居屋業主想將單位出租，卻不清楚相關法律限制，更擔心一旦出租便需繳付巨額補地價？本文將為你全面剖析居屋出租的四大主要限制及申請條件。我們將詳細介紹如何透過唯一的合法途徑——「房協出租計劃」——實現免補地價出租的可能。若你希望完全解除所有出租限制，文章更會深入探討補地價的終極方案，助你清晰規劃，合法放租。
居屋出租的法律框架：核心限制與違規後果
談到居屋出租限制，相信這是不少居屋業主與準租客十分關心的議題。畢竟，居屋是政府提供的一項資助房屋政策，主要目的是協助合資格市民自置居所，並非鼓勵投資或賺取租金收入。因此，居屋本身設有嚴格的居屋出租條件，業主出租單位時必須遵守相關法規，才可以確保一切合乎法律規定。
根據《房屋條例》規定，資助出售單位購入後設有轉讓限制。簡單來說，未補地價居屋通常不可隨意在公開市場出租或轉讓。單位業主，若未經房屋署書面批准，便將單位按揭、轉讓、甚至出租，這些行為皆屬無效。這項規定就是要確保資助房屋資源得以善用，以免有人利用居屋圖利。
若然未有遵從規定，進行非法出租，業主和租客都將面臨嚴重後果。法例清晰訂明，任何人進行非法轉易居屋單位，即屬犯罪，可被判處罰款港幣五十萬元以及監禁一年。所以，租客在租住居屋時，應查清楚業主是否已取得由房屋署批出的「解除轉讓限制證明書」。這份證明書便是單位可合法在公開市場出租的關鍵，亦可視為合規的居屋出租證。
不過，凡事總有例外。未補地價居屋若要合法出租，目前只有特定途徑，例如透過香港房屋協會的「未補價資助出售房屋—出租計劃」。另外，針對年滿六十歲或以上的長者業主，他們也可以考慮申請「安老按揭計劃」。這些都是在特定條件下，允許居屋單位在未補地價情況下進行操作的特殊安排，但這些都不是傳統意義上的公開市場出租。
按首次購入年份劃分：您的居屋轉讓及出租限制
親愛的朋友，如果您是居屋的業主，相信您會對居屋出租限制感到好奇。其實，居屋的轉讓規則十分獨特，而且這些規定會根據您首次購入單位的年份而有很大分別。這直接影響您的單位能否出租，特別是居屋出租未補地價的情況，其居屋出租條件會更加嚴格。明白這些細節，您就能知道自己單位的限制，並合法地處理您的物業。
居屋的轉讓途徑，主要分為兩種。第一種是向房屋委員會繳付補價，然後在公開市場出售或出租。第二種是免補地價，在居屋第二市場轉售予合資格買家。兩種途徑有不同限制，時間上也各有規定。
1982年至2006年首次推售的居屋單位
如果您的單位是在1982年至2006年之間首次推售，那麼您的單位已經過了五年的轉讓限制期。現在，您可以選擇向房屋委員會繳付補價，接著單位便可在公開市場上自由出售或出租。您也可以選擇不繳付補價，然後在居屋第二市場轉售給合資格的買家。
2007年至2017年首次推售的居屋單位
對於這些年份的居屋單位，房屋委員會不會回購。但是，您可以隨時向房屋委員會繳付補價。完成補價後，單位就可以在公開市場上出售或出租。如果您不想補價，則可在首次轉讓契約簽署日期的第三年開始，在居屋第二市場轉售給合資格買家。如果您的單位還在五年的轉讓限制期內，您必須在房屋委員會拒絕您的回購申請後，才能簽訂買賣協議。
2018年首次推售的居屋單位
2018年的居屋單位有較多不同規定。
由首次轉讓契約簽署日期起計首兩年內： 您必須申請將單位售予房屋委員會。根據現行政策，房屋委員會不會回購，但是會提名買家。單位將以您當初購入的價格，轉讓給房屋委員會的提名人。您也要繳付行政費用。
由首次轉讓契約簽署日期起計第三至第五年內： 您可以選擇申請將單位售予房屋委員會，或者在居屋第二市場免補地價出售給房屋委員會的提名人。若選擇回售，房屋委員會依然不回購，但會提名買家，轉讓價格會根據當時市值扣除您購買時的折扣。您還需繳付行政費用。若選擇在居屋第二市場出售，則無需補價，價格可以由您自行決定。
由首次轉讓契約簽署日期起計五年後： 您可以選擇免補地價，在居屋第二市場以您自行決定的價格出售給房屋委員會的提名人。或者，您可以繳付補價，然後在公開市場上出售單位。房屋委員會不會接受五年後的任何回購申請或提名買家。
2019年至2021年首次推售的居屋單位
這些年份的居屋單位，房屋委員會不會回購或提名買家，居屋第二市場出售情況除外。
由首次轉讓契約簽署日期起計首兩年內： 您必須免補地價，在居屋第二市場以不高於原來買價的價格出售單位給房屋委員會的提名人。
由首次轉讓契約簽署日期起計第三至第十年內： 您必須免補地價，在居屋第二市場以您自行決定的價格出售單位給房屋委員會的提名人。
由首次轉讓契約簽署日期起計十年後： 您可以選擇免補地價，在居屋第二市場以您自行決定的價格出售單位給房屋委員會的提名人。或者，您可以繳付補價，然後在公開市場上出售單位。
2022年及之後首次推售的居屋單位
對於2022年及之後首次推售的居屋單位，房屋委員會同樣不會回購或提名買家，居屋第二市場出售情況除外。
由首次轉讓契約簽署日期起計首五年內： 您必須免補地價，在居屋第二市場以不高於原來買價的價格出售單位給房屋委員會的提名人。
由首次轉讓契約簽署日期起計第六至第十五年內： 您必須免補地價，在居屋第二市場以您自行決定的價格出售單位給房屋委員會的提名人。
由首次轉讓契約簽署日期起計十五年後： 您可以選擇免補地價，在居屋第二市場以您自行決定的價格出售單位給房屋委員會的提名人。或者，您可以繳付補價，然後在公開市場上出售單位。
補地價的計算方式及法律後果
當您考慮繳付補價時，您需要了解其計算方法。補價的金額，是根據當時該單位沒有轉讓限制的市值，再按您購買單位時所享受的折扣比例來計算。舉例來說，如果您的單位當時的折扣是三成，那麼補價金額就會是當時市值的三成。此外，由於單位定價與您簽訂買賣協議的時間可能相隔數個月，單位市值或會改變，所以補價款額會以簽訂買賣協議時的實際折讓率來計算。
最後，您必須注意，任何違反單位買賣協議條款，或是違反單位轉讓契約規定的按揭、其他押記、轉讓或其他轉易，根據《房屋條例》（第283章）第17B條都是無效的。任何人如果作出這種非法轉易行為，會觸犯《房屋條例》（第283章）第27A條下的刑事罪行，因此務必遵循所有居屋出租條件以及轉讓規則。繳付補價並獲得解除轉讓限制證明書，才能合法將單位在公開市場出租，這與您可能聽過的「居屋出租證」概念相符。
【唯一合法途徑】免補地價出租：「房協出租計劃」申請全攻略
我們明白許多居屋業主會為居屋出租限制感到困擾，尤其當物業仍是居屋出租未補地價的狀態。一般情況下，未補地價的居屋是不可以隨意在公開市場出租的。不過，香港房屋協會（簡稱房協）推出了一個「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」，為廣大居屋業主提供了唯一合法途徑，讓您可以免補地價，也能善用自己的單位。這個計劃不僅讓業主有機會從單位獲取租金收入，而且能夠幫助到社會上有住屋需要的人士，達致雙贏局面。
如果您希望合法地將未補地價的居屋出租，這個房協出租計劃是您的重要選擇。首先，作為業主，您必須符合一些居屋出租條件。這些條件包括您必須是房協或房屋委員會資助出售單位的業主，並且擁有該單位業權已達十年或以上。同時，您的單位必須保持未補地價的狀態。符合這些基本條件，您就可以申請參與此計劃，為您的單位尋找合適租客。
租客方面也有明確的居屋出租條件。申請租住這些單位的租客，必須年滿十八歲。此外，他們必須持有房屋委員會公共房屋申請書編號，並符合一定的登記年期要求。例如，一般家庭申請者須獲登記三年或以上；非長者一人住戶則須獲登記六年或以上。這些條件確保了資源能夠分配給真正有需要的公共房屋輪候人士。
申請過程也很直接。當您確認自己符合業主資格後，您可以透過網上、郵寄或親身遞交方式提交申請表。房協一般需要約一個月的時間審批您的申請。業主申請費用為港幣二百元，租客申請費用為港幣一百元。申請獲批後，業主就會獲發「業主證書」，租客也會獲發「租客證書」，這就如同您的居屋出租證。之後，您可以利用計劃提供的資訊共享平台，自行與合資格的租客配對單位並商談租金。如果您的單位有兩房或以上，您甚至可以選擇租出整個單位，或者只分租部分睡房，增加出租的靈活性。
解除所有出租限制的終極方案：補地價流程、費用及注意事項
很多居屋業主都希望能夠更彈性地運用物業，例如將單位出租賺取租金。雖然過往文章已提及居屋出租限制，亦有「房屋協會未補價資助出售房屋 – 出租計劃」這個特殊途徑，但是若希望真正地解除所有居屋出租條件，讓單位可以在公開市場自由出租，甚至日後買賣，補地價就是最終方案。這個做法可以令您的居屋單位，由受政府資助的物業轉為完全屬於您的私人產業，不再受居屋出租未補地價的條款約束。
那麼，補地價究竟是甚麼？簡單來說，居屋單位在首次買入時，已經獲得政府的地價折扣優惠。當業主決定將單位轉作私人用途，例如在公開市場出售或出租，便需要向政府補回這個折扣金額。這好比您最初買樓時獲得政府的一份大禮，現在您想完全自由處理這份禮物，就要把禮物中屬於政府的部分償還。
補地價的程序其實很清晰，首先您要向香港房屋委員會申請評估補地價金額。房屋委員會會委託測量師，評估您單位在申請當日的市值。然後，他們會根據您最初購買單位時享有的折扣率，計算出您需要補繳的地價金額。這個金額大約是單位現時市值的百分之三至四成。例如，如果您的單位現時市值五百萬元，您可能需要繳付約一百五十萬至二百萬元。除了補地價本身，您還需要繳付一筆手續費，現時大約是港幣六千二百三十元。繳付了地價後，房屋委員會會發出「解除轉讓限制證明書」，證明您的單位已補地價，之後單位就可以在公開市場上自由轉讓或出租。
有一點很重要，如果您的居屋單位仍然有按揭貸款，您在補地價前，必須先與您的按揭銀行商量。銀行會審視您的情況，並且有權要求收緊按揭成數，或者調整壓力測試要求。在某些情況下，您甚至可能需要補回部分按揭差額。銀行同意您補地價及將單位出租後，會發出「出租同意書」。這份同意書通常需要繳付數百至數千元的手續費。獲得銀行同意十分重要，這樣才能確保一切合規。
完成補地價後，您的居屋單位就不再有任何居屋出租限制，可以像私人樓宇一樣，在公開市場上出租予任何人士，不再受限於特定資格的租客。這給予業主最大的彈性，無論是短期出租，還是長期收取租金，都完全合法合規。這樣做不單增加了物業的價值，亦確保了您作為業主的權益。