置業安居是不少香港人的目標，而按揭成數則是決定您能否成功上車的關鍵。按揭成數（Loan-to-Value, LTV）直接影響您可向銀行借取的貸款額及所需的首期資金，但其批核卻受金管局指引、個人財務狀況、物業種類等多重複雜因素影響，往往令準業主感到困惑，不知如何「借盡」按揭。
本篇【按揭成數意思】終極指南，將全面深入剖析按揭成數的官方定義與核心概念，拆解影響批核的5大關鍵因素，包括申請人收入、現有物業狀況及物業用途等，並提供最新按揭成數表，助您清晰掌握金管局、按揭保險計劃以至發展商按揭下的不同限制與審批細節。無論您是首次置業、自僱人士或考慮轉按，本文都能為您提供最實用的策略和資訊，助您精明計算，善用按揭槓桿，輕鬆達成置業大計。
【置業入門】深入理解按揭成數意思：貸款關鍵指標
置業路上，相信不少朋友都希望清楚了解貸款的方方面面，特別是關於按揭成數意思這個關鍵概念。這不單是銀行衡量貸款風險的指標，更是您計劃買樓時，計算所需首期資金的基礎。對於物業買家來說，理解按揭成數至關重要，因為它直接影響您的資金安排以及最終可以購入的物業類型。讓我們一起深入探討這個對您置業影響深遠的指標吧。
按揭成數 (LTV) 的官方定義與核心概念
按揭成數，英文全稱為 Loan-to-Value Ratio，簡稱 LTV，其按揭成數意思，就是指銀行批出按揭貸款的金額，佔物業估值或者成交價（以較低者為準）的百分比。簡單來說，它決定了您能夠從銀行借取多少貸款。這個比例直接關係到您需要準備多少首期資金，因此它是整個置業過程中一個非常重要的數字。
舉例來說，如果一個物業價值港幣1,000萬元，而銀行批出的按揭成數 6成，那麼銀行最高可以借給您港幣600萬元。這意味著，您便需要自行支付港幣400萬元作為首期，並且還要支付其他相關的購置費用。在香港，金管局對於不同類型的物業和申請人，設有不同的按揭成數上限，這些資訊通常會列於按揭成數表中，供市民參考。明白這些規定，有助您更清晰地規劃置業大計。
【金管局指引】香港自住物業標準按揭成數上限
買樓是人生大事，了解「按揭成數意思」尤其重要，因為它直接影響您可以借多少錢，以及需要準備多少首期。在香港，金融管理局（金管局）訂立了自住物業的標準按揭成數上限。這些指引確保銀行體系穩健，也為大家提供了清晰的貸款依據。銀行處理按揭申請，均會遵循金管局的嚴格規定。
金管局按揭成數上限決策流程圖解
大家在申請按揭時，銀行會根據金管局的指引，像一張「決策地圖」一樣審視您的申請。這個「地圖」主要考慮幾個關鍵因素，一步一步判斷您可以獲得的最高按揭成數。首先，銀行會看您打算購買的物業價值；接著，會審核您的收入來源是在香港還是境外；然後，會查核您本身有沒有其他按揭在身，或者有沒有為其他人擔任擔保人。這些因素會直接影響最終的按揭成數，決定您最高可以借到多少錢。
不同樓價範圍的按揭成數限制
針對香港自住物業，金管局設定了明確的按揭成數限制。一般情況下，如果物業價值在港幣一千萬元以下，最高按揭成數為六成，貸款上限為港幣五百萬元。物業價值在港幣一千萬元或以上，最高按揭成數是五成。所以，若您想了解自己的「按揭成數意思」，這些數字是基本參考。
假如您的主要收入來自香港以外地區，按揭成數會有所調整。物業價值在港幣一千萬元以下，最高按揭成數會降至五成，貸款上限為港幣四百萬元。物業價值在港幣一千萬元或以上，則降至四成。這是一個重要的考慮因素。
如果您本身已是按揭的擔保人，或者已經有其他按揭在身，按揭成數也會降低。物業價值在港幣一千萬元以下，最高按揭成數是五成，貸款上限為港幣四百萬元。物業價值在港幣一千萬元或以上，則為四成。
若是您同時面對上述兩種情況，即有按揭在身，而且收入又來自香港以外地區，按揭成數會再進一步下調。物業價值在港幣一千萬元以下，最高按揭成數只有四成，貸款上限為港幣三百萬元。物業價值在港幣一千萬元或以上，則僅有三成。這些詳情會列於「按揭成數表」之中，方便大家參考。
影響最終按揭成數的5大關鍵因素詳解
各位準備置業的朋友，在深入了解按揭成數意思之後，您會發現銀行批核按揭貸款時，並非單純根據物業價值去釐定最終的按揭成數。其實，有很多個人與物業相關的細節，都會影響到您最終可以借到多少錢。這些因素關係到您的貸款額，也關係到您需要準備的首期金額。現在，讓我為您詳細剖析五個影響按揭成數的關鍵因素，幫助您更全面掌握置業財務規劃。
因素一：申請人收入來源與地區差異
您的收入來自哪裡，對銀行審批按揭成數有顯著影響。銀行審核貸款，最看重穩定性與風險。如果您的收入來自香港本地，銀行會認為風險較低，因為收入來源明確，審核與追溯也比較容易。然而，如果您的收入是來自香港以外的地區，銀行批核按揭成數時，會採取較為保守的態度。例如，當物業價格低於港幣1,000萬元，一般按揭成數會從最高六成降至五成，貸款上限也會隨之減少。如果物業價格是港幣1,000萬元或以上，按揭成數更有可能降至四成。這是因為海外收入可能涉及匯率波動、當地稅務規定與不同監管體系，銀行評估風險會較高。
因素二：現有按揭或擔保狀況對新申請的影響
如果您目前已經有一項按揭貸款在身，或者您曾經作為其他人的按揭擔保人，這會對您申請新的按揭產生影響。銀行在審批新按揭時，會把您現有的債務或擔保責任納入考量，評估您的整體還款能力。這會直接影響到您可以獲得的按揭成數。具體來說，若您是擔保人或已有其他按揭，港幣1,000萬元以下物業的最高按揭成數會下調至五成，而貸款上限也會有港幣400萬元的限制。對於港幣1,000萬元或以上物業，按揭成數甚至可能降至四成。此外，如果您的收入來自香港以外地區，而且您本身已有按揭在身，按揭成數會進一步下調，物業價格低於港幣1,000萬元，按揭成數可能只有四成。
因素三：物業用途：自住或出租物業的按揭成數意思
物業的用途，即是您打算自己居住，還是用作投資出租，對按揭成數意思有著非常直接的影響。銀行對於自住物業的按揭成數，通常會給予較高的比例。例如，自住物業在港幣1,000萬元以下的價格範圍，您可以申請高達按揭成數6成，貸款上限為港幣500萬元。若物業價格在港幣1,000萬元或以上，按揭成數最高可達五成。反之，如果物業是用於出租用途，銀行通常會將其視為投資物業。投資物業的風險較高，銀行因此會採取更審慎的批核標準。不論物業價格多少，出租物業的最高按揭成數普遍都會限制在五成。不過，值得一提的是，即使是預期的租金收入，有時也可以幫助您通過壓力測試，增加批核機會。
因素四：買入名義：個人或公司名義的按揭成數分別
您是以個人名義還是以公司名義購入物業，也會影響最終的按揭成數。大多數置業人士會選擇以個人名義買樓，這樣批核流程與按揭成數計算都較為直接。然而，如果選擇以公司名義買入單位，按揭的政策會有所不同。因為銀行會認為公司持有物業，在法律責任、稅務結構以及潛在風險方面與個人持有存在差異。所以，不論物業的價格是多少，以公司名義買入物業的最高按揭成數通常會一律限制在五成。此政策旨在反映銀行對公司物業持有者更為嚴謹的風險評估。
因素五：收入審批方式：固定受薪與資產水平審批
銀行審核您的還款能力，主要根據您的收入證明。這裡面又分為兩種常見的方式：固定受薪審批和資產水平審批。如果您是固定受薪人士，例如月薪或年薪穩定，銀行會根據您的薪金流水、稅單等文件來評估您的供款能力，這通常能讓您獲得較高的按揭成數。然而，有些申請人可能收入不穩定，或者主要收入來自投資、自僱業務等，銀行此時可能會採用資產水平來審批。這種情況下，銀行會評估您的總資產淨值，作為審批按揭的依據。但是，若您以資產而非固定收入來計算按揭能力，不論物業的價格是多少，銀行批核的按揭成數都會顯著下降，通常會以物業價值的四成計算。換句話說，銀行會參考內部按揭成數表來衡量您的借款上限。
進階篇】非住宅、資助房屋與轉按的按揭成數意思
談過住宅物業的按揭成數意思及審批原則，現在我們要深入探討一些進階情況。理解非住宅物業、資助房屋以及轉按或加按的按揭成數意思，讓您可以更全面掌握物業貸款策略。這些類別有其獨特之處，處理時必須注意。
非住宅物業（工商舖、車位）的按揭成數詳解
非住宅物業，包括工商舖單位、寫字樓及車位等，其按揭申請與住宅物業有所不同。這類物業主要為商業或投資用途，市場波動相對較大，銀行評估風險時會更審慎。因此，它們的按揭成數上限普遍較低。一般情況下，非住宅物業的按揭成數通常只有物業估值的五成，某些情況下可達按揭成數 6成。金管局的按揭保險計劃不適用於非住宅物業。申請這類物業的按揭時，銀行會更仔細審視申請人的入息來源、財務狀況，甚至物業的實際用途與潛在回報，以此決定最終批核的貸款金額。
資助房屋按揭（居屋、綠置居等）的特別規定
香港的資助房屋，例如居屋、綠置居及房協旗下的資助出售房屋，其按揭規定與私人住宅截然不同。這些物業設有政府擔保，目的是協助合資格市民置業，因此可享更高的按揭成數。例如，透過香港按揭證券有限公司的擔保，居屋及綠置居的綠表買家可獲得高達九成半的按揭貸款，而白表買家則可申請高達九成按揭。由於政府為銀行提供部分還款保證，這類按揭通常毋須進行壓力測試，簡化了審批流程。不同資助房屋計劃的按揭成數表略有差異，申請前必須查閱相關計劃的最新指引。
轉按與加按的按揭成數計算與套現策略
物業供款一段時間後，不少業主會考慮「轉按」或「加按」。這兩者都涉及現有按揭貸款的調整，但目的與操作方式有別。「轉按」是將原有按揭從一間銀行轉移到另一間銀行，通常是為了獲得更低的利率、更長的還款期或額外現金回贈。這時候，銀行會根據物業最新估值，重新計算可批核的按揭成數，決定新貸款額。「加按」則是在原有按揭基礎上，向同一間銀行或另一間財務機構申請額外貸款。這多數因為物業價值上升，業主想將升值部分套現作其他投資、清還債務或裝修。加按時，銀行會重新評估物業現時估值和申請人的還款能力，確保新的總貸款額不超過金管局對按揭成數的上限。妥善運用轉按和加按，是業主善用物業資產、優化財務狀況的重要策略。
按揭成數意思：常見問題 (FAQ) 精選
理解按揭成數意思，是置業路上一個關鍵課題。我們明白各位可能對於按揭貸款存在不少疑問，特別是關於不同情況下的批核細節。因此，我們為您整理了一些常見問題，期望為您提供清晰的指引。
首次置業是否一定能借足九成按揭？
首次置業人士通常會希望申請最高按揭成數，特別是九成按揭。然而，是否能夠成功借足九成按揭，並非必然。這項高成數按揭申請，通常需要透過香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃。申請人必須符合多項嚴格條件，例如物業價格必須符合特定上限，通常為港幣一千萬元或以下。同時，所有借款人必須於提交申請時未持有任何其他香港住宅物業，並且必須為固定受薪人士，擁有穩定入息來源。銀行會對申請人的供款能力進行嚴謹的壓力測試。因此，儘管九成按揭為不少首次置業人士提供置業機會，您仍然需要仔細審視自身條件，確保符合所有規定。
自僱或收入不穩定人士，如何理解我的按揭成數意思及審批？
對於自僱人士或收入不穩定的人士，理解個人按揭成數意思及銀行審批準則，確實更具挑戰。銀行在審批這類按揭申請時，會採取較為謹慎的態度，因為收入波動性較高。傳統的入息審批方式，通常會要求提供過去六個月至一年的入息證明，例如報稅表或銀行戶口月結單，以計算平均收入。若未能提供穩定入息證明，銀行或財務機構可能會考慮進行「資產水平審批」。這表示銀行會評估申請人名下的流動資產（例如存款、股票、債券）或固定資產（例如已供滿的物業）。然而，採用資產水平審批的按揭成數通常會相對較低。同時，建議這類申請人保持清晰的財務記錄，並且準備充足的文件，協助銀行評估其還款能力。
村屋、唐樓等特殊物業的按揭成數有何不同？
是的，村屋、唐樓等特殊物業的按揭成數意思與一般私人屋苑住宅有所不同。銀行在審批這類物業的按揭時，通常會考慮其獨特的風險因素。
村屋方面，按揭成數可能受制於地權問題、屋宇結構、僭建情況，以及物業所處位置的偏遠程度或道路交通配套。部分村屋可能難以獲得高成數按揭，甚至可能無法申請按揭保險，導致按揭成數 6成成為較常見的上限。
唐樓方面，樓齡是影響按揭成數和還款期數的關鍵因素。較高樓齡的唐樓，銀行會認為其潛在維修成本較高，且未來轉售能力可能受限，故此傾向提供較低的按揭成數。例如，部分銀行或會將樓齡加借款人年齡設定上限，影響可批核的還款年期。同時，這類物業的消防安全、管理狀況等亦會影響審批結果。由於這些物業的特性較為複雜，建議在申請前，先諮詢銀行或專業按揭顧問進行物業估價及預先評估。
按揭保險的保費是如何計算的？
按揭保險的保費計算並非一個固定金額，它主要取決於多項變數。最關鍵的因素包括按揭成數、貸款年期，以及貸款利率的選擇（例如固定利率或浮動利率）。按揭成數越高，保費的百分比通常會相應增加，因為銀行承擔的風險隨之提高。貸款年期越長，保費亦會越高，這是由於還款期越長，未來的不確定性越大。保費可選擇一次性繳付或分期繳付。若選擇一次性繳付，保費通常會較分期繳付方案的總額為低。若選擇分期繳付，保費會併入每月的按揭供款，但通常會導致每月供款額略為提高。此外，物業用途（自住或投資）亦可能影響保費計算，自住物業的保費通常較低。