在瞬息萬變的樓市及經濟環境中，您是否正在尋找方法減輕按揭供款壓力，或是希望善用物業的潛在價值以應不時之需？「樓宇轉按」不單是將按揭轉移到另一銀行，更是一項靈活的財務策略，助您有效節省利息支出、獲取現金回贈，甚至釋放資金作多元化運用。
本文將為您深入剖析樓宇轉按的定義、兩大主要類型，並詳盡拆解其五大顯著好處，包括把握低息優勢、賺取豐厚回贈、透過物業套現、善用Mortgage Link對沖利息，以及整合家庭財務。同時，我們亦會全面講解轉按前必須注意的潛在風險、銀行審批手續流程及常見問題，助您全面掌握這項財務工具，作出最明智的決策。
樓宇按揭轉按入門：一文看清定義、種類與核心操作
到底甚麼是「樓宇轉按」？
基本定義
談到物業資產管理，樓宇轉按是其中一個常被討論的重要概念。簡單來說，樓宇轉按指將您現有物業的按揭貸款，從原有銀行轉移到另一間銀行，或者在同一間樓宇按揭銀行重新敘造一份新的按揭合約。這個過程，就如為您的物業按揭換上一個新的「家」，並非重新購置物業。
為何要考慮樓宇轉按？三大核心動機
究竟為何許多業主會考慮進行樓宇轉按呢？主要有三個核心動機。首先，大家希望爭取更優惠的按揭利率，從而減輕每月供款負擔。其次，業主可能希望利用物業升值帶來的空間，從銀行套取額外現金，以應付生活所需或作其他投資。最後，透過樓宇轉按手續，業主也可以調整還款年期或整合其他債務，讓整體財務安排變得更靈活。
兩大主要類型：平手轉按 vs 轉按套現
樓宇轉按雖然聽起來複雜，但其主要可分為兩大類型，各有不同的目的和操作方式。了解這些分別，可以幫助您更清晰地判斷哪種轉按方式適合自己。
平手轉按 (Refinancing without Cash-out)
第一種是平手轉按，英文稱為 “Refinancing without Cash-out”。這種轉按方式的重點是「不增加」原有的貸款總額。也就是說，您只是將現有按揭貸款的剩餘金額，轉移到新的銀行承擔。業主選擇平手轉按，通常是為了享用新銀行提供的更低利率、更吸引的現金回贈，或者更好的服務。這種操作只為優化現有按揭條款，沒有額外資金進出。
轉按套現 (Cash-out Refinancing)
第二種是轉按套現，英文稱為 “Cash-out Refinancing”。這種類型則與平手轉按不同，它的目的明確，就是從物業中套取額外資金。當您的物業市值有所上升，或您已償還部分按揭本金後，物業就會累積一定的淨值。透過轉按套現，銀行會重新評估物業價值，然後根據新的估價和按揭成數，批出比原有貸款額更高的資金。您可以利用多出來的這筆錢，作為靈活資金使用。
【樓宇按揭轉按著數大拆解】慳息、賺回贈、套現全攻略
把握低息環境，獲取更低利率與高達2%現金回贈
在現今低息環境下，許多業主會考慮樓宇轉按。這是一個好機會，可以幫助您節省開支。當您選擇樓宇按揭轉按，通常能夠爭取到比現有按揭更低的利率，還可以獲得豐厚的現金回贈。有時候，現金回贈金額甚至可以高達貸款額的2%，這筆錢可供您靈活運用。
為何樓宇轉按銀行願意為客戶提供優惠？
樓宇轉按銀行之間競爭激烈，每間銀行都希望吸納新客戶。為了吸引像您一樣的優質客戶，銀行便會提供各種按揭優惠。這些優惠包括更低的按揭利率以及高額的現金回贈，因為銀行看重的是長遠的客戶關係，希望透過這些誘因，鼓勵您將樓宇按揭轉按至他們銀行。
如何計算轉按後實際節省的利息開支
計算轉按後能節省多少利息，其實不複雜。您可以將現有按揭的每月供款金額，與轉按後新按揭的每月供款金額作比較。例如，若您的原有按揭利率為3%，轉按後新利率降至2%，那麼您每個月的利息支出就會減少。另外，您也要考慮貸款的餘下年期以及貸款餘額。總結這些差異，便可清楚計算出轉按後，您的整體利息開支實際節省了多少。
釋放物業升值潛力，透過「樓宇轉按」套現靈活資金
您的物業經過一段時間，價值可能已經顯著升值。樓宇轉按不僅能幫助您降低供款，更是一個讓您將物業升值潛力轉化為實質流動資金的好方法。這就是所謂的「轉按套現」，讓您可以運用這些資金應付不同需要。
套現資金的多元化用途
透過樓宇轉按套現所得的資金，用途非常廣泛。您可以將這筆錢用作投資，例如股票、基金，以錢生錢。它也可以用來支付子女的教育費用，幫助他們實現夢想。又或者，您可以將資金預留作緊急備用金，應對不時之需。有些業主會用這筆錢翻新家居，提升居住質素；也有些會用來償還其他利息較高的債務，例如信用卡或私人貸款，減輕整體財務負擔。總之，這筆錢能讓您的財務更具彈性。
善用高息存款戶口 (Mortgage Link)，利息對沖慳更多
很多樓宇轉按銀行為了提供更全面的按揭服務，都會提供一種稱為「高息存款戶口」，或俗稱「Mortgage Link」的服務。善用這個戶口，您可以透過利息對沖的方式，讓供樓開支進一步減少，是節省利息的另一妙計。
Mortgage Link戶口如何運作？
Mortgage Link戶口運作原理很簡單。它是一個與您的按揭貸款掛鈎的儲蓄戶口。這個戶口的存款利率，通常會與您的按揭貸款利率看齊。例如，如果您的按揭利率是2.5%，那麼您存入Mortgage Link戶口的資金，也會享有2.5%的存款利率。這表示您在戶口中存放的存款所賺取的利息，可以直接用來抵銷您按揭貸款的一部分利息支出，變相降低了實際供樓成本。
實際例子：如何用存款利息抵銷部分按揭利息支出
我們來看一個實際例子。假設您的按揭貸款額是500萬港元，利率為2.5%，而您在Mortgage Link戶口中存有100萬港元。那麼，這100萬港元每年將產生100萬 x 2.5% = 25,000港元的利息收入。這筆收入便能直接抵銷您部分按揭利息支出。換句話說，雖然您仍然要繳付全額供款，但您從存款戶口獲得的利息收入，實際上已經幫助您抵銷了一部分按揭利息，讓您的淨利息開支減少，供樓負擔自然也減輕了。
「甩走」按揭保險，取回高達40%保費退款
許多首次置業人士為了申請高成數按揭，都會購買按揭保險。當物業價值上升，或者您的按揭貸款餘額已經大幅減少，樓宇轉按手續可以讓您有機會「甩走」這份按揭保險，甚至取回一部分已繳付的保費，這也是一筆可觀的收益。
樓宇轉按與按揭保險的關係
當您最初申請高成數按揭時，可能需要購買按揭保險。這是因為貸款成數較高，銀行面臨的風險也較大。不過，隨著您的物業價值升值，或者您已償還了一部分貸款，您的實際按揭成數（即貸款額佔物業價值的比例）可能會降至毋須按揭保險的水平。此時，透過樓宇轉按，您便可以向新的銀行申請毋須按揭保險的貸款，同時終止原有的按揭保險。
退回按揭保費的條件與比例
如果您成功終止了原有按揭保險，便有機會申請退回部分已繳付的保費。退回比例會根據您已投保的時間而定。通常而言，如果您在保單生效後第一年內便申請退款，您有機會取回高達40%的保費；若是在第二年申請，比例約為25%；到了第三年，則約為15%。當然，具體條件以及比例仍需參考按揭保險公司的最新政策。
整合家庭財務：利用「靈活家按」助家人置業
如果您是家庭經濟的支柱，又希望協助家人實現置業夢想，例如子女首次「上車」，那麼透過樓宇轉按或加按所延伸出的「靈活家按」計劃，便能為您提供一個極佳的財務解決方案。這是一種結合了家庭支援與資產靈活運用的智慧安排。
甚麼是「靈活家按」置業計劃？
「靈活家按」置業計劃，顧名思義，就是讓您利用自己已有的物業進行加按，從中套取額外資金。這筆資金並非供您個人使用，而是專門用來資助您的家人（例如子女、兄弟姊妹）支付新購置物業的首期、印花稅或其他相關費用。這種方式讓您無需動用現金儲蓄，也能有效地幫助家人實現置業願望，體現了家庭財富的傳承與共享。
如何透過加按自己物業，資助子女支付首期及印花稅
想像一下，您的子女正為高昂的首期和印花稅而煩惱。您便可以考慮將自己名下的物業進行加按。銀行會根據您物業的最新估值，以及您本身的還款能力，批出額外的貸款。這筆加按所得的資金，便可以直接撥付給子女，用來支付新物業的首期以及相關的印花稅。這樣一來，既減輕了子女的財政壓力，又能讓他們更快地擁有所屬的物業，是一個非常實用且有意義的家庭財務規劃方案。整個樓宇轉按手續相對簡單，可以有效助您達成目標。
決策前必讀：樓宇按揭轉按的潛在風險與注意事項
「樓宇轉按」能夠為業主帶來不少益處，例如慳息或套現，這是不少人選擇樓宇按揭轉按的主因。不過，任何金融決定都帶有潛在風險。因此，在籌劃樓宇轉按手續前，深入了解可能遇到的挑戰與注意事項，顯得格外重要，這可以助您做出更明智的決定。
注意原有按揭「罰息期」，計清楚轉按成本
當您考慮申請樓宇轉按時，首先必須仔細檢閱原有按揭合約的條款，特別是「罰息期」這一項。大多數樓宇按揭協議都設有罰息期，這代表在特定時間內提前償還貸款，即使是透過轉按方式，也可能需要繳付罰款。
罰息期一般有多長？
香港銀行普遍設有二至三年的罰息期。在這段期間內，如果您選擇將按揭轉移至其他銀行，或提早清還全部貸款，便會觸發罰款條款。
罰款如何計算？
罰款的計算方式通常是按照貸款金額的一個百分比來釐定，例如原有貸款額的1%至3%，亦有些銀行會以已收取的回贈金額計算。具體百分比和計算基礎，需要參考您現有按揭貸款合約中的明文規定。
評估準則：現金回贈及節省利息是否足以覆蓋罰款
在決定是否轉按之前，建議您仔細計算，將透過新按揭方案獲得的現金回贈，以及預期節省的利息開支，與可能需要繳付的罰款進行比較。如果新按揭帶來的總效益不足以彌補罰款，那麼轉按可能就不夠划算。
樓市波動風險：估價不足或利率上升的影響
樓市情況瞬息萬變，這也為樓宇轉按帶來了不確定性。樓價或利率的波動，都可能直接影響您轉按的成效，甚至令您失去預期的好處。
當樓價下跌：新批貸款額或不足以償還舊按揭
若樓市下行，您的物業估價可能會隨之降低。這意味著即使成功申請樓宇轉按，銀行新批出的貸款額可能不足以完全償還您在舊有按揭中尚未償還的結欠。此時，您可能需要額外籌集資金來補足差額，才能完成轉按手續。
當利率上升：轉按可能失去慳息優勢
如果市場利率持續上升，您轉按後可能面對更高的按揭利率，導致每月供款不減反增。這樣一來，轉按最初想要「慳息」的優勢便會大打折扣，甚至完全消失。
樓宇轉按銀行審批標準變動：個人財務狀況的重要性
樓宇轉按銀行在處理您的申請時，會將其視為一份全新的貸款申請。這表示，銀行會重新評估您的財務狀況，這對成功轉按至關重要。
轉按等同重新申請，銀行會再次審核入息及信貸記錄
銀行會再次仔細審核您的最新入息證明，以及您的信貸記錄。過去數年的還款紀錄、信用卡使用習慣等，都會影響銀行對您信貸能力的判斷。如果您的收入有所變動，或信貸評級轉差，銀行可能會收緊審批條件，甚至拒絕您的申請。
供款與入息比率不可高於50%的要求
在審批過程中，銀行會嚴格檢視您的「供款與入息比率」。這項比率通常不可高於50%，即每月按揭供款不得超過您每月總收入的一半。若您現時的收入或負擔比例不符合這項要求，樓宇轉按的申請便會面臨困難。
隱藏成本：律師費及其他雜費
除了罰息之外，樓宇轉按手續還涉及一些您可能未有預計的「隱藏成本」。這些費用雖然看似零碎，但累積起來也會是一筆可觀的開支。
樓宇轉按涉及的律師工作及一般收費範圍
樓宇轉按過程必須經過律師處理，涉及重訂抵押文件、查冊等法律程序。律師費通常會按照貸款金額或物業價值計算，一般而言，收費範圍由數千至萬元不等。
其他可能產生的費用
除了律師費，樓宇轉按還可能產生其他雜費。這包括物業估價費、銀行手續費、以及可能存在的其他行政費用。雖然部分銀行可能會提供津貼或現金回贈來抵銷部分雜費，但您仍需預先了解這些潛在開支，以確保轉按總成本在預算之內。
樓宇轉按常見問題 (FAQ)
許多朋友對樓宇轉按有些疑問，特別是當他們考慮優化現有按揭貸款時。樓宇轉按是一種常見的財務規劃方法，可以幫助業主獲得更優惠的利率或者套取資金。接下來，我們將一起探討一些常見的樓宇轉按問題，例如銀行在不同按揭計劃上的選擇、高成數按揭的限制，以及特殊物業類型能否申請等，讓您可以更清楚地了解整個過程與樓宇轉按手續。
樓宇按揭轉按時，P按（最優惠利率）與H按（同業拆息）應如何選擇？
當您打算將現有樓宇按揭轉按至另一間銀行時，通常會面臨兩種主流按揭利率計劃的選擇：P按（最優惠利率）與H按（同業拆息）。了解它們的特性，可以幫助您作出合適的決定。
P按的優點與缺點
P按，即最優惠利率按揭計劃，其利率是與銀行自行設定的最優惠利率掛鈎。通常，銀行會以「P減去某個百分點」的形式提供按揭利率。
P按的主要優點是利率相對穩定。由於最優惠利率的調整頻率不高，通常是跟隨大型經濟變動或央行政策而變動，因此每月供款額的波動性較小，業主可以較為準確地預算開支。這種穩定性特別適合偏好低風險、對未來現金流有較高穩定性要求的借款人。
不過，P按也有其缺點。在市場資金充裕或拆息低企時，P按的利率可能不會像H按那樣迅速下調，導致實際利率可能不如H按吸引。換句話說，當市場處於低息週期時，P按可能無法完全享受低息環境帶來的優惠。
H按的優點與缺點
H按，即同業拆息按揭計劃，其利率是與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎。一般來說，H按的利率會以「HIBOR加上某個固定百分點」的形式計算。許多H按計劃同時會設有「封頂位」，通常與P按利率掛鈎，以保障借款人免受HIBOR大幅飆升的影響。
H按的最大優點是其靈活性高，對市場利率的反應較為敏銳。在香港銀行同業拆息較低的時期，H按的實際按揭利率有機會比P按更低，從而為業主節省不少利息開支。
然而，H按的缺點是其利率波動較大。由於HIBOR每日浮動，您的每月供款額可能會隨市場變化而調整。儘管有封頂位的保障，但市場利率急劇上升時，H按的供款壓力會迅速增加，對不習慣利率變動的借款人而言，這可能帶來較大的財務不確定性。
如何根據個人風險承受能力及市場預期作選擇
選擇P按還是H按，主要取決於您個人的風險承受能力，以及您對未來市場利率走勢的預期。
如果您是風險承受能力較低、追求穩定性的業主，或者對短期利率走勢缺乏判斷，P按會是較為穩妥的選擇。它能提供可預測的每月供款，助您更好地規劃財務。
如果您對市場利率走勢有一定了解，並且相信短期內HIBOR將維持在較低水平，或者您願意承擔一定程度的利率波動風險以換取潛在的較低利率，H按可能更適合您。同時，您也應留意H按的封頂位，確保即使利率上升，供款也能在可控範圍內。建議您在決定前，多向不同的樓宇轉按銀行查詢，了解其提供的具體利率與條款。
高成數樓宇按揭可否申請「樓宇轉按」套現？有何限制？
不少業主考慮樓宇轉按，其中一個主要原因就是希望套現資金。對於本身是高成數樓宇按揭的物業，能否申請「樓宇轉按」套現，這是一個常見的問題。一般而言，高成數按揭的物業在套現方面會有一些額外限制。
物業價值上限
根據香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃指引，高成數按揭（例如八成或九成按揭）通常適用於特定物業價值範圍內的物業。如果您的物業當初是透過高成數按揭購買，並且現在希望轉按套現，物業的現時估值將會是主要考慮因素。一般情況下，若物業價值在港幣六百萬元或以下，才較有可能在轉按時敍做較高成數的按揭並套現。超過此門檻的物業，套現的按揭成數會有所限制。
最高可敍造的按揭成數
即使您的物業符合物業價值上限，透過樓宇轉按套現時，最高可敍造的按揭成數亦有其限制。一般而言，如果借款人需要加借額外資金作套現用途，銀行通常會將按揭成數降至最高六成或七成。這意味著，即使您的物業價值大幅升值，可套現的金額也會受限於這個較低的按揭成數。因此，進行樓宇轉按手續前，應仔細評估物業的最新估值及銀行可批出的最高按揭成數，以計算實際可套取的資金。
村屋、居屋或公司持有的物業可以申請「樓宇轉按」嗎？
樓宇轉按並非只適用於私人住宅物業。村屋、居屋，甚至是以公司名義持有的物業，原則上都可以申請樓宇轉按。不過，各類物業在申請時都有其獨特的注意事項。
各類物業申請樓宇轉按的注意事項
對於村屋而言，在申請樓宇轉按時，銀行會特別關注其交通可達性、排污系統、有否合法批文（如丁屋批文）以及是否有僭建物等。由於村屋的估價較為複雜且市場流通性可能較低，樓宇轉按銀行在審批時會更為謹慎，按揭成數或利率亦可能與一般私人住宅有所不同。進行樓宇轉按手續時，您可能需要提供更多相關的物業文件。
居屋分為已補地價和未補地價兩種情況。如果您的居屋已補地價，其性質與私人住宅類似，樓宇按揭轉按相對容易，但仍需視乎屋苑的樓齡及狀況。如果您的居屋未補地價，其轉按會受到房屋署的嚴格限制，通常只在特殊情況（如供款人離世、重病等）下才獲房屋署批准轉按或加按，而且只能轉回房屋署或指定銀行。因此，未補地價的居屋進行樓宇轉按手續會相對複雜。
至於公司持有的物業，雖然可以申請樓宇轉按，但審批標準與個人物業有所不同。銀行會審查公司的財務狀況、營運情況、股東結構以及董事的個人信貸記錄。按揭成數方面，公司物業通常會較個人物業的按揭成數為低。此外，公司物業的按揭利率一般會較高，並且有機會被歸類為商業貸款。因此，在為公司物業申請樓宇轉按時，建議您向專門處理商業按揭的樓宇轉按銀行查詢，並準備好公司的財務報告及相關法律文件。