作穩健投資，期望資產增值的業主。
有些業主可能看到市場上有穩健的投資機會，希望利用資金進一步增值資產。加按套現可以提供這筆所需的啟動資金。不過，進行任何投資前，建議您應仔細評估風險，同時確保自己有足夠的還款能力，這樣才能確保資產穩健增值。
加按、轉按、二按大比拼：哪種最適合您的「加按套現」需要？
物業價值上升，許多業主可能希望將這份潛在財富轉化為實質流動資金。這時，「加按套現」就成為一個熱門選項。但是，要實現加按套現，市場上有不同策略。大家可能聽過加按、轉按，以及二按，它們各有特色，因此我們需要細心比較，這樣才能選出最適合您財務狀況的方法。現在，讓我們逐一探討這些方案。
策略一：在原銀行進行「加按」套現 (Top-up Mortgage)
定義與適用時機
『加按』在英文中稱為『Top-up Mortgage』，有時也被稱作『Further Advance』。如果您曾聽過『加按套现』這詞，它指的也是同一種利用物業增值來獲取資金的方式。這個方法是指您保留原有按揭，並且只是向同一銀行申請增加貸款額。這樣做，您毋須重頭開始處理一份新的按揭。這種做法特別適合原有按揭利率極低，或不想支付轉按罰息的業主。
優點
此方法的優點是手續相對簡便，因為您只是在原有按揭基礎上增加貸款。通常情況下，您毋須經律師樓重做按揭契，這個程序較為省時。審批速度亦會比較快，所以您可以更快取得資金。
缺點
然而，這種方法也有不足之處。因為您只與原有銀行合作，所以您無法享受市場上其他銀行可能提供的更佳利率。同時，您也可能錯過其他銀行為吸引客戶而提供的現金回贈優惠。
策略二：透過「轉按」實現「加按套現」並獲取更佳條款 (Cash-out Refinancing)
定義與適用時機
『轉按』在英文中稱為『Cash-out Refinancing』。它意味著您將整筆按揭從原有銀行轉移至一間新銀行，並且同時提取物業升值的部分。這個方法適合市場利率低於您現有按揭利率的業主，因為您可以獲得更低的利息。同時，希望獲取更高現金回贈的業主也適合考慮轉按。
優點
轉按的優點十分明顯。您有機會獲得更低的按揭利率，從而減少每月的供款。您亦可能得到更高的現金回贈，這些資金可以用作其他用途。此外，部分新銀行會提供更靈活的按揭計劃，例如高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link），這可以幫助您抵銷部分按揭利息。
缺點
進行轉按，您需要注意原有按揭的罰息期。如果仍在罰息期內轉按，您可能需要支付一筆罰款，因此會增加成本。此外，轉按涉及將按揭轉移至新銀行，因此您需要處理較為繁複的法律以及行政手續。
策略三：二按（高風險套現方式）
定義與風險警示
『二按』是在您已有一份銀行按揭（即「一按」）之上，再向財務公司或發展商申請的第二份按揭。這個方法通常是應急選項，而且風險相對較高。二按的利率遠高於銀行按揭，這樣會大幅增加您的每月供款壓力。所以，二按通常只在非常緊急，或銀行無法批核您的貸款申請時，才考慮使用。
快速決策比較表
為了幫助您更清晰地選擇最合適的「加按套現」方案，下面將使用表格比較上述三種方式在利率、手續、成本、風險以及適用情況上的差異。
精準計算「加按套現」金額：掌握金管局指引與實際案例
物業價值上升，不少業主便會思考如何將這份潛在價值轉化為流動資金，這個過程我們稱作「加按套現」。英文裡，這類操作通常稱為 Home Equity Loan 或者 Cash-out Refinancing。準確計算「加按套現」金額，是您理財規劃的關鍵一步。深入了解金管局的最新指引，並參考真實案例，就能幫助您作出明智的決定。
「加按套現」的計算公式
「加按套現」的計算，其實有條清晰公式。只要套入幾個數字，就能立刻看到您的物業可以釋放多少現金。這個公式是：
最高可套現金額 = (物業最新估值 x 銀行最高按揭成數) – 尚餘按揭貸款額
這個公式說明了：銀行會先為您的物業進行最新估價；接著，銀行會根據估值和金管局的規定，決定可以批出的最高按揭成數；最後，從這個總貸款額中扣除您目前尚未償還的按揭貸款，剩下的就是您可以實際套現的金額。
金管局最新按揭成數指引（2025年更新）
金管局會定期調整按揭政策，了解這些最新指引，對您計算「加按套現」非常重要。這些規定直接影響銀行可以批出的最高按揭成數，決定了您可以從物業中套取多少資金。
價值3,000萬港元或以下自住物業的按揭成數上限 (70%)。
對於價值在3,000萬港元或以下的自住物業，銀行一般最高可以批出七成按揭。這意味著，您可以借取的貸款額，最多是物業估值的七成。
價值3,500萬港元以上自住物業的按揭成數上限 (60%)。
如果您的自住物業價值超過3,500萬港元，按揭成數的上限便會調整至六成。這個情況下，可借貸的比例相對較低。
非自住物業及以資產水平申請的按揭成數規定。
假如物業並非自住用途，或者您是以資產水平來申請按揭，按揭成數規定會更為嚴謹。銀行會根據具體情況，考慮您的資產總值以及租金收入等因素。
真實案例分析
理論說了一遍，現在我們來看看真實案例，這些案例可以幫助您更具體地想像「加按套現」如何實際應用。透過這些真實例子，您會發現這種理財方式的靈活之處。
案例一：樓價升值後，業主進行「加按套現」作裝修。
張先生的自住單位最初購入價為港幣700萬元，現在最新估值已達港幣1,000萬元。他現時尚欠銀行按揭貸款約港幣300萬元。由於單位價值在3,000萬港元或以下，按揭成數上限為七成。銀行可以批出的最高貸款額是港幣1,000萬元乘以七成，即港幣700萬元。扣除張先生尚餘的港幣300萬元貸款，他可以套現港幣400萬元用於物業裝修，大大提升了居住品質。
案例二：退休人士利用「現契樓」進行「加按套現」，作為生活費。
李婆婆擁有一套已完全供清的「現契樓」，市值港幣1,500萬元，沒有任何按揭負擔。她希望每月有一筆穩定現金流來應付退休生活開支。儘管她沒有固定收入，但由於是自住物業且物業價值在3,500萬港元或以下，她可以申請最高七成按揭。銀行批出港幣1,500萬元乘以七成，即港幣1,050萬元的貸款。李婆婆將這筆資金存入高息存款掛鈎戶口，每月領取利息，作為額外生活費，生活質量得到了保障。
案例三：業主透過「轉按」實現「加按套現」，同時降低利率並獲取現金回贈。
陳小姐的自住物業價值港幣800萬元，現時尚欠銀行按揭貸款港幣400萬元。她發現市場上有其他銀行提供更低的按揭利率及可觀的現金回贈。陳小姐選擇將按揭「轉按」至新銀行，並同時申請「加按套現」。新銀行評估後，以七成按揭成數批出港幣560萬元的貸款。陳小姐用其中港幣400萬元償還舊按揭，再套現港幣160萬元。同時，新按揭的利率比舊按揭低，還獲得了數萬元的現金回贈，一舉多得。
互動計算機：即時計劃您的最高金額與資金效益
物業升值，手頭現金不夠用？相信不少朋友都有此煩惱。幸好，透過加按套現，物業潛在價值便可轉化為實際資金。現在，我們為您介紹一個互動計算機，協助您即時計劃最高加按套現金額，同時提升資金運用效益。
第一步：即時計劃您的「加按套現」最高金額
嵌入互動計算機：輸入物業市值、尚餘貸款、物業類型。
我們的互動計算機就像您的專屬理財顧問。您只要輸入幾個基本資料，就能看到潛在的加按套現數額。首先，請您輸入物業的最新市值，這是一個關鍵數字。接著，請填寫物業的尚餘貸款金額。最後，選擇物業的類型，例如是自住物業還是出租物業。這些資料，幫助計算機精確評估您的加按套現空間。
即時輸出結果：最高可套現金額、新總貸款額、預計每月供款。
輸入資料後，計算機即時為您呈現結果。您會清楚看到最高可套現金額，這筆錢是您能夠靈活運用的資金。另外，計算機亦會顯示新的總貸款額，以及未來預計每月供款。這讓您在作出決定前，對自身的財務負擔有全面了解，並可預先規劃。
【進階功能】模擬「加按套現」資金運用效益，預見未來財富增長
套現後資金去向分析：提供選項（償還高息卡數、股票投資、子女教育基金、應急備用金）。
加按套現不只是為了獲得資金，更是為了善用資金，達成財富增長目標。我們的計算機提供進階功能，幫助您分析資金去向。您可以選擇將套現所得用於償還高息卡數，這可以顯著節省利息開支。此外，您亦可考慮將資金用於股票投資，爭取更高回報。若您有家庭規劃，資金也能放入子女教育基金，為他們未來教育鋪路。同時，您也可以將部分資金作為應急備用金，未雨綢繆。
效益模擬：以圖表計算並展示不同用途下的潛在回報或節省的利息，助您作出最精明的理財決策。
最吸引人的功能，在於效益模擬。計算機透過清晰的圖表，直觀地展示不同資金用途下的潛在回報，或者可節省的利息金額。例如，它會顯示償還高息債務後，您每月可減少多少利息支出。這功能助您更全面地評估不同方案的利弊，最終作出最精明的理財決策，實現財富增長。
「加按套現」申請全流程：由準備文件到批核5大關鍵步驟
大家如果考慮透過物業「加按套現」來釋放資金，例如需要周轉、投資，又或者將高息貸款整合，清楚了解申請流程十分重要。整個「加按套現」過程一般涉及五個主要步驟。從最初獲取物業估價，到最後資金成功到手，每一個環節都關係到申請的順利與否。以下是詳細的流程，幫助大家更有效地規劃您的財務安排。
步驟一：獲取多間銀行網上物業估價
第一步非常重要，就是要先了解您的物業現時在市場上的價值。物業估價是銀行計算「加按套現」額度的基礎。建議大家多從不同銀行獲取網上物業估價。不同銀行可能對同一物業有不同的估價，而這些估價將會直接影響您可以獲批的貸款金額。多方比較，您可以選擇最有利的估價作為申請依據。
步驟二：準備所需文件清單
接著，成功申請「加按套現」的第二步是準備好所有必要的文件。這份文件清單是銀行審批的重要基礎，它會讓審批過程更加順暢。提早準備齊全所有文件，可以避免申請過程中的延誤。
身份證明文件。
申請人及所有物業聯名業主的有效身份證明文件副本，這是銀行核實身份的基本要求。
最近三至六個月的入息證明（糧單、稅單、銀行月結單）。
銀行需要評估您的還款能力。提供穩定的入息證明，例如糧單、稅單，或是顯示薪金存入的銀行月結單，這些文件可以證明您有能力償還貸款。
現有按揭的貸款合約及還款紀錄。
如果您的物業已有按揭，您需要提供現有按揭的貸款合約副本，同時提供最近期的還款紀錄。這些文件讓銀行了解您目前的按揭狀況及過往的還款表現。
住址證明。
銀行通常會要求提供最近三個月內的住址證明，例如水費單、電費單，或是其他顯示您現時居住地址的賬單。
步驟三：銀行審批與壓力測試
當您準備好所有文件後，第三步就是等待銀行審批您的申請。銀行會嚴謹審視您的財務狀況，以確保您符合貸款條件。
銀行如何評估您的還款能力及信貸紀錄（TU）。
銀行會詳細評估您的還款能力。銀行也會查看您的信貸紀錄，即是大家常說的TU報告。良好的信貸評級是獲得按揭批核的關鍵。
金管局壓力測試的計算方式及對「加按套現」批核的影響。
同時，香港金融管理局（金管局）設有壓力測試指引。銀行會按這些指引，計算即使利率上升時，您仍能否負擔每月供款。壓力測試的結果會直接影響銀行最終批核的貸款額度及成功率。
步驟四：委託律師樓及簽署貸款文件
申請「加按套現」走到第四步，便是處理法律文件。這一步驟會涉及法律程序。您需要委託一間律師樓，他們會協助您處理所有相關的法律文件，並進行按揭契約的登記手續。最後，您需要親自到律師樓簽署貸款文件。
步驟五：成功套現，資金到手
到了這一步，恭喜您！第五步就是資金成功套現。銀行完成所有審批及法律程序後，貸款資金便會直接轉入您指定的銀行戶口。這表示您已經成功將物業升值轉化為現金，資金現在可以運用到您的財務規劃當中。
善用「加按套現」的五大優勢，實現資產增值
「加按套現」是不少業主有效利用物業資產、實現資金靈活運用的方式。這種做法在英文中稱為 Home Equity Loan 或者 Cash-out Refinancing。它讓您能夠在不賣樓的情況下，將物業升值的潛在價值轉化為可用現金。簡而言之，加按套现 就是一種讓您手頭有更多資金的聰明策略。以下，我們將詳細探討加按套現的五大顯著優勢，看看它如何助您達成理財目標，實現資產增值。
優勢一：毋須賣樓，即時提升資金流動性
很多業主辛辛苦苦供了一層樓，最希望看到的就是物業持續升值。但是，物業升值往往只是紙上富貴，沒有賣出就無法變現。透過加按套現，您毋須出售現有物業，即刻將物業升值的部分轉化為現金。這樣一來，無論是應急還是投資，您都可以即時提升資金流動性，靈活運用手上的資產。
優勢二：把握低息週期，鎖定更低借貸成本
當市場處於低息週期時，進行加按套現是一個好機會。您可以趁機申請新的按揭，鎖定更低的按貸利率。相比原有較高利率的按揭，或者其他高息貸款，新的低息按揭可以大大節省您的利息開支。從長遠看，這降低了您整體的借貸成本。
優勢三：善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)
高息存款掛鈎戶口，英文稱為 Mortgage-Link，是銀行提供的特別服務。它讓您的存款可以享有與按揭利率相同的特惠息率。
運作原理：以存款利息抵銷「加按套現」部份的按揭利息，變相零成本套現。
運作原理很簡單：您存入高息存款掛鈎戶口的資金，其利息會與您的按揭利息大致相同。這樣，您的存款賺取的利息，就可以抵銷您因加按套現而增加的按揭利息。例如，您加按後每月需多付一千元利息，但是透過高息存款掛鈎戶口賺取了約一千元利息，實質上就像零成本一樣，幫助您更有效地管理資金。
優勢四：賺取銀行現金回贈或飛行里數獎賞
除了節省利息，加按套現有時還可以為您帶來額外驚喜。不少銀行為了吸引客戶，會提供現金回贈或者飛行里數獎賞。這些回贈金額一般不菲，最高甚至可達貸款額的百分之幾。這筆額外收入，能夠直接增加您的套現淨額，或者換取您心儀的旅行獎賞，變相令您有更多現金或者免費獎勵。
優勢五：重整財務，清還高息債務，減輕整體負擔
如果您手頭有信用卡卡數、私人貸款或者其他高息債務，加按套現可以成為您重整財務的好幫手。您可以利用加按得來的資金，一次過清還這些高息負擔。因為按揭貸款的利率通常遠低於其他個人貸款，這樣做可以顯著降低您的每月還款額以及總利息支出。最終結果就是減輕您的整體財政負擔，讓您的資金流動更為健康。