「屋契加名」是香港業主在家庭資產規劃中常見的考慮，無論是出於保障家人權益、簡化遺產承繼，抑或反映家庭成員的供款貢獻，當中的法律、稅務及按揭細節卻往往令人卻步。本「終極懶人包」將為您深入剖析屋契加名的定義、流程、兩大業權形式「長命契」與「分權契」的異同、以及關鍵的屋契加名費用與印花稅計算，並以4個清晰步驟，助您全面掌握屋契加名的所有要點，避開潛在陷阱。
甚麼是「屋契加名」？為何這是保障家人資產的重要一步？
「屋契加名」的法律定義與目的
談到物業，許多朋友會考慮如何好好保障家人資產，而「屋契加名」正是其中一個熱門選項。 「屋契加名」從法律層面來看，是指將物業的業權，從單一擁有人增加至兩位或以上人士共同擁有。 這個做法的核心目的，是讓物業業權能有效分配給家庭成員，同時確保他們可以行使應有權利，並且預早保障這些資產，避免未來出現不必要的爭議。
釐清概念：業權轉讓 vs. 共同擁有
許多朋友可能會將「屋契加名」與「業權轉讓」混淆，兩者有不同。 「業權轉讓」通常指將物業全部業權由一個人轉給另一個人。 「屋契加名」則不同，它表示物業從單一擁有人變成多個持有人共同擁有。 這是一個部分業權轉移，物業原來的擁有者依然是業主。 這兩種情況在法律上，以及屋契加名印花稅計算上都有顯著差異。
為何「屋契加名」成為家庭財務規劃的熱門選項？
「屋契加名」成為家庭財務規劃的熱門選項有原因。 第一，它能提前做好資產配置，減少未來遺產糾紛。 第二，它讓家庭成員共享物業權益，增加安全感。 第三，它也在特定情況下提供稅務規劃的機會，但是屋契加名費用與屋契加名印花稅仍要考慮清楚。 這種安排方式，因為其靈活性和保障性，所以廣受家庭歡迎。
為何考慮進行「屋契加名」？常見動機與場景分析
夫妻/情侶保障對方權益
夫妻或情侶關係中，物業通常是共同努力的成果。 透過「屋契加名」，可以將物業共同擁有。 這樣做可以確保其中一方不幸離世，另一方可以順利繼承物業權益，而不用擔心物業歸屬問題。 同時，這也能避免日後感情生變，因為物業權益會更為清晰。
規劃遺產承傳，簡化未來手續，避免潛在爭議
「屋契加名」是重要的遺產規劃工具。 如果物業以聯名方式持有，尤其是採用「長命契」形式，其中一位業主身故後，物業業權會自動轉移給在生的聯名業主。 這簡化了遺產承辦手續，同時可以有效避免家庭成員之間，因為遺產分配而產生潛在爭議。 這樣做節省了時間，也減少了家庭煩惱。
反映家庭成員的財務貢獻（如子女協助供款）
有時，家庭成員會共同為物業供款，例如子女會協助父母支付按揭或首期。 「屋契加名」可以正式反映這些財務貢獻。 當子女的名字加入屋契後，他們的業權便會得到法律承認。 這是一種公平的安排，也能激勵家庭成員繼續為共同的目標努力。
滿足特定需求（如移民、申請僱主房屋福利）
除了以上原因，一些特殊情況也會促使人們考慮「屋契加名」。 例如，部分家庭可能計劃移民，為方便日後物業管理或子女定居海外，可能會考慮將物業部分或全部業權轉移給留在香港的家人。 另外，有些僱主房屋福利或公務員房屋津貼，可能會要求申請人名下沒有其他物業，透過「屋契加名」或轉名，可以讓家庭成員滿足這些申請條件。 當然，無論是何種原因，屋契加名費用和屋契加名印花稅都是必須考慮的成本。
【律師視角】剖析「屋契加名」兩大核心方式：長命契 vs 分權契深度比較
朋友您好，在您考慮為物業「屋契加名」時，了解聯名業權的兩種主要形式至關重要。這不僅關乎現在的「屋契加名費用」與「屋契加名印花稅」，也直接影響日後的業權處分，以及一旦有聯名業主身故，物業將如何繼承。我們現在就一起深入探討俗稱「長命契」的聯權共有，以及俗稱「分權契」的分權共有，看清它們的法律特性與實際影響。
聯權共有 (Joint Tenancy) – 俗稱「長命契」
核心特點：「生存者取得權」(Right of Survivorship) 的法律效力與運作
聯權共有，坊間一般稱作「長命契」，其核心特點是「生存者取得權」。這代表聯名業主們共同擁有物業的整體業權，沒有劃分明確的份額。一旦其中一位聯名業主身故，其在物業中的所有權益，會自動、直接地轉移給所有在世的聯名業主。這個特性非常強大，因為它凌駕於遺囑之上，意思是即使身故的聯名業主有遺囑，並指定了其他受益人繼承其財產，物業的業權仍會直接轉予在世的聯名業主，不會成為遺產的一部分。
成立的先決條件：「四大一體」(Four Unities) 詳解
要合法地成立一份聯權共有，必須同時滿足四個先決條件，統稱「四大一體」，缺一不可。
第一，是「管有權一體」：所有聯名業主都享有共同管有物業的權利，沒有人可以獨佔或排除其他人的使用權。
第二，是「權益一體」：所有聯名業主必須享有相同性質、相同份額的權益。例如，不能一人佔七成，另一人佔三成。
第三，是「契據一體」：所有聯名業主的業權，必須透過同一份法律文件（例如轉讓契據）取得。
第四，是「時間一體」：所有聯名業主必須在同一時間取得其業權。如果未能符合這些條件，法律上便不能視為有效的聯權共有。
優點：繼承手續簡便快捷，有效避免遺產爭議
聯權共有的最大優點是繼承手續相對簡便快捷。由於物業業權會自動轉移給在世的聯名業主，因此無需經過冗長的遺產承辦程序。過身聯名業主的家屬，只需委託律師將死亡證明在土地註冊處註冊，在世的聯名業主便可自動成為物業的唯一擁有人。這個過程省時省力，可以有效避免因遺產分配而引發的家庭爭議。
缺點與限制：業權不可個別處分，聯名者同時失去「首置身份」
儘管聯權共有在繼承上具備便利，但它也有其限制。首先，由於業權被視為一個整體，任何一位聯名業主都不能單獨出售或按揭其「份額」，物業的任何處置都必須得到所有聯名業主的同意。其次，這是一個非常重要的考量：一旦物業以聯權共有方式持有，所有聯名業主都會同時失去「首置身份」。這代表他們日後若再購入其他住宅物業，將不能享受首次置業者的印花稅優惠，需要繳納較高的從價印花稅。因此，在進行「屋契加名」前，您需要仔細權衡利弊。
分權共有 (Tenancy in Common) – 俗稱「分權契」
核心特點：業權份額獨立，可按比例自由處分
分權共有，俗稱「分權契」，與聯權共有截然不同。在分權共有下，每個聯名業主都擁有物業中一個明確、可分割的業權份額。這些份額可以不均等，例如一人佔七成，另一人佔三成，甚至可以有多個聯名業主。每個聯名業主都可以自由處分其獨立的業權份額，例如將自己的份額出售、按揭，或將其贈予他人，無需得到其他聯名業主的同意。
業權繼承方式：按遺囑或《無遺囑者遺產條例》處理
分權共有的另一大特點在於業權的繼承方式。如果一位分權共有人身故，其擁有的業權份額不會自動轉移給其他在世的聯名業主。相反，這份業權會成為其遺產的一部分，按照其生前訂立的遺囑來分配。如果身故者沒有遺囑，其業權份額將依據《無遺囑者遺產條例》的規定，由其法定繼承人繼承。因此，處理手續會牽涉遺產承辦程序，通常比「長命契」複雜且耗時。
優點：業權分配靈活，適合非夫妻關係的聯名人
分權共有的優點是其高度的業權分配靈活性。它可以根據不同聯名業主對物業的貢獻比例，或各自的意願，設定不同的業權份額。這個特性尤其適合非夫妻關係的聯名人，例如兄弟姊妹、朋友、或生意夥伴共同置業。每個聯名業主可以清晰地界定自己的權益，並且能夠獨立處理自己的份額。這也讓「屋契加名」的安排更具彈性。
缺點與潛在風險：「碎契樓」或「半契樓」問題，業權或被第三方追討
分權共有亦存在潛在風險。由於每個業權份額都是獨立可處分的，如果其中一位分權共有人不幸遇到財政困難，其所持的業權份額可能會被債權人入稟法院追討。這可能導致該份額被法院強制拍賣，進而產生俗稱的「碎契樓」或「半契樓」問題。當物業的業權分散，或有部分業權被第三方持有時，將來物業的整體出售或再按揭可能會變得非常困難，甚至影響其市場價值。
長命契與分權契關鍵差異總結及適用情境分析
繼承方式與業權處分靈活性對比
總結來說，聯權共有與分權共有之間最關鍵的差異體現在兩個方面：繼承方式以及業權處分的靈活性。
聯權共有擁有「生存者取得權」，繼承程序簡單，可以跳過遺產承辦，減少遺產爭議。然而，聯名業權不可分割，任何處置都需要所有聯名業主同意，並且聯名業主都會失去「首置身份」。
分權共有則允許業權份額獨立存在，每個聯名業主可以自由處分自己的份額。不過，其繼承需經過遺產承辦程序，並依遺囑或法例處理，這通常比較費時。同時，獨立處分權也增加了「碎契樓」或「半契樓」的風險。兩者在處理「屋契加名費用」與「屋契加名印花稅」時，流程和考慮因素也略有不同。
各自的適用場景建議
選擇「長命契」或「分權契」，最終取決於您的個人情況和需求。
如果您是夫妻或伴侶，希望物業在其中一方身故後，另一方可以方便快捷地繼承，避免遺產紛爭，並且未來沒有計劃再購買其他住宅物業以保留「首置身份」，那麼「長命契」通常是較為合適的選擇。
如果您與聯名者並非夫妻關係，例如是朋友、兄弟姊妹或商業夥伴，並且希望各自的業權份額可以清晰獨立，甚至將來可以獨立處分或傳給自己的繼承人，那麼「分權契」則能提供更大的靈活性。在進行「屋契加名」決策前，建議您仔細評估家庭狀況、財務規劃以及對未來物業安排的期望，因為這項決定會帶來長遠的法律與財政影響。
【測量師 + 按揭顧問視角】「屋契加名」全流程實戰指南：掌握屋契加名費用、印花稅與按揭考量
屋契加名是許多家庭考慮的物業安排，例如夫婦共有、子女繼承物業等等。這一個過程不只牽涉法律程序，亦影響到按揭及稅務，當中需要留意的細節很多。接下來，我們會從測量師與按揭顧問的專業角度，為大家詳細剖析「屋契加名」的實戰流程，當中包括屋契加名費用、印花稅與按揭考量，協助大家掌握每一個重要步驟。
第一步：釐清業權轉讓方式與聘請專業律師
大家想為物業進行屋契加名時，第一件要做的事情是釐清業權轉讓的方式。常見的轉讓方式分為「買賣」與「送贈」。即使是近親之間，例如父母與子女，法律上亦可透過買賣形式轉讓部分業權。決定了轉讓方式後，下一步是聘請一位專業律師。律師會協助大家處理所有相關的法律文件，當中包括草擬轉讓契據、進行土地查冊，以及最終到土地註冊處登記等等。律師的專業意見可以確保整個程序合法順暢，同時保障各方權益。一般來說，處理物業轉名或加名手續的律師費用大約是港幣數千元，實際金額會因應個案複雜程度而有不同。
第二步：物業估價與屋契加名印花稅計算
為物業進行屋契加名，印花稅是一個重要的考慮因素。在辦理轉名手續之前，大家應該為物業進行估價。物業估價會得出一個市場價值，這一個市場價值是用於計算印花稅的基礎。
屋契加名印花稅計算方式詳解（以轉讓50%業權為例）
屋契加名印花稅的計算，主要取決於物業轉讓的業權份額。舉例來說，假設一個物業原本由一人獨自擁有，現想加入另一個人的名字，變成長命契或分權契。這一個情況通常會被視作轉讓50%的業權。印花稅的計算方法是，將物業的市值乘以50%，然後再根據適用的印花稅稅率計算應繳稅款。大家記得，印花稅的計算十分重要，亦是屋契加名費用當中較大的一項支出。
近親轉讓屋契加名印花稅優惠詳解（從價印花稅第2標準稅率）
香港稅務局為近親之間的物業轉讓提供了印花稅優惠。如果屋契加名涉及近親，例如父母、配偶或子女之間，印花稅通常會按照「從價印花稅第2標準稅率」計算。這個稅率一般較低，與首次置業者的稅率相同。同時，近親轉讓的物業通常可以豁免繳付額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）。這些稅務優惠可以大大減輕屋契加名費用，讓家庭資產配置更具彈性。
第三步：處理現有銀行按揭（如適用）
如果物業現時有銀行按揭，在考慮屋契加名時，這一個按揭部分必須特別留意。
為何「屋契加名」或需重做按揭？
物業的業權持有人改變，銀行會認為風險情況出現變化。因此，當大家進行屋契加名時，銀行通常會要求重新審視現有的按揭。這一個做法等同於重做按揭。銀行會對新的業權持有人進行入息審查及壓力測試，確保他們有足夠的還款能力。銀行需要這樣做以保障自身的利益。
涉及按揭保險(MIP)的注意事項与額外保費
如果大家原本的按揭有透過香港按揭證券有限公司申請按揭保險（MIP），屋契加名後亦可能牽涉重新申請按揭保險。重新申請時，新的業權持有人亦需符合按揭保險公司的審批要求，並可能需要繳付額外的按揭保費。因此，大家應提早向銀行或按揭保險公司查詢相關細節，了解額外的屋契加名費用。
轉按或重做按揭時的罰息期影響
大家亦應檢查現有按揭貸款的罰息期。大部分按揭合約會設有罰息期，通常是貸款初期的一至三年。如果在罰息期內轉按或重做按揭，原有的承按銀行可能會徵收罰息。這一個罰息金額亦會增加屋契加名的總成本。大家應權衡罰息與屋契加名帶來的長遠利益，做出最符合自己情況的決定。
第四步：簽署轉讓契據及到土地註冊處登記
完成了物業估價、繳交印花稅及處理好按揭事宜後，接下來是簽署正式的轉讓契據。這一個文件會由大家聘請的律師草擬，並在律師的見證下，由所有相關的業權持有人簽署。簽署後，律師會將這份轉讓契據提交到土地註冊處進行登記。完成土地註冊處的登記，業權轉讓便正式生效。這一個步驟確保了物業業權的合法性，亦讓公眾可以查閱物業的最新業權狀況。
【獨家風險警示】重要陷阱：「送贈契」與「送契樓」的按揭「冷河期」
儘管「送贈契」看似方便，但大家必須了解當中的潛在風險，尤其對於「送契樓」的按揭審批問題。
為何銀行對「送契樓」審批特別審慎？（破產條例下的風險）
銀行對「送贈契」的物業（俗稱「送契樓」）審批會特別謹慎。這是因為根據《破產條例》，如果物業業主在破產前五年內將物業透過「送贈契」轉讓予他人，破產管理官有權向法庭申請，撤銷這一個轉讓，追討該物業。銀行基於這一個法律風險，會擔心即使批出按揭，物業亦可能被追回。銀行要這樣做以保障自身的貸款安全。
「冷河期」一般需要多長時間？（5年或以上）
因為上述風險，銀行通常會為「送契樓」設一個「冷河期」。這一個「冷河期」是指物業透過送贈契轉讓後，需要經過一段特定時間，銀行才願意考慮批核按揭。一般而言，「冷河期」最短為五年，部分銀行甚至會要求更長時間，例如八年或十年。大家打算出售「送契樓」時，必須預計買家可能難以取得按揭，最終影響出售流程及價格。因此，除非有特殊情況，一般不建議大家採用「送贈契」的方式處理物業轉讓。