綠表人士購買居屋，是實現置業夢的黃金機會。然而，整個流程牽涉多個繁複階段，由資格審查、申請文件、物色單位到簽署合約，以至最終交還公屋，每一步都需仔細應對。本終極指南將為您詳細拆解綠表買居屋的6大階段，助您釐清所有流程及注意事項，輕鬆掌握綠表置業攻略，確保過程順暢無憂。
階段一：綠表買居屋資格自我審查與策略規劃
朋友，您好！想要踏上綠表買居屋流程這條路，擁抱理想安樂窩，第一步就是徹底了解自己的綠表買居屋資格。這個階段非常重要，因為它會影響您能否順利申請。我們現在一起深入了解綠表買居屋的各種條件，幫助您做好準備，讓整個綠表買居屋程序更加順暢，您也能更清楚綠表買居屋首期預算，並規劃未來。
釐清您的綠表買居屋資格
許多朋友都知道綠表可以購買資助房屋，但並非所有人都自動符合資格。您的綠表買居屋資格，其實與您目前的居住狀況，還有過往是否曾受惠於政府房屋資助計劃有密切關係。先搞清楚這些基本條件，才能避免後續的申請出現問題。
合資格綠表買居屋申請人
那麼，哪些朋友可以申請綠表買居屋呢？房委會對合資格的申請人有清晰界定。如果您屬於以下任何一種情況，您就可能具備綠表買居屋的資格：
* 您是房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋的現有租戶。
* 您是香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨，或者年長者居住單位的現有租戶。
* 您是房委會中轉房屋的認可居民。
* 您持有房委會或市區重建局發出的《綠表資格證明書 – 只適用於居屋第二市場計劃》。這份文件證明您已符合在居屋第二市場購買單位的資格。
* 您是房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
必須注意的一般資格條件
除了上述身份，所有綠表買居屋申請人都要符合一些基本條件。這些條件適用於所有申請者，不論您是單身還是以家庭組合申請。
首先，申請人必須年滿十八歲。
如果您以家庭組合申請，所有家庭成員之間必須有親屬關係。
如果申請人或者列在申請書上的任何家庭成員已經結婚，他們的配偶必須同樣列在同一份申請書上。但是，如果他們已經合法離異、配偶沒有香港入境權，或者配偶已經去世，這些情況則屬於例外。如果配偶沒有香港入境權，申請人需要填寫相關聲明書，並且提交結婚證明文件副本以及配偶的當地居民身份證明副本。如果申請人已經離異，他們必須提交法庭批出的絕對判令證明書副本，例如表格六或表格七乙。如果無法提供這些文件，他們的配偶仍須列在同一份申請書上。
申請人以及列在申請書上的家庭成員，在簽署《購買資格證明書》申請書日期前的二十四個月起計，直到簽訂居屋第二市場計劃購買資助出售單位臨時買賣合約當日，都不可以在香港擁有任何住宅物業。這條規定確保資源分配給真正沒有自置物業的人士。
避免申請無效：不符合綠表買居屋資格的詳細情況
了解了合資格的條件，接下來我們也必須清楚哪些情況會導致申請無效。避免這些情況發生，能確保您的綠表買居屋流程不會白費功夫。以下這些人士通常不符合綠表購置居屋的資格：
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您或者您的配偶曾經受惠於特定的資助自置居所計劃。即使相關單位已經出售，或者貸款已經清還，您們同樣不能再次申請。這些計劃包括居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃、中等入息家庭房屋計劃（例如美樂花園）、重建置業計劃、可租可買計劃、居屋第二市場計劃、擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家（例如在二零一三年及二零一五年實施的臨時計劃），以及白表居屋第二市場計劃。此外，自置居所貸款計劃、置業資助貸款計劃，以及租者置其屋計劃的受惠者，同樣不符合資格。
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您或者您的配偶曾經是房屋協會轄下任何資助房屋計劃的受惠者。這包括專用安置屋邨資助出售房屋項目、資助出售房屋項目、住宅發售計劃、住宅發售計劃第二市場、夾心階層住屋計劃，以及貸款計劃等。
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您或者您的配偶曾經是市區重建局轄下任何資助出售房屋計劃的受惠者。
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如果曾經購買上述計劃單位的關鍵家庭成員，自簽訂轉讓契據日期起計不足兩年，則不符合再次申請的資格。但是，因結婚或者獲得僱主提供房屋福利而獲准刪除戶籍的關鍵成員則屬例外。
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公務員建屋合作社或者其他類似性質建屋計劃的成員，或者本地公務員建屋計劃下的物業承批人（房委會公屋租戶除外），亦不符合資格。
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如果您因為清拆舊屋邨而獲得政府賠償，並選擇自行安排居所（特別是指因清拆樂民新村而獲得房屋價格訂定賠償者），您和您的配偶將不符合申請資格。
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如果您選擇領取房委會、房協、市區重建局或地政總署發放的現金特惠津貼、特惠金，或者現金津貼，而且沒有獲編配任何形式的公屋或中轉房屋，您從領取津貼日期起計的兩年內將不能申請。
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如果您因為興建廣深港高速鐵路香港段收地、蓮塘／香園圍口岸工程，以及清拆影響，而領取了「額外特惠現金津貼選擇」的合資格住戶，您從領取津貼日期起計的三年內將不符合申請資格。
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房協轄下乙類出租屋邨、專用安置屋邨的住戶，或者定期暫准居住證的使用人，亦不符合資格。
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以按月暫准租用證或者暫准居住證形式，租住房委會或房協過渡性暫租住屋單位的持證人或者使用人，同樣不符合資格。
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房委會公屋「有條件租約」的住戶，或者定期暫准居住證的持證人，也不符合資格。
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最後，房屋委員會在審核申請表後，保留拒絕相關申請的權利。此外，申請費用將不會退還。因此，您務必在提交申請前，仔細審核自己的綠表買居屋資格，避免不必要的損失與時間浪費。
階段二：申請「購買資格證明書」全攻略
當您已確認自己符合綠表買居屋資格後，下一步便是申請「購買資格證明書」。這份文件是展開綠表買居屋流程的關鍵，有如一份「入場券」。它證明您符合條件，可以在居屋第二市場物色並購買心儀單位。
「購買資格證明書」（准買證）概覽
「購買資格證明書」，簡稱「准買證」，是一份由房屋委員會發出的重要文件。它證明申請人符合綠表買居屋資格，可以在居屋第二市場購買單位。取得這份證明書是綠表買居屋流程中的重要環節。有了這份證明書，您才可以與賣方簽訂臨時買賣合約。證明書的有效期一般為十二個月，從發出日期起計算。若在這十二個月內未能簽訂臨時買賣合約，證明書便會失效。屆時，若您仍然有意購買，而且仍符合申請綠表買居屋資格，必須重新遞交申請並繳付費用。
申請「購買資格證明書」的詳細步驟與費用
申請「購買資格證明書」的過程有其特定步驟與費用，按部就班便可順利完成。您可以透過指定途徑索取申請表格及須知。表格及須知一般可於房屋委員會網站下載，亦可親身到各屋邨辦事處、分區租約事務管理處，或居屋第二市場計劃小組辦事處索取。
申請費用及支付方式
申請「購買資格證明書」的費用為港幣九百元。請注意，這筆費用必須以劃線支票或銀行本票支付。支票或本票的抬頭必須寫上「香港房屋委員會」。您需要於支票或本票背面寫上申請人的香港身份證號碼。房屋委員會不接受便利店付款、期票、現金、禮券、匯票或其他電子支票等支付方式。此費用是審核申請的行政費，無論申請結果如何，費用概不退還。
所需文件清單
遞交申請時，您需要準備以下文件：
* 已填妥的申請表格正本。
* 繳付申請費用的劃線支票或銀行本票。
* 《綠表資格證明書 – 只適用於居屋第二市場計劃》正本（如適用）。
* 申請人以及所有家庭成員的香港身份證明文件副本（部分情況下需要）。
* 公屋租約副本（如適用）。
按身份劃分：遞交申請地點與程序
遞交申請的地點和程序會因應您的現有身份而有所不同。
* 公屋單位或中轉房屋單位申請人： 您應於辦公時間內，親身將已填妥的申請表，連同繳付申請費用的劃線支票或銀行本票，交到您所屬的屋邨辦事處或分區租約事務管理處。辦事處會為您核實資格，並將核實後的申請表及支票或本票轉交居屋第二市場計劃小組。
* 房屋協會出租屋邨申請人： 您需要於辦公時間內，將填妥的申請表交到所屬出租屋邨辦事處核實資格。待屋邨辦事處在申請表上加簽後，您必須在十四天內，親身將已核實的申請表、繳付申請費用的劃線支票或銀行本票，以及申請人與所有家庭成員的香港身份證明文件副本及租約副本，交到居屋第二市場計劃小組。
* 持有有效《綠表資格證明書 – 只適用於居屋第二市場計劃》的申請人： 您應於辦公時間內，親身將申請表、繳付申請費用的劃線支票或銀行本票，以及申請人與所有家庭成員的香港身份證明文件副本，連同《綠表資格證明書 – 只適用於居屋第二市場計劃》正本，交到居屋第二市場計劃小組。
* 公務員公屋配額的「白表資格證明書」持有人： 除上述一般文件外，您還須攜同最新的薪俸結算書副本。
* 「長者租金津貼計劃」受惠人： 您應於辦公時間內，將申請表連同繳付申請費用的劃線支票或銀行本票，交到九龍橫頭磡龍翔道三號房屋委員會客務中心第二層平台申請分組「長者租金津貼計劃」專責小組。
網上申請綠表買居屋：智方便+ 用家指南
除了傳統的紙本申請，現在您亦可以透過網上渠道申請綠表買居屋的「購買資格證明書」。這為符合條件的申請人提供了一個更便捷的選擇。
適用人士：持有已啟動數碼簽署功能的「智方便+」帳戶
網上申請服務適用於持有已啟動數碼簽署功能的「智方便+」帳戶的申請人。這也包括其申請書中十八歲或以上的家庭成員。使用「智方便+」進行網上申請，可以簡化部分程序，提升效率。
網上申請程序及後續核實安排
您可透過房屋委員會網站、香港政府一站通或「智方便」網站填寫及遞交網上申請。成功遞交網上申請後，您所屬辦事處的職員會聯絡您，安排核實申請資格。這包括收取所需文件以及繳付申請費用的劃線支票或銀行本票等。網上申請時，您也可以選擇使用「轉數快」繳付申請費用。所屬辦事處完成審核後，居屋第二市場計劃小組會透過電郵向您發出載有二維碼的付款通知書，供您繳付申請費。
階段三：市場實戰：鎖定心儀單位與分析轉讓限制
恭喜您，經過一番努力，您的綠表買居屋資格已經獲得確認。現在，真正的綠表買居屋流程進入了市場實戰階段，準備尋找您的理想安樂窩。這一步主要包括鎖定心儀單位以及深入了解資助出售房屋的轉讓限制。綠表 買居屋，除了要準備充足的綠表買居屋首期，更要懂得在市場中找尋合適的物業，並清楚其日後轉售的限制。
綠表買居屋：搵樓途徑與注意事項
鎖定心儀單位，是綠表買居屋流程中既刺激又充滿挑戰的一環。現時，要尋找居屋第二市場的單位，最常見的途徑有幾個。您可以尋求地產代理的協助，他們通常有較多居屋盤源資料，能夠根據您的預算以及需要，篩選出合適的單位。同時，您亦可以在各大網上物業平台瀏覽，不少業主會直接放盤，讓您有更多選擇。但是，要留意居屋第二市場的單位數量相對有限，尤其是位處市區或者交通方便的盤源，往往十分搶手。因此，當您找到心儀的單位時，應當把握機會，盡快作出決定。更為重要的一點，就是核實賣方是否持有有效的「可供出售證明書」，確保單位能夠合法轉讓。請記得，從您遞交「購買資格證明書」申請書的那一刻起，直至簽訂臨時買賣合約為止，您以及您的家庭成員都必須持續符合綠表買居屋資格的所有條件。
居屋轉讓限制年期一覽
資助出售房屋與私人樓宇不同，設有特定的轉讓限制年期。作為綠表 買居屋人士，您會購入「未補地價」的單位，意思是單位價格已扣除了香港房屋委員會提供的土地折扣優惠。這類單位在特定年期內，只能在居屋第二市場轉售予合資格買家，不能在公開市場自由買賣。只有在指定年期後，並且向香港房屋委員會補回地價差額，單位才能在公開市場轉讓。了解這些年期限制，對於您選擇單位，以及將來如有轉售需要時，都極為重要。
2017年或之前首次買入的單位
對於在2017年或之前首次透過轉讓契據買入的居屋單位，其轉讓限制規定如下。業主可以在首次轉讓契據日期起計三年後，於居屋第二市場出售單位。此外，業主亦可以隨時向香港房屋委員會繳付補價，然後於公開市場自由出售單位，沒有額外的年期限制。
2018年首次買入的單位
若單位是在2018年首次透過轉讓契據買入，其轉讓限制有所不同。業主同樣可以在首次轉讓契據日期起計三年後，於居屋第二市場出售單位。但是，若希望在公開市場出售單位，則必須在首次轉讓契據日期起計五年後，才能向香港房屋委員會繳付補價，然後進行轉讓。
2019年至2021年首次買入的單位
居屋單位若在2019年至2021年期間首次透過轉讓契據買入，其轉讓限制相對嚴格。在首次轉讓契據日期起計的兩年內，單位只能於居屋第二市場出售，並且售價不能高於原價。從第三年開始，業主可以在居屋第二市場自行議價出售單位。但是，若要向香港房屋委員會補價並於公開市場出售，則必須在首次轉讓契據日期起計十年後才能進行。
2022年或之後首次買入的單位
對於在2022年或之後首次透過轉讓契據買入的居屋單位，其轉讓限制更為嚴格。在首次轉讓契據日期起計的五年內，單位只能於居屋第二市場出售，並且售價不能高於原價。從第六年開始，業主可以在居屋第二市場自行議價出售單位。但是，若要向香港房屋委員會補價並於公開市場出售，則必須在首次轉讓契據日期起計十五年後才能進行。
物業權屬形式選擇
當您成功購入居屋單位後，便要考慮物業的權屬形式。按照現行規定，綠表買居屋的單位業主，可以與一位列於同一份申請書上的成年家庭成員，以「聯權共有」的方式共同擁有物業權益。這是一種俗稱「長命契」的共同擁有權形式。其特點是，如果其中一位業主不幸離世，其物業權益將會自動歸屬於尚存的另一位聯權共有人，而不能由第三者繼承。這一點與私人市場常見的「分權共有」有所不同，因為「分權共有」允許業主將其份額轉讓予繼承人。因此，在簽訂買賣合約前，您應當先清楚了解這種權屬形式的安排，以作出最適合您家庭的決定。
階段四：法律核心程序：簽訂合約與申請關鍵「核實書」
當您成功覓得心儀的居屋單位，並符合綠表買居屋資格後，綠表買居屋流程便進入了非常重要的法律階段。這個階段需要處理多份重要文件，當中包括簽訂買賣合約，以及向房屋委員會申請關鍵的「核實書」。這些步驟非常嚴謹，每一步都直接影響交易的順利完成。
步驟一：簽訂臨時買賣合約（臨約）
在您與賣家就居屋單位的成交價達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約，俗稱「臨約」。這份合約代表著買賣雙方在法律上初步確認了交易意向。簽訂臨約前，買方必須已持有由房屋委員會發出的有效「購買資格證明書」，賣方則須持有「可供出售證明書」。這確保了交易的合法性，符合居屋第二市場的規定。簽訂這份臨時買賣合約時，買家通常需要支付樓價的百分之三至百分之五作為臨時訂金。這筆訂金就是您綠表買居屋首期的一部分。由於居屋買賣有其獨特性，許多買賣雙方會在簽訂臨約前聘請律師協助審閱文件，確保一切符合房屋委員會的規定。
步驟二：申請「核實書」（或稱「提名信」）
簽訂臨時買賣合約後，一個專屬於居屋買賣的重要步驟便隨之而來，那就是申請「核實書」（或有時稱為「提名信」）。這份文件是買家在簽訂正式買賣合約及轉讓契前，由房屋委員會核實其綠表買居屋資格的關鍵文件。沒有這份「核實書」，居屋單位將無法正式轉讓予買家，因此，這一步是綠表買居屋過程中不可或缺的一環。
申請時機與重要性
申請「核實書」有明確的時間限制。買方的代表律師必須在簽訂臨時買賣合約日期起計一個月內，以及在任何情況下不遲於簽訂正式買賣合約及轉讓契前至少五個工作天，向房屋委員會申請「核實書」。這份「核實書」的重要性在於它確認了買家具備購買該居屋單位的有效資格，沒有這份文件，買家便無法簽訂正式買賣合約及轉讓契，從而完成整個樓宇買賣程序。
申請「核實書」所需文件與費用
申請「核實書」時，您需要準備一系列文件，由您的律師代表遞交至房屋委員會居屋第二市場計劃小組辦事處。這些文件包括賣方的「可供出售證明書」正本、買方的有效「購買資格證明書（綠表資格）」正本、臨時買賣合約副本（必須使用房屋委員會指定的格式）、一份由買方就其申請「核實書」在律師見證下所作出的聲明書（同樣需為指定格式），以及一份由律師就申請「核實書」所作出的承諾書。申請這份「核實書」的費用為港幣一千零七十元，費用必須以本票或律師樓發出的支票繳付，抬頭人為「香港房屋委員會」。
處理時間預算
房屋委員會處理「核實書」的申請手續需要至少五個工作天。買賣雙方在訂定簽訂正式買賣合約的日期時，必須充分考慮到這段處理時間。房屋委員會一般建議，從簽訂臨時買賣合約到簽訂正式買賣合約之間，應預留大約十二至十四天的時間，這樣可以確保有足夠的時間完成「核實書」的申請和審批。
步驟三：申請物業按揭貸款
對於大部分買家而言，申請物業按揭貸款是解決綠表買居屋首期壓力的重要方法。當買賣雙方簽訂正式買賣合約後，買家便可以立即向銀行提出按揭貸款申請。銀行會評估買家的信貸狀況以及物業的價值，然後決定是否批准貸款。申請貸款時，您通常需要提供身份證明文件、收入證明以及已簽訂的正式買賣合約等文件。居屋單位由於有政府擔保，綠表買家通常可以獲得較高的按揭成數，例如百分之九十或百分之九十五按揭，這大大降低了綠表買居屋首期的實際支付金額。若您的僱主設有正式的僱員購屋貸款計劃，並且您打算利用該計劃的按揭貸款購買居屋單位，您必須事先以書面向房屋署署長申請批准。房屋署處理此類僱員購屋按揭貸款的申請大約需要至少十四個工作天，因此在簽訂買賣合約及樓契時，您也需要將這段時間納入考量。
階段五：成交與收樓：完成綠表買居屋的最後一里路
現在，我們來到綠表買居屋流程的尾聲。恭喜您，一步一步走到這裡，距離擁有一間屬於自己的居屋單位，僅餘最後數步。這個階段的重點，就是簽訂所有法律文件，以及實際接收您的新家。這不單是完成交易，亦代表一個新生活即將開始。
簽訂正式買賣合約及轉讓契據
當您收到房屋委員會發出的「核實書」後，就可以準備簽訂正式買賣合約了。這份合約會詳細列明買賣雙方的權利與義務，包括交易條款、物業細節，以及成交日期等。它是一份具有法律約束力的文件。一般而言，房屋署建議買賣雙方在簽署臨時買賣合約後，相隔大約十二至十四天簽署正式買賣合約。這個時間安排，讓各方有充裕時間準備「核實書」等重要文件。
簽訂正式買賣合約後，接下來就是簽訂轉讓契據，俗稱「樓契」。轉讓契據是法律上證明物業業權從賣方轉移到買方的重要文件。這份文件簽署後，您就正式成為物業的合法業主了。您的律師會處理這份文件，並且將它送往土地註冊處登記。在簽訂轉讓契據當日，您的銀行亦會放款，支付物業的餘額。這時候，所有綠表買居屋首期的餘款，以及其他相關費用都會一併結清。整個過程，律師會仔細審核所有文件，保障您的權益。
驗樓與收樓程序
簽訂轉讓契據後，通常就會進行驗樓和收樓。驗樓是一個非常關鍵的步驟。雖然您買的是一手物業，或者經居屋第二市場購買的單位，不過仔細檢查單位仍然重要。您可以在收樓前，與業主或發展商安排進行驗樓，確保單位狀況良好。如果時間許可，建議您邀請專業的驗樓師協助。他們會仔細檢查單位，例如天花牆壁有無滲水、水喉有無漏水、地板瓷磚有無空鼓，以及各種裝置設備是否正常運作等等。
收樓當日，您會到物業管理處，辦理接收物業的正式手續。工作人員會向您交付單位大門鑰匙、信箱鑰匙，還有業主手冊等重要文件。這時候，您就正式接收新家了。從此以後，您就是這個單位的主人了。這個時刻充滿喜悅，因為綠表買居屋的夢想已經實現，您已成功完成整個綠表買居屋流程。
階段六：綠表持有人專屬責任：交還公屋單位及後續須知
成功走完綠表買居屋流程，恭喜您已邁向安居樂業的新階段。不過，作為綠表買家，這一步並非終點，因為您還有最後一份重要責任，就是處理現居公屋單位，並且了解其他相關資助會如何終止。
交還公屋單位義務
購買居屋單位後，交還現居公屋單位是綠表持有人的一項基本義務，也是這項房屋政策的核心要求。這是為了確保公共房屋資源可以持續有效地分配給其他有需要的市民，同時協助政府加快公屋輪候周轉。所以，完成居屋購入後，您便需要按規定處理舊有公屋單位的退還事宜。這與您的綠表買居屋資格息息相關。
公屋交還程序與時間線
完成居屋單位轉讓契據簽訂後，您必須在指定時間內交還公屋單位。房委會規定，從簽訂新購居屋單位轉讓契當日起計算，您需要在六十天內將原有的公屋單位騰空，然後交還給房委會。另外，您需要提前給予房委會不少於十四天的通知期，以便房委會安排接管。假如您的原住公屋單位受到重建或清拆影響，那麼交還期限則以較早的日期為準。
如何遞交「遷出通知書」
要正式通知房委會您將遷出公屋單位，您必須遞交一份「遷出通知書」。請確保將這份通知書送交到您所屬的屋邨辦事處，或相關分區租約事務管理處。
申請延期居留的可能性與罰則
如果您因為特殊情況，未能按時遷出公屋單位，您可以向房委會申請延期居留。這種延期居留的申請，通常以三十天為最長期限。假如您的延期申請獲得批准，您在延期居留期間需要繳交暫准證費。這個費用計算方式，是該單位三倍的淨租金或暫准證費，再額外加上差餉。或者，如果您在遷出期限屆滿前繳交市價租金或暫准證費，那麼收費將會是市價租金或暫准證費，又或者是三倍淨租金或暫准證費另加差餉，兩者中以較高者為準。這些暫准證費，您需要以預繳方式支付。
其他資助終止
成功購入居屋單位後，您所享受的其他房屋相關資助也會隨之終止。這是政府為確保房屋資源公平分配而設的規定，避免資源重複運用。
「長者租金津貼計劃」自動終止
如果您是房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者，這項津貼將會自動終止發放。津貼的停止日期，是從您簽訂居屋單位轉讓契據當日起計算的六十天後。
簡約公屋戶籍的刪除規定
擁有簡約公屋戶籍的人士，一旦購得居屋單位，其戶籍也必須依法刪除。您需要在簽訂買賣協議後的六十天內，刪除有關戶籍，並且遷離簡約公屋單位。如果您是該簡約公屋戶籍的整體租戶家庭，那麼作為暫准租用證持證人，您需要向房屋署遞交「遷出通知書」。然後，您需要在簽訂新購樓宇轉讓契當日起計算的六十天內，終止現居簡約公屋單位的暫准租用證。同時，您必須在暫准租用證終止當日或之前，將該簡約公屋單位騰空並交還給房屋署。