在香港，物業轉讓是複雜且法律要求嚴謹的過程，無論是買賣、贈與或調整業權，其背後的「轉讓契程序」皆牽涉巨額金錢及法律責任。本指南旨在為您提供一份最全面、最實用的物業轉讓終極指引，深入剖析香港四大常見物業轉讓情境，包括標準樓宇買賣、資助出售單位（居屋/租置）轉讓契據申請、無償贈與（送契）以及聯名物業甩名。我們將一步步為您詳解各類轉讓契程序的完整步驟、相關費用計算、潛在的法律陷阱及應對策略，助您輕鬆駕馭物業交易，確保過程順暢無憂。
轉讓契程序前必讀：釐清您的物業轉讓類型與目標
您正打算處理物業轉讓事宜嗎？無論是買樓、賣樓，還是其他形式的業權變更，您都會接觸到「轉讓契程序」這個重要環節。每一個物業轉讓過程，最終都會牽涉一份法律文件，即是「轉讓契」。首先，明確知道您的物業轉讓屬於哪種類型，對於順利展開整個「轉讓契程序」至關重要。這不但幫助您了解大致的流程，也可以避免在過程中遇到不必要的波折。
深入理解「轉讓契據」：物業交易的核心法律文件剖析
說到物業轉讓，我們不能不提到「轉讓契據」。這是一份非常關鍵的法律文件，它代表了物業業權從一位業主正式轉移到另一位業主手上。從法律角度看，「轉讓契據」的意義重大，它記錄了物業交易的詳細條款、買賣雙方的權利和義務，以及物業的準確描述。因此，理解「轉讓契據意思」，就是了解這份文件是如何確保物業擁有權合法轉移，並保障買賣雙方權益。
剖析四大常見物業轉讓情境與其轉讓契程序差異
香港的物業轉讓情境多元，不同的情況會導致「轉讓契程序」有顯著差異。我們整理了四種最常見的物業轉讓情境，幫助您初步了解每一種情況的「轉讓契程序」重點。
情境一：標準二手樓宇買賣的轉讓契程序
如果您正在買賣私人住宅二手樓宇，這是最普遍的物業「轉讓契程序」。它一般涉及簽訂臨時買賣合約，然後是正式買賣合約，隨後繳付印花稅，接著由律師處理業權審核、按揭安排及草擬樓契，最終在成交日完成物業交收。整個過程嚴謹且需時，每一步都有明確的法律要求。
情境二：資助出售單位（居屋、租置）的特殊轉讓契據申請
資助出售單位，例如居屋或租置計劃的物業，其「轉讓契程序」有獨特之處。因為這些單位涉及政府補貼，它們的轉讓會受到房屋委員會的嚴格限制。業主通常不能隨意轉讓，必須符合特定條件，例如補地價後才能在公開市場出售，或在居屋第二市場轉售給合資格人士。一般而言，進行任何業權轉讓前，必須向房屋委員會提交「轉讓契據申請」，並獲得批准。
情境三：無償贈與（送契）或近親轉讓的轉讓契程序考量
有時，物業轉讓不是為了買賣，而是以「無償贈與」（俗稱「送契」）形式進行，常見於近親之間。這種「轉讓契程序」看似簡單，但其實潛藏著法律風險。特別是《破產條例》中的五年追溯期，可能導致物業在贈與後的一段時間內，仍面臨被債權人追討的風險。同時，銀行對於這類「送契」物業的按揭審批也會格外嚴謹。
情境四：聯名物業業權變更（甩名）的轉讓契程序
聯名物業業權變更，俗稱「甩名」，是指將聯名擁有的物業，從聯名形式轉變為單一業主持有，或從其中一位聯名業主轉讓給另一位。這種「轉讓契程序」常見於家庭成員間因各種原因需要調整業權，例如處理離婚後的資產分配，或為了在購買另一物業時節省印花稅。進行「甩名」時，同樣需要處理印花稅評估，並且若物業尚有按揭，必須獲得承按銀行的同意。
本指南如何助您應對不同情境的專屬轉讓契程序
理解不同情境下的「轉讓契程序」是成功處理物業轉讓的第一步。本指南將會更深入地探討每一種情境的具體步驟、所需文件、潛在費用及法律注意事項。希望透過這份指南，您可以清晰地掌握您的物業「轉讓契程序」，做出明智的決定，確保整個過程順利完成。
【標準流程】私人住宅樓宇的完整轉讓契程序（買賣篇）
大家好，買樓是人生中的一件大事，涉及的程序既多又複雜，當中「轉讓契程序」更是整個物業交易的核心。無論您是第一次置業，還是經驗豐富的投資者，了解清楚私人住宅樓宇買賣的每一個環節都非常重要。這不單保障您的權益，也可以讓物業交易過程更順暢。本文將會與您逐步拆解完整的轉讓契程序，讓您對這個關鍵的法律過程有更清晰的認識。
第一步：簽訂臨時買賣合約及繳付臨時訂金（細訂）
臨時買賣合約的法律約束力與重要性
當買賣雙方就物業價格及其他主要條件達成初步共識後，第一件事就是簽署一份臨時買賣合約。這份合約並非「臨時」就不具法律效力，相反，它從簽署一刻起就具有法律約束力。簽署這份合約，表示買賣雙方已經正式同意交易，同時約定好後續簽署正式買賣合約的日期和條件。這份合約是整個物業轉讓的第一個法律里程碑，關係到買賣雙方的權利與義務，所以簽署前必須非常仔細。
合約必須列明的關鍵條款：樓價、交吉日、僭建責任等
臨時買賣合約雖然是初步協議，但是裡面必須清楚列明多個關鍵條款。例如，物業的最終樓價，包含訂金、大訂以及餘額的支付方式，還有詳細的支付時間表。另外，合約應列明物業的「交吉日」，這就是賣方騰空物業並將其交付買方的日期。如果物業有僭建、改建，或者即將進行大廈維修，合約也必須釐清相關的責任歸屬，這確保買賣雙方了解各自的責任，也可以避免日後發生爭議。
臨時訂金（細訂）的常見比例與支付方式
簽署臨時買賣合約時，買方需要繳付一筆臨時訂金，俗稱「細訂」。這筆訂金是買方購樓誠意的表現，同時也保障了賣方的利益。一般來說，細訂的金額通常佔物業樓價的百分之三到百分之五。買方通常會以支票形式支付這筆款項給賣方，或者交給地產代理，由代理轉交賣方。
第二步：委託雙方代表律師與進行土地查冊
為何買賣雙方必須各自聘請律師？
物業買賣牽涉複雜的法律文件和程序，所以買賣雙方各自聘請律師代表自己是至關重要的一步。律師的職責是保障其當事人的最佳利益，避免任何利益衝突。如果買賣雙方共用同一位律師，當出現任何爭議時，這位律師就無法同時代表雙方，這樣可能導致一方的權益受損。因此，各自聘請獨立的律師是確保交易公平與安全的必要做法。
律師在標準轉讓契程序中的關鍵職責
律師在整個轉讓契程序中扮演著不可或缺的角色。買方的律師會負責審核所有文件，進行土地查冊，並且確保賣方的業權清晰無誤。賣方的律師則負責草擬各項合約，處理物業的贖契事宜（如果物業有按揭），以及確保交易順利完成。律師會全程引導客戶，解釋每個法律步驟的意義，這樣可以確保整個轉讓程序符合法規，也保障客戶的權益。
翻查土地註冊處記錄（查冊）的重要性與目的
在簽署正式買賣合約前，買方律師會到土地註冊處翻查物業的記錄，這個步驟俗稱「查冊」。查冊的目的非常明確，就是確保賣方是物業的合法業主，而且物業沒有被抵押、查封，或者有其他未披露的負擔，例如維修令、政府命令等。透過查冊，買方可以清楚了解物業的歷史和現狀，這樣可以避免買到有業權問題的物業，保障自己的投資。
第三步：簽訂正式買賣合約及繳付正式訂金（大訂）
正式合約與臨時合約的法律效力區別
簽署正式買賣合約是物業交易中另一個關鍵時刻。這份合約比臨時合約更為詳盡和全面，詳細列明了買賣雙方的權利義務，物業的具體情況，以及交吉日期等。正式合約簽署後，物業的法律擁有權和一切損毀風險就會立即轉移到買方。換句話說，即使物業仍未「交吉」予買方，但法律上，買方已經是物業的擁有者，這與臨時合約的初步性質有明顯區別。
繳付大訂的時限與金額計算
簽署正式買賣合約時，買方需要繳付一筆正式訂金，俗稱「大訂」。這筆大訂加上之前已付的細訂，合計通常佔物業樓價的百分之十。繳付大訂的時限一般會在簽署臨時合約後約十四天內。買方會透過其代表律師將大訂轉交給賣方律師。大訂的支付標誌著交易的進一步確認，同時也為賣方提供了更確定的資金保障。
「打釐印」：繳付印花稅的轉讓契程序與法律後果
在簽署正式買賣合約之後，這份合約必須送交稅務局繳付印花稅，這個過程俗稱「打釐印」。印花稅是香港政府對物業轉讓文件徵收的一種稅項，一般由買方承擔。稅款金額會根據物業的價值和買方身份而定。如果沒有「打釐印」，這份買賣合約在法庭上就不具備法律效力，也不能作為證據使用。這是整個轉讓契程序中非常重要的一個環節，確保交易的合法性。
第四步：律師審核業權、處理按揭及草擬樓契
買方律師如何審核業權以保障買家權益？
簽署正式買賣合約後，買方律師會更深入地審核物業的業權文件。這一步驟稱為「業權審核」。律師會仔細查閱所有與物業相關的契據、協議和土地註冊處的記錄，這樣可以確保賣方擁有清晰、完整且可轉讓的業權，同時物業沒有任何未解決的法律糾紛或負擔。這個審核過程非常嚴謹，因為它直接關係到買方的權益，可以避免買方日後面對潛在的業權問題。
賣方物業尚有按揭：向銀行借回契約的程序與注意事項
如果賣方的物業尚有銀行按揭，那麼物業的樓契通常存放在按揭銀行。在物業交易過程中，賣方律師需要向按揭銀行申請取回這些契據，這個程序稱為「贖契」或「借回契約」。賣方律師會與銀行協調，確保在成交日前完成贖契手續，這樣才可以將完整的樓契交予買方。這一步驟需要時間，賣方應預留足夠的時間處理，並與律師保持緊密溝通。
草擬「樓契」（Assignment）的過程與法律效力
在完成所有業權審核和按揭安排後，買方律師會負責草擬最終的法律文件，也就是「樓契」（Assignment）。這份樓契是正式將物業擁有權由賣方轉讓給買方的法律文件。樓契草擬完成後，會交給賣方律師審核。雙方確認無誤後，這份樓契會在成交日由買賣雙方簽署，標誌著物業法律擁有權的正式轉移，這樣買方就成為物業的合法新業主。
第五步：正式完成交易（成交日）
買方驗樓的注意事項與權利
成交日通常在簽署正式買賣合約後約一個月內。在成交日前，買方有權親自或委託專業人士到物業進行最後一次驗樓。驗樓的目的，是確認物業的現況與簽署合約時所見的一致，沒有新增的損毀，並且賣方已清空物業，符合「交吉」的要求。如果發現任何問題，買方可以透過律師與賣方協商解決。這一步是保障買家權益的重要環節，確保他們收到符合預期的物業。
賣方「交吉」責任與清繳雜費項目
在成交日或之前，賣方必須履行「交吉」責任，也就是將物業騰空，清走所有私人物品，並以空置狀態交付給買方。同時，賣方有責任清繳所有與物業相關的雜費，例如水費、電費、煤氣費、管理費、差餉和地租等。賣方應向相關機構索取最終賬單，這樣可以確保所有費用結清。這一步對於買賣雙方都很重要，確保交接清晰。
支付樓價餘數（尾數）與交收鑰匙的轉讓契程序
在成交日當天，買賣雙方的律師會在律師樓簽署正式樓契。同時，買方會透過其律師支付物業的樓價餘數，俗稱「尾數」。這筆尾數是扣除了細訂和大訂之後的餘額，通常佔樓價的百分之九十。當賣方律師確認收到所有款項後，賣方或其代表會將物業的鑰匙交予買方或其代表。這一步標誌著物業的實際交接完成，整個轉讓契程序也邁向尾聲。
第六步：樓契登記與完成買賣的法律程序
為何必須將樓契送往土地註冊處登記？
樓契簽署並完成交易後，買方律師會負責將這份樓契送往土地註冊處進行登記。這一步驟非常重要，因為它可以確保物業的擁有權轉讓對公眾是公開透明的。登記後的樓契，可以防止第三方聲稱對物業擁有任何權利，也保障了買方作為新業主的優先權。這項登記程序，使買方獲得了物業的合法、完整的法律所有權。
整個標準轉讓契程序的預計時間線與延誤風險
一般而言，一個標準的私人住宅樓宇轉讓契程序，從簽署臨時買賣合約到最終完成交易並登記樓契，通常需要大約一個半月到三個月的時間。當然，這個時間線會受多種因素影響，例如按揭審批時間、買賣雙方處理文件的速度、以及是否存在任何特殊的業權問題。如果過程中出現任何問題，例如需要修復僭建、業權文件不齊全、或者銀行按揭延誤，都可能導致整個轉讓契程序的延誤。因此，預留充足的時間和保持與律師的溝通是重要的。
互動式文件核對清單與時間預估工具：您的轉讓契程序進度管理
為了幫助您更好地管理整個轉讓契程序，市面上有一些互動式的文件核對清單和時間預估工具。這些工具可以幫助您追踪每個步驟的進度，提醒您需要準備哪些文件，以及預計完成每個環節所需的時間。使用這些工具，您可以更有條理地應對複雜的物業買賣過程，這樣可以確保整個轉讓契程序在您的掌控之中，也可以減輕您的壓力。
【特殊情況一】資助出售單位轉讓契據申請全攻略（居屋／租置適用）
各位朋友，處理資助出售單位的業權事宜，例如居屋或者租者置其屋計劃的物業，其實有它一套特別的轉讓契程序。這與一般私人住宅的買賣過程很不同，因為當中涉及到公共資源的運用，所以政府會有較多規管。今天，我們一起來深入了解資助出售單位的轉讓契據申請，認識當中的資格、限制，以及成功獲批的常見原因。
居屋／租置單位轉讓契據申請：資格、限制與常見獲批原因
房委會資助出售單位，例如居屋或租置單位，它們的轉讓方式與私人住宅很不一樣。因為這些單位在購入時通常會獲得政府資助，因此在業權轉讓方面，會有特別的限制。
轉讓限制：為何不可自由轉讓？
資助出售單位並非可以隨意轉售或轉讓。主要原因在於這些物業帶有政府的補貼，用意是幫助合資格的市民置業安居。為了防止投機炒賣，以及確保這些公共資源能有效使用，房屋委員會（下稱房委會）根據《房屋條例》（第283章）以及相關契據，對資助出售單位的業權轉讓設下嚴格限制。這也解釋了為何一般情況下，這些單位不能在公開市場上自由買賣。
豁免情況：補價後公開市場轉售 vs 居屋第二市場轉讓
雖然資助出售單位有轉讓限制，但是也有特定的豁免情況。第一種情況是業主繳付補價（即溢價）給房委會，之後就可以將單位在公開市場轉售。第二種情況則是在無需補價的前提下，將單位在「居屋第二市場計劃」內轉售。這兩種是比較常見，也是合法的單位轉售途徑。
「不涉及金錢代價」的核心原則與應用
資助出售單位的業權轉讓，通常必須以不涉及金錢代價的方式進行。這表示轉讓轉讓契據意思上，並非以買賣形式發生。此原則旨在確保資助房屋流轉不是為了牟利。不過，破產個案是一個例外，因為這情況下可能涉及變賣資產來償還債務。
承讓人必須為「已登記的家庭成員」的規定
除了「不涉及金錢代價」的原則，另一個重要規定是，物業的承讓人必須是該物業在房委會戶籍中「已登記的家庭成員」。這項限制是為了確保資助房屋資源用於原本已登記的家庭成員，不能隨意轉讓給外人。但是，如果原業主去世，繼承單位的人士可能不在此限。
可獲房委會批准的常見轉讓契據申請原因詳解
房委會會根據個別情況考慮及批准特殊的轉讓契據申請。以下是一些常見且可能獲批的原因：
婚姻狀況變更（結婚、離婚、分居）對轉讓契的影響
如果業主的婚姻狀況有所改變，例如業主結婚，希望將配偶加入為聯名業主；又或者業主因為離婚或分居，需要將業權轉給其配偶，這些都是常見的獲批原因。有時，業主婚後與配偶同住，也可能需要將業權轉給其他已登記家庭成員。
業主移居海外或長期離港的轉讓契據申請
業主若因為移民、永久離開香港到內地、澳門或台灣定居，又或因為長期在海外工作，需要將業權轉讓給其他已登記家庭成員，房委會也會考慮批准此類轉讓契據申請。
申請公務員或僱主房屋福利的相關要求
部分情況下，業主因為申請公務員房屋福利，或是公司提供的房屋福利，可能需要更改物業業權。這類型的轉讓契據申請也可能獲得房委會的批准。
家庭成員曾支付大額首期或按揭供款的考量
如果物業的已登記家庭成員曾為單位支付了大部分首期款項，或者長期分擔按揭供款，為了反映這部分的貢獻而要求更改業權，房委會也會將此列入考慮。
業主去世、年滿65歲或身患危疾的特殊轉讓契程序
一些特殊的人道理由，也會讓房委會考慮批准轉讓契程序。例如業主不幸去世，單位需要辦理業權繼承；又或者業主已經年滿65歲或以上，因年老而需要更改業權；還有一些情況，就是業主身患危疾，例如癌症，需要更改業權安排。
業主破產對轉讓契據申請的影響
若業主宣告破產，其物業可能需要變賣以償還債務。在這種特殊情況下，破產管理署會介入處理。房委會將會根據破產令以及破產管理署的指示，考慮相關的轉讓契據申請。這與一般「不涉及金錢代價」的轉讓原則有所不同。
完整轉讓契據申請步驟與所需文件
了解了獲批原因，現在我們看看實際的轉讓契據申請步驟。這涉及多個程序，也需要準備不同文件。
第一步：填寫及遞交申請書（HD7表格）及提交轉讓契據申請所需文件
首先，您必須填妥「業權轉讓申請書」（HD7表格），同時根據您申請轉讓的原因，準備所有相關的證明文件副本。這些文件必須齊備，否則房委會可能無法處理您的申請。業主簽署申請書時，簽名式樣要與買賣文件或轉讓契據上的簽署一樣，並且不可以塗改。準承讓人必須在單位內居住，除非是單位承繼個案。
第二步：繳付申請手續費的程序與注意事項
當您遞交申請書時，需要同時繳付一筆非退還的申請手續費。目前，這筆費用是港幣3,020元。即使您的申請最終不獲批准，或者您中途撤回申請，這筆費用也不會退還。
第三步：等待批核結果與預計時間
房委會房屋資助分處收到所有所需文件後，一般會在約六星期內發信通知您申請的結果。您只需要耐心等待。
獲批後的法律手續與費用：律師辦理後續轉讓契事宜
如果您的轉讓契據申請獲得批准，那麼接下來就需要處理法律手續了。
律師擬備契據並交房委會審批（契據批核費）
申請獲批後，您必須自行聘請律師辦理轉讓業權手續。律師會擬備轉讓契據或許可契據的初稿，並在正式簽署契據之前，將初稿遞交給房委會法律事務分處批核。處理契據批核時，律師需要承諾支付一筆港幣2,630元的費用，這筆費用同樣不可退還。
處理現有按揭的轉變安排與影響（如適用）
如果您的物業目前有按揭，您應該與承按銀行確認是否需要轉變按揭安排。若有需要，您也應向房委會提交「轉變按揭安排申請書」作批核。這一步非常重要，避免日後產生不必要的法律問題。
同意書有效期與更新業權紀錄的程序
房委會發出的業權轉讓同意書有效期為一年。您必須在這一年內完成簽立轉讓契據的手續。如果逾期未完成，您需要重新申請，並且再次繳付相關費用。簽立契據後，您也必須立即通知所屬的分區租約事務管理處，更新他們的紀錄，同時提交最新的轉讓契據副本以及土地查冊記錄。
官方程序白話解讀：如何避開常見轉讓契據申請陷阱
進行資助出售單位轉讓契據申請時，其實有很多細節值得注意。例如，文件必須齊備並且格式正確，這是申請成功的基礎。若有不實資料，可能導致申請被拒絕，甚至引起法律問題。另外，充分理解「不涉及金錢代價」的原則，還有承讓人必須為「已登記家庭成員」的規定，這可幫助您避免誤解政策。聘請一位熟悉資助房屋轉讓事宜的律師，也可幫助您在整個轉讓契程序中少走彎路，確保所有法律手續都符合房委會的要求。這樣您可以順利完成業權轉讓，省心又省力。