在香港，公屋二手市場為不少市民提供了置業機會，然而其複雜的買賣流程、按揭細節及申請資格常令人卻步。本《2025公屋二手市場終極指南》正是為此而設。本文將深入淺出地為買家拆解公屋二手買賣的九大步驟，從綠表、白表申請資格、最新按揭政策，以至交易細節和業主出售限制，提供一站式實用資訊，助您全面掌握入市竅門，安心實現置業夢想。
徹底剖析公屋二手市場運作模式
踏入房地產世界，很多人第一個想到的可能就是私人樓宇。但是，在香港，其實還有一個值得您深入了解的選擇，那就是公屋二手市場。這個市場提供了另一條更易負擔的置業途徑，尤其對於符合特定資格的朋友來說，它可能是實現安居夢想的關鍵。今日，我們將一起徹底剖析公屋二手市場的運作模式，讓您對這個獨特的市場有更清晰的認識。
什麼是居屋第二市場 (居二市場)？
計劃目的與背景
居屋第二市場，簡稱居二市場，是香港房屋委員會（房委會）為協助市民置業而設立的。這項計劃始於1997年6月，目的在於增加資助出售單位的流轉，並且讓更多有實際住屋需要的人士，可以透過騰出的出租公屋單位受惠。最初，居二市場只開放予綠表人士，但是為了回應社會對置業的殷切需求，房委會於2013年及2015年推出了臨時計劃，將居屋第二市場擴展至白表買家。此項臨時措施最終在2017年11月獲房委會通過，並於2018年起恆常化，成為我們現在所知的「白表居屋第二市場計劃」（白居二）。
主要參與者
在居屋第二市場中，主要參與者分為買方與賣方。賣方是指那些已購入資助出售單位，並且希望在未補地價情況下轉售其物業的業主。這些物業可能來自居者有其屋計劃（居屋）、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃（租置計劃）或綠表置居計劃（綠置居）。買方則必須符合特定資格，包括現有公屋住戶，以及持有「綠表資格證明書」或透過「白居二」計劃成功中籤並持有「購買資格證明書」的白表人士。
可交易單位類型：了解公屋買二手居屋選擇
當您在公屋二手市場中考慮公屋買二手居屋時，您會發現居屋第二市場提供了多種類型的單位。這些單位主要包括了由房委會或私人機構興建的居屋單位、綠置居單位，以及來自租者置其屋計劃的屋邨單位。所有這些單位在居屋第二市場上交易時，買家都無需先行補地價，這是因為它們依然受到資助房屋政策的規範，並且僅限於符合資格的買家之間流轉。這大大降低了置業的入場門檻，給予更多家庭一個上車機會。
什麼是租者置其屋計劃 (租置計劃)？
計劃目的與歷史
租者置其屋計劃，簡稱租置計劃，是香港房屋委員會在1998年推出的一項重要房屋政策。這項計劃的核心目的在於讓現有租住公屋的居民，可以以優惠的價格，購買他們現在租住的單位。此舉旨在鼓勵公屋居民實現自置居所的夢想，同時促進社會的和諧穩定。雖然房屋署在2005年停止將更多屋邨納入此計劃，但是目前仍然有39條租置屋邨，合計超過18萬個租置單位，這些單位遍布港九新界，並且持續在公屋二手市場中流轉。近年來，為了活化資助房屋市場，房屋委員會更決定自2023年起恆常化出售租置計劃中回收的單位，並將其納入居屋及綠置居計劃，將銷售對象擴展至更廣泛的綠表人士。
單位特色與市場定位
租置計劃的單位有其獨特的特色與市場定位。這些單位以極高的折扣出售給現有租戶，售價通常約為市價的15至18折，被廣泛認為是市場上最實惠的上車途徑。因為單位售價低廉，所以許多成功購買的租戶，都有機會達成零首期上車，並且可以透過按揭貸款，將全數樓價分期償還，最長還款期可達30年。由於這些單位是現有公屋，所以它們的社區設施成熟，交通便利，並且租戶對單位本身也有一定的熟悉度。在公屋二手買賣中，租置單位因其價格優勢，成為不少綠表人士追逐的目標，特別是那些希望以較低成本擁有物業的朋友。
居二與租置的核心區別：洞悉公屋二手買賣目標對象與市場作用
居屋第二市場與租者置其屋計劃，兩者雖然都屬於資助房屋範疇，並且都在公屋二手市場內運作，但是它們在目標對象與市場作用上，存在著核心的區別。了解這些差異，對於您在這個市場中作出明智的公屋二手買賣決策，非常重要。
買家資格差異：綠表與白表對比
居屋第二市場的買家資格涵蓋綠表與白表兩大類。綠表人士通常是指現居於公共房屋的家庭，或是符合特定條件的公屋申請者。他們可以直接申請「購買資格證明書」，並在居二市場上尋找心儀的單位。而白表人士，則是透過「白居二」計劃，在符合特定入息及資產限制並成功中籤後，方可取得購買未補地價居屋的資格。白表買家擴大了居屋第二市場的買家基礎，使得更多非公屋住戶也有機會置業。然而，租者置其屋計劃的目標買家，最初僅限於該屋邨的現有租戶，讓他們可以購買自己租住的單位。雖然近年有政策調整，將部分回收的租置單位重新納入居屋或綠置居計劃，開放予合資格的綠表人士購買，但是其核心對象仍與居二市場有所不同。
單位來源差異：整個資助房屋光譜 vs 特定租置屋邨
在單位來源方面，居屋第二市場涵蓋了整個資助房屋的光譜。這表示市場上的放盤單位，可能來自不同時期的居屋屋苑、綠置居項目，甚至是私人機構參建的居屋單位。這為買家提供了更多元化的選擇，無論是樓齡較新的居屋，或是位置較為便利的單位，都有機會在居二市場上找到。然而，租者置其屋計劃的單位來源，則僅限於房委會指定的部分租置屋邨。這些屋邨的單位，曾經由房委會出租，並根據計劃出售給租戶。因此，租置單位具有特定的社區和歷史背景，而且樓齡普遍較高。在公屋二手買賣中，了解單位來源的不同，能夠幫助您更好地評估物業的價值與潛力。
【買家必讀】公屋二手市場入市資格：掌握公屋買二手居屋關鍵
想在公屋二手市場尋找安樂窩，第一步是清楚了解自己的入市資格。這篇文章會詳細講解綠表與白表申請人的資格要求，協助您掌握公屋二手買賣的關鍵，為公屋買二手居屋作好準備。
綠表申請人資格詳解：為公屋買二手居屋作準備
綠表是公屋二手市場中，其中一種申請者的身份。簡單來說，綠表人士通常已享有政府房屋福利，購買二手居屋單位時，程序會比較直接。
合資格綠表人士定義
若您符合以下任何一種情況，就屬於合資格的綠表人士：
您是房屋委員會轄下公共房屋的現居租戶。這包括長者租金津貼計劃的受惠者，他們也能以綠表身份申請。另外，如果您預期在未來一年內獲編配公共房屋，亦屬於合資格的綠表人士。
您是房屋協會轄下出租屋邨的住戶，同時持有由房屋署發出的有效《綠表資格證明書》。
持有由房屋署簽發的有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理，同樣具備綠表資格。
所有申請人必須年滿十八歲，並為香港公民。
申請「購買資格證明書」程序與須知
作為綠表申請人，您需要向房屋署申請一份「購買資格證明書」，這俗稱「准買證」。
您只需填寫相關表格，然後將表格遞交到您所屬的屋邨辦事處。房屋署會審核您的申請。一旦申請獲批，房屋委員會便會向您簽發這份證明書。
這份「購買資格證明書」的有效期限是六個月。您必須在這六個月內，與賣方達成買賣協議並簽署臨時買賣合約。如果您未能在此期限內成功購買單位，便需要重新提交申請。同時，在您簽署臨時買賣合約前，請確認賣方亦已持有房屋署發出的「可供出售證明書」，確保交易順利進行。
白表申請人 (白居二) 資格與完整流程：深入了解公屋二手買賣買家門檻
「白居二」是為沒有公屋資源的市民提供購置二手資助房屋的機會。此類申請人必須符合特定的入息及資產限制，並且要通過抽籤程序。
遞交申請與攪珠抽籤機制
如果您是白表申請人，想透過白居二計劃購買公屋二手市場單位，首先需要遞交申請表格。
白居二的申請通常會與一手居屋同期進行。您可選擇獨立申請白居二，申請費用約為港幣二百三十元。如果同時申請一手居屋和白居二，總費用約為港幣五百元。
房屋委員會收到所有申請後，會進行電腦攪珠抽籤。只有成功中籤的申請人，才有機會繼續進行後續的購買程序。抽籤結果會決定揀樓次序。
中籤後入息及資產審查要求
恭喜您中籤後，房屋委員會會寄信通知您。您必須在收到信件後七日內，遞交「入息及資產申報表」。同時，您需要準備相關證明文件，例如最近半年的稅單、糧單、銀行簿、銀行月結單，以及任何股息信等，證明您的入息與資產符合規定。
房屋委員會可能會安排約見個別買家，作進一步審查。請參考以下二零二四年白表申請的入息及資產限額：
單人申請者：每月入息上限為港幣三萬元，資產上限為港幣六十一萬五千元。
二人或以上家庭申請者：每月入息上限為港幣六萬元，資產上限為港幣一百二十三萬元。
領取「批准信」及「購買資格證明書」步驟
您通過入息及資產審查後，房屋委員會會以平郵方式寄出「批准信」。這封信通常會附帶兩份確認書，一份用於房屋委員會的居屋項目，另一份用於房屋協會的住宅發售項目。
您需要在「批准信」發出後四周內，填妥確認書，然後郵寄或親身遞交至負責的小組。每份「購買資格證明書」的費用為港幣八百七十元。您可以選擇申領一份或兩份證明書。雖然同時申領兩份會增加成本，但當您用其中一份簽署買樓合約時，另一份便會自動失效，這樣做可能更為穩妥。
這份「購買資格證明書」的有效期同樣是十二個月。您必須在此期限內簽訂臨時買賣合約。
個人化資格評估與決策地圖：即時智能判斷公屋二手市場置業路
了解公屋二手買賣的資格與流程後，您可能想知道自己具體符合哪些條件，以及能負擔的範圍。一個個人化資格評估工具可以提供即時幫助。
互動工具概念與輸入資訊
想像一下，如果有一個智能工具，能夠即時評估您的公屋二手市場置業資格。這個工具會要求您輸入一些基本資料，例如您的家庭人數、每月總收入、總資產淨值，以及您目前是否公屋住戶等。這些資訊會幫助工具判斷您屬於綠表或白表，並檢查是否符合相關限額。
即時結果分析與潛在按揭能力
當您輸入所有必要資訊後，工具會立即為您分析結果。它會告訴您是否符合綠表或白表的申請資格，並指出您可能符合哪一類。此外，工具亦能根據最新的按揭政策，例如政府擔保期延長，初步評估您的潛在按揭能力。這包括估算您大概可以申請到多少成數的按揭，以及最長還款期可能是多少年。這分析讓您對自己的財務狀況有更清晰的理解。
個人化申請步驟指引與規劃
根據您的評估結果，這個智能工具會提供個人化的申請步驟指引。例如，如果您符合綠表資格，它會建議您如何申請「購買資格證明書」。如果您是白表申請者，它會提醒您攪珠抽籤和資產審查的重點。這個工具可以幫助您規劃整個置業路徑，從準備文件到申請按揭，讓整個過程更清晰有效。
【按揭終極指南】掌握公屋二手市場按揭竅門，助您安心公屋二手買賣
想要在公屋二手市場找到合適的家，公屋二手買賣的按揭知識是不能缺少的一環。了解按揭申請的細節，以及政府政策的最新變動，幫助您做出明智決定，順利實現置業夢想。
按揭成數與還款期計算：影響公屋二手買賣關鍵因素
公屋二手買賣與一般私人樓宇買賣不同，按揭成數與還款期計算有其獨特的規則。了解這些關鍵因素，讓您對自己的財務規劃有更清晰的掌握。
「首次發售日期」的重要性
當銀行審批公屋二手市場單位的按揭申請時，它們並非僅僅看樓宇的現時樓齡。一個非常重要的考慮因素是物業的「首次發售日期」。這個日期決定了政府擔保期的起點，因為政府擔保期直接影響銀行可批出的按揭成數及最長還款期。了解這個日期，就能夠預先評估單位的按揭潛力。
綠表最高按揭成數：9成半的條件與限制
如果您是綠表申請人，恭喜您，買入公屋二手市場單位可享有高達九成半的按揭成數。這個高成數按揭大大減輕了首期負擔，是綠表買家的主要優勢。然而，這也受制於單位首次發售日期以及剩餘政府擔保期的條件。銀行會根據這些因素來評估風險，並最終決定是否批出最高成數。
白表最高按揭成數：9成的條件與限制
對於白表買家而言，購買公屋二手市場單位最高可承造九成按揭。雖然比綠表少半成，這仍然是優於私人樓宇按揭的條件。和綠表一樣，白表按揭的批核也高度依賴單位首次發售日期和政府擔保期。銀行會審查申請人的財務狀況和信貸紀錄，同時也會考慮單位本身的條件。
最長還款期計算方式
除了按揭成數，還款期也是買家需要仔細考慮的重要一環。一般情況下，公屋二手市場單位最長還款期可達二十五年，但這同樣會受到「首次發售日期」的影響。如果單位首次發售日期距今已久，可能導致剩餘擔保期較短，銀行可能因此縮短可批出的還款年期。
政府擔保期的決定性影響：善用新政策實現公屋買二手居屋夢
政府擔保期對公屋二手買賣的按揭申請有決定性影響。了解最新政策，特別是延長擔保期的新安排，讓您更能善用資源，實現公屋買二手居屋的夢想。
2025年最新按揭安排：保證期延長至50年詳解
好消息來了！政府在2025年對公屋二手市場的按揭安排進行了重大調整。自2025年3月1日起，二手居屋、綠置居以及租置計劃單位的最長保證期，從原來大約25至30年大幅延長至最長五十年。這項新政策對高樓齡公屋二手市場單位來說是莫大幫助，因為它顯著增加了這些單位獲得銀行按揭批核的機會。
首40年與40至50年擔保金額差異
新的擔保期分為兩部分：單位首次轉讓日期起計的首四十年，綠表買家可享高達九成半的擔保，白表買家則為九成。過了第四十年至第五十年這段期間，綠表和白表買家的最高擔保金額均調整為八成。這個分段擔保機制確保了高樓齡單位在生命週期後期仍能獲得一定的按揭支持。
如何利用新政策選擇高樓齡公屋二手市場單位
擔保期延長至五十年，意味著即使是樓齡較高的公屋二手市場單位，只要仍在擔保期內，銀行仍較大機會批出較長的按揭年期。這讓買家有機會選擇價格相對較低的高樓齡單位，並透過較長還款期減輕每月供款壓力。這是善用新政策，擴大公屋買二手居屋選擇範圍的有效方法。
壓力測試、按揭利率與銀行選擇策略
了解按揭申請的實際操作，包括壓力測試、利率選擇和銀行策略，讓您在公屋二手買賣過程中更加從容。
豁免壓力測試的條件與核心優勢
在房屋委員會的擔保下，綠表人士申請公屋二手買賣按揭時，通常可以豁免壓力測試。這是一個巨大的核心優勢，因為它簡化了審批程序，也降低了申請難度。您不再需要擔心在假設利率上升兩厘的情況下，每月供款會否超過入息比例上限。這大大提高了綠表買家的按揭成功率。
按揭利率選擇：為何公屋二手買賣普遍使用P按
在公屋二手買賣的按揭市場，普遍使用最優惠利率按揭（P按）。這主要是因為有房屋委員會的擔保，銀行面對的風險較低。通常，這些由政府擔保的按揭產品設計為與銀行最優惠利率掛鉤。這種利率選擇在市場波動時，能提供相對穩定性，買家也較容易掌握每月供款。
選擇銀行的策略：尋找積極處理公屋二手市場按揭的銀行
雖然大多數銀行都處理公屋二手市場按揭，但它們對高樓齡單位或特定情況的批核政策可能有所不同。明智的做法是尋找那些對公屋二手買賣業務積極、經驗豐富的銀行。這些銀行可能對政府擔保期的解讀更為靈活，也更願意為不同背景的申請人提供合適的按揭方案。多方比較不同銀行的條款，能夠找到最符合您需求的按揭產品。
真實個案解讀：從成功與失敗經驗學習公屋二手買賣按揭策略
參考真實個案，可以更深入理解公屋二手買賣按揭的實際操作與潛在挑戰。這些成功與失敗的經驗，為您提供寶貴的學習機會。
成功案例分析與善用新擔保期經驗
一位綠表買家看中了一間首次發售日期已屆三十年的公屋二手市場單位。根據舊有按揭規定，這種高樓齡單位可能難以獲得足夠的按揭年期。但透過2025年的新擔保期政策，該單位仍在政府五十年擔保期內。買家因此成功從銀行獲得了三十年的按揭貸款，每月供款變得更加輕鬆。這個案例顯示，善用新政策，讓買家可以選擇更多樓齡較高但價格更具吸引力的公屋二手單位。
失敗案例警示與忽略「首次發售日期」教訓
另一位白表申請人，在公屋二手買賣市場物色單位時，只留意了樓宇的實際建築年份，卻忽略了「首次發售日期」。他選擇了一個樓齡相對較淺的單位，但其「首次發售日期」距今已超過四十年，意味著政府的最高額度擔保期即將結束。銀行因此只願意批出較低的按揭成數，且還款期也大幅縮短，買家因需要支付大筆首期，最終被迫放棄交易。這個案例警示我們，必須仔細查核「首次發售日期」，它是按揭批核的關鍵。
專家點評：按揭顧問的可執行應對策略
專業按揭顧問會建議買家在物色公屋二手市場單位前，就先了解自己的綠表或白表資格，並對目標單位的「首次發售日期」進行詳細查核。他們還會建議買家充分利用2025年新政策延長擔保期的優勢，特別關注那些因樓齡較高而以往難以按揭的單位。此外，考慮到按揭申請可能涉及的各種細節，例如銀行審批傾向和個別按揭優惠，尋求專業按揭顧問協助，可以節省時間，也能夠確保按揭申請順利通過。
【實戰流程】由零到一！公屋二手買賣9大步驟全攻略
各位朋友，如果您正考慮踏足公屋二手市場，或是想了解公屋二手買賣的實際流程，這裡將為您詳細拆解當中的每一個關鍵步驟。由物色單位到正式成交，我們一起看看公屋買二手居屋的完整指南。
步驟一：申請資格證明 (准買證 / 准賣證)
無論是購買公屋二手市場單位，還是出售手上的公屋單位，買賣雙方都要先取得相關的資格證明書。買家需要房屋委員會發出的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），賣家則需要「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這些文件證明您符合在居屋第二市場進行交易的資格。買家取得准買證後，必須在有效期內簽訂臨時買賣合約，否則證明書便會失效。
步驟二：物色單位與放盤：掌握公屋二手市場盤源及買二手居屋技巧
當您取得資格證明後，便可以正式進入公屋二手市場，開始物色心儀單位或為單位放盤。買家可以透過地產代理協助尋找符合資格的公屋盤源，也可以在網上瀏覽相關資訊。由於公屋二手市場的盤源相對有限，特別是市區的公屋單位，通常都十分搶手，所以買家需要把握時機，盡快出價。賣家也可以透過地產代理或自行在網上平台發布放盤資訊。
步驟三：簽訂臨時買賣合約
當買賣雙方就物業價格和其他條款達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這份合約具有法律效力，標誌著交易的正式開始。買方簽約時，通常需要向賣方支付一筆「臨時訂金」（俗稱「細訂」），金額一般為樓價的百分之三至五。簽訂臨時合約後，雙方律師會介入，開始處理後續的法律文件。
步驟四：申請提名信
申請提名信是公屋二手買賣中一個獨特的步驟。在簽訂臨時買賣合約後，買方的代表律師會向房屋委員會提交多份文件，當中包括買方和賣方的資格證明文件，以及臨時買賣合約副本。同時，買方律師會支付一筆申請費用。提名信的作用是讓房屋委員會批准賣方將其單位「提名」予買方承接，這是進行後續正式買賣合約的必要前提。
步驟五：正式申請按揭
取得提名信後，買家便可以向銀行提交正式的按揭申請。銀行會審視買家的財務狀況、信貸紀錄，以及將會購買的公屋單位情況，包括其首次發售日期和剩餘的政府擔保期，然後決定批核的按揭成數和還款年期。由於公屋按揭有政府擔保，審批程序和一般私人樓宇會有所不同，您可以選擇一些熟悉公屋二手市場按揭流程的銀行。
步驟六：簽訂正式買賣合約
在銀行按揭申請有初步結果、以及房屋委員會發出提名信後，買賣雙方會再次會面，簽訂正式買賣合約。這份合約會詳細列明所有交易條款。買方通常需要在簽訂正式合約時，繳付第二筆訂金，即「加附訂金」（俗稱「大訂」），使得總訂金累積至樓價的百分之十左右。
步驟七：簽訂轉讓契據 (成交)：公屋二手買賣的法律里程碑
簽訂轉讓契據是整個公屋二手買賣流程的最後一步，亦是法律上的里程碑。這一天通常在簽訂正式買賣合約後的兩至三個月內進行。當日，買方的按揭銀行會將貸款金額支付給買方律師樓，律師樓會代為支付樓價餘款予賣方，完成交易。律師會負責處理所有法律文件，包括將樓契送往土地註冊處登記，確保物業業權的正式轉移。
步驟八：驗樓與收樓
在簽訂轉讓契據當天或之前，買家通常會進行最後一次驗樓。這是為了確保單位狀況與之前協議的一致，而且沒有出現新的損壞。完成驗樓後，買方就會從賣方手上接收單位鎖匙，正式取得物業的管有權，並成為這個公屋二手市場單位的新業主。
步驟九：繳付相關稅項及費用
完成交易後，買家還需要繳付一系列相關稅項和費用。這當中包括印花稅、律師費和地產代理佣金等。這些費用是物業交易的必要開支，因此在預算公屋買二手居屋的總成本時，您必須將這些款項也計算在內，確保整個過程順利完成。