對於有意將公屋單位出售、出租或轉名的業主而言，「補地價」是不可或缺的重要環節。2025年，如何精準計算補地價金額、循序漸進完成申請，以及掌握節省開支的訣竅，是每位業主關心的議題。本終極指南將為您提供最全面的攻略，詳盡拆解公屋補地價的計算原理、實用計算機用法、申請流程，並分享專家級慳錢秘訣，助您在處理物業時更得心應手。
公屋補地價入門：為何要補、何時要補及法律後果
對於有意在香港房地產市場買賣物業的人士，特別是涉及資助房屋，了解公屋補地價計算機的用法與相關概念實在重要。本文會為您詳細解釋公屋補地價點計，同時會介紹公屋補地價計算方法，幫助您全面掌握補地價的過程。
補地價基本概念：與居屋、綠置居有何分別？
補地價，是指資助房屋的業主，為了解除其物業的轉讓限制，向政府繳付一筆款項的安排。香港的土地原則上由政府擁有，私人發展商興建樓宇前，一般必須支付地價。政府為協助市民置業，興建公營房屋時會提供折扣優惠，單位出售價會低於市值，這是豁免了部分地價。因此，當這些資助房屋單位日後需要在公開市場上出售、出租或轉讓時，業主就需要向政府補回當初獲豁免的地價，這樣做才能將單位轉為類近私人物業的性質。
在香港，不同的資助房屋計劃，例如居者有其屋計劃（居屋）、綠表置居計劃（綠置居），以及透過租者置其屋計劃出售的公屋單位，都設有類似的補地價機制。這些房屋類型雖然目的都是協助市民置業，但它們在折扣率、轉讓限制及補地價計算原則上，都有各自的細微差異。了解這些基本概念，是掌握公屋補地價計算的起點。
觸發補地價的4大情況：出售、出租、轉名、轉按
當資助房屋業主作出某些行為時，便會觸發補地價的要求。這些行為旨在將受政府資助的物業，轉化為可在公開市場自由流通的私人性質物業。一般來說，以下四種情況通常會要求業主先行補地價：
第一，出售單位：如果您計劃將單位在公開市場上出售，即出售予不符合資格購買資助房屋的人士，便必須先完成補地價程序。補地價之後，您可以自由定價，並將單位出售給任何人士。
第二，出租單位：資助房屋購入目的為自住，因此業主如果想將單位出租予他人，賺取租金收入，亦必須先向政府補地價。這樣做才能解除單位用於自住的限制，容許業主將物業作投資或收租用途。
第三，轉名或轉讓業權：當您想將單位業權轉移給非指定人士（例如非原先家庭成員或不符合特定資格的親友），或者以其他方式轉讓單位業權時，通常也需要補地價。這種情況包括將業權轉讓給非綠表或白表資格的人士。
第四，更改按揭條款或加按套現：一般而言，未補地價的資助房屋單位，其按揭申請通常受到房屋署的嚴格限制。如果您計劃更改目前的按揭條款，例如轉按至另一間銀行，或者希望透過加按來套取現金，這些行為多數會觸發補地價的要求。房屋署通常會審視這些按揭變動是否涉及將單位用於非自住或牟利目的，因此會要求業主先補回當初的政府資助。
未補地價的法律風險：《房屋條例》後果一覽
理解補地價的觸發情況十分重要，同時了解未補地價可能帶來的法律後果也同樣關鍵。如果資助房屋業主在未經房屋署許可，同時未有補地價的情況下，擅自將單位在公開市場上出售、出租或以其他方式轉讓，這便屬於違法行為。
此類行為違反了《房屋條例》（第283章）的相關規定，特別是《房屋條例第27A條》。根據這條例，違規的業主將面臨嚴重的法律制裁。法例列明，違法者最高可被判處罰款港幣五十萬元，同時可能面臨最高一年的監禁。因此，業主處理資助房屋物業時，務必確保遵守相關的法例及房屋署的規定，避免誤墮法網，蒙受不必要的損失與麻煩。
公屋補地價計算機：網上估算及手動計算方法
朋友，相信您也知道公屋補地價是出售單位前的重要一環。很多業主對於公屋補地價點計，常常感到困惑。幸好，現時市場上有一些工具可以幫助我們預先估算，其中最便捷的便是公屋補地價計算機。接下來，將會詳細探討利用公屋補地價計算機進行網上估算的方法，以及手動公屋補地價計算的原理，幫助您全面掌握公屋補地價計算方法。
即用「公屋補地價計算機」：輸入兩大參數即知結果
市面上不少實用工具，例如公屋補地價計算機，可以讓您即時預估補地價金額。使用這些工具非常簡單，您只需輸入兩個核心參數，便能迅速得知結果。這個方法大大簡化了公屋補地價計算的過程。
參數一：單位現時市值（如何獲取銀行或測量師估價）
首先，您需要知道單位現時的市場市值。這是計算補地價的基礎。獲取市值估價的方法有多種，您可以選擇向多間銀行查詢免費的物業估價服務，這是一個便捷而且普遍的做法。銀行會根據單位狀況、市場行情以及過往成交數據來進行初步估算。此外，您亦可以委託專業測量師行進行更為精準的估價。測量師會親身視察單位，並且會考慮更多細節，例如單位的維修狀況、間隔是否實用等因素，最後給出具權威性的估值報告。透過這些專業途徑獲取估價，可以確保計算的準確性。
參數二：買入時的折扣率（如何從樓契查找）
第二個關鍵參數，是您當年買入單位時的折扣率。這個百分比代表了政府在您購入單位時所提供的資助比例。這個折扣率是固定的，並且清晰地記錄在您的單位樓契（即買賣合約）之中。因此，您只需要仔細查閱樓契，便能找到準確的折扣率數字。許多樓契上會明確列明單位是以市價的多少百分比出售，例如「市價六折」，那麼您的折扣率就是百分之四十。
輸出結果：即時預估補地價金額
當您將單位現時市值和買入時的折扣率輸入公屋補地價計算機後，計算機便會即時為您預估出所需繳付的補地價金額。這個數字雖然是預估值，但是可以為您提供一個非常實用的參考，幫助您初步掌握公屋補地價的費用概況。
手動計算公式：掌握補地價背後原理
除了使用便捷的公屋補地價計算機，了解補地價的實際計算公式，有助您更深入地掌握其背後原理。一旦您熟悉這個公式，便能清晰理解公屋補地價點計。
計算公式：補地價金額 = 單位現時市值 x (1 – 當年購入折扣)
補地價金額的計算公式其實很直接。它等於「單位現時市值」乘以「一減當年購入折扣」。公式如下：補地價金額 = 單位現時市值 x (1 – 當年購入折扣)。這裡的「當年購入折扣」是指單位當年購入時的折扣率。
實例演練：租者置其屋計劃單位計算示範
為了讓您更清楚公屋補地價計算方法，現在我們來看一個租者置其屋計劃（簡稱租置計劃）單位的實例。假設您於早年以六折優惠購入一個租置單位（即折扣為市價的百分之四十）。現在，該單位的市值估計為港幣五百萬元。根據公式，補地價金額就是：港幣五百萬元 x (1 – 0.6) = 港幣五百萬元 x 0.4 = 港幣二百萬元。因此，您需要繳付港幣二百萬元作為補地價。這個實例清楚說明了公屋補地價點計。
居屋與公屋（租置計劃）補地價計算的細微差別
雖然公屋補地價計算機以及手動公式都提供了估算方式，不過，居屋與公屋（特別是租者置其屋計劃單位）在補地價計算上，還是有一些細微的差別。了解這些差別，可以幫助您更準確地進行公屋補地價計算。
居屋折扣率的固定性
居屋的折扣率通常是固定的。在居屋發售時，房屋委員會會根據當年的政策，為該期居屋設定一個統一的折扣率。這個折扣率一旦設定，便會沿用於該期所有單位。因此，只要您知道自己居屋所屬的批次和其相應的折扣率，便可以明確地進行公屋補地價計算。這個數字不會隨時間或單位狀況而改變。
公屋折扣率的浮動性與評估機制
相比之下，公屋（租置計劃）的折扣率可能較為浮動。這不是一個預先固定而且適用於所有單位的數字。當您申請公屋補地價時，房屋署會委派測量師到您的單位進行實地視察和評估，根據單位的具體情況、維修程度、市場狀況以及政府政策，來釐定一個相應的補地價金額。這意味著公屋補地價的評估過程，會更加側重於個案的獨立性。因此，公屋補地價計算機提供的結果，對於租置單位而言，可能更接近於一個初步的參考，最終金額仍有賴於房屋署的正式評估。
公屋補地價申請流程實戰：由申請到完成全攻略
不少朋友在考慮出售公屋單位時，可能已經嘗試使用公屋補地價計算機預估金額，也清楚公屋補地價計算方法與公屋補地價點計的原理。但是，從構思到實際完成，這條路怎樣走？現在就讓我們一起看看詳細的公屋補地價申請流程，助您順利完成所有步驟。
步驟一：提交申請文件及費用
提交申請文件及費用是公屋補地價的第一步。這就像準備一次重要的考試，文件齊全才能順利開始。
索取並填妥「評估補價申請書」
您需要先從香港房屋委員會（簡稱房委會）網站下載，或者親自前往房委會辦事處索取「評估補價申請書」。這份表格是整個流程的起點，請您務必仔細填寫，確保所有資料準確無誤。表格填寫完整，可以避免不必要的延誤。
準備樓契副本
填妥申請書之後，請準備好您的樓契副本。這份文件是證明您物業業權的重要憑證。提交時，請確保樓契副本清晰可讀，內容完整。
繳交評估手續費（劃線支票或本票）
申請補地價評估，需要繳交一筆固定的手續費。您可以使用劃線支票，或者銀行本票支付，款項抬頭請註明「香港房屋委員會」。請留意，這筆手續費一般不會退還，所以準備文件時要一次做對。
步驟二：房署評估流程
文件遞交後，流程便進入房委會的評估階段。這一步是決定您最終補地價金額的關鍵，所以了解細節非常重要。
房署發出「補價申請認收通知書」
房委會收到您的申請文件及費用後，會發出一份「補價申請認收通知書」。這份通知書確認您的申請已正式受理，您之後可以憑此查詢進度。
測量師上門視察及影響估價的關鍵因素
接著，房委會或其委託的公證行會安排測量師與您聯絡，並上門視察您的單位。測量師會評估單位的實際狀況，例如維修保養程度、是否有僭建等，這些因素都會影響最終的估價。請記住，單位狀況越好，估價可能越高，補地價金額也會增加。所以，有朋友會建議在補地價前，避免進行大型裝修工程。
收到「評估補價通知書」（約一個月）
一般情況下，測量師上門視察及完成評估後，您大約會在一個月內收到房委會發出的「評估補價通知書」。這份通知書會清楚列明您單位所需的補地價金額。
步驟三：繳費及領取證明書
收到補價通知書，恭喜您，流程已接近尾聲。這最後一步是繳付費用，然後領取關鍵的證明文件。
兩個月繳款期限與逾期後果
「評估補價通知書」發出後，您有兩個月的繳款期限。如果您未能在這段時間內繳付補價，或者未能在限期內提出反對意見，之前的評估將會失效。屆時您需要重新申請補價評估，而且之前繳交的手續費將不會退還。因此，請務必把握好時間。
如何支付補價款項
補價款項的支付方式，通常也是透過劃線支票或銀行本票支付。請再次確認抬頭是「香港房屋委員會」。如果您對房委會的估價有異議，可以在指定期限內提出反對，甚至向土地審裁處提出上訴。一些朋友會考慮預先找銀行做估價，作為參考，也有助於日後上訴。
領取「解除轉讓限制證明書」並於土地註冊處登記
當房委會確認收到您的補價款項後，會即時發出收據。稍後，您會收到一份非常重要的文件：「解除轉讓限制證明書」。這份證明書標誌著您的單位已解除轉讓限制，現在可以在公開市場自由買賣或出租。您收到證明書後，應儘快到土地註冊處辦理登記，或者在單位出售時，交由您的律師一併處理，這樣可以確保物業權益得到法律保障。
專家慳錢攻略：何時補地價最划算？
相信您已經了解了公屋補地價計算機的使用方式，以及公屋補地價計算方法的原理。現在，我們來看看如何精明地處理公屋補地價點計這個問題，確保公屋補地價計算後的金額最符合您的財務規劃。資深物業顧問分享一些實用建議，幫助您更有效地管理相關開支。
把握最佳時機：樓市低位補地價的財務優勢
決定何時繳付地價，對您的財務影響很大。我們都知道，補地價金額與單位現時市值直接相關。市場價值越高，您需要支付的補價就越多。因此，把握樓市的起伏，特別是在樓市處於調整或低位時進行補地價，是一個非常精明的策略。當市場普遍趨向平靜，樓價相對較低時，單位估值自然也會比較低。此時辦理補地價，您需要支付的金額也會相對減少。這不僅可以減輕您的即時財政負擔，更能為未來出售或出租單位創造更好的盈利空間。想像一下，當您在低位補地價後，若樓市回升，您的單位價值會增加，而您已鎖定的補價成本則維持在較低水平，從中可獲得更大的差價。
補地價慳錢技巧：「補前不裝修」與反對估價策略
在申請補地價前，有一些實用技巧可以幫助您節省開支。首先，房屋署會委派測量師上門評估單位市值。測量師評估時，單位狀況會影響估價結果。一般而言，物業狀況越好，估值便會越高。因此，我們建議您在房屋署派員上門視察前，避免進行大型裝修工程或大幅度提升單位價值。保持單位基本狀況即可，這有助於控制估價，從而減少需要支付的補地價金額。
如果房屋署的估價結果比您預期的還要高，您也有權提出異議。收到「評估補價通知書」後，您可以在指定時間內向房屋署提出反對，甚至向土地審裁處提出上訴。您在提出申請前，可以先找幾間銀行為單位估價。這些銀行估價可以作為您反對房屋署估價的參考依據。
資金周轉方案：「先簽約後補價」操作及銀行按揭須知
對於資金周轉有考量的業主，或希望在出售單位時才一併處理補地價事宜，可以考慮「先簽訂買賣合約，後補地價」的操作方式。這個做法特別適用於部分已過轉讓限制期的公屋或居屋單位。這種安排的好處是，您無需預先準備一大筆現金繳付補價。通常，買賣雙方會在臨時買賣合約中列明，補地價款項會在正式成交前由買方或賣方負責繳付。這讓賣家可以利用買家的部分樓價款項或銀行按揭批出的款項來支付補價。不過，採用這種方式時，務必確保交易流程中的時間充裕，通常建議預留至少六十日或以上，以便完成公屋補地價計算及相關手續。
買家支付補地價的印花稅風險
若買賣雙方協商由買家負責支付補地價，這個安排涉及印花稅的計算。根據香港稅務法規，印花稅的計算基礎是物業的總樓價，包括未補地價前售價，也包括所有補地價的金額。即使買家直接將補地價款項支付給房屋署，印花稅依然會根據補價後的完整物業價值來計算。如果買賣雙方在申報印花稅時，只以未補地價前的成交價去計算稅款，而沒有將補地價的金額計入，則有可能被稅務局視為虛報樓價。一旦被稅務局發現，買賣雙方都有機會被追收額外印花稅及罰款。
未補地價物業加按或轉按套現的嚴格限制
對於未補地價的公屋或資助房屋物業，房屋署對於業主進行加按或轉按套現有非常嚴格的限制。一般情況下，房屋署不會批准未補地價的物業進行加按或轉按來套取現金。這個政策旨在避免業主利用政府資助的物業進行非自住用途的財務操作。即使是進行轉按，若目的是為了套現，通常也難以獲得批准。房屋署只會在極為特殊的情況下，例如業主遇到緊急經濟困難、需要支付醫療費用、子女教育費用或處理家庭變故等，並能提供充分證明時，才會考慮酌情處理。而且，即使獲批，批出的款項也通常會直接用於解決特定困難，而非完全自由套現。因此，業主在考慮任何涉及按揭的財務規劃時，必須先了解這些嚴格規定。
最新政策：轉讓限制收緊對補地價決策的影響
各位公屋業主，您可能經常搜尋公屋補地價計算機，希望了解公屋補地價點計。了解正確的公屋補地價計算方法，對您至關重要。現時房屋委員會推出了新政策，這些政策收緊了公屋單位轉讓限制，並會影響公屋補地價計算。這個改變，對大家日後規劃物業出售或出租時間表，都有深遠影響。因此，業主在作出任何關於公屋補地價的決策前，應先深入了解這些最新變化。
2025年新舊政策對比：您的單位適用哪種限制？
二零二四年起，資助出售房屋的轉讓限制有所調整。這些新規定旨在更有效管理公營房屋資源，但亦對業主帶來不同的影響。單位購入年份不同，所適用的轉讓限制亦有區別。業主必須先了解自己的單位屬於哪一類，才能規劃下一步行動。以下我們將詳細說明新舊政策的主要分別。
首次轉讓限制期延長
過往，公屋單位在買入後設有兩年首次轉讓限制期。這個期間內，業主通常只能以原價轉售予合資格的綠表買家。然而，根據二零二四年實施的新政策，首次轉讓限制期已顯著延長。若您的單位是在二零二四年或其後購入，首次轉讓限制期會延長至五年。這表示業主須持有單位滿五年，才可在居屋第二市場轉售單位予合資格人士。這個改變直接影響了業主最初持有單位期間的出售選項。
公開市場補地價年期限制（10年延長至15年）
除了首次轉讓限制期延長，公開市場補地價的年期限制亦有所調整。舊政策規定，公屋業主在購入單位十年後，可以申請補地價，之後便可在公開市場上自由出售或出租單位。但是，新政策已將這個限制年期由十年延長至十五年。這個意思是，業主必須在購入單位滿十五年後，方可向房屋委員會申請補地價，單位隨後才可於公開市場自由買賣或出租。這個改變對長遠的物業規劃有明顯影響。
新政策下的長遠規劃：如何調整物業出售或出租時間表？
面對新政策帶來的轉讓限制延長，公屋業主有需要重新審視其物業的長遠規劃。首先，若業主打算於短期內出售單位，但又未能符合新政策下的公開市場轉讓年期，便須考慮透過居屋第二市場轉售單位。這個市場的買家均為合資格人士，業主毋須補地價便可出售單位。其次，若業主以單位在公開市場獲取更高溢價為目標，他們便需要將出售時間表延遲至購入單位滿十五年之後，屆時方可申請補地價。同樣道理，若業主計劃將單位出租，亦須等到單位符合公開市場出售條件並完成補地價程序。新政策促使業主必須更早、更仔細地規劃物業持有年期及未來用途。