2025年對香港樓市而言是歷史性的一年，金管局（HKMA）的按揭政策迎來重大調整——全面暫停住宅物業按揭貸款的壓力測試要求，為渴望置業的人士打開了新大門。這項突破性措施不僅降低了入市門檻，更讓無數置業夢想變得觸手可及。
然而，「免壓測」不等於「零門檻」，了解新審批框架下的「供款與入息比率」(DTI) 至關重要。本《終極按揭全攻略》將為您深入剖析2025年最新免壓測政策的細節、真正受惠人士，並首次揭示除了新政之外，其他四種行之有效的「免壓力測試」方法，助您全面掌握按揭審批的核心要點、優化入息計算與債務管理技巧，無論您是首置客、換樓客還是自僱人士，都能在這新常態下輕鬆規劃，邁向置業之路！
新常態下的審批核心：「供款與入息比率」(DTI) 深度解析
自從金管局宣布暫停按揭壓力測試要求，置業人士無疑感受到一份輕鬆。不過，大家亦要明白，儘管免卻了壓力測試的門檻，銀行審批按揭貸款依然有其核心標準。現在，這個核心就是「供款與入息比率」(DTI)。它將直接影響您可以申請的按揭貸款額度，因此深入了解它十分重要。
DTI 的基本定義與計算方法
「供款與入息比率」(DTI) 簡而言之，就是您每月按揭供款佔您每月總收入的百分比。銀行透過這個比率，評估您的每月供款負擔是否合理，以及您是否有足夠能力應付樓宇按揭開支。這是一個銀行評估您還款能力的重要指標。
計算公式：每月總供款 ÷ 每月總入息
計算 DTI 的方法其實很簡單，就是將您每月需要償還的總按揭供款額，除以您每月所有收入的總和。例如，如果您的每月總收入是四萬元，而預計每月按揭供款是一萬八千元，那麼您的 DTI 就是百分之四十五。
現行基本門檻：首置客的50%「安全線」
對於首次置業的申請人來說，尤其是選擇免壓力測試的個案，現行的 DTI 基本門檻是每月按揭供款不可以超過每月總入息的百分之五十。這條百分之五十的「安全線」，意味著您的供款上限，也決定了您可以申請到的按揭貸款額。所以，即使免壓測，首置客亦要確保 DTI 符合要求。
影響您DTI上限的「三條紅線」
雖然免壓力測試為置業打開了一扇窗，但是有些情況會讓銀行審批 DTI 時更加嚴謹。我們將這些會收緊 DTI 上限的因素稱為「三條紅線」。這些情況會增加銀行的風險，因此您的 DTI 上限也會相應地收緊，影響您可以借到的貸款額。
紅線一：物業用作非自住（投資或出租）
第一條紅線是物業的用途。如果物業並非用作自住，而是作為投資或出租用途，銀行會認為風險較高。這種情況下，您的 DTI 上限通常會比自住物業的 DTI 上限收緊百分之十。
紅線二：申請人已持有或擔保其他按揭
第二條紅線是您目前的財務狀況。如果申請人本身已經持有其他物業的按揭貸款，或者正在為他人的按揭貸款擔任擔保人，銀行會認為您的財務負擔已經相對較重。這種情況下，您的 DTI 上限也會收緊百分之五至百分之十不等。
紅線三：主要收入並非源自香港
第三條紅線是您的主要收入來源地。如果您的主要收入並非來自香港境內，例如您在海外工作，銀行在審批按揭時可能會面臨額外的審核挑戰，同時亦有潛在的貨幣風險。所以，這也會導致您的 DTI 上限收緊百分之五至百分之十。這些紅線的影響是可能疊加的。
不同情況下的DTI上限比較表
明白了影響 DTI 上限的因素，我們就可以更具體地看看在不同情況下，DTI 的上限會有怎樣的變化。了解這些細節，有助您更精確地評估自己的按揭能力。
自住 VS 投資
一般來說，如果物業是用作自住用途，DTI 上限會比較寬鬆，通常維持在百分之五十。不過，如果物業是用作投資或出租，DTI 上限則會收緊至百分之四十。這百分之十的差異，會對您的借貸能力產生明顯影響。
首置 VS 已有按揭/擔保
對於首次置業的申請人，而且沒有其他紅線情況，DTI 上限通常是百分之五十，特別是當他們考慮首次置業 免壓力測試的途徑。然而，如果申請人已經持有其他按揭貸款，或者已成為其他物業的按揭擔保人，那麼即使是自住物業，DTI 上限也會從百分之五十收緊至百分之四十。若同時符合投資物業和有其他按揭/擔保的紅線，DTI 上限甚至可能降至百分之三十。所以，仔細檢視您的情況，才能準確評估按揭能力。
深入剖析：除了最新政策，過往四種「免壓力測試」的特定途徑
談到按揭，免壓力測試是許多人關心的話題之一。除了二零二四年金管局按揭政策的最新調整外，其實過往香港市場一直存在四種特定的免壓力測試途徑，幫助不少置業人士成功置業。現在，我們就來深入了解這些方式，看看它們如何實現免壓力測試。
途徑一：房委會擔保下的資助房屋按揭
許多人選擇資助房屋，因為這類物業的按揭條件相對寬鬆。房委會擔保的按揭，讓大家更容易獲批。
適用範圍：新居屋、綠置居及擔保期內的二手居屋
房委會擔保下的資助房屋按揭，主要適用於新推出的居屋單位、綠置居項目，以及仍在房委會擔保期內的二手居屋單位。這些物業因其特殊性質，在按揭審批時享有獨特的便利。
豁免原因：政府作為擔保，銀行風險較低
這類按揭可以豁免壓力測試，原因很簡單：政府作為擔保人。房委會為買家提供擔保，大大降低了銀行批出按揭貸款的風險。所以，銀行在審批這類居屋按揭時，通常毋須對買家的入息進行嚴格的壓力測試，從而讓居屋 免壓力測試成為可能，申請過程也更為簡單。
途徑二：首置客經按揭保險計劃申請高成數按揭
對於首次置業的人士，按揭保險計劃是一個重要的工具。這個計劃可以幫助大家申請較高成數的按揭。
豁免機制：支付額外保費以換取豁免資格
首次置業 免壓力測試的途徑之一，就是透過按揭保險計劃申請高成數按揭。如果首次置業人士未能完全符合銀行嚴格的壓力測試要求，他們仍有機會獲批按揭。他們只需支付額外的按揭保險費用，按揭保險公司就會為銀行提供保障，因此銀行便可豁免買家進行壓力測試，讓置業之路更暢順。
前提條件：每月供款仍不能超過入息的50% (DTI)
雖然可以豁免壓力測試，但這個途徑並非沒有限制。重要的前提條件是，按揭申請人每月的總供款額，即使在沒有壓力測試的情況下，依然不能超過其每月總入息的百分之五十。銀行仍會嚴格審核這項供款與入息比率 (DTI)，確保借款人有足夠的還款能力。
途徑三：發展商旗下財務公司提供的一手盤按揭
一手新盤市場有時會出現發展商旗下的財務公司提供按揭。這些按揭計劃有其獨特之處，因為它們的審批方式與傳統銀行不同。
豁免原因：不受金管局直接監管，審批條款較具彈性
發展商旗下的財務公司，不受香港金融管理局直接監管。這個特點讓它們在審批按揭貸款時，擁有較大的彈性。因此，許多這類財務公司可以提供免壓測的按揭方案，審批條款也會比較靈活，有時甚至只作簡單的入息審查。
潛在代價：利率通常較傳統銀行按揭為高
這個免壓測的途徑雖然門檻較低，但潛在代價需要大家留意。發展商財務公司提供的按揭利率，通常會比傳統銀行按揭為高。這是為了彌補其較低的審批門檻和更高的貸款風險，所以大家簽約前必須仔細考慮還款負擔。
途徑四：香港按揭證券有限公司的「定息按揭試驗計劃」
除了上述三種方式，香港按揭證券有限公司近年推出了一個特別的按揭計劃。這個計劃也提供免壓力測試 按揭的機會。
豁免原因：利率在指定年期內固定，已鎖定利率風險
「定息按揭試驗計劃」能夠豁免壓力測試，主因是其利率在指定年期內是固定不變的。這表示借款人的每月供款額在固定期內不會受市場利率波動影響。由於利率風險已經被鎖定，香港按揭證券有限公司認為借款人未來供款能力相對穩定，故此允許參與計劃的買家可以免壓力測試，大大減輕了大家的審批壓力。