在香港，私人樓轉名（俗稱「甩名」）是一項牽涉複雜法律程序、稅務計算及潛在風險的重大決定。無論您是為了物業分產、優化按揭安排、稅務規劃，抑或進行資產傳承，精明地處理物業轉名至關重要，以避免不必要的財務損失和法律糾紛，尤其要警惕「送契樓」可能帶來的致命陷阱。
本篇2025年【私人樓轉名】7大必讀攻略，將為您深入剖析從印花稅計算、所需費用、詳細甩名步驟，到如何有效避開常見陷阱，以及利用獨特策略確保業權穩固與家庭和睦。本文旨在提供最全面、實用且符合香港現行法規的指引，助您安穩順利地完成物業轉名，實現財富傳承的同時，保障您的長遠利益。
私人樓轉名的核心概念與主要方式
甚麼是私人樓轉名？
私人樓轉名，是指物業業權從一位或多位人士名下，轉移至另一位或多位人士的過程。這是一個法律程序，通常涉及簽署合約及到土地註冊處辦理登記。這種情況常見於家庭成員之間，例如父母將物業給予子女，或是夫妻之間更改聯名物業的業權分配。辦理私人樓轉名，需要按照法律規定完成一系列手續。
為何要辦理私樓轉名？三大主要動機分析
許多業主考慮辦理私樓轉名，背後有著不同的原因。主要動機有以下三點：
第一，妥善規劃家庭資產。隨著年齡增長，許多業主希望能夠將家庭物業妥善傳承予下一代。提早進行資產安排，可以幫助家人避免日後可能出現的遺產爭議。
第二，恢復首次置業身份。有時，業主或家庭成員需要釋出名下物業。這樣做可以讓他們恢復首次置業的資格。如此一來，他們在未來購買新物業時，能夠享受較低的印花稅率。
第三，透過資產重組。業主也可能因為需要進行按揭套現，或是希望更有效地分配家庭成員的資產。因此，選擇進行私人樓轉名，可以幫助他們靈活管理家庭財務。
兩大私樓轉名方式比較：轉讓契 vs 送讓契
處理私樓轉名時，主要有兩種法律文件可供選擇，它們分別是「轉讓契」與「送讓契」。了解兩者之間的不同，有助您作出最合適的決定。
「轉讓契」是指物業以買賣形式轉讓業權的文件。即使是家庭成員之間的私樓轉名，實際可能沒有金錢交易，法律文件上仍會訂立一個象徵式或真實的交易金額。這種方式適用範圍廣泛，也較為常見。進行轉讓契手續，通常需要聘請律師處理法律事務，確保整個過程合法有效。
另一種方式是「送讓契」，部分人會稱之為「送贈契」或「無償轉讓契」。顧名思義，這代表物業以饋贈形式無償轉讓，合約上顯示的成交價通常為零。雖然表面上沒有買賣金額，稅務局卻不會因此而免除印花稅。稅務局會根據物業當時的市場估價，計算應繳的私樓轉名 印花稅。因此，使用送讓契並非零成本。
另外，送讓契的物業，也就是俗稱的「送契樓」，日後在按揭及轉售方面可能遇到較多困難。大部分銀行考慮到送契樓的業權穩定性問題，一般會拒絕為五年內曾簽送讓契的物業批出按揭。這大大影響了物業未來的市場價值與流通性。所以，處理私人樓轉名，建議您與專業人士仔細商討私樓轉名費用等細節，避免不必要的風險。
私樓轉名（甩名）的詳細步驟與法律程序
很多朋友都考慮將名下物業進行私樓轉名，也就是俗稱的「甩名」。這個程序可以幫助我們重新規劃資產、享受印花稅優惠，或是將物業傳承給家人。不過，處理私人樓轉名，當中涉及不少法律程序和細節，每一步都需要仔細處理，才能確保整個過程順利。
第一步：前期準備與專業諮詢
任何重要的決定，前期準備都是成功關鍵。在您決定進行私樓轉名之前，首先要清楚自己的目的，例如希望為家庭成員「甩名」以恢復首置身份，或者調整家庭資產配置。了解目的可以幫助您選擇最適合的轉名方式，例如透過「轉讓契」或是「送讓契」。每個選擇都有不同法律後果以及稅務影響。
完成初步構思後，請務必尋求專業人士意見。律師會詳細解釋各種法律條文，並且處理所有文件。按揭顧問則可以評估您的財務狀況，並且預計可能涉及的私樓轉名費用。這包括律師費、政府註冊費，以及最關鍵的私樓轉名印花稅估算。專業諮詢可以讓您對整個流程有清晰了解，避免日後遇到不必要的麻煩。
第二步：簽署合約與申請按揭
當您確定轉名方案並且準備好所有文件，接著便會進入簽署合約階段。如果物業本身仍有按揭，您需要預先與銀行溝通。銀行通常會要求重新審批按揭，以確保新的業權人符合所有貸款資格。這個過程涉及壓測以及入息審查，與一般申請按揭無異。因此，在簽署任何轉名文件之前，應該先獲得銀行按揭的初步批核。
律師會為您草擬一份正式的轉讓契或送讓契。買賣雙方確認內容無誤後，便會正式簽署這份法律文件。這一步驟確立了物業業權轉移的法律基礎，並明確雙方的權利和責任。
第三步：繳付私樓轉名印花稅與完成交易
簽署轉名文件之後，最重要的財務責任便是繳付私樓轉名印花稅。稅務局通常會根據物業的市場價值來計算印花稅，即使轉讓價格定得很低，稅局亦有權重新估價並且徵收相應稅款。因此，了解印花稅的計算方式，以及近親轉讓可能享有的稅務優惠，是節省成本的重要一環。律師會代為計算應繳稅款，並且協助您完成繳稅手續。
繳交印花稅之後，律師會將所有相關文件送交土地註冊處登記。土地註冊處會更新物業的業權資料，將新業權人的名字正式記錄在案。當這些程序全部完成，物業的私人樓轉名才算正式生效，並且完成所有法律程序。這時，新業主便可以合法持有該物業的業權。
私樓轉名印花稅全攻略：計算、慳稅策略與潛在稅項
談到私樓轉名，印花稅一直是大眾非常關心的環節，私人樓轉名涉及的稅務，直接影響轉名費用。要精明地進行私樓轉名，深入了解印花稅的計算方式、潛在優惠，還有其他可能涉及的稅項，便十分重要。我們會詳細解構當中的關鍵細節，幫助各位朋友更清晰地掌握這些資訊。
印花稅核心原則：稅務局以「市場價值」為計算基礎
關於私樓轉名印花稅，首先要明白一個核心原則：無論物業以何種價格轉讓，即使成交價定為極低甚至零元，香港稅務局仍會以物業於轉讓時的「市場價值」作為計算印花稅的基礎。這是為了確保稅收的公平性，並防止透過低報價格或無償贈與來規避應繳的稅款。因此，即使是親屬之間的私人樓轉名，稅務局亦會根據其內部估價或參考律師樓的估價，來釐定最終的印花稅額。
近親轉讓的印花稅優惠：如何應用首置稅率？
在某些特定情況下，私樓轉名可以享受印花稅優惠，尤其是近親轉讓。根據現行稅例，若物業是轉讓予「近親」，例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹，轉讓方可以選擇使用舊有較低的印花稅率，這與首次置業人士（首置）的稅率相似。換言之，即使承讓人並非首次置業，只要符合近親關係，並採用適當的轉讓方式，便有機會大幅降低私樓轉名印花稅的支出。此優惠旨在方便家庭內部財產的流轉，同時兼顧稅務公平。
慳稅實戰策略：合法降低私樓轉名成本
合法地降低私樓轉名費用是不少業主關心的議題。首先，應避免使用「送讓契」（或稱「送贈契」）進行轉讓。雖然其表面上成交價為零，但稅務局仍會按市場價值徵稅。此外，送讓契的物業在未來轉售時，可能面對按揭批核困難及額外印花稅（SSD）的風險，對物業的流通性及價值均有不利影響。相反，近親之間應優先考慮透過「轉讓契」進行「買賣」，即使沒有實際資金交收，形式上的買賣亦可讓承讓人享有首置印花稅率。其次，在釐定轉讓價格時，可以參考多家銀行的物業估價，並選擇一個合理的低估價作為交易價格，這樣既能降低印花稅，亦能在日後稅務局質疑時提供依據。不過，定價過低可能影響銀行按揭審批，大家需要平衡考慮。
警惕其他可能涉及的稅項
除了印花稅，私樓轉名過程中亦可能涉及其他稅項，大家務必警惕。假如物業在轉名時出現大幅升值，特別是在短期內進行轉讓，稅務局有可能將此類私樓轉名視為涉及利潤的交易，並可能徵收利得稅。此外，若轉讓雙方並非直系近親，而且承讓人已經持有其他住宅物業，那麼便可能需要繳付較高的從價印花稅，稅率一般為樓價的百分之十五。如果物業買入時間少於三年，而轉讓雙方不屬於近親，那麼額外印花稅（SSD）亦有可能適用。對於非香港居民承讓人，還需考慮買家印花稅（BSD）。這些潛在的稅項都需要在規劃私人樓轉名時一併考量，確保過程符合所有法規。
風險管理：剖析私樓轉名中最大的陷阱—「送契樓」
當您考慮辦理私樓轉名時，不論是為了方便財富傳承，還是想透過私人樓轉名重獲首次置業資格，過程中總有些風險點需要特別留意。其中一個最大的陷阱，就是所謂的「送契樓」。理解這個概念，可以避免日後許多不必要的麻煩，特別是關於私樓轉名印花稅與私樓轉名費用方面。
為何「送契樓」是高風險選擇？五大致命傷
「送契樓」顧名思義，是指物業業權以「送贈」形式轉讓，而非透過一般買賣程序。雖然表面看來這能省卻金錢交易，甚至給人一種「零成本」的錯覺，但實際操作上，「送契樓」蘊含多重風險，嚴重影響物業的價值與流通性。這類物業主要有以下五大致命傷：
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印花稅仍按市價徵收： 很多人以為「送契樓」因為沒有實際交易金額，就可以避開印花稅。然而，香港稅務局有明確規定，即使物業是無償轉讓，或者成交價定為「零元」，印花稅仍會根據當時的物業市場價值來計算與徵收。所以，透過「送契樓」來節省私樓轉名印花稅的想法，通常是不可行的。
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額外印花稅（SSD）不獲豁免： 若您考慮的是近親之間的私樓轉名，透過「轉讓契」進行買賣（即使無實質金錢交易）通常可以豁免額外印花稅。但是，「送契樓」卻無法享有這項豁免。換句話說，若物業在送贈日期起計的三十六個月內再次出售，新業主仍需要支付巨額的額外印花稅，這會顯著增加未來的私樓轉名費用負擔。
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業權不夠穩固且法律程序耗時： 「送契樓」的法律程序需要較長時間才能完全確立其業權穩定性，通常需時三年。在這段期間，物業的業權在法律層面仍帶有不確定性。因此，若受贈人在這三年內嘗試轉售物業，往往會面臨重重困難，因為潛在買家會顧慮業權問題。
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銀行按揭批核門檻高： 這是「送契樓」最致命的缺點之一。由於其特殊的業權轉讓性質與潛在法律風險，香港絕大部分銀行對於曾簽立「送讓契」或「無償轉讓契」的物業，在五年內（部分大型銀行甚至長達八至十年）通常會拒絕批出按揭貸款。這會嚴重限制物業的日後轉售能力，大大影響其市場價值和流通性。
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潛在的破產風險： 如果物業的原送贈者在送贈物業後的五年內宣告破產，根據《破產條例》，破產管理官或債權人有權向法庭申請追回該物業。這項規定旨在防止債務人透過無償轉讓資產來逃避債務。對於受贈人而言，這代表他們在一段時間內所獲得的業權並非絕對安全。
如何識別物業是否「送契樓」？
既然「送契樓」存在多重風險，學會如何識別它就變得非常重要。以下是幾個有效的方法，幫助您在進行私樓轉名或購買物業時，判斷其是否屬於「送契樓」：
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查閱土地註冊處記錄： 最直接的方式是透過土地註冊處進行「查冊」。查冊報告上，物業的歷史交易文件都會列明，例如「轉讓契」（Assignment）或「送讓契」（Deed of Gift）。若記錄中出現「Deed of Gift」或「送讓契」字眼，物業就是「送契樓」。
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審視交易代價或成交價： 即使查冊記錄沒有明確標示為「送讓契」，但若物業的成交價明顯為「零元」，或與當時的市場估價嚴重偏離（例如遠低於市價），則很有可能被銀行或稅務局視為「送契樓」。這需要您仔細審閱買賣協議中的「代價」條款。
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諮詢專業人士： 若您對物業的性質有任何疑慮，最保險的做法是尋求專業意見。委託經驗豐富的律師進行業權審查（驗契），他們會仔細檢視所有歷史文件與契約，判斷物業業權是否穩固，以及是否有「送契樓」的相關風險。地產代理在交易過程中，也有責任告知準買家物業是否為「送契樓」，並提醒其潛在的按揭問題。
長遠保障：如何利用私樓轉名確保業權穩固與家庭和睦
物業不只是資產，也是家庭的基石。進行私樓轉名時，除了考慮即時的交易與稅務影響，更重要的是審視其長遠的保障功能。這一步驟能夠為家庭和睦帶來幫助，同時穩定業權，是一個全面的規劃過程。這部分內容將深入探討多種策略，協助業主精明地處理私人樓轉名事宜。
「長命契」的雙重保障功能
在香港，私人樓轉名之中，「長命契」（Joint Tenancy）是一個常用的業權持有方式，它具備雙重保障功能。當物業以長命契形式登記，所有聯名業權人共同擁有物業的全部權益。其一，若其中一位業權人不幸離世，物業的業權會自動轉移給其他在世的聯名業權人，繼承過程可以免卻繁複的遺產承繼手續，節省時間與法律費用。其二，長命契也能有效防止子女或其他繼承人，在物業轉名後即時變賣物業。由於任何出售或按揭行為皆需要所有聯名業權人共同同意簽署文件，這可以確保物業在家族內部穩固，避免因個人一時衝動而影響家庭的長遠規劃。
不完全業權轉讓的策略性應用
進行私樓轉名時，業主不一定需要轉讓物業的百分之百業權。有時，策略性地轉讓部分業權，例如轉讓百分之七十至百分之九十九的業權，能夠帶來額外的保障。這個做法可以讓新的業權人取得部分物業權益，同時又能保留原業主對物業的一定控制權。保留部分業權的主要目的是防止獲轉讓業權的一方，在接收業權後隨即將物業轉售。這個安排能為家庭提供一道保障，確保物業的穩定性，並給予原業主更大彈性去管理物業，減少未來潛在的紛爭。
夫婦間的特殊保障策略：延遲簽署正約
夫婦之間進行私人樓轉名，特別是為了讓其中一方恢復首次置業身份，可以考慮延遲簽署正式買賣合約這個策略。這個做法是，夫婦先簽署臨時買賣合約，並完成繳交印花稅等程序，但將物業的正式成交期訂得較長。這樣安排能讓其中一方在法律上視為已回復首次置業身份，可享受相關印花稅優惠，例如以較低的首置稅率購買第二個物業。同時，由於物業仍處於「待簽轉讓契」的狀態，任何一方皆不能單獨出售物業，避免伴侶在轉名後立即將物業變賣，這個情況為業主提供了一定的保障。然而，這個策略也有其考慮之處，例如原業主期間通常不能轉按或加按物業，原有按揭供款亦會繼續計算在供款與入息比率中，或會影響未來按揭申請。
遺產規劃考量：生前轉名 vs 身後繼承
私人樓轉名在遺產規劃中扮演關鍵角色。業主可以選擇在生前辦理私樓轉名，將物業直接轉讓給指定繼承人，或選擇在身後透過遺產繼承方式處理。生前轉名通常涉及私樓轉名費用及私樓轉名 印花稅，但可讓業主親自安排業權的分配，確保物業歸屬意願明確，避免身後可能出現的家庭爭議。透過近親轉讓，有機會享受印花稅優惠。與此同時，物業透過遺產繼承則通常無需繳付遺產稅及轉名印花稅，也不會被視為「送契樓」。每種方式各有優缺點，業主應詳細了解法律及稅務影響，並諮詢專業意見，選擇最適合家庭情況的遺產規劃方案。