擁抱屬於自己的安樂窩，是不少香港公屋居民的置業夢想。手持綠表的您，正踏上這條由租轉買的康莊大道，但面對琳瑯滿目的選擇、複雜的申請程序及不斷更新的政策，是否感到無從入手？
別擔心！《【綠表買公屋2025】終極天書》正是為您而設的一站式指南。本文將由專家親自帶領，深入剖析綠表購買公屋的兩大核心途徑——居屋第二市場（二手單位）與綠表置居計劃（全新單位），為您釐清兩者之間的根本區別，助您明智抉擇。
我們不僅詳盡解構2025年最新的綠表申請資格與細節，更會一步步引導您走過完整的申請流程。此外，我們特別為您匯聚了十大避坑必讀的Q&A，助您洞悉潛在風險，避免不必要的失誤，讓您的綠表置業之路走得更穩妥、更順暢。立即展開這份終極天書，實現您的置業夢！
綠表買公屋：核心途徑與策略選擇
作為公屋居民，若果您希望實現自置居所的夢想，透過綠表公屋出售途徑購買資助房屋，是一個重要機會。很多人都想知道如何善用綠表身分購買公屋，我們現在會為您詳細解釋兩種核心途徑，以及如何根據個人情況選擇最適合的綠表買公屋策略。
途徑一：居屋第二市場計劃 (HOS Secondary Market)
計劃目的與運作模式：綠表買二手公屋的機會
居屋第二市場計劃的設立，主要目的是讓合資格的綠表人士，購買一些已經有業主但尚未補地價的居屋單位。這表示您可以購買到綠表買二手公屋。這個市場的運作模式，與一般私人樓宇買賣有點相似。買家與賣家可以自行洽談價格，也可以透過地產代理協助完成交易。這個計劃提供一個重要渠道，給予綠表合資格人士一個自置居所的機會。同時，當公屋居民成功購買單位後，他們原本的公屋單位便會騰空，這樣就可以重新編配給其他有需要的家庭。
可供購買的單位類型：綠表買二手公屋選項 (居屋、租置計劃、綠置居)
在居屋第二市場內，合資格的綠表人士可以考慮多種類型的資助出售單位。這包括居者有其屋計劃（居屋）的單位，以及透過租者置其屋計劃（租置計劃）售出的公屋單位。此外，綠表置居計劃（綠置居）的單位，在符合轉售限制後，也可以在這個市場流通。這些都是綠表買二手公屋的常見選擇。買家可以根據自己的需求和預算，在市場上物色適合的單位。
途徑二：綠表置居計劃 (Green Form Subsidised Home Ownership Scheme – GSH / 綠置居)
計劃目的與「一換一」核心概念：綠表購買公屋新單位
綠表置居計劃，簡稱綠置居，是房屋委員會為綠表人士提供的一個全新途徑，讓他們能夠綠表購買公屋新單位。這個計劃的核心目的是回應社會對資助自置居所的龐大需求，並且加快公屋單位的流轉。它採用「一換一」的概念，意思是當公屋居民成功購買綠置居單位後，他們原有租住的公屋單位必須交還給房屋委員會。這讓更多正在輪候公屋的家庭，有機會獲編配單位，善用公共房屋資源。
與居屋第二市場的根本區別：綠表購買公屋與綠表買二手公屋的分別
綠表置居計劃與居屋第二市場計劃之間，存在一些根本上的區別。綠置居通常出售的是全新興建的單位，或者是一些經裝修後的回收單位，給予合資格人士綠表購買公屋的機會。這些單位以一個相對於市值有較大折扣的價格出售。相反，居屋第二市場則涉及買賣一些已有人居住過，但業主尚未補地價的二手資助房屋。所以，您可以選擇綠表購買公屋新單位，也可以選擇綠表買二手公屋。兩種途徑的單位新舊程度、供應來源，以及銷售方式都不同。
【專家視角】如何根據自身情況選擇最合適的「綠表購買公屋」途徑？
新樓 vs 二手樓盤的考量：綠表買公屋策略
選擇綠表買公屋時，究竟該選擇新樓還是二手樓盤，是一個重要的考量。新樓的優勢是單位全新、設計較現代，而且通常有較長的政府擔保期，對於按揭申請可能較為有利。然而，新樓的供應數量和地點選擇可能有限，而且競爭激烈。二手樓盤的優勢是選擇較多、地點可能更成熟，而且有些單位可以實地視察，了解實際狀況。不過，二手樓盤可能需要承擔較多的維修費用，按揭年期也可能因為樓齡而受限。衡量這些因素，形成自己的綠表買公屋策略很重要。
地區選擇與家庭需求的匹配：綠表購買公屋的個人化選擇
除了新舊樓盤的考量，地區選擇與家庭需求匹配度，也是綠表購買公屋時的個人化選擇關鍵。您應該仔細考慮工作地點、子女學區、日常交通便利性，還有社區設施例如街市、公園、醫療診所等是否齊全。家庭成員的數目、長者的照顧需求，以及是否有特殊需要，這些都會影響單位面積和間隔的選擇。例如，家有長者的家庭可能需要低層單位或有較佳無障礙設施的屋苑。綜合這些個人化因素，才可以做出最符合您家庭的綠表購買公屋決定。
【專家深度剖析】申請「綠表購買公屋」資格：我不只告訴你官方要求
這篇文章將深入探討申請「綠表購買公屋」的詳細資格要求。許多人都希望透過綠表公屋出售計劃，實現置業夢想，綠表購買公屋的機會確實吸引人。不過，要成功綠表買公屋，了解箇中申請細節是重要一步，因為當中有不少大家可能忽略的重點。我們將不只列出官方條文，也會為您逐一解讀箇中精髓。
誰符合「綠表購買公屋」的申請資格？
首先，讓我們看看哪些類別的人士符合「綠表購買公屋」的基本申請資格。這些資格是您踏上綠表買二手公屋之路的入門券。
房屋委員會公屋租戶：綠表買公屋的主要資格
若您現時是房屋委員會公共租住房屋（簡稱「公屋」）的租戶，這包括以「有條件租約」居住的住戶，或者持有「按月暫准租用證」形式租住房屋委員會過渡性暫租住屋單位的人士，您就屬於其中一個主要的合資格群體。請注意，持有「定期暫准居住證」的人士則不符合資格。
房屋協會甲類出租屋邨租戶：綠表購買公屋的另一途徑
除了房屋委員會的公屋租戶，現正租住房屋協會（簡稱「房協」）轄下甲類出租屋邨或年長者居住單位的住戶，也可以透過綠表購買公屋。然而，房協乙類出租屋邨、專用安置屋邨的住戶，或者以「按月暫准租用證」形式租住房協過渡性暫租住屋單位的人士，以及持有「定期暫准居住證」的使用者，均不符合資格。
持有有效《綠表資格證明書》的人士：綠表買公屋的關鍵證明
另外，若您持有由房屋委員會，或市區重建局發出有效《綠表資格證明書 – 只適用於居屋第二市場計劃》，這份證明書就是您綠表買公屋的重要憑證。這份文件專為「居屋第二市場」設計，證明您具備綠表資格。
房屋委員會轄下中轉房屋的認可居民
如果您是已獲房屋委員會認可，並居住於中轉房屋的人士，您也符合申請綠表購買公屋的資格。
「長者租金津貼計劃」受惠者
房屋委員會「長者租金津貼計劃」的受惠人士，同樣具備綠表購買公屋的資格。
一般申請要求詳解
符合基本類別資格後，還有一些一般性申請要求需要留意，這些規定關係到申請人的年齡和家庭關係。
年齡及家庭組合規定
首先，申請人必須年滿十八歲。以家庭組合申請的人士，申請人與家庭成員之間必須有親屬關係，這是基本要求。
已婚人士與離婚人士的特別處理方式
如果申請人或者名列於申請書的家庭成員屬於已婚人士，他們的配偶也必須名列同一份申請書。不過，有幾個例外情況，例如已合法離婚、配偶沒有香港入境權，或者配偶已去世。假如配偶沒有香港入境權，您必須填妥相關聲明書，並且連同結婚證明文件副本與配偶的當地居民身份證副本一併交回。至於離婚人士，則必須提交法庭批出的「絕對判令證明書」（例如表格六或表格七B）副本。如果未能符合上述規定，房屋委員會可以取消相關申請，申請人要特別留意。
【關鍵紅線】物業擁有權限制
在考慮綠表購買公屋時，物業擁有權是一條重要的「紅線」，切記不能觸碰。這項限制旨在確保公共資源能分配給真正沒有自置物業的人士。
24個月的限制期如何計算？
房屋委員會公屋租戶、中轉房屋認可居民，以及房屋協會出租屋邨住戶，都會受到這項限制。由簽署「購買資格證明書」申請書的日期開始，之前二十四個月計算，一直到簽訂「居屋第二市場計劃」購買資助出售單位臨時買賣合約當日為止，這段期間內，申請人或其家庭成員不能在香港擁有任何住宅物業。
涵蓋的家庭成員範圍
這項物業擁有權限制，涵蓋範圍包括申請人本人以及所有名列於申請書上的家庭成員。因此，在遞交申請前，務必仔細審視所有家庭成員的物業持有情況，確保完全符合規定。
【避坑指南】不合資格申請人士詳細清單
除了上述資格，您更需要了解哪些情況會令您不合資格。這份「避坑指南」將為您詳細列出不符合綠表購買公屋資格的人士清單，避免白費工夫。
曾受惠於政府資助置業計劃的人士及其配偶（包括居屋、私參、綠置居、租置計劃、自置居所貸款等）
這項規定十分嚴格，旨在防止公共資源重複利用。即使您已經出售或清還貸款，若您曾是以下任何一項政府資助置業計劃的受惠者，您及您的配偶（包括在受惠時尚未成為配偶的人士）均不符合資格申請綠表購買公屋：
* 自置居所計劃（居屋）
* 私人機構參建居屋計劃
* 綠表置居計劃（綠置居）
* 中等入息家庭房屋計劃（美樂花園）
* 重建置業計劃
* 可租可買計劃
* 居屋第二市場計劃（擴展自置居所計劃第二市場至白表買家），包括二零一三年及二零一五年的「臨時計劃」，以及「白表居屋第二市場計劃」（白居二）。
* 自置居所貸款計劃或置業資助貸款計劃
* 租者置其屋計劃（租置計劃）
* 房屋協會轄下任何資助房屋計劃，包括「專用安置屋邨資助出售房屋項目」、「資助出售房屋項目」、「資助房屋銷售計劃」、「資助房屋銷售計劃第二市場」、「夾心階層住屋計劃」及貸款計劃等等。
* 市區重建局轄下任何資助出售房屋計劃。
「關鍵成員」的10年限制期定義及豁免情況
有些情況下，即使您不是資助置業計劃的業主或借款人，但若您曾是該計劃中為了滿足「家庭申請人」最少兩人要求而加入的「關鍵成員」，並且從該資助置業計劃單位轉讓契約簽訂日期起計算，不足十年，您也不符合綠表購買公屋的資格。不過，如果您是因為結婚或獲僱主提供房屋福利而獲准刪除戶籍的關鍵成員，則可獲得豁免。
因清拆或收地已領取現金津貼人士 (2年及3年限制期)
如果您曾因為清拆九龍寨城而獲得政府根據房屋價格訂定的賠償，並且選擇自行安排居所的人士及其配偶，您就不符合資格。同時，如果您因清拆而選擇領取房屋委員會、房屋協會、市區重建局或地政總署發放的現金特惠津貼、特惠金或現金津貼，而非獲編配任何形式的公屋或中轉房屋，您從領取這些津貼日期起計算的兩年內，也不符合申請綠表購買公屋的資格。此外，如果您因興建廣深港高速鐵路香港段收地、蓮塘或香園圍口岸工程及清拆影響，並選擇領取「特惠現金津貼選擇」的合資格住戶，您從領取津貼日期起計算的三年內，亦不符合申請資格。
其他不合資格情況 (如公務員合作社成員、特定房協租戶等)
還有一些特定情況會導致申請人失去資格：
* 任何公務員建屋合作社或同類性質建屋計劃的成員，或者本地公務員建屋計劃下的物業承批人，公屋住戶除外。
* 房屋協會轄下乙類出租屋邨、專用安置屋邨的住戶，或者房協的「定期暫准居住證」使用者。
* 以「按月暫准租用證」或「暫准居住證」形式租住房屋委員會或房協過渡性暫租住屋單位的持證人或使用者。
* 房屋委員會公屋「有條件租約」住戶或「定期暫准居住證」持證人。
房委會的最終審批權及注意事項：綠表買公屋的最終審批
最後，即使您自覺符合所有條件，房屋委員會對綠表買公屋的申請仍擁有最終的審批權。房屋委員會在審核申請表後，有權拒絕相關申請，並且無需退還申請費。因此，遞交申請前務必仔細核對所有資料，確保符合每一項規定，增加綠表買公屋的成功率。
【實戰流程篇(一)】居屋第二市場：由零到一完成「綠表買二手公屋」交易
很多朋友都想知道，透過「綠表公屋出售」計劃，如何才能成功擁有自己的物業。其實，「綠表買二手公屋」的過程有清晰步驟。我們在這裡一步步講解，幫助您掌握「綠表購買公屋」的實際操作。
第一步：申請「購買資格證明書」：綠表買公屋的起點
想要「綠表買公屋」，第一件事就是申請「購買資格證明書」。這份文件是您具備購買資格的重要憑證。它證明您是符合房委會規定的綠表申請人。
申請所需文件
申請「購買資格證明書」時，您需要準備一些文件。這些文件一般包括您的身份證明文件、家庭成員的身份證明文件、最近期的收入證明以及資產證明。同時，您也需要準備現居公屋的租約副本。記得將所有文件影印，並在申請時一併提交。
審批時間及有效期
提交申請後，房委會會進行審批。這個審批過程需要一段時間。一旦申請獲批，您會收到「購買資格證明書」。這份證明書有固定有效期，您需要在有效期內完成物色單位及簽約程序。如果證明書過期，您就必須重新申請。
第二步：物色心儀單位及洽談：綠表買二手公屋的單位選擇
拿到「購買資格證明書」後，下一步是尋找您心儀的「綠表買二手公屋」單位。這一步是整個過程中比較刺激的部分，因為有很多選擇。
如何使用網上平台及地產代理
現在，找單位的方法很多。您可以利用各大網上地產平台搜尋放售的居屋第二市場單位。這些平台通常會提供單位的基本資料以及照片。同時，您也可以找專業的地產代理協助。地產代理熟悉市場資訊，並且可以幫您安排實地參觀單位。
簽訂臨時買賣合約的注意事項
找到合適的單位，買賣雙方達成協議，您就要簽訂臨時買賣合約。簽訂這份文件時，請務必仔細閱讀所有條款。合約中會列明成交價、臨時訂金金額、正式合約簽署日期，以及交易完成日期。您也要確保合約中沒有對您不利的隱藏條款。
第三步：申請「提名信」及辦理銀行按揭：綠表購買公屋的財務準備
簽了臨時買賣合約，您就要準備「綠表購買公屋」的財務安排了。這包括向房委會申請「提名信」以及向銀行申請按揭。
按揭申請與壓力測試須知
您需要聯絡銀行辦理按揭申請。銀行會評估您的還款能力。其中一個重要環節是「壓力測試」。壓力測試會模擬利率上升的情況，以此評估您是否仍然能夠負擔每月供款。這是一個重要的評估標準，會影響您獲得按揭的機會。
政府擔保期對按揭成數的影響
居屋及綠置居的按揭有政府擔保。這意味著銀行在審批按揭時會有較高的按揭成數。然而，政府的擔保期是有限的。通常，樓齡越高的單位，剩餘的政府擔保期就越短。擔保期長短會影響銀行批出的按揭成數以及按揭年期。所以，在選擇單位時，您也需要考慮這點。
第四步：完成交易與法律程序：綠表買二手公屋的最後步驟
走到這一步，距離成功「綠表買二手公屋」就只剩最後的法律程序了。這些步驟雖然繁瑣，但是非常關鍵。
簽署正式買賣合約與轉讓契
完成按揭審批以及獲得房委會的「提名信」後，您就需要與賣方簽署正式買賣合約。這份合約會詳細列明買賣雙方的權利與義務。之後，您還要簽署轉讓契，這份文件代表單位業權正式轉移到您的名下。律師會協助您處理這些法律文件。
業主需知的「補價」責任詳解
成為「綠表買二手公屋」的業主後，您需要了解一項重要責任，那就是「補價」。若您未來希望將單位在公開市場出售、出租，或以其他方式轉讓予不符合綠表資格的人士，您就必須先向房委會繳付「補價」。補價金額是根據單位當時市值與首次出售時折扣的比例計算。這項規定確保了政府對資助房屋的補貼能夠有效回收。
【避險必讀】解構「綠表購買公屋」後的轉售限制與潛在風險
相信不少人選擇以綠表資格購買公屋，都認為這是實現置業夢想的一個好方法。確實，能夠以較相宜的價錢擁有自己的物業，著實令人興奮。然而，在作出「綠表購買公屋」的決定前，我們必須對購入單位後「綠表公屋出售」的各項轉售限制及潛在風險有清晰的認識。深入了解這些細節，可以幫助大家避免日後遇到不必要的麻煩。
最新轉售限制政策詳解 (2019年後新政策)：綠表買公屋後的持有期
政府為了確保資助房屋資源得以善用，近年針對「綠表買公屋」單位的轉售設下了更嚴謹的限制。大家購買的單位，如果是在二零一九年或之後首次轉讓的綠置居或居屋單位，便需要遵循這套新政策。
首次轉讓後首2年：原價轉售限制
當業主首次買入單位後，於首兩年內如果希望轉讓單位，便必須把單位以不高於房委會原來定下的售價，售予房委會指定合資格的買家。這些買家通常是持有綠表資格的人士，並透過居屋第二市場購入這些單位。這個限制確保了短期內不能透過轉售賺取額外利潤。
第3年至第10年：未補地價於居屋第二市場出售
來到第三年開始，直到第十年，業主可以選擇在居屋第二市場轉售單位。這時，您可以自行定價，不必再受原價限制。不過，這個階段出售單位仍然毋須繳付補價，可是單位依然只能售予持有綠表資格的人士。
10年後：繳付補價並於公開市場自由轉售
當單位購入十年後，轉售的自由度便會大大增加。業主必須先向政府繳付地價補價。完成補價程序後，單位便會解除轉售限制，業主能夠在公開市場上，以自由定價方式轉售單位予任何人士，包括白表買家或私人市場的買家。
舊有轉售限制政策比較 (適用於租置計劃單位)：綠表買二手公屋的特殊情況
相對較新的政策，舊有的轉售限制則有所不同，這通常適用於租者置其屋計劃的單位。如果您是透過綠表買二手公屋而購入這些租置計劃單位，它們的轉售限制並不受二零一九年新政策的影響，依然採用較舊的出售限制條款。簡而言之，這類單位在購入後首兩年內，只能以原價售予綠表買家；第三年起，則可以自行定價，毋須補地價而在居屋第二市場售予綠表買家；而第十年之後，同樣是補地價後於公開市場自由轉售。當中最重要的區別，在於未補地價情況下於第二市場轉售的時機與定價彈性。
購買「綠表買公屋」單位的潛在風險
購買綠表公屋出售的單位，除了轉售限制，還有一些潛在風險需要留意。這些風險可能影響實際居住體驗，也會產生額外開支。
單位質素與維修責任
由於「綠表買二手公屋」的單位多數是舊樓，它們的實際狀況可能與預期有出入。有時準買家在交易前無法實地參觀單位，只能靠樓書或模型了解單位格局。購入單位後，業主便需要對單位的內部維修負責，包括牆壁、地板、水電設施等。部分老舊單位的潛在問題，例如水管老化、電力系統過時或蟲害問題，這些都可能導致額外的維修費用。過往曾有買家購入租置計劃的回收單位後，發現鄰近單位有嚴重的衛生問題，這便是一個「睇樓」限制所帶來的實際風險。
管理費及未來大維修開支預算
購入任何資助房屋單位，業主便需要定期繳交管理費。這些費用用於日常屋苑運作，例如保安、清潔和設施保養。此外，舊樓往往面臨較高的未來大維修開支。當大廈需要進行大型維修工程，例如外牆翻新或更換水管，每戶便需要分攤龐大的費用。這些不確定的大額開支，應納入置業預算，避免日後造成經濟負擔。
展望未來：香港未來5年「綠表買公屋」相關供應預測
展望未來五年，香港房屋市場對綠表公屋出售的關注度持續高企。大家若正計劃置業，了解政府未來公營房屋的供應預測，可以幫助大家更好地規劃置業藍圖，掌握綠表買公屋的黃金機會。
如何解讀官方建屋量預測數據？
官方每年公布的建屋量預測數據，是大家評估未來公營房屋供應的重要參考。這些數字展示了政府在不同地區的房屋發展方向，同時也讓我們看到未來綠表購買公屋的新機遇。然而這些數據是預測性質，大家需要理解其潛在的變數。
房委會 vs 房協的供應角色
在香港公營房屋供應方面，房屋委員會與房屋協會扮演著主要角色。房屋委員會是最大的公營房屋供應者，負責公屋、居屋以及綠表置居計劃的興建與分配。房屋協會也是重要的夥伴，興建公屋及不同種類的資助出售房屋，例如長者安居樂屋苑。他們各自有發展目標，共同努力增加綠表購買公屋的選擇。
預測數據的不確定性 (如土地移交、設計修改)
儘管官方數據給了我們方向，預測數字卻帶有不確定性。一些項目可能面臨土地尚未移交房屋委員會的問題。房屋單位數量也會在詳細設計階段進行修改。這些因素有機會影響項目的實際落成時間以及最終的供應量，大家在綠表買公屋時需要留意。
未來5年公屋/「綠置居」/其他資助出售房屋的潛力供應區域：綠表購買公屋的新機遇
展望未來五年，新的公屋、綠置居以及其他資助出售房屋項目將陸續有來。這些項目將為綠表購買公屋的申請者帶來更多選擇。
重點發展區域分析 (如古洞北、東涌、啟德)
數個重點發展區域值得大家密切關注，它們是未來綠表購買公屋的主要來源。古洞北新發展區是其中之一，這裡規劃了大量公營房屋項目，例如古洞北第19區第一期(古雋邨)。東涌新市鎮擴展區也是另一個大型發展區域，東涌第103區、第42區等多個地盤預計會提供大量單位。市區的啟德發展區亦不容忽視，雖然啟德區公營房屋供應量較為有限，但啟欣苑、啟悅苑等項目都是綠表買公屋的熱門地點。這些地區交通、社區設施不斷改善，提供更舒適的居住環境。
潛在綠表買公屋項目一覽
為了讓大家對未來供應更有概念，我們羅列了部分潛在的綠表買公屋項目，它們將在未來幾年陸續落成。這些項目涵蓋了公屋、綠置居以及其他資助出售房屋類型，分布於不同區域，增加綠表買二手公屋以外的新盤選擇。例如，房屋委員會在觀塘區有高宏苑綠置居以及曉茵邨公屋項目。深水埗區則有白田邨公屋以及麗玥苑綠置居。離島區的翔東邨與雋東邨將會提供不少公屋單位，東涌第103區以及裕興苑也會提供其他資助出售房屋。北區的清濤苑屬綠置居項目，粉嶺北第15區東第一期(鳳凰嶺邨)則為公屋。房屋協會也有其供應，例如九龍城區的啟德1E1號地盤公屋，以及西貢區安達臣道石礦場R2-2號地盤資助出售房屋。這些資訊幫助大家掌握未來綠表購買公屋的具體機會。