為樓宇加名是不少香港業主在財產規劃上的重要考慮，無論是出於家庭成員變動、資產配置考量，抑或為未來物業繼承作準備。然而，這項看似簡單的決定，背後卻牽涉錯綜複雜的法律條文、財務計算及稅務影響，稍一不慎，便可能招致額外開支甚至法律風險。
本文旨在為您提供一份全面而深入的「樓宇加名」指南，一文拆解五大核心範疇：從細緻剖析不同業權種類的潛在風險（特別是「送贈契」的陷阱），到私人樓宇與資助房屋加名的完整手續、詳細費用、印花稅計算，以至按揭策略的部署。助您在複雜的加名過程中，清晰掌握每個步驟，作出明智決策，確保資產轉移順暢無憂。
樓宇加名前的關鍵決策：全面剖析業權種類與潛在風險
當大家考慮為樓宇加名，這是一個重要的決定，涉及不少法律細節與潛在風險。要讓整個樓宇加名手續順利進行，事先了解物業業權的種類以及可能遇到的「送贈契」風險，這便至關重要。這部分內容將為大家深入剖析這些關鍵點，幫助大家作出明智的選擇。
釐清共同業權：聯權共有（長命契） vs 分權共有
物業由多於一位業主共同持有時，業權形式主要分為兩種，各有不同法律效果。理解兩者差異，對於物業的處理和將來繼承安排，非常重要。
聯權共有（Joint Tenancy）：特點、優勢與自動繼承權
聯權共有，又稱為「長命契」，此種業權形式指物業由多位業主共同擁有，並且每位業主對物業享有相同的權利和義務。這種方式的特點是「權益均等」，所有聯權共有人共同擁有一份完整的業權，沒有任何份額劃分。聯權共有最明顯的優勢在於其「自動繼承權」條款。假如其中一位聯權共有人不幸離世，其在物業的權益會自動且直接轉移給其餘在世的聯權共有人。這表示物業無需經過繁複的遺產承辦程序，大大簡化了業權的轉移流程，通常只需向土地註冊處登記死亡證明，即可完成業權更新。
分權共有（Tenancy in Common）：業權份額的靈活性與獨立處置權
分權共有，這與聯權共有不同，它允許每位業主根據協商或協議，持有物業的特定百分比業權份額。舉例來說，兩位業主可以分別持有物業的六成與四成業權，或者均分五成。分權共有的主要靈活性在於每位業主可以獨立地處理其名下的業權份額。業主可以出售、轉讓或者以遺囑形式將其份額留給指定繼承人，無需徵得其他共有人的同意。假如其中一位分權共有人離世，其業權份額會成為其遺產的一部分，並根據其遺囑或《無遺囑者遺產條例》進行分配，不會自動轉移給其他分權共有人。這種獨立處置權為業主提供了更大的自由度。
「送贈契」風險預警：潛在法律與稅務後果
為樓宇加名時，如果涉及物業轉讓，特別是價格大幅低於市價的交易，便可能會觸及「送贈契」的概念。了解其潛在風險，對保障自身權益至關重要。
甚麼是「送贈契」（Deed of Gift）？為何低價轉讓會被視為送贈？
「送贈契」（Deed of Gift）是指一份法律文件，確認物業業權以無償方式，或以遠低於當時市價的象徵式代價，由一方贈予另一方。儘管名義上可能是「買賣」，但如果轉讓的成交價與物業的實際市場估值存在巨大落差，例如僅以一元或極低的金額轉讓，稅務局或銀行便有理由懷疑這並非真實的商業交易。他們會傾向將此類低價轉讓視為「送贈」，從而將該物業歸類為「送贈契」物業。
法律風險：觸犯《破產條例》的五年追溯期，物業可被追討
物業一旦被定性為「送贈契」，便會受到香港《破產條例》的嚴格規範。根據《破產條例》，若物業的送贈人在被提交破產申請前的五年內，曾經以送贈的形式，或者以遠低於合理市場價值的形式轉讓其財產，那麼當該送贈人宣告破產時，破產管理官便有權向法庭申請索回該物業。這對接收物業的受贈人而言，帶來顯著的法律風險，因為物業有機會被強制收回以償還債務。
按揭風險：銀行對「送贈契」物業的審慎態度（或長達5年觀察期）
銀行對於「送贈契」物業的按揭申請，普遍抱持極度審慎的態度。主要原因在於，如果物業的原業主（送贈人）在送贈物業後宣告破產，該「送贈契」便可能被法庭推翻，導致交易失效。這會令債權人可以追討債務，銀行便不願承擔這種潛在的法律風險。因此，銀行多數會拒絕為送贈年期少於五年的「送贈契」物業提供樓宇加名按揭。即使物業送贈期超過五年，由於各銀行風險評估標準不一，獲批按揭的機會依然存在不確定性。部分銀行可能要求送贈年期達到八年甚至十年以上，才會考慮審批，也有部分銀行可能完全拒絕。
稅務風險：稅務局追收印花稅差價的可能性
「送贈契」除了涉及法律和按揭風險，亦存在稅務風險。雖然某些近親轉讓在符合條件下，可獲豁免額外印花稅（SSD）並採用較低的「第二標準稅率」計算從價印花稅，但稅務局會密切審查交易的合理性。如果物業轉讓價格明顯低於當時的市場估價，稅務局便有權根據其內部估值，重新評估應繳的印花稅。若評估結果認為轉讓代價過低，稅務局會追收印花稅差價。這表示業主或需額外繳付一筆樓宇加名印花稅費用，而且這筆費用可能數額不小。
規避「送贈契」風險的實務操作
了解「送贈契」的風險後，大家可以採取一系列實務策略，確保樓宇加名過程順利，並有效規避相關法律、稅務及按揭問題。以下是一些重要的操作建議。
策略一：確保轉讓代價（Consideration）貼近市場估價
為避免物業被稅務局或銀行視為「送贈契」，最根本且關鍵的策略是確保物業的轉讓代價，即交易金額，必須貼近當時的市場估價。建議大家在交易前，先向多間銀行或專業測量師行進行物業估價，並以其平均估價作為轉讓價格的參考基礎。即使是近親轉讓，也要避免以一元或象徵式金額成交，這能有效降低被質疑為「送贈」的風險，同時對將來的樓宇加名 按揭申請，會有正面影響。
策略二：採用「轉讓契」（Assignment）而非「送贈契」
在辦理樓宇加名手續時，近親之間的物業轉讓應採用「轉讓契」（Assignment），而不是「送贈契」（Deed of Gift）。「轉讓契」是香港物業買賣中普遍且正規的法律文件，清楚表明這是一宗有償的買賣交易。這種文件能夠明確交易的商業性質，有效降低稅務局或銀行將其歸類為「送贈」的風險。使用正確的法律文件，能夠為日後的樓宇加名費用及相關手續，提供更清晰的基礎。
策略三：保留清晰的資金往來證明
為證明物業轉讓確實涉及實質金錢交易，大家必須保留清晰和完整的資金往來證明。這包括銀行轉賬記錄、支票副本、收款收據，或者其他任何能夠證明轉讓代價已經支付的文件。這些證明將成為重要的佐證，足以向稅務局和銀行證明交易的真實性，而不是無償送贈。清晰的資金證明，同時對於評估樓宇加名費用，也提供透明的依據。
策略四：交易前查閱土地登記冊（查冊）
在進行任何物業轉讓或買賣前，建議大家透過土地註冊處查閱該物業的「土地登記冊」（Land Register），這便是俗稱的「查冊」。查冊可以揭示物業的所有權歷史、抵押記錄以及是否有任何「送贈契」或「無償轉讓」等特殊條款的登記。仔細審閱查冊結果，有助大家了解物業的業權狀況是否清晰，以及是否存在任何潛在的「送贈契」風險。這項查冊是樓宇加名手續中一個簡單但非常重要的步驟，能夠幫助大家及早發現問題，避免日後不必要的麻煩。
私人樓宇加名全攻略：手續、費用與按揭策略
朋友，您是否正考慮為自己的私人樓宇加名？樓宇加名是一個重要的決定，涉及多方面的法律、財務及按揭考慮。這部分內容將會為您詳細拆解當中的手續、所需費用，以及按揭策略，助您清晰掌握整個流程，確保過程順暢。
私人樓宇加名手續：詳細六大步驟
辦理樓宇加名手續看似複雜，實際上只要按部就班，一步步進行，事情便會變得清晰。以下是您可以參考的六個詳細步驟：
第一步：諮詢專業意見及進行初步財務評估
展開樓宇加名手續前，第一步是尋求專業人士的意見。您可以諮詢律師或按揭顧問，他們會根據您的具體情況，例如物業是否仍有按揭，以及您的家庭關係等，提供初步的法律及按揭意見。同時，您應該進行初步的財務評估，了解樓宇加名費用，評估自己及新加入業主未來承擔按揭供款的能力，這些都影響到樓宇加名 按揭的審批結果。
第二步：聘請認可律師行
處理物業轉讓，聘請一間專業且信譽良好的律師行是必須的。特別是如果您的物業有按揭，您所委託的律師行必須在銀行「認可律師行名單」（On Bank List）上。律師行的主要職責是協助您驗證樓宇業權的清晰度，同時擬定所有法律文件，保障交易各方的權益。
第三步：簽署正式轉讓契（Deed of Assignment）
律師會為您準備一份正式的轉讓契（Deed of Assignment）。這份文件是將物業部分或全部業權從現有業主轉移給新加入業主的法律文件。轉讓契簽署後，物業的法律擁有權便會隨之改變。簽署時，現有業主與新加入業主均需要出席，並在律師見證下完成。
第四步：處理樓宇加名按揭申請與安排
如果您的物業有現有按揭，或新加入的業主需要分擔按揭，那麼您需要重新處理樓宇加名按揭申請。銀行會對新加入的業主進行入息審查及壓力測試，評估他們的還款能力，然後決定是否批出新的按揭貸款。這個步驟是整個樓宇加名手續中，影響深遠的一環。
第五步：繳付印花稅及相關費用
簽署轉讓契後，您需要按法例繳付印花稅。樓宇加名印花稅是其中一個主要的樓宇加名費用。印花稅的計算方式會因應轉讓性質而有所不同，例如近親轉讓可能享有稅務優惠。您的律師會協助您計算應繳的印花稅金額，並在指定時間內向稅務局繳納。請注意，預計2025年樓宇加名費用中，印花稅依然是重要項目。
第六步：於土地註冊處完成註冊
繳付印花稅後，下一步便是將已簽署的轉讓契提交至土地註冊處進行註冊。完成註冊後，物業的業權變更便具備法律效力，新加入的業主姓名也會正式記錄在物業的土地登記冊上。這一步是保障各方權益，確保業權清晰的最後一個關鍵步驟。
樓宇加名費用預算：三大核心開支
了解樓宇加名手續後，大家都會關心樓宇加名費用預算。總體而言，涉及樓宇加名的開支主要分為三大類：律師費、印花稅及其他雜費。
律師費：處理轉讓契、按揭契等文件的參考收費
律師費是辦理樓宇加名手續的必要開支。律師會負責草擬及審閱轉讓契、按揭契（如適用）等所有法律文件，同時處理業權查冊及土地註冊等事宜。實際收費會因律師行而異，同時也受物業複雜程度及律師行收費標準影響。一般而言，不同律師行會有不同的收費套餐，建議您多作比較。
印花稅：近親轉讓的優惠稅率與計算方法
樓宇加名印花稅是另一項主要開支。如果您是將物業轉讓予近親（如配偶、父母或子女），並符合相關資格，則可享用「第二標準稅率」的優惠稅率。印花稅的計算方式是根據轉讓代價或物業市值（以較高者為準）按比例計算。例如，若轉讓代價為港幣400萬元或以下，近親轉讓只需繳付港幣100元的象徵式印花稅。即使預計2025年樓宇加名費用政策有變，印花稅仍然會是重要的部分，建議時刻留意稅務局的最新公布。
其他雜費：查冊費、註冊費等
除了律師費和印花稅，樓宇加名還會產生一些其他雜費。這包括向土地註冊處查閱物業資料的「查冊費」，以及將新業權資料註冊到土地註冊處的「註冊費」。這些費用金額通常不高，但也是整個樓宇加名費用預算中不可忽視的部分。
樓宇加名按揭策略：銀行審批與影響
樓宇加名 按揭是整個過程中，需要特別留意的一環。銀行在審批加名申請時，會有一套嚴謹的程序。了解這些策略，有助您順利辦理相關手續。
為何銀行需要就加名重新審批按揭？
銀行之所以需要就樓宇加名重新審批按揭，是因為業權結構改變了，這意味著貸款人的組合也隨之變化。銀行需要重新評估新的貸款人組合的整體還款能力和信貸風險。物業一旦加名，原有的按揭合約可能不再適用，銀行為了保障自身的利益，便會重新進行風險評估。
新加入的業主是否需要通過入息審查與壓力測試？
是的，新加入的業主通常需要通過銀行的入息審查與壓力測試。銀行會審核新加入業主的收入來源、穩定性，以及其現有負債情況。然後，銀行會計算在特定壓力測試假設下的按揭供款能力，確保新業主有足夠的財力承擔按揭供款。這確保了整體還款能力符合銀行的要求。
如何評估加名對按揭還款能力的影響
評估加名對按揭還款能力的影響，關鍵在於考慮所有業主的總收入與總負債。如果新加入的業主收入穩定，且負債較少，有機會提升整體按揭審批的成功率，甚至可能獲得更好的按揭條件。然而，若新加入業主收入不穩定或已有較高負債，則可能會影響按揭批核，甚至導致批核金額減少，故此，事前評估十分重要。
現有按揭的處理：轉按、加按或重做按揭的考量
當您為物業加名時，現有的按揭處理方式有幾種選擇：您可以考慮「轉按」，即將按揭從現有銀行轉移到另一間銀行，這通常能獲得新的按揭優惠。您也可以選擇「加按」，即在現有按揭基礎上增加貸款額，同時將新業主加入按揭。此外，另一種常見做法是「重做按揭」，這實際上是向原有銀行或新銀行申請一份全新的按揭合約，以反映新的業權結構。選擇哪種方式，要視乎您的財務狀況、市場利率以及各銀行提供的優惠而定。