「想將物業價值轉化為流動現金，靈活應對各種財務需要？」樓宇按揭套現正是您的理想方案。本文將全面剖析「樓宇套現」的定義、加按、轉按、重按等多元方式，深入比較各大銀行利率計劃。我們更會揭示選擇樓宇套現的四大核心優勢，助您有效善用物業資產，並提供由申請到放款的10步實用攻略，讓您輕鬆掌握整個流程，實現財務目標。
甚麼是「樓宇套現」？一文看清定義、種類及原理
物業是大部分香港人重要的資產，有時您可能會需要一筆靈活資金，應對各種財務規劃。此時，「樓宇套現」就成為一個值得考慮的選項。樓宇套現，就是將您物業的潛在價值，透過按揭方式轉化成可動用的現金。本文將會深入了解樓宇按揭套現的定義、種類以及運作原理。
樓宇按揭套現的核心概念：釋放您的物業資產價值
樓宇按揭套現的核心理念，在於將物業已累積的資產價值，即「資產淨值」或「樓宇淨值」轉化為流動資金。當物業市值有所增長，或是您已償還部分按揭貸款時，您的物業便會累積一份潛在財富。透過樓宇按揭套現服務，銀行會根據物業的最新估值以及您已償還的貸款部分，重新批出貸款，讓您能夠更靈活地運用這筆資金。
三大樓宇按揭套現方式詳解：加按、轉按、重按
樓宇按揭套現的具體操作方法主要分為三種，它們各有不同的適用情況以及優點。這三種常見的方式分別是：加按、轉按，還有重按。以下將會逐一詳細闡述這三大樓宇按揭套現方式。
加按：在原有按揭銀行增加貸款額
加按，亦稱為樓宇加按套現，是指物業持有人在仍有按揭貸款的情況下，向原有的按揭銀行申請增加貸款金額。此舉通常在物業市值有所上升，或已償還大部分貸款，令物業資產淨值增加時進行。由於您已是該銀行的現有客戶，加按的審批流程通常較為直接，手續亦相對簡便。
轉按套現：將整筆按揭轉至新銀行以獲取更佳條款並套現
轉按套現是指物業持有人將其現有整筆按揭貸款，從原有銀行轉移至另一間銀行。這樣做的主要原因，通常是為了獲取更優惠的按揭利率、賺取現金回贈，或者同時增加貸款額度，以便進行樓宇套現。在轉按過程中，您可以仔細比較各銀行提供的條款及優惠，從而選擇最符合您財務需求的方案。
重按：為已供滿或無按揭的物業重新申請按揭
重按是指您的物業已經完全供滿，或者從未申請過任何按揭貸款。當您有資金需要時，可以選擇將該物業重新抵押給銀行，申請一筆新的按揭貸款以作樓宇套現。這種方式特別適合那些物業資產豐厚，但同時希望將不動產轉化為流動現金，以應對各種財務需求的人士。
【即時估算】您的物業最高可套現多少金額？
智能樓宇套現計算機：一鍵預覽您的潛在增值空間
許多朋友想知道，物業究竟可以套現多少。現在，您無需等待，只要簡單輸入資料，我們的智能樓宇套現計算機便會即時為您計算，預覽您的物業潛在增值空間。這部計算機就像您的專屬財務顧問，它會根據您提供的物業現況、市值、現有樓宇按揭套現額，以及您預期的還款期和按揭年利率，快速算出一個初步結果。此工具設計簡單易用，目的是幫助您更清晰地了解物業的價值，助您作好財務規劃，以便釋放物業資產價值。
您的樓宇套現初步結果分析與智能建議
計算機為您帶來的結果，不只是一個數字，而是一份專屬的財務分析。我們將這些結果分成幾個重要部分，每一部分都為您詳細解釋，協助您深入了解您的樓宇套現潛力及未來財務狀況。此分析同時會提供智能建議，確保您根據個人情況選擇最佳的樓宇加按套現策略。
最高可套現金額
此項顯示您的物業最高可以獲取的額外資金。這個數字是根據物業的最新估值、現有按揭貸款餘額，以及銀行可批出的最高按揭成數計算出來。這筆資金可以靈活運用，有助您實現個人財務目標。
最新每月／每兩星期供款額比較
計算機將顯示您成功套現後，全新的每月或每兩星期供款金額。您可以用這個新數字，與目前的供款額作比較。這項比較可以幫助您了解新貸款條件對您每月現金流的影響，讓您更清楚未來的財務負擔。有些情況下，選擇每兩星期供款，長遠可以節省總利息支出。
預計總利息支出變化
這部分會展示您的預計總利息支出，並且說明與原有按揭相比，利息會如何變化。新的按揭利率及還款期都會影響總利息。了解這些變化，您可以更全面地評估樓套現方案的長遠成本效益。
智能建議：根據您的情況，達致最佳套現策略
此計算機最貼心的部分，就是能為您提供智能建議。根據您輸入的資料和計算結果，它會自動判斷哪種樓宇按揭套現方式最適合您。例如，若您的物業已有按揭且市值增長，加按可能手續簡便且審批快速；若您想獲得更優惠的利率或更高貸款額，轉按或許是更好的選擇；對於已供滿或沒有按揭的物業，重按則可以有效利用其資產價值。這些建議有助您選擇最符合自身情況的策略，使您的物業資產發揮最大效益。
為何選擇「樓宇按揭套現」？四大核心優勢助您實現財務目標
「樓宇套現」服務近年來備受香港業主關注，這項財務方案能有效協助您將物業的潛在價值轉化為實質流動資金。當您考慮如何更靈活地運用資產，實現各類財務目標時，深入了解「樓宇按揭套現」的核心優勢便顯得尤為重要。接下來，讓我們一同探討此方案的四大主要好處，助您做出明智的財務決策。
優勢一：即時增加流動資金，靈活應對人生規劃
物業是寶貴資產，但其價值往往鎖定於實體之中。透過「樓宇按揭套現」服務，業主可以將物業的淨值轉化為即時可用的現金。這筆資金能夠為您帶來極高的靈活性，無論是子女升學的教育開支、應對突如其來的醫療需要，還是實現夢寐以求的旅遊計劃，手頭充裕的流動資金都能助您從容應對人生中不同階段的規劃與挑戰。此方案讓您在不賣樓的前提下，善用資產，提升生活品質。
優勢二：整合債務，集中處理高息負債
許多人可能面臨多筆個人貸款、信用卡債務等高息負擔，每月分散還款不僅複雜，高昂的利息支出亦會帶來沉重壓力。此時，「樓宇套現」能提供一個有效的解決方案。您可以將這些零散的高息債務，透過「樓宇加按套現」或「轉按套現」的方式，整合為一筆利率較低的樓宇按揭貸款。這樣不但能大幅降低整體利息開支，更能簡化每月的還款程序，讓您更清晰地掌握個人財務狀況，逐步擺脫債務困擾。
優勢三：把握投資機遇，讓資產為您增值
在瞬息萬變的市場中，抓住稍縱即逝的投資機會是實現財富增長的關鍵。然而，有時資金不足會成為阻礙。利用「樓宇套現」所獲得的額外資金，您可以更為主動地把握這些機會。無論是拓展個人事業版圖、投資高潛力的股票或基金，還是購入另一項具升值潛力的物業，將物業的靜態價值轉化為動態資本，讓這些資金成為您財富增值的槓桿，進一步提升整體資產淨值。
優勢四：善用轉按市場優惠，賺取現金回贈及降低供款
香港按揭市場競爭激烈，各間銀行經常推出誘人的「轉按套現」優惠，吸引現有按揭客戶轉投。若您目前的按揭條款已不甚理想，或者現有貸款即將結束罰息期，這正是善用「樓宇套現」中的「轉按」策略的好時機。透過將按揭轉移至另一家提供更優惠利率的銀行，您不僅有機會大幅降低每月的供款額，減輕財政負擔，更有可能獲得豐厚的現金回贈。這些現金回贈能夠直接增加您的可用資金，為您的財務狀況再添一筆實質的收益。
如何選擇最適合您的套現按揭計劃？
考慮樓宇套現時，選擇合適的按揭計劃是關鍵一步。不同計劃有不同特點，它們影響您的每月供款，同時也影響總利息支出。深入了解這些計劃，才能作出最符合您財務目標的樓宇按揭套現決定。您可以根據自己的風險承受能力與資金流動需求，細心比較樓宇加按套現及樓套現的不同選項。
H按 (HIBOR) 計劃：利率透明度高，緊貼市場走勢
H按計劃，顧名思義，利率直接與香港銀行同業拆息 (HIBOR) 掛鈎。HIBOR 是銀行之間互相借貸的利率，市場透明度很高。每月供款會隨著 HIBOR 上落而調整，因此 H按計劃的利率能緊貼市場走勢。
選擇H按，通常可以享受較低的實際利率，特別是當 HIBOR 處於低位時。這可能為您帶來更多利息節省。不過，市場利率有時會波動。H按通常設有「封頂位」，這表示當 HIBOR 飆升時，利率不會超過某個上限，這樣保障了借款人的供款不會無限增加。
P按 (最優惠利率) 計劃：供款相對穩定，更易預算
P按計劃，則是以銀行的「最優惠利率」(Prime Rate) 作為基準。最優惠利率由銀行自行釐定，它的調整頻率較低，也較少受短期市場波動影響。這讓P按計劃的供款相對穩定。
如果您偏好穩定性，P按會是較好的選擇。穩定的供款額讓您更容易預算每月的開支。它也讓您的財務規劃更清晰。即使市場利率短期內急升，P按的供款變動通常不大。不過，若遇上 HIBOR 持續低企的時期，P按的利率優勢可能不如 H按明顯。
按揭存款掛鈎計劃 (Mortgage-Link / 置息寶)：讓存款賺取高息，對沖利息支出
按揭存款掛鈎計劃，也稱為 Mortgage-Link 或置息寶，是一種聰明的理財方式。它將您的按揭與一個高息存款戶口連結起來。您存在這個高息戶口內的資金，可以享受到與按揭利率接近的存款利息。
這些存款利息可以對沖您的按揭利息支出。簡單來說，您存入的錢越多，您實際要支付的按揭利息就越少。這不但能節省利息開支，還會讓您更早清還樓宇按揭套現貸款。更棒的是，戶口內的資金保持高度流動性，您可以隨時提取使用。這對想善用手頭現金，同時減輕利息負擔的朋友來說，是一個非常吸引的選項。
「樓宇按揭套現」申請全攻略：由申請到放款的清晰步驟
申請「樓宇套現」服務，從構想到資金到手，過程可能比您想像中清晰和直接。許多人認為辦理「樓宇按揭套現」手續複雜，但只要掌握當中流程，便會發現一切有條不紊。這部分內容將為您詳細拆解整個申請流程，讓您對每個步驟都瞭如指掌，減少疑慮，安心地將物業資產轉化為流動資金。
詳細申請流程與時間線
了解「樓宇按揭套現」的每個步驟和預計時間線，對申請人而言非常重要。這不單能幫助您做好時間管理，也能讓您對整個過程充滿信心。以下便是詳細的十個步驟，由初步查詢到資金成功放款，每一步都清晰明確。
第1步：網上查詢或致電專線，提交初步資料
您可透過銀行的官方網站，或直接撥打按揭專線，進行初步查詢。這一步主要提交一些基本資料，例如您的物業地址、現有按揭狀況以及您希望套取的金額。提交這些初步資料有助銀行初步評估您的個案，了解您的基本需求。
第2步：按揭專員聯絡，了解您的套現需求
在您提交初步資料後，銀行的按揭專員將會主動聯絡您。他們會細心聆聽您的「樓宇套現」目的，例如是為了投資、子女教育，或是整合高息債務。透過深入了解您的財務狀況和目標，專員可以為您建議最合適的「樓宇按揭套現」方案，並講解相關產品特點。
第3步：提交所需文件 (詳見下文清單)
確認申請意向後，下一步便是準備和提交所需文件。銀行需要這些文件來評估您的還款能力和信貸狀況。文件清單雖然詳細，但只要按照指引逐步整理，便會發現過程並不困難。所有文件齊備可以加快審批流程，讓您的「樓宇套現」申請更順暢。
第4步：銀行安排專業物業估價
當銀行收到您的申請和文件後，會安排專業測量師對您的物業進行估價。物業估價對於決定「樓宇加按套現」的貸款額至關重要，因為可套現金額會根據物業的市值和最高按揭成數來計算。銀行會與第三方專業估價公司合作，確保估價結果客觀公正。
第5步：銀行發出按揭貸款確認函
物業估價完成，並通過銀行內部審批後，銀行便會向您發出按揭貸款確認函，又稱「批核信」。這份文件會詳細列明獲批的「樓宇按揭套現」貸款額、利率、還款期、現金回贈及其他相關條款。請仔細閱讀所有條款，確保完全理解內容。
第6步：客戶簽署確認函
仔細審閱確認函的內容後，如果您對所有條款均無異議，便可簽署並將確認函回覆給銀行。簽署確認函，代表您已接受銀行的按揭貸款建議，並同意遵守當中條款。這一步是正式啟動後續法律程序的關鍵。
第7步: 律師行準備按揭法律文件
銀行在收到您簽署的確認函後，會將指示發送給指定的律師行。律師行會根據銀行提供的按揭條款，準備所有相關的法律文件，包括按揭契據等。這些文件確保整個「樓宇套現」交易符合法律規定，保障各方權益。
第8步：客戶親臨律師行簽署文件
當律師行準備好所有法律文件後，會通知您親自前往律師行簽署。在簽署文件前，律師會向您詳細解釋每份文件的法律意義和條款細節。這是整個申請流程中具法律約束力的一步，確保您明白所有法律責任。
第9步：律師行安排清還原有按揭 (如適用)
若您的「樓宇套現」屬於「轉按套現」或「樓宇加按套現」類別，律師行會在簽署文件後，按指示安排清還您原有的按揭貸款。這個步驟確保舊的按揭負擔得以解除，新的按揭貸款可以正式生效。律師行會確保資金安全、準確地處理。
第10步：成功放款，資金到手
所有文件簽署完畢，且原有按揭（如適用）已清還後，銀行便會按照約定日期將「樓宇套現」的款項發放到您的指定戶口。資金成功到手，代表您的物業資產已成功轉化為流動現金，您可以靈活運用這筆資金，實現您的財務目標。
申請「樓宇按揭套現」所需文件清單 (Checklist)
充足和準確的文件是加快「樓宇按揭套現」申請流程的基石。在您提交申請前，請務必按照以下清單準備好所有相關文件。這份清單旨在幫助您系統地整理資料，確保申請過程高效順利。
個人申請者所需文件
- 身份證明文件： 香港身份證或有效護照。
- 住址證明： 最近三個月內發出的水費單、電費單、差餉單或銀行月結單等。
- 入息證明：
- 受僱人士：最近三個月的薪金單、顯示薪金存入記錄的銀行月結單或存摺，以及最近期稅單。
- 自僱人士：最近兩年的稅單及評稅通知書，以及公司最近期的營業證明和財務報表。
- 現有按揭文件（如適用）： 最近期的按揭還款表或供款記錄。
- 物業相關文件： 物業買賣合約（如為新購入物業）、現有樓契副本。
以公司名義申請所需文件
- 公司註冊證明： 有效的商業登記證及公司註冊證書。
- 公司章程： 公司章程細則及組織章程大綱。
- 董事及股東資料： 董事名單、股東名單以及所有主要股東（持股量25%或以上）的身份證明文件。
- 公司財務報告： 最近兩至三年的審計財務報表。
- 銀行戶口記錄： 公司銀行戶口最近六個月的月結單。
- 現有按揭文件（如適用）： 公司名義持有物業的按揭還款記錄。
- 董事會決議： 關於申請「樓宇套現」或「樓宇加按套現」的董事會決議。
「樓宇按揭套現」常見問題 (FAQ)
進行「樓宇按揭套現」決策前，您或許有些疑問。以下我們整理了關於樓宇套現服務的常見問題，希望可以為您提供清晰的解答。這些資訊旨在幫助您更了解整個流程，做出明智的選擇。
Q1. 樓宇套現的最高按揭成數是多少？
樓宇套現的最高按揭成數，會受不同因素影響。這些因素包括物業類型、物業用途、物業價值、申請人的還款能力，以及香港金融管理局的最新按揭指引。一般而言，住宅物業的按揭成數會高於非住宅物業。此外，若物業屬自住用途，按揭成數會較出租物業高。每宗樓宇按揭套現申請都需要經過銀行評估。銀行將根據個別申請人的財務狀況，以及物業估值，決定最終的貸款額。
Q2. 申請樓宇套現涉及哪些主要費用？
申請樓宇套現，一般會涉及數項主要費用。首先是律師費，用於處理按揭文件的法律程序。其次是物業估價費，由銀行或其委託的專業估價師進行，以評估物業現時市值。部分銀行可能會收取按揭手續費，作為處理貸款申請的行政費用。若涉及轉按，原有銀行的按揭合約可能設有罰息條款，需要注意。同時，申請人亦可能需要支付火險保費，保障物業。建議您在申請前，向銀行查詢所有可能涉及的費用明細。
Q3. 我可以自行選擇律師嗎？有甚麼需要注意？
您可以自行選擇律師，處理樓宇按揭套現相關的法律文件。大部分銀行都有其認可的律師行名單。您可以從中選擇，也可以委託名單以外的律師。若您選擇了非銀行指定名單上的律師，銀行可能會要求您支付額外的律師費。這是因為銀行需要委託自己的代表律師，審閱您所選律師提供的所有文件。為確保流程順暢，並避免產生額外費用，建議您在委託律師前，先向銀行確認該律師行是否在其認可名單之中。
Q4. 提前還款會有罰息嗎？
許多樓宇按揭套現的貸款合約，都設有提前還款的罰息條款。這個罰息期，通常設在貸款期的首一至三年內。若您選擇在這個罰息期內提前還清部分或全部貸款，銀行會根據合約條款，向您收取罰息。罰息的計算方式，可能是一個固定百分比的貸款額，又或是一個固定金額。因此，在簽署樓宇按揭套現協議前，務必仔細閱讀合約條款，了解所有關於提前還款的規定。
Q5. 樓宇套現會影響我的信貸評級（TU）嗎？
樓宇套現申請會對信貸評級（TU）產生影響。當您提交樓宇套現申請時，銀行會向環聯資訊（TransUnion）查詢您的信貸報告，這項查詢記錄會顯示在您的信貸報告中。同時，若成功獲批並提取新的樓宇按揭套現貸款，您的總負債金額會增加。負債的增加，可能對信貸評級產生短期影響。然而，只要您之後能夠按時、全額償還每月供款，並妥善管理您的所有債務，長期而言，建立良好的還款記錄，將有助於維持或甚至改善您的信貸評級。
Q6. 我們的【智能資產增值管家】服務是甚麼？
我們的【智能資產增值管家】服務，旨在為您提供一個全面且個人化的資產管理方案。這項服務透過專業分析，協助您了解您物業的潛在價值，並利用「樓宇套現」或「樓宇加按套現」等方式，釋放物業的流動性。我們專業的團隊會根據您的財務目標與風險承受能力，為您提供量身訂做的建議。無論您希望將樓套現資金用於投資、子女教育，抑或整合其他高息債務，智能資產增值管家服務都能助您有效規劃。我們的目標是幫助您善用樓宇資產，提升財務靈活性，達至長期的資產增值。