不少居屋業主會考慮將自住單位轉名予子女，作為財富傳承或家庭規劃的一部分。然而，礙於居屋物業，特別是未補地價單位，涉及獨特的業權限制及房委會嚴謹的審批要求，其轉讓程序與一般私人樓宇截然不同。一個不慎，或會導致繁複的法律問題及意想不到的財務負擔。
為助您清晰掌握箇中細節，本文將針對2025年的最新情況，深入剖析居屋轉讓子女的8大特殊原因、5步完整申請流程、所需費用計算，以及兩個必須避開的關鍵陷阱。無論您是出於家庭變故、移民規劃或財政考慮，本指南都能為您提供全面的實用資訊，確保您在處理居屋業權轉讓時萬無一失。
【居屋轉讓子女】第一步：了解房委會特批轉讓的兩大先決條件
「居屋轉讓子女」是不少家庭關心的議題，這類業權轉讓流程確實較為複雜，不同於一般私人樓宇買賣。當您考慮將「居屋轉讓業權」給子女時，第一步就是徹底了解房屋委員會（房委會）特批轉讓的兩大先決條件。這兩項條件是所有申請的基礎，務必清楚明白。
先決條件一：處理居屋轉讓業權必須「不涉及金錢代價」
解釋何謂「不涉及金錢代價」及其重要性
房委會規定，所有獲得特批的「居屋轉讓業權」申請，原則上必須以「不涉及金錢代價」的形式進行。這代表，業主轉讓物業給子女時，子女不可支付任何形式的金錢或其他實質對價給予業主，才能取得居屋的業權。這個規定十分重要，因為居屋是政府提供資助的房屋，目的在於協助有需要人士安居。這個政策目的就是確保資助單位仍然用於符合資格的家庭，避免變成牟利的工具。
唯一的例外情況：業主破產個案
儘管「不涉及金錢代價」是鐵律，可是房委會設定了一個唯一的例外情況，那就是業主因破產而進行的業權轉讓個案。在這種特殊情況下，破產管理官會介入處理物業，其轉讓可能涉及金錢代價，這個代價用於償還債務。這是法律程序的一部分，也是「居屋轉讓業權」一個特別的處理方式。
先決條件二：居屋轉名子女承讓人必須是「已登記家庭成員」
何謂「已登記的家庭成員」
另一個關鍵先決條件是，接受「居屋轉名子女」的承讓人必須是該居屋單位「已登記的家庭成員」。這些成員是指在最初購買居屋時，已經在房屋署或房委會的記錄中正式登記為該單位住客的家庭成員。房委會透過這個規定，確保居屋的業權轉移仍在原有符合資格的家庭內部進行。
關鍵例外：業主去世後的居屋轉讓業權繼承權
在處理「居屋轉讓業權」時，雖然承讓人通常必須是「已登記家庭成員」，可是針對業主去世後的業權繼承情況，房委會設有重要例外條款。這個例外條款是，當居屋業主不幸離世，其子女即使未曾登記為居屋的家庭成員，也可以獲得業權。這是為了保障家庭繼承權益，讓單位能順利傳承。
子女即使未登記，亦可免入息審查直接繼承業權的特殊情況
延續上一個例外情況，居屋業主的子女即使在最初並非單位「已登記家庭成員」，當業主去世後，子女可以直接繼承該物業的業權。更重要的是，這種情況下，子女無需接受房委會的入息審查。這是房委會特別為處理居屋繼承而設的機制，目的是簡化程序，協助家庭處理突發情況。
房委會接納的八大「居屋轉讓子女」特殊原因詳解 (附所需文件清單)
談到居屋轉讓子女，很多朋友或許覺得房委會的規定十分嚴謹，確實如此，一般情況下居屋業權轉讓限制較多。不過，房委會也理解大家在人生不同階段會遇到各種變故，因此制定了一系列特殊情況，容許業主申請居屋轉名子女或居屋轉讓業權。這些情況涵蓋了家庭狀況、健康與財務等層面，考慮到實際需要。以下為您詳細說明這八種特殊原因，以及每種情況所需的證明文件清單。
原因一：因離婚或分居導致的居屋轉讓業權
當家庭面臨重大轉變，例如業主與配偶的婚姻關係破裂，需要分居或離婚，這時處理共同資產便成為必要。房委會明白這些情況下的特殊需求，所以會酌情處理因離婚或分居而引起的居屋轉讓業權申請。這種轉讓旨在幫助雙方更好地分配資產，讓生活繼續前行。
所需證明文件：絕對判令、法庭命令或分居協議副本
原因二：業主結婚遷出
有時，居屋業主因為結婚，需要搬到新居與配偶同住，原本的居屋單位可能不再是業主的主要居所。這種情況下，若單位內有已登記的家庭成員，業主可以申請將業權轉讓給他們。這是一個常見的家庭狀況變化，房委會也會考慮批核此類申請。
所需證明文件：結婚證書及新住址證明副本
原因三：業主移民或長期在海外工作
人生的規劃多變，有部分居屋業主可能因為移民海外，或是因為工作性質需要長期在境外居住。在這些情況下，若居屋單位仍有其他已登記家庭成員居住，業主可以申請將單位業權轉讓予這些家庭成員，確保居屋單位持續供符合資格的家庭成員自住。
所需證明文件：移民簽證、外國護照或僱主證明書副本
原因四：業主年滿65歲或以上
業主年屆六十五歲或以上，可能因為身體狀況、退休規劃或其他個人考量，希望將居屋業權轉讓給子女或其他已登記家庭成員。房委會對此類年長業主的特殊需求給予考量，這也反映了政策的人性化一面。
所需證明文件：身份證明文件
原因五：業主身患危疾
當居屋業主不幸身患危疾，例如癌症等嚴重疾病，可能導致其無法有效管理自身事務，包括物業業權。在這種情況下，房委會亦會基於人道考量，允許業主將居屋業權轉讓給已登記的家庭成員，以便更好地照顧其生活所需。
所需證明文件：註冊醫生簽發的證明文件副本
原因六：業主去世後的居屋轉名子女或業權繼承
業主離世是一個人生必經的階段，這會涉及到遺產的繼承。對於居屋單位，房委會亦設有清晰的指引，允許已登記的家庭成員，包括居屋轉名子女，合法繼承居屋業權。即使子女未曾登記在單位戶籍中，在某些特定情況下，他們亦有資格繼承業權。
所需證明文件：遺產承辦書、死亡證及遺囑副本
原因七：反映家庭成員的財政貢獻：居屋轉名子女的常見考量
在不少家庭中，除了登記業主外，其他家庭成員，特別是子女，可能對居屋的首期供款或每月的按揭還款作出 substantial 的財政貢獻。為了反映這種實際的財政付出，房委會允許業主申請居屋轉名子女，將業權轉讓給有份供款的已登記家庭成員。這是對家庭共同努力的一種認可。
所需證明文件：首期供款證明或按揭還款記錄副本
原因八：業主因破產
當居屋業主面臨破產，其個人資產會受到破產管理署的接管和處置。儘管居屋有其特殊性，但在破產個案中，居屋單位也可能需要進行業權變動。房委會會與破產管理署合作，處理這種特殊情況下的居屋轉讓業權申請，以符合法律規定。
所需證明文件：破產令及破產管理署同意書副本
【實戰教學】未補地價居屋轉讓子女：5步完整申請流程
朋友，如果您正在考慮將未補地價的居屋轉讓子女，或是進行居屋轉名子女的業權變更，流程或許聽起來有點複雜，但是只要按部就班處理，其實比想像中簡單。這裡為您整理了居屋轉讓業權的五個核心步驟，幫助您清晰掌握整個申請過程，順利完成業權轉移。
步驟一：準備及遞交居屋轉讓業權申請文件
填寫「居屋轉名子女申請書HD7」表格須知
申請居屋轉讓子女的第一步，是詳細填寫香港房屋委員會（房委會）提供的「居屋轉名子女申請書HD7」表格。您必須確保表格內所有資料準確無誤，並且誠實申報您申請轉讓的原因。同時，您需要準備所有相關的證明文件副本，例如身份證、結婚證書、離婚判令、移民簽證、死亡證明等，這些文件都是用來支持您的申請理由。請記住，所有提交的證明文件必須是清晰的副本。
將申請書及證明文件交至所屬租約事務管理處
完成表格填寫以及備妥所有證明文件後，您需要親自將這些文件提交至您的居屋單位所屬的房屋署租約事務管理處。這是一個重要的步驟，因為所有申請均需透過指定途徑提交，確保資料能順利進入房屋署的審批流程。
步驟二：繳付申請手續費
現行費用金額 (例如：港幣$3,020)
遞交居屋轉讓業權申請文件時，您需要同時繳付一筆固定的申請手續費。現行費用金額約為港幣$3,020。這筆費用是處理您的申請所必需的行政開支。
注意事項：費用不論申請結果如何，均不獲退還
請注意，這筆手續費一旦繳交，不論房屋署最終是否批准您的申請，甚至若您決定中途撤回申請，費用都不會退還。因此，提交申請前請您務必仔細考慮，並確保已符合所有申請條件。
步驟三：等待房屋署審批
審批時間：備齊文件後約需6星期
提交申請及繳付手續費後，您會進入等待房屋署審批的階段。一般而言，如果您的申請文件齊備，房屋署房屋資助分處大約需要六星期處理您的申請。這段時間用於審核所有提交的資料，以確保您的居屋轉名子女申請符合房屋委員會的政策規定。
接收房委會發出的申請結果通知書
在審批時間結束後，房屋委員會將會發出正式的申請結果通知書。這份通知書會清楚告知您申請是否獲得批准，以及下一步需要進行的程序。
步驟四：處理居屋轉讓業權法律文件及相關費用
聘請律師辦理轉讓契據
若您的居屋轉讓子女申請獲得房屋委員會批准，您接下來便需要自行聘請一位律師，協助您辦理居屋轉讓業權的法律文件，包括擬定轉讓契據。律師會確保所有法律程序依循規定，保障您的權益。
律師擬稿交予房委會批核及繳付批核費 (例如：港幣$2,630)
律師擬定好轉讓契據的初稿後，必須將其提交給房屋委員會法律事務分處進行批核。這是一個必要的步驟，用以確保轉讓契據的內容完全符合房屋委員會的政策要求。同時，您需要繳付一筆批核費，例如港幣$2,630。這筆費用亦為行政性質，不論批核結果如何均不予退還。
「轉讓同意書」有效期僅一年，必須盡快處理
房屋委員會發出的「轉讓同意書」設有有效期，通常只有一年。您必須在這一年內完成所有居屋轉讓業權的法律手續。若超過有效期仍未完成，您便需要重新提交申請並再次繳付所有相關費用。因此，獲得同意書後，請務必與您的律師密切合作，盡快處理後續事宜。
步驟五：更新居屋轉讓子女後的按揭及業權記錄
聯絡銀行處理按揭轉變事宜 (或需填寫HD64表格)
如果您的居屋單位在轉讓前設有按揭，完成居屋轉讓子女的業權變動後，您及新的業主（即您的子女）需要主動聯絡原來的承按銀行，商討按揭轉變事宜。銀行會根據新的業權情況重新審批按揭，或者要求您填寫《轉變按揭安排申請書》（HD64表格），以便房屋委員會進行批核。
完成後通知租約事務管理處更新記錄
所有法律程序，包括按揭轉變都完成後，您需要將最新的轉讓契據副本以及土地查冊記錄，通知您居屋單位所屬的租約事務管理處，要求他們更新房屋委員會的物業業權記錄。這一步驟確保房屋委員會的官方記錄與實際業權狀態一致，整個居屋轉讓業權的流程方告完成。
成本與按揭全分析：進行居屋轉名子女前必須計算的財務賬
將居屋轉讓子女，過程之中涉及多項財務考慮。這些因素直接影響整個轉讓是否順利，並且影響你們的財務安排。為了讓大家清楚了解居屋轉名子女的實際開支，我們這裡會詳細分析所有相關的成本，以及按揭上的關鍵事項。
居屋轉讓業權的總成本清單
居屋轉讓業權，費用不只一項。除了房委會的行政費，還有其他必要開支。這些費用包括：
房委會固定手續費 (兩筆)
辦理居屋轉讓業權手續，房委會會收取兩筆行政費用。第一筆費用在您遞交「居屋轉名子女申請書HD7」時繳付，現行金額約為港幣三千零二十元。第二筆費用在律師擬備轉讓契據初稿，並提交給房委會法律事務分處批核時收取，金額約為港幣二千六百三十元。無論申請結果如何，這些費用均不獲退還，所以申請前務必仔細考慮。
律師費及簽契費
居屋轉讓業權，牽涉複雜的法律文件。因此，您需要委託律師協助辦理。律師費用包含草擬轉讓契據，以及處理簽署相關法律文件的服務費。律師費會根據不同律師行，並且文件複雜程度有所不同，建議您先向律師行查詢報價。
釐印費（印花稅）
即使居屋轉讓子女不涉及金錢代價，香港法例規定，物業業權轉移仍然需要繳付釐印費，也就是印花稅。這個費用雖然通常會是較低的象徵式金額，但是它是法律要求，並且不可或缺。
轉按同意書手續費（如適用）
如果您的居屋目前有按揭貸款，並且在居屋轉名子女後需要更改或重新申請按揭，銀行或房委會會收取一筆「轉按同意書」手續費。這筆費用是用於處理按揭安排變更的行政開支。請您在辦理前，向您的按揭銀行查詢具體金額。
按揭關鍵：所有居屋轉名子女業權變動均需重新申請按揭
當您進行居屋轉名子女的業權變動，一個非常重要的環節就是按揭。所有此類業權變動都需要重新申請按揭，這一點是很多人容易忽略的。
為何需要重新申請按揭
當居屋業權從原業主轉讓給子女，法律上會視為新的業主。原有的按揭貸款協議是與舊業主簽訂的。所以，銀行為了評估新業主的還款能力，並且重設新的貸款條款，必須要求新業主重新申請按揭。這個程序確保銀行有合法依據向新業主提供貸款。
新按揭貸款額度限制：一般不超過現有按揭餘額
居屋轉讓業權並重新申請按揭時，銀行批准的新按揭貸款額度通常有一個限制。這個額度通常不能超過現有的按揭餘額。這表示，新業主不能透過這次轉名，並且增加按揭貸款額，獲取更多現金。您需要理解這個限制，然後評估子女的財務能力。
未補地價居屋的政府擔保優勢：或可豁免壓力測試
未補地價的居屋，因為有政府提供擔保，所以在申請按揭方面有特別的優勢。新的業主在重新申請按揭時，或者可以豁免銀行的壓力測試。這是因為政府擔保降低了銀行的風險，並且使得按揭審批程序可能更加寬鬆。這個優勢讓子女更容易獲得按揭批准。