居屋業主最關心的問題之一，莫過於「我的居屋究竟幾時可以賣？」面對房委會繁複的轉售限制，以及補地價與居屋第二市場的抉擇，要清晰掌握賣樓策略殊不簡單。本懶人包將為您整合2025年最新居屋轉售限制，深入拆解補地價後於公開市場出售，及免補地價於居屋第二市場轉售的兩大途徑，助您全面了解居屋出售時機、流程與注意事項。
居屋幾時可以賣？即時診斷轉售期＋最新政策總覽
【獨家智能診斷】輸入年份，即獲個人化「可轉售日曆」與關鍵日期
許多居屋業主常常會思考，自己手上的居屋幾時可以賣。這個問題的答案並非一成不變，因為居屋的轉售條款會因購入年份而有差異。想像一下，只要輸入您的居屋首次購入年份，就能立即獲得一個個人化「可轉售日曆」，詳細列出您單位可供出售的關鍵日期，以及各個時間點可以選擇的轉售方式。這項「即時診斷」功能十分方便，可以讓您清楚知道您的居屋幾耐可以賣，避免誤解政策，也能助您預先規劃。
核心答案：按首次購入年份劃分的轉售限制總表 (2025年最新版)
了解居屋幾時可以賣，最重要的就是根據首次購入年份來判斷。房屋委員會對不同年份首次出售的居屋單位，設定了不同的轉售限制。以下為您整理出最新的政策總覽：
一九八二年至二零零六年首次推售的居屋單位：
這批單位的首次轉讓契據簽署日期起計的五年轉讓限制期已經屆滿。因此，業主有兩種主要途徑出售單位。第一種是向房屋委員會繳付補價，然後於公開市場出售、出租或轉讓。第二種則是在居屋第二市場，無須繳付補價，將單位轉售予合資格人士。
二零零七年至二零一七年首次推售的居屋單位：
對於這批居屋，房屋委員會不再接受回購申請。業主可隨時選擇向房屋委員會繳付補價，接著於公開市場出售、出租或轉讓其單位。若單位仍在五年轉讓限制期內，業主必須在房屋委員會拒絕其回購申請後，才可以簽訂買賣協議。另外，自首次轉讓契據簽署日期起計的第三年開始，業主可在居屋第二市場將單位轉售予合資格人士，此途徑同樣無須繳付補價。
二零一八年首次推售的居屋單位：
這類單位的轉讓限制分為三個階段。首先，在首次轉讓契據簽署日期起計的首兩年內，業主必須申請將單位出售予房屋委員會。雖然現行政策下房屋委員會不會回購，但會提名買家，單位會以原來買價轉讓。其次，自首次轉讓契據簽署日期起計的第三至第五年內，業主可申請將單位出售予房屋委員會，房屋委員會同樣不會回購但會提名買家。單位會按房屋署署長評定的售價轉讓。同時，業主也可以在無須繳付補價的情況下，在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位予房屋委員會提名的人。最後，自首次轉讓契據簽署日期起計五年後，業主可在無須繳付補價的情況下，在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位予房屋委員會提名的人；或是繳付補價後於公開市場出售單位。
二零一九年至二零二一年首次推售的居屋單位：
房屋委員會不會回購或提名買家（居屋第二市場除外）。在首兩年內，業主必須在無須繳付補價的情況下，在居屋第二市場以不高於原來買價出售單位予房屋委員會的提名人。自首次轉讓契據簽署日期起計的第三至第十年內，業主必須在無須繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予房屋委員會的提名人。自首次轉讓契據簽署日期起計十年後，業主可在無須繳付補價的情況下，在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位予房屋委員會提名的人；或是繳付補價後於公開市場出售單位。這代表您的居屋幾多年可以賣，有了明確的限制。
二零二二年及之後首次推售的居屋單位：
房屋委員會同樣不會回購或提名買家（居屋第二市場除外）。在首五年內，業主必須在無須繳付補價的情況下，在居屋第二市場以不高於原來買價出售單位予房屋委員會的提名人。自首次轉讓契據簽署日期起計的第六至第十五年內，業主必須在無須繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予房屋委員會的提名人。自首次轉讓契據簽署日期起計十五年後，業主可在無須繳付補價的情況下，在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位予房屋委員會提名的人；或是繳付補價後於公開市場出售單位。這說明居屋幾年可以賣，現時的年期已相對較長。
政策變遷解讀：為何「居屋轉售限制」愈來愈嚴格？
您或許會好奇，為何居屋轉售限制近年來會愈來愈嚴格？這種政策變遷並非偶然，而是反映了政府在房屋政策上的多重考量。首要原因，是政府希望遏止居屋短線炒賣活動。過去，部分居屋業主可能在購入單位數年後便在公開市場轉售，從中獲利，這與資助房屋協助市民安居樂業的初衷有所違背。因此，延長轉售期有助於確保居屋單位真正為自住而非投資。
其次，政策收緊也旨在確保房屋資源分配更加公平。居屋是政府撥出資源，以優惠價格提供予合資格市民的資助房屋。延長限制期，可以讓這些單位在更長時間內服務於符合資格的市民，減少資源被不當利用。這同時亦體現了房屋委員會的角色轉變。過去，房屋委員會會回購部分單位。現在，對於新居屋，房屋委員會傾向於不再回購，而是透過居屋第二市場的機制，確保單位繼續流轉予有需要的人士。
此外，更嚴格的轉售限制也旨在平衡私人市場與資助房屋市場。當資助房屋能夠更有效地滿足基層市民的住屋需求時，私人市場的壓力也會相應減輕。這項政策調整，目標是讓居屋繼續發揮其社會功能，同時避免對整體樓市造成不必要的波動。這項變革對居屋業主與潛在買家而言，都意味著需要更仔細地規劃，並了解當前的法規。
兩大出售途徑抉擇：補地價 vs 免補地價，哪個更適合你？
當居屋業主考慮出售單位時，經常會問「居屋幾時可以賣」以及「居屋幾耐可以賣」等問題，因為不同情況有不同限制。實際上，一旦符合轉售年期，大家會面臨兩個主要的選擇：一是繳付補地價後於公開市場出售，二是免補地價於居屋第二市場轉售。這兩個途徑各有優點，也會帶來不同的結果。了解清楚這兩種方法的細節，以及評估哪個選擇最符合您的財務目標，便能幫助您作出明智的決定。
途徑一：補地價後於「公開市場」自由出售
第一條路是繳付補地價，然後將您的居屋單位在「公開市場」自由出售。簡單來說，繳付補地價就是將您當初購買居屋時，政府給予的地價折扣優惠歸還給香港房屋委員會。當您完成補地價後，您的居屋單位便會轉變為私人性質的物業，與一般私人樓宇沒有分別。因此，您可以將單位出售給任何人士，不論買家是否符合資助房屋的申請資格。這是一個重要的優點，因為開放市場擁有更廣泛的買家群，通常可以帶來更高的潛在售價。同時，您的單位也可以自由出租，用途更具彈性。許多居屋業主會選擇這個方法，因為它能讓單位價值最大化。
途徑二：免補地價於「居屋第二市場」轉售
第二條路是免補地價，直接在「居屋第二市場」轉售單位。這個市場專為未補地價的居屋單位而設。在這個途徑下，您不需要向香港房屋委員會繳付任何補地價金額。但是，您的單位只能出售給符合特定資格的人士，即持有「購買資格證明書」的「綠表」或「白居二」申請者。這些買家通常是公屋居民，或者經過資產及入息審查的合資格市民。雖然買家範圍較窄，並且價格可能受到一定限制，但免補地價出售的好處是程序相對簡單，以及可以節省一筆可觀的補地價開支。這個方法適合希望盡快出售單位，或者不需要最大化售價的業主。這個方式亦是「居屋幾年可以賣」後，即時可採用的最直接途徑之一。
【數據決策】補地價定居二市場？模擬計算潛在淨收益助你揀
面對補地價出售還是免補地價轉售的選擇，最好的方法是根據自己的實際情況，評估哪種選擇能帶來最高的潛在淨收益。首先，您需要了解現時的「居屋幾多年可以賣」政策限制，確保您的單位已符合相關的轉售年期。之後，您可以粗略估算兩種情況下的潛在收益。如果選擇補地價出售，您需要考慮目前的市場估價，計算出所需的補地價金額，然後從預期售價中扣除補地價以及其他交易費用。如果選擇免補地價出售，雖然沒有補地價開支，但您需要考慮居屋第二市場的實際成交價，以及其他交易費用。您可以進行一個簡單的模擬計算，比較兩種途徑可能帶來的最終收入。這一步驟非常關鍵，因為它能幫助您清晰地看到哪種策略能讓您獲得最多的金錢，從而作出最符合您利益的決定。
實戰演練：居屋第二市場放盤詳細步驟
各位業主朋友，您想知道居屋幾時可以賣嗎？特別是希望在居屋第二市場放售單位，了解整個實戰流程非常重要。居屋幾耐可以賣、居屋幾年可以賣、居屋幾多年可以賣，這些疑問的答案，都繫於您是否清楚以下詳細步驟。整個過程環環相扣，每一步都不能馬虎，請您細心參考。
賣家第一步：申請「可供出售證明書」（准賣證）
想要在居屋第二市場放售單位，您必須先向香港房屋委員會申請一份「可供出售證明書」。市民習慣稱呼這份文件為「准賣證」。它證明業主有資格出售單位。申請過程直接，您可向居屋第二市場計劃小組索取申請表格，或者直接從房屋委員會網站下載。遞交申請時，請準備好已簽訂的樓契副本，同時附上最近六個月內的水費單以及電費單各一份。您也需要一張面額港幣九百元的支票，抬頭寫上「香港房屋委員會」。請把所有文件送交至香港九龍黃大仙龍翔道一百三十八號龍翔辦公大樓二樓二零二室的居屋第二市場計劃小組。房屋委員會一般會在十四個工作天內審批您的申請。這份「准賣證」的有效期為十二個月，所以請在有效期內完成放盤手續。
鎖定潛在買家：了解「綠表」與「白居二」對你放盤的影響
在居屋第二市場放售單位，表示您的潛在買家必須是符合資格的綠表人士，或者是白居二中籤者。了解這些買家背景，能夠幫助您更有效鎖定目標客群。綠表人士通常指公共屋邨租戶，或者成功申請「公務員公共房屋配額計劃」的初級公務員。他們持有香港房屋委員會發出的「綠表資格證明書」。白居二人士是指符合特定入息及資產限額的香港永久居民。他們必須透過每年舉辦的白居二計劃成功中籤，並且通過資產審查，然後才能獲發「購買資格證明書」。這兩種買家都需要具備有效的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），才能簽署買賣合約。因此，您的單位只可售予這類合資格人士。
交易核心：申請「提名信」及簽訂買賣合約
當您與買家初步議定價格並簽署了臨時買賣合約後，下一步便是申請「提名信」。這份文件是整個居屋第二市場交易的核心，它由房屋委員會發出，表明賣方正式提名買方成為居屋單位的「接手人」。買家的代表律師會負責向房屋委員會遞交申請。申請這份提名信，您需要提供賣方的「可供出售證明書」正本、買方的「購買資格證明書」正本、買方支持申請「提名信」的法定聲明書，以及已簽署的臨時買賣合約副本。同時，您也要繳付港幣一千零四十元的申請費用，並且透過律師樓發出的支票或者銀行本票支付，抬頭同樣寫上「香港房屋委員會」。房屋委員會通常需要最少五個工作天審批。您必須取得這份提名信，才可以簽訂正式買賣合約和轉讓契據。
按揭及成交注意事項
簽訂正式買賣合約後，買家通常會同時處理按揭貸款申請。由於居屋第二市場的買賣有政府擔保，銀行一般會提供較高的按揭成數，最高可達九成。買家憑著正式買賣合約向銀行申請按揭貸款。銀行會對買家進行信貸審查，同時評估物業價值。
最後一步是成交。成交日期通常會定在簽訂正式買賣合約後約兩至三個月。在成交當日，買家或其代表律師會向賣方繳清樓價餘額。如果買家有申請按揭，按揭銀行會把貸款直接發放給買方律師，然後由律師轉交賣方。所有相關的法律文件，包括轉讓契據，都會由雙方律師處理。律師會負責把樓契送到土地註冊處登記，確保物業業權正式轉移。成交完成後，買家便會收到單位鎖匙，正式成為新業主。