對於不少綠表合資格人士而言，透過居者有其屋計劃（居屋）擁有自己的安樂窩，是實現置業夢的重要一步。尤其在2025年，新按揭政策為綠表購買二手居屋帶來更多優勢。然而，由初步資格審核、首期預算、按揭申請以至整個買賣流程，每一步都充滿細節與潛在開支，令人感到複雜及無從入手。
本文旨在為您全面剖析【綠表買二手居屋2025】的所有關鍵環節。我們將以6大清晰步驟，助您精準計算所需首期，了解最新按揭政策下的95%按揭優勢，並列明所有潛在開支，從資格確認到成功收樓，讓您能輕鬆掌握整個過程，邁向置業之路。
第一步：我是否符合綠表買二手居屋資格？
考慮到綠表買二手居屋首期和綠表買二手居屋價錢，我們首先要搞清楚一件重要的事，那就是自己是否符合綠表買二手居屋資格。資格審核是整個綠表買二手居屋流程的第一步，也是最關鍵的一步。如果資格不符合，那麼後面的步驟就無法進行了。現在我們一起來看看哪些人屬於綠表人士，以及如何申請相關證明文件。
誰是綠表人士？一覽申請資格類別
綠表身份是政府為了協助特定合資格人士置業而設立的。簡單來說，它給予這些家庭購買資助房屋的優先權利。以下是幾類常見的綠表資格人士，您可以參考自己是否符合其中一種：
公屋及房協出租單位住戶
如果您是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的現居租戶，或者屬於這些單位的認可家庭成員，您便符合綠表資格。這包括了公屋戶主和租約上的所有成員。
持有有效《綠表資格證明書》人士
有時候，即使您不是公屋或房協的現居租戶，也可能持有由房屋署或市區重建局發出的有效《綠表資格證明書》。這份證明書本身就代表您已通過審核，具備綠表資格，可以直接用於申請購買資助房屋。
「長者租金津貼計劃」受惠者
政府為幫助有需要長者而設的「長者租金津貼計劃」受惠者，同時也符合綠表資格。這些長者透過計劃獲得租金津貼，並且他們同樣擁有購買資助房屋的權利。
如何申請「購買資格證明書」？
確認了自己是綠表人士後，您還需要申請一份「購買資格證明書」。這份證明書是您在居屋第二市場購買二手居屋的入場券。申請過程並不複雜，但需要準備好所需文件。
所需文件、遞交地點及審批時間
申請「購買資格證明書」通常需要填寫指定表格，而且需要準備一些身份證明文件和住址證明。您需要將這些文件親自遞交到房屋署相關辦事處。提交後，房屋署會進行審批。審批時間通常需要數個星期，建議您預留充足時間辦理。
證明書有效期（12個月）及注意事項
請留意，房屋署發出的「購買資格證明書」有明確的有效期，一般是12個月。您必須在這12個月的有效期內簽訂臨時買賣合約，購買心儀的二手居屋單位。如果超過了這個期限，證明書就會失效，您需要重新申請。所以，一旦拿到證明書，就要抓緊時間物色合適的單位了。
綠表買二手居屋首期要準備多少？核心計算與實例
您可能正在考慮綠表買二手居屋，首期預算一定是您最關心的問題。究竟綠表買二手居屋首期要準備多少呢？這篇文章會為您深入剖析核心計算方法，以及影響您最終首期的關鍵因素，幫助您更清晰地掌握綠表買二手居屋的價錢考量。
綠表買二手居屋首期的核心計算公式
基本公式：樓價 – 最高按揭金額 = 實付首期
計算綠表買二手居屋的首期，基本公式其實很簡單。您只需將單位的樓價，減去銀行可以批出的最高按揭貸款金額，剩餘的部分就是您實際需要支付的首期。這個數字是您能否成功置業的基礎。
綠表最大優勢：憑綠表資格，最高可承造95%按揭，首期低至樓價5%
憑藉綠表資格購買二手居屋，最大的優勢就是按揭成數高。您最高可以向銀行申請九成半的按揭貸款，意思是您只需要支付樓價百分之五的首期。這個低首期門檻，讓不少綠表人士更容易實現置業夢。這亦是綠表買二手居屋資格帶來的重要便利。
實例精算：不同樓價下的首期預算
讓我們透過實際案例，看看不同綠表買二手居屋價錢的單位，首期預算會有甚麼分別。
案例一：購買400萬二手居屋的首期計算
若您看中一個價值400萬港元的二手居屋單位，由於您擁有綠表資格，可以申請高達95%的按揭。那麼，銀行會提供400萬港元乘以95%的貸款，也就是380萬港元。因此，您只需準備400萬減去380萬，即20萬港元的首期。
案例二：購買550萬二手居屋的首期計算
假設您心儀的單位價格為550萬港元。同樣地，憑藉綠表身份，您可以申請最高95%的按揭。銀行將批出550萬港元乘以95%的貸款，等於522.5萬港元。計算下來，您需要支付550萬減去522.5萬，即27.5萬港元的首期。從這些案例中可以看到，即便綠表買二手居屋的價錢較高，所需的首期仍維持在樓價的5%。
影響您最終首期的兩大隱藏因素
雖然綠表買二手居屋的首期計算看似簡單，但有兩個隱藏因素會影響您最終需要準備的金額。這些因素在綠表買二手居屋的流程中尤其重要。
關鍵一：銀行審批的基礎 —「首次發售日期」而非「樓齡」
許多人誤以為銀行審批居屋按揭是看「樓齡」，但實際上，銀行審批的關鍵是居屋的「首次發售日期」。這個日期決定了政府對該居屋單位的擔保期還剩多久。政府為居屋單位提供按揭擔保，擔保期越長，銀行批出高成數按揭的信心就越大。因此，即使單位樓齡看似較高，只要「首次發售日期」距今仍在政府擔保期內，您仍有機會獲得高成數按揭。
關鍵二：單位質素與估價 — 銀行估價不足的應對方案
單位的實際狀況，例如有否漏水、失修，或者裝修是否影響結構，這些都會影響銀行對單位的估價。如果銀行的估價低於您的成交價，那麼銀行批出的按揭金額，將會根據估價來計算，而非成交價。這時候，您就需要額外補足銀行估價與成交價之間的差額，令您的實際首期增加。遇到這種情況，您可以嘗試向多間銀行申請估價，比較哪間銀行給予的估價較高，或者考慮與業主重新議價。
解構按揭優勢：善用95%按揭與2025年最新擔保期政策
對於希望透過綠表買二手居屋的您，了解居屋按揭的獨特優勢，是成功置業的關鍵一步。綠表買二手居屋首期要求低，最高可獲九成半按揭，這正是綠表身份的其中一大「尚方寶劍」。這一切都與房委會提供的擔保期息息相關。
房委會擔保期：決定您按揭成數與年期的「尚方寶劍」
房委會擔保期，是銀行審批居屋按揭時的重大依據，它直接影響銀行批出的按揭成數與最長還款年期。這個由政府提供的擔保機制，為準業主帶來極大便利，也讓銀行更願意提供優惠的按揭條件。
政府擔保期的作用：為何銀行願批95%按揭？
銀行之所以能夠為綠表買家批出高達95%的按揭成數，原因在於房屋委員會為未補地價的居屋按揭提供了實質擔保。這個擔保機制大大降低了銀行貸款的風險。即使借款人將來未能如期還款，房屋委員會也會承擔部分風險，所以銀行可以提供高成數按揭，同時豁免了按揭保險的需求。這與私人樓宇的高成數按揭有所不同，您不需要額外支付一筆按揭保險費用。
【2025年3月1日生效】二手居屋按揭政策重大更新詳解
為了進一步協助綠表買家置業，房屋委員會於2025年3月1日起，針對二手居屋按揭政策作出重大更新。這些新措施對您選擇綠表買二手居屋價錢及計算首期有直接影響。
最長保證期：由30年大幅延長至50年
新政策下，二手居屋單位的最長按揭保證期，由過往的30年大幅延長至50年。這個保證期是從單位首次轉讓日期起計算，為銀行提供更長期的擔保，也為買家提供更大的彈性。
首40年保證期：綠表維持最高95%按揭成數
在延長後的保證期內，若單位樓齡（由首次轉讓日期起計）在40年之內，綠表買家依然能夠維持最高95%的按揭成數。這意味著您只需支付5%的樓價作為綠表買二手居屋首期，便可以實現置業夢。
第40至50年保證期：綠表仍可享高達80%按揭成數
即使單位樓齡超過40年，處於第40年至第50年的保證期內，綠表買家仍然可以享有高達80%的按揭成數。這個安排相比舊政策下高樓齡居屋按揭困難的狀況，提供了更靈活的財務安排。
最長還款期：由25年統一延長至30年
配合保證期的延長，二手居屋的最長還款期也由原來的25年統一延長至30年。還款期延長，每月供款額會相應減少，有助於減輕買家的每月財政負擔。
新政策對您選擇樓盤及計算首期的實際影響
這項新政策對綠表買二手居屋流程中的選擇樓盤及計算首期，產生了實際且正面的影響。由於銀行擔保期和還款期延長，一些過往因樓齡較高而難以承造高成數按揭的單位，現在也有機會獲得較優惠的按揭條件。這使得綠表買家在物色心儀單位時，有了更多選擇，尤其是一些位置優越但樓齡較高的二手居屋，其吸引力大增。您可以考慮更多元的綠表買二手居屋價錢選項，並更準確地計算所需首期。
綠表申請按揭的核心優勢
綠表人士申請按揭，除了享有高按揭成數外，還有一系列核心優勢，讓置業過程更順暢。
豁免壓力測試：入息要求的計算方法
在政府提供擔保期的情況下，銀行在審批未補地價的居屋按揭時，通常會豁免綠表買家的壓力測試。這大大降低了申請門檻，因為您不需要計算在利率上升2%情況下的供款能力。不過，銀行依然會評估您的實際供款能力，確保每月按揭供款額不超過您個人或家庭月入的50%。銀行會要求您提供家庭總收入證明，證明有能力負擔每月貸款。雖然審批不像私人樓宇按揭那麼嚴謹，但銀行仍然會參考您的財務狀況及信貸評級。
按揭利率選擇：為何未補地價居屋只能選P按？
根據現行規定，未補地價的居屋按揭只能選擇以「最優惠利率」（Prime Rate，P按）為基準的按揭計劃，不能選擇以香港銀行同業拆息為基準的H按。P按的優點是利率相對穩定，且通常在現時市場環境下較H按低。銀行也會提供高存息戶口，讓您可利用存款利息抵銷部分按揭利息支出。
準時還款的重要性：信貸評級(TU)對審批的影響
雖然綠表買家因政府擔保可豁免壓力測試，但準時還款的重要性不容忽視。您的信貸評級（TransUnion, TU）對於銀行審批按揭仍有影響。良好的信貸記錄顯示您具備穩定的還款能力與誠信，有助於加快按揭批核過程，甚至可能影響銀行提供的按揭優惠。保持良好的信貸習慣，是成功申請按揭的基礎。
精準預算總開支：首期以外的全方位費用清單
買樓是人生重要里程碑，尤其對於綠表人士，透過綠表買二手居屋首期通常較低，這是一個非常吸引的優勢。然而，除了首期，置業總開支其實包含一系列不能忽視的費用。今日我們一起拆解這些額外費用，讓您對綠表買二手居屋的整體預算有更清晰的掌握。
法律及政府費用
物業買賣牽涉許多法律及行政手續，這些環節都會產生費用。這些費用是固定支出，不會因為綠表買二手居屋價錢高低而有巨大差異。
印花稅 (Stamp Duty)：首置身份如何應用「第二標準稅率」？
購買物業時，業主需要繳納印花稅，這是一項政府徵收的稅款。印花稅的計算方式根據物業成交價或估值而定，會以兩者中較高者作準。如果您是首次置業人士，並符合所有相關條件，您就可以按照「第二標準稅率」計算印花稅。這個稅率一般比非首次置業的稅率低很多，可以為您節省不少開支。請記住，印花稅是在簽署買賣合約後需要繳付的費用。
律師費：包含查冊、審閱合約、處理提名信及轉讓契等
在綠表買二手居屋流程中，聘請律師處理法律文件是不可或缺的一步。律師的服務範圍非常廣泛，包括物業查冊、審閱買賣合約條款、處理「提名信」的申請以及草擬和簽訂轉讓契據等。這些文件非常重要，確保整個交易合法合規。律師費用通常會根據物業樓價和交易的複雜程度而有所不同，一般而言，費用範圍會在數千至一萬港元之間。
申請「提名信」費用
居屋第二市場有一個獨特的環節，就是需要申請「提名信」。這份文件是房委會批准賣方提名您作為該單位的買家。申請提名信是綠表買二手居屋流程中的專有步驟。申請提名信本身會產生一筆固定的行政費用，這筆費用由買方支付。
中介與裝修費用
除了政府及法律開支，您還需要考慮中介服務費用以及新居的裝修和傢俬電器開支。這些開支與綠表買二手居屋價錢、單位狀況及您的個人喜好直接相關。
地產經紀佣金：市場標準與注意事項
如果您透過地產經紀促成交易，您就需要支付經紀佣金。香港市場的標準做法是，買賣雙方各需支付樓價的百分之一作為佣金。例如，如果綠表買二手居屋價錢是四百五十萬港元，您需要支付四萬五千港元的佣金給您的地產經紀。在簽署臨時買賣合約時，您通常會需要繳付這筆費用。
裝修及添置傢俬電器：基本預算規劃
購入二手居屋後，單位狀況可能參差不齊，所以裝修費用是一個很大的變數。您可以選擇進行全面翻新，或者只是作一些基本的清潔和修補。您亦需要預算添置傢俬電器，例如冷氣機、雪櫃、洗衣機等。一個實用的方法是先設定一個基本預算，例如每平方呎預留多少費用作裝修，以及家電的基本開支。這部分支出豐儉由人，完全取決於您的需求和個人風格。
總成本預算表：一表看清所有潛在支出
整合範例：以購買450萬單位為例，計算從首期到收樓的總開支
為了讓您更清楚所有開支，現在我們以一個實際例子來計算。假設您以綠表買二手居屋，樓價為450萬港元，並成功申請到95%按揭。
| 項目 | 金額（港元）或計算方式 | 備註 |
|---|---|---|
| 首期 | 450萬 x 5% = 225,000 | 綠表買家最低首期，通常獲批95%按揭 |
| 印花稅 | 約67,500（以第二標準稅率計算） | 假設首置，樓價450萬，稅率1.5%（按級別計算） |
| 律師費 | 約8,000 | 包含查冊、審閱合約、處理轉讓契等 |
| 申請「提名信」費用 | 約1,040 | 居屋第二市場特有費用 |
| 地產經紀佣金 | 450萬 x 1% = 45,000 | 買方支付部分 |
| 裝修及傢俬電器費用 | 約200,000 – 400,000+ | 視乎單位大小和個人要求，此為中等預算 |
| 總計預算 | 約546,540 – 746,540+ | 從首期到收樓，實際支出會因裝修而異 |
這個總計清楚顯示，除了綠表買二手居屋首期之外，您還需要額外準備數十萬港元，才能順利完成置業，並享受您的新家。這份清單可作為您詳細規劃綠表買二手居屋流程時的重要參考。
【實戰演練】綠表買二手居屋流程全攻略：6大關鍵步驟
成功取得綠表買二手居屋資格，並完成綠表買二手居屋首期的計算與按揭預備後，接下來就是進入實戰階段。整個綠表買二手居屋流程清晰有序，只要按部就班，便能順利購入心儀物業。以下將為您詳細拆解六大關鍵步驟，讓您對整個置業旅程瞭然於胸。
步驟一：物色心儀單位及簽署臨時買賣合約
置業的第一步，就是尋找一間符合您預算及需求的二手居屋。找到合適單位後，買賣雙方會就綠表買二手居屋價錢達成共識，然後簽署臨時買賣合約，這是法律上具約束力的第一份協議。
確認賣方持有「可供出售證明書」
簽署臨時買賣合約前，買家必須確認賣方已向房屋委員會或房屋協會申請並獲發「可供出售證明書」。這份證明書是用以證明賣方有權在居屋第二市場出售單位。通常，申請此證明書約需14個工作天審批，有效期為12個月。此舉可以保障買家，確保交易的合法性。
議價技巧與支付臨時訂金（細訂）
確認賣方持有證明書後，您可以與賣方議定最終的綠表買二手居屋價錢。當雙方同意後，買家便需支付臨時訂金，俗稱「細訂」，金額一般為樓價的百分之三至五。支付細訂後，雙方律師會著手處理後續的法律文件。
步驟二：向銀行申請按揭
簽署臨時買賣合約後，買家應盡快向銀行申請按揭。由於綠表買家在居二市場購樓可享較高按揭成數，這一步對綠表買二手居屋首期的準備至關重要。
憑臨約申請預先評估
買家可以憑已簽署的臨時買賣合約，向心儀的銀行申請按揭貸款的預先評估。銀行會根據單位狀況、首次發售日期及申請人的入息情況，初步評估可批出的按揭成數及還款年期。
比較不同銀行的按揭計劃與回贈
香港各大銀行皆有承辦居屋按揭業務。買家可以比較不同銀行提供的按揭計劃，包括按揭利率、現金回贈及其他優惠。未補地價的二手居屋一般只能申請最優惠利率（P按），因此比較各行P按的實際利率及附帶的高存息戶口優惠，可以幫助您找到最適合的方案。選擇房屋委員會或房屋協會指定銀行，通常更容易獲批高成數及較長還款期。
步驟三：申請「提名信」— 居二市場獨有步驟
「提名信」是綠表買二手居屋流程中獨有的關鍵步驟，它確保房屋委員會確認賣方提名買方為單位的正式承讓人。
由律師代為提交文件及費用
買方應委託其代表律師，協助向房屋委員會遞交申請「提名信」所需的文件。這些文件通常包括賣方的「可供出售證明書」正本、買方的「購買資格證明書」正本、買方支持申請「提名信」的法定聲明書、臨時買賣合約副本，以及港幣1,040元的申請費用。
預計處理時間（最少5個工作天）
房屋委員會處理「提名信」的申請，預計需時至少五個工作天。買家務必預留足夠時間，待收到提名信後才能繼續簽署正式買賣合約。
步驟四：簽署正式買賣合約
獲得房屋委員會發出的「提名信」後，買賣雙方會再次透過律師，簽署正式買賣合約。這份合約條款更為詳細及具法律效力。
支付加付訂金（大訂）
簽署正式買賣合約時，買家需要支付加付訂金，俗稱「大訂」。大訂的金額會使臨時訂金與加付訂金的總額，約為樓價的百分之十。
簽署時間點建議
為確保所有前期手續順利完成，建議買家在簽署臨時買賣合約後，相隔約12至14天，才簽署正式買賣合約。這樣便有足夠時間處理提名信的申請。
步驟五：簽訂轉讓契據及收樓
這是整個綠表買二手居屋流程的最後階段，標誌著物業業權的正式轉移。
銀行放款及支付樓價尾數
在簽訂轉讓契據的當天或之前，買家的按揭銀行會將批核的貸款額放款至買方律師樓的賬戶。買方律師隨後會代表買家，向賣方律師支付樓價的餘額。
驗收單位注意事項
成交前，買家通常會再次仔細驗收單位，核實單位狀況是否與買賣協議一致，例如是否有未經同意的改動或損壞。建議預留充裕時間進行詳細檢查，甚至可以考慮聘請專業驗樓師。買家收妥單位鎖匙後，便正式成為業主。
步驟六：交還原有公屋單位
對於原為公屋租戶的綠表買家，完成居屋購入手續後，仍需處理原有公屋單位的交還事宜。
遞交「遷出通知書」
綠表買家在簽訂所購居屋的轉讓契據後，應立即向房屋委員會遞交「遷出通知書」。這是一項強制性要求，旨在加快公屋單位的流轉。
騰空單位的時限（60天內）
根據房屋委員會規定，買家必須在遞交「遷出通知書」後的60天內，將原有公屋單位騰空並交還予房屋委員會。請務必遵守此時限，以免產生不必要的費用或行政問題。