物業作為香港人重要的資產，當您面臨資金周轉、整合債務，甚或把握投資機遇時，將其價值轉化為流動現金，絕對是一個值得深入探討的選項。有別於直接出售物業，「物業套現」能讓您保留業權，同時善用資產。
本終極指南旨在為您全面剖析7大物業套現方法，從最常見的轉按、加按、重按，到為無收入或低收入人士量身打造的獨家方案，我們將一一詳盡解說。文章亦會深入比較銀行與財務公司的服務差異、精明控制相關費用與利率、以及提供重要的風險管理策略。無論您是首次考慮物業套現，還是尋求更優方案的業主，讀畢此文，您將能全面掌握如何精明地善用物業資產，開啟您的財務新篇章。
甚麼是物業套現？全面了解您的財務新選項
物業套現意思：準確定義與核心概念
解釋將物業資產價值轉化為流動現金的原理
物業套現方法是一個將物業資產價值轉化為流動現金的財務策略。透過此方法，業主可以其持有物業作為抵押品，向銀行或金融機構申請貸款。這樣做能夠釋放物業內的部分資金。簡單來說，物業套現意思就是將閣下的物業價值變成手上可以靈活運用的現金。即使物業有未償還的按揭貸款，業主亦可透過重新安排按揭貸款，例如加按或轉按，提取額外資金。
與直接出售物業的根本區別（保留業權與使用權）
物業套現與直接出售物業有顯著不同。直接出售物業意味著業主將徹底失去物業的業權與使用權。然而，物業套現允許業主保留物業的業權與使用權。業主只需按時償還貸款本金與利息。
為何考慮物業套現？剖析主要優點與實際用途
考慮物業套現方法有多個好處。此舉有助於改善個人財務狀況。
增加資金流動性，把握投資機遇
物業套現可以顯著增加資金流動性。業主手頭有更多可用資金，便能把握各種投資機會，例如股票、基金或其他新興市場投資。
整合高息債務，減輕財務壓力
若業主背負多筆高息債務，例如信用卡債務或私人貸款，物業套現是一個有效整合這些債務的方法。物業套現的利率通常較低，可以減輕整體利息負擔，降低每月還款壓力。
滿足大額開支需求（生意周轉、子女教育、家居裝修、醫療開支）
生活中常有突如其來的大額開支，例如生意周轉、子女海外教育費用、家居裝修或緊急醫療開支。物業套現能提供充足資金，應付這些龐大開銷，解決燃眉之急。
相比其他貸款類型可能獲取更低利率及更高貸款額
由於物業價值較高，並且作為抵押品，物業套現通常能夠獲取比無抵押貸款更低的利率。此外，物業套現可批核的貸款額度也普遍較高，可以滿足不同程度的資金需求。
開始前必須了解：採用不同物業套現方法的潛在風險
選擇物業套現方法前，必須充分了解潛在風險。這樣做有助於作出明智決定。
未能按時還款的後果：銀行或金融機構收回物業的權利
若業主未能按時償還物業套現貸款，銀行或金融機構有權根據貸款合約條款收回物業。這將導致業主失去其重要資產。
利率波動對長遠供款的影響
利率波動會直接影響按揭供款。若市場利率上升，每月供款額也會增加，加重業主的財務負擔。這對長遠的財務規劃構成挑戰。
審慎評估自身還款能力的重要性
在申請物業套現前，業主必須審慎評估自身的還款能力。這包括計算每月固定開支、未來收入穩定性與潛在變數，確保有足夠能力應付每月供款，避免陷入財務困境。
物業套現的主要類型與操作：轉按、加按、重按深度剖析
「磚頭」在您手中，不單只是居住的空間，更是潛藏的豐厚資產。當您需要靈活運用資金時，物業套現方法就能幫助您。今天，我們一起深入探討最常見的三種物業套現方法，它們分別是轉按、加按與重按。了解這些不同策略，可以讓您選擇最適合自己財務需求的方案，助您精明理財。
物業套現/轉按 (Refinance)：善用更優利率與現金回贈
定義：將現有按揭由A銀行轉至B銀行，並從中套取資金
轉按物業套現，意思是將您現有的按揭貸款，從一家銀行轉移到另一家銀行。這個過程中，您除了可以享受到新銀行提供的按揭計劃，還可以從物業中套取額外的資金。這就像為您的按揭找一個更好的「家」。
適用對象：尋求更佳按揭條款及現金回贈的業主
這種物業套現方法特別適合追求更好按揭條件的業主。例如，您可能希望獲得更低的利率，或者爭取更長的還款年期。同時，許多銀行會提供豐厚的現金回贈，這對您來說也是一筆實實在在的收入。
詳細流程：貨比三家、初步申請、銀行審批、簽署新按揭合約
轉按的流程通常需要幾個步驟。首先，您應該「貨比三家」，仔細比較不同銀行的按揭產品。接下來，您可以向心儀的銀行提交初步申請，銀行會進行審批，並評估您的物業價值。審批通過後，您需要簽署一份新的按揭合約，完成手續就可以提取套現資金。
注意事項：原有按揭的罰息期、新按揭的相關費用（律師費、估值費）
進行轉按前，有幾件事需要留意。第一是您原有按揭的罰息期。如果在罰息期內轉按，您可能需要支付一筆罰款。第二是新按揭產生的相關費用，例如律師費、物業估值費等等。這些費用會影響您最終套現的淨金額，所以計算時要把它們包含進去。
加按物業套現 (Top-up Mortgage)：釋放物業升值潛力
定義：在現有按揭銀行基礎上，因應物業升值而增加貸款額
加按物業套現，顧名思義，就是您在現有的按揭銀行不變動的情況下，申請增加貸款額。這個情況通常是因為您的物業價值上升了，所以可以利用物業升值的部分，向銀行借取更多資金。這就像您的「磚頭」長大了，可以幫您解鎖更多價值。
適用對象：物業已大幅升值且需要額外資金的業主
這種物業套現方式特別適合那些物業已經大幅升值，同時又需要額外資金的業主。例如，您可能需要一筆資金進行家居裝修，或者為子女的教育費作準備。加按就能讓您在保留物業擁有權的同時，獲取所需的現金。
詳細流程：聯絡現有銀行、提交申請、重新估價與審批
加按的流程通常始於聯絡您現有的按揭銀行。您需要向銀行提交加按申請，銀行會安排重新為您的物業進行估價。然後，銀行會根據最新的估值結果和您的財務狀況進行審批。審批成功後，您就能簽署新的貸款協議並提取資金。
【實例計算】物業升值後，如何透過加按計算可套現金額？
物業升值後，加按可以幫助您套取多少資金呢？我們來看看一個簡單的例子。假設您原有的物業價值是港幣500萬元，按揭貸款是港幣300萬元。現在，您的物業升值到港幣700萬元。銀行一般會以物業最新估值的某個百分比作為最高貸款額，例如七成。那麼，您可以申請的最高貸款額就是港幣700萬元乘以七成，等於港幣490萬元。扣除您原有的港幣300萬元按揭貸款，您就可以額外套取港幣190萬元。這個計算可以讓您對潛在的套現金額有清晰的了解。
注意事項：必須通過壓力測試、可能影響原有按揭條款
加按也有一些重要的注意事項。您必須通過銀行的壓力測試，這是評估您還款能力的關鍵一步。此外，加按可能會影響您原有按揭的一些條款，例如還款利率或年期。在決定加按前，請務必與銀行確認所有細節，確保了解變動。
重按物業套現 (Remortgage)：現契在手的靈活選擇
定義：為已供斷、無按揭的物業重新申請按揭貸款
重按物業套現，簡單來說，就是為您已經供斷、手上持有現契的物業，重新申請一份按揭貸款。您的物業不再有任何欠款，您可以將它再次抵押給銀行，從而獲取一筆新的資金。這就好像您的物業資產再次被「激活」了。
適用對象：持有現契物業並需要大額資金的業主
這種物業套現方式，非常適合那些手上有現契物業，同時又需要大量資金的業主。例如，您可能需要創業資金，或者考慮多元化投資。重按可以讓您靈活調動沉澱在物業中的資本，而無需出售您的寶貴物業。
詳細流程：比較各銀行按揭計劃、提交完整申請、銀行審批
重按的申請流程與首次申請按揭有些相似。您首先需要比較不同銀行的按揭計劃，找到最適合您的利率和條款。然後，您需要向選定的銀行提交一份完整的按揭申請，包含所有所需的文件。銀行會進行嚴格的審批，並對您的物業進行估價。審批通過後，您就能簽署新的按揭合約，並提取貸款。
注意事項：貸款額直接與物業估值掛鉤、選擇合適還款年期
重按時，有幾點需要注意。首先，您可以獲得的貸款額，將直接與您的物業估值掛鉤。物業估值越高，可借的金額就越多。其次，您需要仔細選擇合適的還款年期。選擇較長的還款期，每月供款壓力會較小，但總利息支出可能較多。選擇較短的還款期，每月供款會較高，但總利息支出會較少。請根據您的財務能力和目標，作出最合適的選擇。
【獨家策略】無收入或低收入人士的物業套現方案
突破收入證明的限制：物業套現的可行方案全攻略
許多物業持有人在資金周轉時，期望能善用物業的價值進行物業套現，但有時會因收入證明不足而感到困惑。實際上，即使您現時沒有固定收入，或者收入水平較低，透過一些策略，仍然有機會成功申請物業套現。以下會為您介紹多種突破收入限制的物業套現方法，幫助您釋放物業潛力，獲取所需資金。
方案一：以資產證明財力（如股票、債券、基金、存款）
銀行或財務機構在審批物業套現申請時，主要評估借款人的還款能力。傳統上，收入證明是評估還款能力的重要依據。然而，如果您擁有一些流動性較高，而且價值穩定的資產，例如股票投資組合、債券、基金或者大額銀行存款，您可以將這些資產作為財力證明。金融機構會考慮這些資產，視為您有能力償還貸款的輔助證明。這類資產能顯示您的財務穩健性，有助提升您的物業套現申請成功率。
方案二：尋找具備穩定收入與良好信貸記錄的擔保人
尋找一位擁有穩定收入，並且信貸記錄良好的擔保人，是另一種有效的物業套現方法。擔保人的角色在於承諾，如果借款人未能按時還款，他們將會承擔償還貸款的責任。這個安排可以大大增加您的物業套現申請獲批的機會。銀行或財務機構會將擔保人的收入與信貸狀況納入評估範圍，因為這能有效降低貸款機構的風險。因此，與親友商討並獲得他們作為擔保人的同意，將會是重要一步。
方案三: 考慮審批較寬鬆的財務機構提供的物業套現方法
相比傳統銀行，部分財務機構在審批物業套現申請時，其要求會比較靈活。這些機構可能對收入證明的要求相對寬鬆，或者提供更多元化的物業套現方法，例如針對物業套現無收入人士的專門方案。它們可能會更側重於物業本身的價值和抵押品的安全性，審批流程也可能更快。不過，申請前務必仔細比較不同財務機構的產品條款、利率及相關費用，因為這些條款可能與銀行有所不同。
方案四: 提高自身信貸評級的實用技巧
良好的信貸評級對於任何貸款申請都非常重要，包括物業套現。即使您現時收入不高，提升信貸評級也能增加您的借貸能力。您可以透過以下方式改善您的信貸記錄：第一，準時償還所有現有債務，包括信用卡賬單、私人貸款等；第二，避免過度借貸，保持較低的信貸使用率；第三，定期檢視自己的信貸報告，確保沒有錯誤資訊。一個健康的信貸記錄會讓金融機構對您的還款能力更有信心，從而提高您的物業套現成功機會。
精明控制成本：物業套現的費用、利率及風險管理
朋友，物業套現是一種精明的財務策略，可以助您釋放物業價值，獲取流動資金。然而，要讓這筆資金真正幫助您，而非帶來額外負擔，關鍵在於精明控制成本。這包括深入了解各項費用、利率影響，以及建立一個穩固的財務安全網。
影響您物業套現最終利息的關鍵因素
物業套現的利息支出是您需要仔細考量的主要成本。有多個因素直接影響您最終需要支付的利息總額。了解這些因素，可以幫助您作出更明智的決定。
利率類型選擇：最優惠利率（P按）與銀行同業拆息（H按）的利弊分析
在選擇物業套現方案時，您會遇到兩種主要的利率計算方式：最優惠利率（P按）及銀行同業拆息（H按）。P按的利率通常與銀行設定的最優惠利率掛鈎，相對穩定。此類按揭計劃，每月供款金額變動幅度較小，適合追求穩定性的人士。
至於H按，其利率則與香港銀行同業拆息掛鈎。此類利率通常初期較P按低，但是每月供款金額會隨市場拆息波動。H按適合對利率走勢有一定判斷，並願意承擔短期波動風險的借款人。您可以按自身情況，審慎選擇最適合的利率類型。
還款年期長短如何影響每月供款與總利息支出
物業套現的還款年期長短，會直接影響您每月的供款壓力以及總利息支出。一般而言，還款期越長，每個月需要支付的供款金額便會越低。這樣可以減輕您的短期現金流壓力。但是，由於本金攤分的時間拉長，您在整個還款期內支付的總利息就會增加。
相反，如果選擇較短的還款年期，您的每月供款會相對較高。不過，因為您更快地償還本金，最終支付的總利息就會較少。您需要衡量自己的每月收入與支出情況，選擇一個可以在可承受範圍內，又可以盡量減少總利息的還款年期。
貸款額限制與金管局按揭成數指引
物業套現的貸款額度，會直接影響您的利息總額。貸款金額越高，所需支付的利息自然越多。在香港，金管局對按揭成數設有嚴格指引。這意味著無論您選擇哪種物業套現方法，銀行或財務機構可以批出的貸款額度，會受到物業估值及金管局相關指引的限制。
例如，在一般情況下，住宅物業的按揭成數會有限制。因此，您可套現的最高金額，往往是物業估值的一個百分比。了解這些限制，可以幫助您合理預期可獲取的資金，同時規劃未來的還款計劃。
物業套現方法涉及的潛在費用完全解構
除了利息，物業套現涉及多項一次性或潛在費用。提前了解這些支出，有助您更準確地計算總成本，避免預算失誤。
律師費（處理法律文件及按揭契）
無論是辦理新的物業套現貸款，還是進行物業套現/轉按，都需要律師處理相關的法律文件及按揭契。這筆費用是必要支出，因為它確保整個借貸過程符合法律規定，保障銀行與您的權益。律師費用會因律師事務所及交易複雜程度而有所不同。
物業估值費
銀行或財務機構在審批您的物業套現申請時，會要求對您的物業進行專業估值。這是為了確定物業的市值，作為計算貸款額的依據。有些銀行可能會豁免這筆費用，但是部分機構則會收取。您申請前可以向銀行或財務機構查詢清楚。
銀行或財務機構手續費
部分銀行或財務機構在處理貸款申請時，會收取一筆行政或手續費。這筆費用是用於覆蓋貸款審批及管理等行政成本。這項費用並非每家機構都會收取，金額亦各有不同。因此，您在比較不同物業套現方案時，需要將這筆費用納入考量。
按揭保險費（高成數按揭適用）
如果您選擇申請高成數按揭的物業套現方案，例如物業套現無收入人士常會選擇較高成數貸款，那麼您可能需要支付按揭保險費。此保險旨在保障銀行在借款人未能還款時的損失。按揭保險費會根據貸款成數及年期計算，是一筆額外開支。
提前還款罰息
如果您在原有按揭的「罰息期」內進行物業套現/轉按，或者在新的物業套現貸款協議規定的期限內提前還清貸款，銀行或財務機構可能會收取提前還款罰息。這項費用旨在彌補機構因貸款提前結束而損失的利息收益。您在決定提前還款或轉按前，務必仔細查閱貸款合約中的相關條款。
【核心策略】超越貸款本身：您的長期財務安全網
聰明地進行物業套現，不僅止於計算利息和費用。更重要的是，您需要建立一個長期的財務安全網，確保套現後的資金能真正為您帶來助益，並應對未來可能出現的風險。
深入剖析隱性風險：解讀「所有金額」(All Monies) 條款的影響
在簽署按揭契據時，務必仔細閱讀「所有金額」(All Monies) 條款。這是一個重要的隱性風險點。此條款意味著您的物業不僅用作抵押現有按揭貸款，同時也抵押您在同一家銀行或財務機構的所有其他債務，例如信用卡欠款、私人貸款等。
換句話說，如果您未能償還該機構的任何一筆債務，機構都有權力追討，甚至收回物業。了解此條款，可以幫助您更全面地評估與單一金融機構建立多個債務關係的風險。
風險緩解策略：如何建立應急儲備以應對利率上升或收入中斷
物業套現後，維持健康的財務狀況至關重要。利率上升，或者您面對收入中斷的情況，都可能影響您的還款能力。因此，建立充足的應急儲備，是保障您長期財務安全的重要策略。
應急儲備應足夠支付數個月的物業供款及日常開支。這筆資金可以作為緩衝，讓您有時間應對突發情況，避免因資金周轉困難而影響按揭還款。
套現後的資金配置建議：避免資金閒置，規劃財富增值路徑
成功物業套現後，您手上會有一筆流動資金。避免讓這筆資金閒置，才是實現物業套現意義的關鍵。您可以考慮將資金用於高回報投資，例如股票、基金，但是需要評估風險。或者，將資金用於償還其他高息債務，例如信用卡或私人貸款，這可以有效降低整體利息負擔。
最重要的是，為這筆資金設定明確的用途，並規劃一條財富增值的路徑。這樣，物業套現的最終目的，才能從單純的獲取現金，提升為更長遠的財務增值。