手頭資金緊絀，但又不想動用現有按揭、承受銀行嚴格審批，甚至擔心信貸評級不佳？對於坐擁物業資產的您來說，如何在需要資金周轉時，找到一個既靈活又高效的融資方案，往往是當務之急。近年來，一個有別於傳統按揭、備受矚目的金融產品——「業主貸款」，正逐漸成為香港業主的熱門選擇。
究竟「業主貸款是什麼」？它並非傳統意義上的物業抵押貸款，而是以業主身份及物業價值作為審批基礎，往往毋須抵押樓契，亦可提供更具彈性的審批條件，例如為「無收入」人士提供方便，甚至容許「免TU業主貸款」，讓您的信貸評級不再是束縛。與銀行加按或轉按相比，業主貸款在審批速度、門檻、甚至處理未補地價公屋及居屋方面，展現出獨特的優勢。
本《2025終極指南》將為您全面剖析「業主貸款是什麼」，從其核心概念、八大顯著優勢，到與銀行加按/轉按的深入比較，甚至業界鮮為人知的隱藏陷阱及法律漏洞，助您洞悉箇中玄機。無論您是尋求極速批核、擔心信貸紀錄，還是希望保留現有低息按揭，這份指南都將提供最透明、最實用的資訊，助您作出最明智的財務決策。
深入剖析：到底業主貸款是什麼？
許多物業持有人在有資金周轉需求時，會考慮不同的貸款方案。其中，什麼是業主貸款這問題經常出現，它其實是一種專為物業業主設計的私人貸款產品。這種貸款模式有別於傳統的樓宇按揭，為業主提供了一個靈活的資金選項。
業主貸款的核心概念：「無抵押」的真諦
業主貸款最核心的特點在於其「無抵押」性質。這意味著申請人毋須像申請傳統按揭一樣，把樓契抵押給貸款機構，物業的業權仍然完全歸業主所有。
毋須抵押樓契，僅以物業價值作審批參考
申請業主貸款，您不需要交出樓契，亦不用在物業上設定抵押權。貸款機構會根據您所持物業的市場價值進行評估，然後以此估價結果作為審批貸款金額的重要參考。換句話說，物業價值高，一般可申請的貸款額度也會較高。
與傳統按揭的根本區別：為何毋須在土地註冊處（田土廳）登記？
傳統的樓宇按揭需要透過律師辦理，並且必須在土地註冊處（俗稱「田土廳」）登記，將物業設定抵押。這種抵押會公開顯示在物業的土地查冊紀錄上。不過，業主貸款本質上屬於私人貸款，所以毋須在田土廳進行任何抵押登記，這大幅簡化了申請流程，同時也保障了物業的私隱度。
探索業主貸款的多元適用性
業主貸款的應用範圍十分廣泛，不論您持有哪種類型的物業，這個方案都能提供幫助。
涵蓋物業類型：從私人屋苑、村屋到唐樓
業主貸款的適用物業種類非常多元化。除了常見的私人屋苑物業，它亦涵蓋了村屋、唐樓以及其他各類型的私人住宅或工商物業。因此，即使您的物業類型比較特別，也可能符合申請條件。
為何未補地價公屋及居屋業主特別關注「業主貸款是什麼」？
未補地價的公屋、居屋以及綠置居物業，由於受房屋條例限制，一般難以向銀行申請加按套現。此時，許多這類物業的業主便會特別關注業主貸款是什麼這個問題，因為業主貸款通常適用於這些物業。這類貸款毋須在田土廳登記，亦不涉及向房屋委員會申請批准，為公營房屋業主提供了一條相對便利的資金周轉途徑。
總結：為何「業主貸款是什麼」成為業主資金周轉的熱門選項
當您了解業主貸款是什麼後，會發現它之所以成為許多業主解決資金需求的首選，原因很簡單。它審批速度快，通常毋須經過繁瑣的壓力測試，而且不會影響您現有的低息按揭。同時，這種貸款模式涵蓋的物業類型廣泛，尤其是為未補地價的公屋及居屋業主提供了一線生機。這些特點使業主貸款在需要應急資金或希望靈活運用物業資產時，成為一個極具吸引力的選擇。
為何業主貸款是更優選擇？剖析「業主貸款是什麼」的八大核心優勢
當您深入了解「業主貸款是什麼」之後，接下來您可以思考為何這種貸款方式，比起其他傳統融資途徑，更能成為您的理想選擇。其實，業主貸款具備多項獨特優勢，這些優點使得它在資金周轉方面，展現出高度彈性與實用性。現在，我們就來詳細剖析八個核心優勢，讓您更清楚「業主貸款」如何協助您。
優勢一：審批極速，應對燃眉之急
不少物業持有人或會遇到急需資金應急的情況，傳統貸款流程可能需時較長。但是，業主貸款的審批過程普遍快速，這是它的一大亮點。
最快一日批核，部分產品可於數十分鐘內過數
業界內許多業主貸款產品能夠提供最快一天批核服務，有時候甚至可以在數十分鐘內完成過數程序。因此，這種高效率的批核速度，可以有效協助您快速應對突發的財務需求，不會耽誤您的計劃。
優勢二：豁免壓力測試與部分信貸評級審查 (免TU)
傳統銀行按揭與私人貸款，通常要求申請人通過嚴格的壓力測試，並且深入審查信貸評級。業主貸款的審批門檻明顯較低。
大幅降低申請門檻，特別適合「業主貸款無收入」人士或入息不穩定、信貸紀錄不佳人士
業主貸款通常豁免壓力測試，部分產品甚至不需要審查環聯信貸評級（免TU）。這個特點顯著降低了申請門檻，尤其對於「業主貸款無收入」人士、入息不穩定或信貸紀錄不佳的人士來說，這種貸款方式提供了一個較為便捷的資金周轉渠道。
優勢三：節省律師費與繁瑣行政開支
申請貸款，往往牽涉各種隱藏費用與行政程序。不過，業主貸款在費用方面可以為您節省不少。
由於毋須登記抵押，因此免除相關法律程序費用
業主貸款的性質是不需登記抵押物業，這表示整個申請過程毋須經由律師樓處理繁瑣的法律程序。所以，您可以直接免除相關的律師費用以及其他行政開支，過程變得更加簡單直接。
優勢四：貸款額度普遍高於一般私人貸款
當您需要一筆較大額的資金時，業主貸款通常可以提供更充裕的額度。這是因為物業本身具有較高的價值。雖然業主貸款無須抵押，但是貸款機構仍會將物業價值視為評估因素，因此批出的金額普遍較一般私人貸款為高。
優勢五：還款期更長，每月還款更輕鬆
除了貸款額度較高，業主貸款的還款安排也更具彈性。這種貸款通常提供較長的還款期數。
還款期最長可達120個月，有效減輕財務壓力
市面上一些業主貸款產品，還款期最長可達120個月，相等於十年。較長的還款期，可以有效分攤每月的還款額，大大減輕您的每月財務壓力，讓您有更充裕的時間應付生活開支。
優勢六：不影響現有低息按揭
許多業主已經擁有低息的銀行按揭。他們可能會擔心再借貸會影響現有按揭條件。
毋須轉按或加按，保留原有按揭的低息優勢
業主貸款的好處是不需您轉按或加按現有的物業按揭。這表示您的原有按揭利率不受影響，您可以繼續享受低息優惠。這對於希望保留現有按揭條款的業主來說，是極為重要的優勢。
優勢七：有效規避銀行「Call Loan」風險
市場環境變化，有時銀行可能會突然要求借款人償還部分或全部按揭貸款，即「Call Loan」。然而，業主貸款可以幫助您有效避開這個風險。因為業主貸款並無登記抵押，它與您的物業按揭屬獨立關係，不會受到物業估價波動或銀行政策變動而影響，因此您毋須擔心被銀行Call Loan的風險。
優勢八：聯名物業申請具彈性
對於聯名持有的物業，申請貸款時通常需要所有業主一同簽署，過程相對複雜。但是，業主貸款在處理聯名物業方面提供了更大的便利性。
即使是聯名物業，亦允許其中一名業主獨立申請
即使您的物業是聯名持有，許多業主貸款產品仍然允許其中一位聯名業主獨立提出申請。這種設計提高了申請的彈性，並且簡化了多方協商與文件簽署的流程。
業主貸款比較：解構「業主貸款是什麼」與銀行加按/轉按的關鍵分野
許多物業持有人在有資金需求時，常會思考「什麼是業主貸款」。同時，他們也會將此選項與傳統銀行的加按或轉按作比較，希望了解箇中差異。進行業主貸款比較，能幫助大家清楚了解「業主貸款是什麼」，並找出最適合自身狀況的融資途徑。
審批門檻與速度比較
銀行按揭與業主貸款在審批要求上，有明顯的不同。
業主貸款：免壓測、批核快
業主貸款通常毋須進行嚴格的壓力測試，大幅降低了申請門檻。這對於入息不穩定，甚至尋求業主貸款無收入證明的人士來說，提供了更寬鬆的審批環境。此外，這類貸款的批核速度極快，通常一天內即可完成審批，有助於應對緊急的資金需求。
銀行加按/轉按：需嚴格壓測、審批時間長
相反，銀行提供的加按或轉按服務，申請人必須通過嚴謹的壓力測試，銀行會詳細審核借款人的還款能力與信貸紀錄。這個過程需要時間，審批程序也較為冗長，一般需時數星期才能完成，無法滿足即時的資金周轉需求。
成本與費用比較
貸款成本是決定選擇何種方案的重要考量。
業主貸款：免律師費、免登記費
業主貸款由於其「無抵押」的特性，毋須在土地註冊處（俗稱田土廳）登記抵押，因此省卻了律師費與相關的登記費用。這意味著在申請過程中，您不需要支付額外的法律行政開支。
銀行加按/轉按：需支付律師費、估價費等
銀行加按或轉按則不同，它屬於物業抵押貸款，法律上規定必須在田土廳進行抵押登記。這個過程牽涉到律師服務，所以申請人必須支付律師費。同時，銀行也會委託專業機構為物業進行估價，借款人通常亦需支付估價費用。
法律程序與風險比較
了解相關的法律程序與潛在風險，對保障自身權益至關重要。
業主貸款：毋須田土廳登記，但需警惕合約陷阱
業主貸款的最大特點是毋須在田土廳登記，這可保障物業的私隱，也避免影響現有銀行按揭。然而，在簽署合約時，務必仔細審閱條款，警惕可能存在的合約陷阱，例如要求保管樓契，或變相設下抵押條款的條文。
銀行加按/轉按：必須登記，存在Call Loan風險
銀行加按或轉按必須在田土廳進行登記，因為這是一個法律程序，確保銀行作為債權人的權益。同時，銀行加按存在「Call Loan」的潛在風險。當市場環境變化，例如物業估值大幅下跌，或借款人信貸狀況惡化時，銀行有權要求您立即償還部分或全部貸款。
適用物業類型比較
不同的貸款方案，對物業類型的適用性也有所區別。
業主貸款：涵蓋所有類型，包括未補地價公屋/居屋
業主貸款涵蓋的物業類型非常廣泛，無論是私人屋苑、村屋、唐樓，甚至未補地價的公屋或居屋，都可以申請。這為許多公營房屋業主提供了寶貴的資金周轉機會，因為這些物業在傳統銀行通常無法進行加按。
銀行加按/轉按：主要適用於私人物業，未補地價公營房屋限制極多
銀行加按或轉按主要適用於私人物業。對於未補地價的公營房屋，例如公屋、居屋及綠置居，銀行設有極嚴格的限制。通常情況下，這類物業只有在特殊情況下並經房屋署批准，方可進行加按，審批流程複雜且限制繁多。
【業界最透明】深度揭示業主貸款是什麼的隱藏伏位與法律陷阱
業主貸款提供快速資金周轉方案，看似便利，可是市場上有些貸款產品，雖然聲稱「無抵押」，實際操作卻暗藏玄機。為保障自身權益，業主必須深入了解當中風險。這部分內容會詳細說明一些常見的陷阱，讓業主更清楚業主貸款是什麼，以及如何避免潛在的損失。
最大的風險：提防「假無抵押」的法律漏洞
業主貸款的核心優勢，就是它屬於無抵押性質，即不用在土地註冊處（田土廳）登記。但是，市場上有些不良貸款機構，會利用合約條款，變相達到抵押效果。這類「假無抵押」的貸款協議，是業主必須高度警惕的陷阱，因為一旦不幸中招，業主承受的風險不亞於正式抵押。
陷阱一：變相註冊田土廳的嚴重後果
部分貸款機構在協議中加入條款，要求業主同意將貸款文件註冊到田土廳。雖然這份文件並非傳統按揭契，但是它在法律上對物業施加限制，形成一種變相的抵押。這會導致物業的土地查冊記錄顯示有負擔，影響物業的日後買賣或轉按。更重要的是，對於未補地價的公屋或居屋業主而言，未經房屋署批准而進行任何形式的物業抵押或變相抵押，都是違法行為，嚴重者可能面臨法律制裁，甚至失去物業。
陷阱二：要求「代為保管樓契」的潛在危機
有些貸款機構會以「保障雙方權益」為由，要求業主將物業樓契交給它們「代為保管」。這種做法存在巨大風險。樓契是物業所有權的重要憑證。一旦樓契落入不法分子手中，業主可能面臨樓契被濫用、遺失，甚至被偽造文件進行非法抵押或轉讓的風險。因此，真正的「無抵押」業主貸款，絕對不會要求業主交出樓契。
陷阱三：合約條款列明「拖欠即賣樓」或「未還清不能賣樓」
細讀貸款合約條款極為重要。某些不良貸款機構會在合約中列明，一旦業主拖欠還款，它們就有權利強制出售物業以償還債務。又或者，合約會規定在貸款未還清之前，業主不能出售物業。這些條款其實將物業與債務直接掛鈎，實質上已具備抵押品的性質，嚴重限制了業主的物業自主權。業主簽署任何文件前，必須清楚理解所有條款。
深入了解：田土廳近年如何堵塞相關漏洞以保障業主
香港土地註冊處（田土廳）近年一直致力於堵塞這類「假無抵押」貸款的法律漏洞，努力保障業主的權益。現在，田土廳會更嚴格地審核登記的文件。他們會拒絕一些明顯帶有變相抵押性質的私人協議登記，防止不法之徒利用法律灰色地帶侵害業主。雖然監管機構持續改進，但業主仍需保持警覺，了解相關法律知識，主動保護個人資產。
其他必須警惕的收費與條款
除了上述的法律陷阱，申請業主貸款時，業主也應留意一些常見的財務收費和條款。這些收費雖然不涉及物業權益，卻會直接影響貸款的實際成本，以及業主的財務彈性。仔細審閱所有費用細項，確保貸款成本透明，是保障自己的重要一步。
隱藏的手續費、估價費
業主貸款普遍標榜無需律師費。但是，部分貸款機構可能在申請過程中，收取各種名目的「手續費」、「行政費」或「物業估價費」。這些費用可能在合約細則中以不明顯的方式列明。業主應在簽署合約前，清楚詢問所有可能產生的費用，並要求貸款機構列明總數，以避免最終實際支付的成本遠超預期。
高昂的提早還款罰息條款
不少業主貸款強調還款靈活，但是，業主也應留意有關「提早還款罰息」的條款。有些貸款合約會規定，如果業主在指定期限內提早還清貸款，就需要支付一筆高昂的罰款。這筆罰款可能會抵銷業主因提早還款而節省的利息，甚至讓業主得不償失。因此，業主在申請貸款前，應仔細確認是否有此類罰息條款，以及罰息金額如何計算，以便未來有能力提早還款時，也能作出最有利的決定。
業主貸款常見問題 (FAQ)
Q1: 申請「業主貸款是什麼」會影響我的信貸評級（TU）嗎？
當您申請一般私人貸款時，金融機構通常會向信貸資料庫查詢您的信貸評級。業主貸款也屬於私人貸款範疇，因此申請過程通常需要金融機構查閱您的信貸報告。這個查詢動作本身會在信貸報告上留下紀錄，但單一查詢通常不會對信貸評級造成重大負面影響。不過，如果您在短時間內密集申請多筆貸款，每次查詢紀錄可能就會累積，進而影響信貸評級。市場上有部分產品宣稱提供「免TU業主貸款」，這類產品表示審批時可能不會詳細查閱信貸報告。但請注意，這不代表完全沒有任何審核，金融機構可能會透過其他方式評估風險，例如著重評估您的物業狀況與價值。
Q2: 我目前仍有銀行按揭在身，是否可以申請業主貸款？
當然可以。這正是業主貸款一個重要的優勢。與銀行加按或轉按不同，業主貸款不會影響您現有的銀行按揭。這筆貸款屬於無抵押性質，不需要在土地註冊處為您的物業進行任何抵押登記。您可以保留現有按揭的低息優勢，同時額外取得資金周轉。
Q3: 如果物業是聯名持有，是否需要所有業主一同簽署申請？
這項問題的答案取決於不同的金融機構政策。市面上有一些金融機構提供彈性方案，允許聯名物業的其中一名業主獨立申請業主貸款，無需所有聯名業主一同簽署。不過，部分機構可能仍然要求所有聯名業主知情並簽署相關文件，或者需要其中一名業主獲得其他業主的明確授權。因此，申請前建議您直接向貸款機構查詢具體要求。
Q4: 提早還清業主貸款通常需要支付罰息嗎？
許多業主貸款產品都提供彈性的還款安排，其中包含提早還清而無須支付額外罰息的條款。這與一些傳統的按揭或私人貸款產品可能設有的「鎖定還款期」或「提早還款罰款」有所不同。然而，並非所有業主貸款都相同，部分產品仍可能設有罰息條款。為了確保您的權益，建議您在簽署貸款合約前，務必仔細閱讀條款細則，特別是關於提早還款的部分。
Q5: 業主貸款無收入可以申請嗎？「免TU業主貸款」是否真的完全不看信貸紀錄？有什麼需要注意？
關於「業主貸款無收入」的情況，理論上是可以申請的。業主貸款的審批重點在於申請人持有物業的價值，而非單純依賴固定收入證明。即使申請人目前沒有穩定收入，金融機構仍會以物業作為風險評估的主要參考。因此，對於自由職業者、退休人士或入息不穩定的業主，這是一個可行的資金周轉途徑。
至於「免TU業主貸款」，它表示貸款機構在審批時，可能不會像傳統銀行一樣嚴格審查環聯信貸評級（TU）。這對信貸紀錄不佳或甚至沒有信貸紀錄（即「白板」）的業主來說，提供了借貸機會。但是，「免TU」不代表「完全不看信貸紀錄」。金融機構仍會評估其他風險因素，例如您的還款能力（即使沒有固定收入，可能需要其他資產或還款計劃證明）、過往財務行為等。您需要注意的是，這類免TU或業主貸款無收入的產品，其利率可能會相對較高，或有其他隱藏的費用。建議您應多作比較，並仔細了解所有費用和條款。