在香港，物業抵押貸款是重要的融資工具。面對不斷變化的市場環境，尤其展望2025年，如何鎖定最優惠的物業抵押貸款利率、選擇最適合自己的方案，並有效節省利息開支，成為許多業主關注的焦點。本文將為您深入剖析物業抵押貸款的各個層面，從【AI即時利率比對】工具，到【一圖看懂】各類貸款的分別；從提升【批核成功率】的專業指南，到【利率解密】的深度剖析；最終分享【精明理財策略】，助您全面掌握物業抵押貸款的申請、比較與慳息核心攻略，助您做出最明智的財務決策。
【AI即時利率比對】全港物業抵押貸款利率與優惠一覽
找尋最合適的物業抵押貸款利率，是不少置業人士和業主關心的重點。物業抵押貸款涉及一大筆資金，利息差異會直接影響每月供款和總還款額。我們明白比較各家銀行的物業貸款利息並非易事，市場上的選擇又多，所以我們為大家帶來一個智能工具。這個工具可以幫助大家，全面掌握全香港的物業抵押貸款利率和最新優惠。透過智能科技，您可以輕鬆找到最符合需求的貸款方案。
互動式利率比較工具：即時篩選全港最佳貸款計劃
現在，您不必再花時間逐家銀行查詢物業抵押貸款利率，因為我們設計了一個互動式比較工具。這個工具方便易用，它可以即時為您篩選出全香港最好的貸款計劃。這個工具的好處是它可以讓您快速比較，並找出最適合您的物業抵押貸款選項。
輸入您的貸款額、還款期及物業類型，即時獲取個人化利率及優惠
使用這個工具非常簡單，您只需輸入幾個基本資料。首先，請輸入您需要的貸款額，然後選擇您希望的還款期，最後說明您的物業類型。這樣做以後，系統會立即根據您的輸入，為您提供個人化的物業抵押貸款利率和相關優惠。您會看到只屬於您的專屬建議，節省很多時間。
篩選功能：按最低實際年利率(APR)、現金回贈、每月還款額排序
這個比較工具不只顯示結果，同時具備強大篩選功能。您可以根據個人最重視的條件來排序結果。例如，您可以選擇按最低實際年利率(APR)排列，確保借貸成本最低。或者，您亦可以按現金回贈金額排序，爭取更多回贈。另外，您還可以根據每月還款額來排列，從而找到最符合您預算每月供款的物業抵押貸款。這個功能讓您可以掌握主導權，然後找到最理想的方案。
2025年最新物業抵押貸款計劃比較表
除了互動工具，我們亦為您準備了一份2025年最新的物業抵押貸款計劃比較表。這份表格集合了市場上主要銀行的產品資訊，讓您可以一目了然。
主要銀行及財務機構產品對比
這份比較表詳細列出主要銀行和財務機構的物業抵押貸款產品。您可以清楚看到不同機構提供的物業抵押貸款利率、還款期、按揭成數，以及其他特別優惠。透過這份表格，您可以快速對比各家產品的優勢與條件，然後做出最明智的選擇。
【一圖看懂】全面拆解各類物業抵押貸款：加按、二按、業主貸款大不同
物業是許多人重要的資產。物業不只是一個居住的地方，它在財務上也有很大的價值。當您需要周轉現金，或者想運用資產創造更多機會時，物業可以提供多種融資方案。了解不同種類的物業抵押貸款利率及相關選擇，對於做出精明決定非常重要。香港市場上，物業抵押貸款的選項很多，每種都有其特點。本文將深入剖析加按、二按、業主私人貸款以及其他專業按揭計劃，幫助您理解這些常見的物業貸款利息和操作模式，找出最適合您的方案。
了解您的選擇：四種主流物業融資方案
物業融資方案多樣化。業主們可以根據自己的財務狀況以及實際需要選擇合適的借貸方式。以下為您詳細介紹四種主流的物業抵押貸款方案，助您全面了解不同選項的特性。
方案一：傳統銀行加按套現 (Cash-out Refinancing)
傳統銀行加按套現是一種常見的物業抵押貸款方式。它適合已有一按物業的業主，同時他們想從物業中提取額外現金。銀行會重新評估物業的最新價值。然後，銀行會扣除現有的按揭欠款。這樣就得出可以加按的金額。以往，申請加按需要通過壓力測試。物業擁有人如果已有其他物業抵押，又或者已為其他物業作按揭擔保，可批出的按揭成數還會扣減一成。但是，金管局已於二零二四年十月暫停這些要求，以及取消了按揭成數的扣減規定。這對於多物業的業主來說是一個好消息。銀行批出貸款時，仍然會遵守最高的貸款成數規定，通常是物業估值的七成。傳統銀行加按的物業抵押貸款利率通常比較低，而且手續相對簡單。按揭契據裡面通常已包含「所有金額」（All Monies）條款。這表示物業將作為業主所有貸款的抵押品。因此，業主一般不需要重新簽訂一份按揭契據，只需簽署一份「提供貸款通知書」即可。
方案二：財務公司二按 (Second Mortgage)
二按，又稱第二按揭，它是物業抵押貸款的一種。這通常發生在買家向銀行申請一按（第一按揭）後，如果資金仍然不足，就會向發展商的相關財務公司申請第二筆貸款。財務公司提供的二按貸款，不受金管局對按揭成數的限制。它也不需要進行壓力測試。因此，財務公司二按的申請條件通常比較寬鬆。它的審批速度通常也比較快。但是，二按的風險會比較高。財務公司提供的物業貸款利息通常顯著高於銀行。尤其是在首兩三年優惠期後，利率可能會急劇上升。業主必須仔細審閱所有條款。而且，物業會同時有兩個債權人（銀行和財務公司）。一旦業主斷供，兩個債權人都有權隨時收回貸款，並且可以收回物業。
方案三：無抵押業主私人貸款 (Unsecured Owner’s Loan)
無抵押業主私人貸款與傳統的物業抵押貸款不同。它是一種類似私人貸款的借貸方式。這種貸款雖然是針對物業業主，但業主不需要將物業抵押給貸款機構。物業所有權只是作為申請人信譽的證明。因此，業主不用交出樓契，也不需要上律師樓辦理抵押手續。這筆貸款不受金管局對按揭貸款的嚴格限制。這也讓它成為一些特殊物業（例如未補地價的居屋或公屋）業主，可以申請的融資方式。審批過程相對簡單。批核時間也很快，通常最快一天內完成。但是，無抵押業主私人貸款的物業貸款利息會比傳統的按揭貸款高。它的貸款額度通常也會比有抵押的物業貸款低。還款期也較短，一般是三至五年。
方案四：其他專業按揭計劃 (Specialized Mortgage Plans)
除了上述常見的物業抵押貸款，市場上還有一些專為特定需求設計的專業按揭計劃。這些方案提供不同的物業抵押貸款利率和條款。它們能滿足多樣化的財務需求。
- 樓換樓過渡貸款： 這種貸款是短期性質。它專為在賣舊物業和買新物業之間，有資金缺口的業主而設。銀行通常只向現有的按揭客戶提供此類貸款。它的還款期一般不超過六個月。
- 租者置其屋計劃（TPS）及業主有其屋計劃（HOS）按揭： 這些是針對政府資助房屋的特別按揭。例如，租者置其屋計劃的合資格公屋租戶，有機會獲得最高達樓價百分之一百的貸款。這大大降低了置業門檻。業主有其屋計劃的業主，則可獲最高樓價百分之九十五的貸款。
- 智醒按揭計劃（Offset Mortgage）： 這是一種創新的物業抵押貸款。它允許業主將儲蓄存入一個指定戶口。這個戶口的存款可以享有與按揭貸款相同的優惠利率。這樣，存款利息可以對沖按揭利息。它變相降低了實際的物業貸款利息。這讓業主可以邊供樓邊儲錢。
- 綠色按揭計劃： 這類按揭是為了推廣環保建築。如果物業符合特定的綠色建築標準（例如獲得「綠建環評」金級或鉑金級認證），業主就可以申請。這些計劃通常提供更優惠的物業抵押貸款利率或者其他特別獎勵。它們鼓勵大家選擇更環保的家園。
了解這些不同類型的物業抵押貸款，可以幫助您更靈活地運用物業資產。選擇最適合自己的方案，可以降低物業貸款利息，而且能有效應對財務需求。
【批核攻略】提升您物業抵押貸款申請成功率的專業指南
申請物業抵押貸款，關鍵在於了解其流程與要求，特別是物業抵押貸款利率的組成。要順利獲批最適合您的物業貸款方案，提早做好準備，將會事半功倍。這部分將會與您分享實用策略，幫助您提升物業抵押貸款申請的成功機會，讓您對整個過程更有信心。
申請前準備：所需文件清單及注意事項
成功申請物業抵押貸款，完善的準備工作至關重要。提交齊備的文件，可以大大加快審批過程。準備文件時，您要特別留意以下細節。
基本個人文件：身份證明、住址證明
申請物業抵押貸款，首先需要提供申請人的身份證明文件。例如有效的香港身份證。機構會透過這些文件核實您的身份。此外，您也要提供最近三個月內的住址證明，例如水費單、電費單或銀行月結單。這些證明文件可以確認您的居所地址。
入息證明：最新稅單、最近3-6個月糧單或銀行月結單
貸款機構審批物業抵押貸款時，需要評估您的還款能力。因此，您必須提交入息證明。建議您提供最新的稅單，以及最近三至六個月的糧單或銀行月結單。這些文件可以顯示您的穩定收入來源，銀行會根據這些資料，判斷您是否能夠應付每月還款。
物業證明：臨時買賣合約（新買賣）、現有按揭貸款合約及還款紀錄（轉按/加按）
物業證明文件是申請物業抵押貸款的核心。如果您是新買物業，需要提供臨時買賣合約。如果您是進行轉按或加按，則必須提供現有的按揭貸款合約。同時，您也要附上最近的還款紀錄。這些文件讓銀行了解物業狀況及現有貸款負擔，銀行可以據此評估您的物業估值與潛在貸款額。
「所有金額」(All Monies) 條款解釋及其對加按的影響
物業抵押貸款的按揭契據中，常常會包含一個名為「所有金額」(All Monies) 的條款。這個條款表示，您向同一間銀行所借取的任何新貸款，包括加按，都會自動以同一物業作為抵押品。因此，當您日後需要進行加按時，通常不需要重新簽訂一份全新的按揭契據。您只須簽署一份額外的「提供貸款通知書」，確認新增貸款的條款。這個條款簡化了再次貸款的手續，提高了效率，同時確保了銀行在所有您該物業相關的債務中擁有抵押權。
申請流程詳解：由遞交申請到收取款項
了解物業抵押貸款的申請流程，可以幫助您預計時間，讓資金周轉更靈活。整個流程可以分為以下幾個主要步驟。
步驟一：網上/親身遞交申請及文件
申請物業抵押貸款的第一步，是向銀行或財務機構遞交申請表格及所有所需文件。您可以選擇透過網上平台提交資料，也可以親身前往分行辦理。網上申請通常更便捷。親身辦理則可以即時向職員查詢，但兩種方式都需要您提供完整且準確的資料。
步驟二：銀行/財務機構進行物業估價及信貸審查
收到您的申請及文件後，銀行或財務機構會立即進行物業估價。他們會派員評估您的物業市值，同時會進行嚴謹的信貸審查。這項審查包括查閱您的信貸評級（TU），以了解您的過往還款紀錄及整體財務狀況。機構會綜合物業估值與您的信貸狀況，判斷您的批核機會與可獲批的物業抵押貸款利率。
步驟三：審批及簽署貸款確認文件
當物業估價與信貸審查完成，機構會根據結果進行審批。如果您的申請獲批，機構會發出貸款確認文件。這份文件列明了貸款的詳細條款，例如貸款金額、物業貸款利息、還款期等等。您需要仔細審閱文件內容，然後簽署確認。這個步驟是貸款批核的關鍵環節。
步驟四：律師樓手續（如適用）及放款
簽署貸款確認文件後，如果您的物業抵押貸款涉及法律程序，例如需要辦理新的抵押登記，便會進入律師樓手續階段。這通常適用於新買物業的按揭，或部分需要更新按揭契據的情況。律師會協助您處理相關法律文件。所有程序完成後，貸款機構便會將款項發放到您的指定銀行戶口。
影響批核的關鍵：如何建立良好的信貸評級 (TU)
良好的信貸評級，對物業抵押貸款的成功批核有決定性影響。信貸評級直接反映您的還款能力與信用狀況。建立良好的信貸紀錄，可以幫助您爭取到更佳的物業抵押貸款利率。以下是幾個建立健康信貸評級的重要方法。
準時還款的重要性
準時還清所有債務，是建立良好信貸紀錄最基本也最重要的方法。這包括信用卡帳單、私人貸款、甚至電訊費用等等。任何逾期還款，都會對您的信貸評級造成負面影響。準時還款可以向貸款機構顯示您有穩定的財務管理能力。這個習慣可以讓您在申請物業貸款時更有優勢。
避免過度查詢或申請信貸產品
頻繁地向不同的銀行或財務機構查詢或申請信貸產品，也會對您的信貸評級產生影響。每次正式的信貸查詢都會在您的信貸報告上留下紀錄。過多的查詢紀錄，可能會讓貸款機構認為您急需資金。這可能會增加批核難度。您應該在有實際需要時才進行查詢或申請。
維持健康的信貸使用度
信貸使用度是指您實際使用的信貸額度，與您所有信貸總額的比例。例如，如果您有十萬元信用卡額度，但經常使用八萬元，您的信貸使用度就偏高。維持健康的信貸使用度，通常建議控制在三成以下。這表示您有能力管理信貸，而且不會過度依賴借貸。健康的信貸使用度可以為您的信貸評級加分。這對於您爭取更低的物业抵押贷款利率非常重要。
【利率解密】深度剖析物業抵押貸款利率的組成與趨勢
物業抵押貸款利率是業主借貸時最關心的部分，因為它直接影響還款開支。了解物業抵押貸款利率的組成及趨勢，可以幫助您作出更明智的決定。物業貸款利息，也就是物業抵押貸款利率，並非單一數字，它由多個因素共同決定。
影響物業抵押貸款利率的關鍵因素
物業抵押貸款利率的高低，會受多方面因素影響，包括宏觀經濟環境、監管政策、申請人自身條件以及貸款產品類型。仔細分析這些因素，有助掌握最終的物業抵押貸款利率。
宏觀經濟環境：美國聯儲局議息結果與香港銀行同業拆息 (HIBOR) 的連動關係
宏觀經濟環境對物業抵押貸款利率有重要影響。美國聯儲局的議息結果，常會牽動全球資金流向，也影響香港的利率環境。美國利率改變，香港銀行會相應調整銀行同業拆息（HIBOR）。香港銀行同業拆息是香港銀行之間互相借貸的利率，它直接影響銀行提供按揭貸款的成本。因此，當HIBOR上升，物業抵押貸款利率也可能會跟隨上升。
香港金融管理局 (HKMA) 政策：壓力測試要求（最新已暫停）、按揭成數指引的變動及其對物業抵押貸款利率的影響
香港金融管理局（HKMA）的政策，會影響銀行的按揭審批標準。過往，物業抵押貸款常需通過壓力測試。但這項要求現已暫停。按揭成數指引的變動，也會影響銀行對風險的評估。當政策放寬，銀行有時會提供較優惠的物業抵押貸款利率。相反，政策收緊時，利率可能隨之提高。
申請人自身條件：信貸評級 (TU)、還款能力、物業質素與樓齡如何釐定最終的物業抵押貸款利率
申請物業抵押貸款時，您的個人情況是銀行考慮的重要因素。信貸評級（俗稱TU）反映您的還款紀錄與財務狀況，信貸評級良好通常可獲較佳的物業抵押貸款利率。您的還款能力也至關重要，銀行會評估您的收入與負債，確保您能準時還款。此外，物業本身的質素與樓齡也會影響貸款利率。優質的物業，或樓齡較新的物業，銀行一般會視為較低風險，可能提供較吸引的物業抵押貸款利率。
貸款產品類型：不同貸款產品（加按、二按、業主貸款）的風險與其對應的物業抵押貸款利率水平
市場上有不同種類的物業貸款產品。加按通常是向原按揭銀行申請額外貸款，利率會較接近首次按揭。二按通常由財務公司提供，風險較高，所以其物業抵押貸款利率會比銀行的一按或加按高。業主貸款則可能無需抵押物業，但其利率通常高於有抵押的物業貸款。每種貸款產品的風險水平不同，因此其對應的物業貸款利息也會有明顯差異。
物業抵押貸款利率的計算方式：P按 vs H按
在香港，物業抵押貸款利率常見兩種計算方式，分別是P按與H按。了解它們的運作方式，幫助您選擇適合自己的計劃。
P按（最優惠利率按揭）：穩定性高，但利率調整較滯後
P按是指以銀行的「最優惠利率」（Prime Rate）為基礎的物業按揭。它的特點是穩定性較高，利率變動不像市場般頻繁。不過，P按的利率調整會較市場趨勢滯後。當市場利率下降時，P按的調整速度會較慢。
H按（同業拆息按揭）：緊貼市場，低息環境下較優，但波動性較大（設有鎖息上限/Cap rate）
H按則是指以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎的物業按揭。它的利率會緊貼市場變化，因此在低息環境下，H按通常會較P按有優勢。但是，H按的波動性較大，可能因為市場變化而快速升降。為保障借款人，H按常設有鎖息上限（Cap rate），確保利率不會無限上漲，為還款提供一定保障。
如何根據市場環境選擇最適合的計劃，以獲取最佳物業抵押貸款利率
選擇P按還是H按，應根據當前的市場環境來決定。當預期利率會下跌或維持低位時，H按或許是較好的選擇，因為它可以緊貼市場享有低息。若預期利率將會上升或市場波動較大，選擇P按則可享受其較高的穩定性。仔細評估利率走勢，幫助您獲取最佳的物業抵押貸款利率。
超越表面利率：全面理解物業抵押貸款的總成本
除了物業抵押貸款利率本身，借款人也應理解貸款的總成本。總成本包含許多隱藏費用，它們會影響實際的貸款負擔。
實際年利率 (APR) vs 月平息：為何要以APR作比較標準
物業抵押貸款的利率有時會以「月平息」顯示，但這並非貸款的實際成本。實際年利率（APR）是一個更全面的指標，它將所有相關費用，包括手續費、行政費等，都計算在內，並攤分到貸款年期中。因此，比較不同物業抵押貸款計劃時，應以實際年利率為標準，才能真正比較總成本。
隱藏費用：估價費、律師費、手續費、行政費等
申請物業抵押貸款時，常會產生一些額外費用。這些隱藏費用包括物業估價費、律師費、銀行手續費以及行政費用等。這些費用累積起來，可能會是一筆不小的數目。因此，在簽署任何物業抵押貸款文件前，務必清楚了解所有可能產生的費用。
提早還款罰息：了解不同物業抵押貸款計劃的罰息期及計算方法
部分物業抵押貸款計劃設有提早還款罰息條款。這表示，若您在指定的罰息期內提前全數或部分還款，銀行可能會收取罰款。罰息期一般為一至三年，計算方法會因銀行或計劃而異，通常是按未償還本金的某個百分比收取。了解這些條款，可以幫助您避免不必要的支出。
【精明理財策略】善用還款技巧，節省利息開支
靈活還款策略，縮短還款期兼慳息
「每兩星期還款」選項：如何透過增加還款頻次縮短還款期，節省總利息
談到物業抵押貸款利率，除了比較最優惠的方案，善用還款技巧也能大幅節省物業貸款利息。許多人以為按揭貸款只能每月供款一次，但是銀行其實提供了更靈活的選項。例如，「每兩星期還款」便是一個很聰明的選擇。傳統每月供款，一年是十二次；選擇每兩星期供款，每年則會變成二十六次半個月的供款。這二十六次半個月供款，累積起來就是十三個月的總供款額。多出的一個月供款，會直接用來償還貸款本金。這樣做法，因為貸款本金更快減少，您會發現整個物業抵押貸款的還款期自然縮短。另外，您需要支付的總利息也會明顯減少，變相降低了實際物業抵押貸款利率。這種小小的調整，長遠來看能為您帶來可觀的節省，真的值得仔細考慮。
「智醒按揭」存款掛鈎戶口：善用高息存款戶口對沖利息，變相降低實際物業抵押貸款利率
另一個節省物業貸款利息的好方法，是善用「智醒按揭」存款掛鈎戶口。這類戶口設計非常巧妙，它的核心概念是「對沖」。您可以把儲蓄存入這個戶口。這些存款可以享有與您的按揭貸款利率相同的特惠利息。這樣安排，這個戶口賺取的利息會直接抵銷您按揭部分需要支付的利息。例如，假設您有五十萬港元的按揭貸款，同時在存款掛鈎戶口存入了五十萬港元。那麼，這五十萬港元的存款所賺取的利息，就可以抵銷您按揭貸款中五十萬港元的利息開支。這樣，您實際支付的物業抵押貸款利率便會大大減少。您的資金仍舊存放在戶口裡，隨時可以提取，使用上非常靈活。因此，這是一個既能讓資金保持流動性，又能有效降低實際物業抵押貸款利率的精明策略。對於想精打細算、又不想鎖死資金的朋友，這絕對值得深入了解。