2025年香港樓市在政府全面放寬按揭政策後，為置業人士帶來嶄新機遇。面對瞬息萬變的按揭環境，您是否正尋求如何盡取買樓按揭成數、實現9成上會的實用策略？本終極懶人包將為您深入剖析2025年最新的買樓按揭成數政策變動，詳盡拆解影響按揭批核的5大關鍵因素，並提供精準的買樓按揭計算程序指引，助您透徹掌握高成數按揭的申請竅門，輕鬆部署置業大計。
2025年最新買樓按揭成數政策：全面放寬與影響分析
各位讀者，大家好！當您正在為置業規劃，甚至考慮如何有效運用資金，買樓按揭成數無疑是其中一個核心考量。2025年的按揭政策即將迎來重大變革，這對每一位有意置業者均是極為重要的資訊。讓我們一起深入探討這些政策調整的細節，以及它們可能對您帶來的影響。
《施政報告》核心變動：統一買樓按揭成數上限
今年《施政報告》為物業市場帶來了一項關鍵的改變，就是統一了住宅物業的買樓按揭成數上限。這項政策變動旨在簡化過去複雜的按揭規定，讓置業過程更加清晰透明。
全面解除物業價值、自用、出租及首置身份限制
過往，不同樓價、不同用途（自用或出租），以及買家是否首次置業，都會直接影響買樓按揭成數。例如，過去非自用物業的按揭成數會較低。現時，這些限制已全面解除，不論物業價格高低、作自用還是放租，甚至是買家是否首次置業，所有住宅物業的按揭成數上限均劃一提升。此舉大大增加了置業的彈性，亦簡化了按揭申請的考慮因素。
供款與入息比率(DSR)上限同步放寬至50%
除了按揭成數的調整，供款與入息比率（DSR）的上限亦同步放寬至百分之五十。供款與入息比率是銀行評估您還款能力的關鍵指標，它計算了您每月總供款（包括按揭及其他債務）佔您每月總入息的比例。此項放寬，意味著借款人可以有更高的每月供款額度，讓您在進行買樓按揭計算時，會有更大的彈性空間，更有助於實踐置業計劃。
對不同買家（首置、換樓、投資者）的實際影響
這項政策對不同類型的買家均產生實質影響。對於首次置業人士，統一的按揭成數上限加上更寬鬆的DSR，有助於他們減輕首期負擔，更容易達成上車目標。換樓人士會發現，無論是「先買後賣」還是「先賣後買」，其按揭審批條件均更趨一致，財務規劃亦更為簡便。而對於投資者而言，新政策讓他們能以更高的買樓按揭成數購入物業用作放租，有望提升投資回報率，增加市場上的出租單位供應。
傳統銀行按揭（無按揭保險）的新常態
在這些政策調整下，傳統銀行按揭（即不涉及按揭保險）也進入了一個新常態。過往的複雜限制已經成為歷史，取而代之的是更清晰、更統一的標準。
各類物業及身份的買樓按揭成數上限
現在，無論您購買的是住宅物業還是非住宅物業，以及您的身份是首置、換樓或是投資者，在不申請按揭保險的情況下，傳統銀行均可提供統一的按揭成數上限。這使銀行按揭的買樓按揭程序變得更為直接，您無需再為不同情況下的按揭成數上限而煩惱，令您可以更專注於尋找心儀的物業。
政策放寬後的機遇與潛在風險
新的按揭政策為市場帶來了機遇，同時也伴隨著一些潛在的風險，這是您在規劃時需要全面考量的。
機遇：投資放租彈性與財務規劃
政策放寬為物業投資者提供了更大的放租彈性。以往，投資物業的按揭成數較低，需要更多的首期資金。現在，您可以運用更高的買樓按揭成數購入放租物業，有機會透過租金收入增加現金流，提升整體投資效益。這也賦予了個人在財務規劃上更大的靈活性，您可以更有效率地分配資金，或將部分資金用於其他投資或應急儲備。
潛在風險：高槓桿下的利率波動與還款壓力
然而，高槓桿亦意味著更高的潛在風險。當您選擇較高的買樓按揭成數，例如買樓按揭9成或更高的按揭成數時，您的每月供款額相對較高。一旦市場利率出現波動，特別是進入加息週期，您的供款負擔可能會隨之增加，從而導致還款壓力上升。在進行買樓按揭計算時，我們建議您充分考慮利率變化對供款的潛在影響，確保您的財務狀況能夠承受這些波動。穩健的財務預算與風險管理，將是您成功置業的關鍵。
突破傳統上限：按揭保險計劃下的買樓按揭9成詳解
傳統銀行提供的買樓按揭成數設有上限，或許未能滿足所有置業人士的需求。針對此情況，按揭保險計劃提供了額外選項，協助大家獲得更高的買樓按揭成數，甚至高達買樓按揭9成，讓置業夢想更容易實現。
什麼是按揭保險計劃 (MIP)？
按揭證券公司(HKMC)的角色與運作機制
按揭保險計劃是一項專為香港市民設計的政策，由香港按揭證券有限公司（HKMC）於一九九九年三月推出。這個計劃旨在支援銀行向置業人士提供更高買樓按揭成數的貸款，同時保障銀行不會因此增加額外風險。具體而言，按揭保險的業務已於二零一八年五月一日起，轉由香港按揭證券有限公司全資擁有的附屬公司「按證保險有限公司」營運。簡單來說，當銀行批出高於金管局設定的按揭成數上限時，超出上限的貸款部分，會由按揭保險提供保障。這樣銀行風險得以分攤，置業人士便能申請到更多貸款。
為何需要高成數按揭與按保的角色
香港樓價一直高企，置業人士要預備龐大首期，這確實是一項挑戰。傳統銀行按揭成數一般有特定上限，例如七成，若物業價值較高，所需首期會很龐大。按揭保險計劃的角色就是協助大家降低首期門檻，讓首次置業者或資金較有限的人士，可以透過高成數按揭輕鬆入市，例如申請買樓按揭9成。這項計劃對鼓勵市民置業，以及維持本港銀行體系穩定，都有積極作用。
新按揭保險計劃 (新按保) 買樓按揭成數階梯
近年政府放寬按揭保險計劃，讓更多樓價範圍的物業可獲高成數按揭，進一步減輕置業人士的首期負擔。大家可參考以下最新買樓按揭成數階梯：
樓價$1,000萬或以下：最高買樓按揭9成
如果大家購買的物業樓價為港幣一千萬元或以下，並且符合按揭保險計劃的相關條件，便有機會申請到最高達九成的按揭貸款。這意味著只需支付物業價格的一成作首期，大大減輕了初期的資金壓力。
樓價$1,000萬至$1,125萬：最高80-90% (貸款上限$900萬)
對於樓價介乎港幣一千萬元以上至港幣一千一百二十五萬元以下的物業，按揭保險計劃提供的買樓按揭成數則會有所調整。這個區間的物業，最高可獲八成至九成的按揭貸款。不過，需要留意的是，這筆貸款有上限，最高貸款額為港幣九百萬元，不論實際按揭成數如何計算，貸款額都不可超越此數。
樓價$1,125萬至$1,500萬：最高80%按揭
樓價位於港幣一千一百二十五萬元以上至港幣一千五百萬元以下的物業，其最高買樓按揭成數則為八成。即使這類物業未能申請到九成按揭，八成按揭對於大部分置業人士來說，仍是相當高的比例，能夠有效減輕首期負擔。
樓價$1,500萬至$3,000萬：最高70%按揭
至於樓價達到港幣一千五百萬元以上，直至港幣三千萬元或以下的物業，在按揭保險計劃下，最高可獲七成的按揭貸款。這雖然不是最高的買樓按揭成數，但對於這些較高價值的物業，七成按揭也已提供了可觀的貸款額。
申請買樓按揭9成的資格與條件
要成功申請高成數按揭，特別是買樓按揭9成，置業人士必須符合按揭保險計劃設定的一系列資格與條件。這些條件確保了貸款的穩定性與風險的可控性。
首次置業及自住物業的核心要求
申請八成或以上買樓按揭成數的借貸人，必須為首次置業人士。意思是，所有抵押人（即借款人）在申請按揭保險時，均不能在香港持有任何住宅物業。同時，所購買的物業必須是用作自住用途。換言之，該物業需為借款人的主要居所，不可作投資或出租用途。這些是取得高成數按揭最基本的要求。
固定與非固定收入人士的審批差異
銀行在審批按揭貸款時，會詳細評估申請人的還款能力。對於申請高成數按揭，特别是買樓按揭9成的置業人士，按證保險有限公司有明確要求。所有申請人必須是固定受薪人士，這樣有助於銀行判斷其收入穩定性。非固定收入人士，例如自僱人士或主要依靠佣金的從業員，則通常難以申請到八成或以上的按揭貸款。銀行在評估非固定收入時，一般會參考過去三至六個月的平均收入。
按揭保費買樓按揭計算與隱藏成本
申請按揭保險計劃，除了需要支付樓價的首期，還涉及按揭保費這項「隱藏成本」。這筆保費是必須支付的，才能確保按揭保險正式生效。
一筆過支付與加借的選擇及考量
按揭保費的支付方式有兩種主要選擇。第一種是置業人士選擇一筆過繳付保費，這樣便不用將保費計入按揭貸款中，自然也不會產生額外的利息支出。第二種選擇是將按揭保費一併加借到按揭貸款之中，這樣可以減輕即時的現金壓力，無需額外準備一筆款項。然而，將保費加借則會隨按揭年期產生利息，增加了整體貸款成本。大家在做出決定前，需要考慮自己的流動資金狀況。
影響保費因素（樓價、成數、年期）與退保機制
按揭保費的實際金額，會受多種因素影響，例如物業的樓價、所申請的買樓按揭成數，以及按揭貸款的還款年期。一般來說，貸款額越高、按揭成數越高、還款年期越長，保費金額便會越高。按證保險有限公司提供了詳細的按揭保費表，大家可自行進行買樓按揭計算，評估所需保費。關於退保機制，若大家在按揭保險保單生效後提前償還部分或全部貸款，或將物業出售，在符合特定條件下，或許可以申請部分按揭保費的退還。具體退保的細則與計算方法，建議大家直接向按證保險有限公司查詢。
影響買樓按揭成數的5大關鍵因素：個人化情境分析
買樓是人生重要里程碑，按揭成數更是當中最關鍵一環。朋友都會知道，如果想順利上車，並且盡量申請到高按揭成數，大家必須深入了解銀行審批按揭的準則。其實，影響買樓按揭成數的因素很多，包括個人收入、買家身份、物業類型以至宏觀經濟環境。以下我們一起來分析五大關鍵因素，希望幫助大家更清楚掌握自己的買樓按揭計算方式。
因素一：申請人入息狀況與穩定性
銀行審批按揭時，首要考慮的是申請人的還款能力，而這直接關係到按揭成數。因此，您的入息來源、金額以及穩定性，都是至關重要的考量點。
固定月薪與花紅的買樓按揭計算
如果收入屬於固定月薪，銀行通常會將您的每月基本工資全數納入按揭計算。這類收入證明清晰，審批過程會較為順暢。此外，年終花紅或雙糧等固定獎金，在買樓按揭計算時也會納入考量。通常銀行會將這些獎金平均攤分，例如參考過去一年花紅總額並除以十二個月，但要注意，有部分銀行會設定上限，例如花紅金額不會超過月薪的三倍。
佣金、非固定收入及自僱人士審批標準
對於主要依賴佣金、輪班津貼或其他非固定收入的人士，銀行審批會相對嚴謹。一般而言，銀行會要求提供最近六個月或以上的入息證明，然後計算其平均收入。由於這類收入波動性較大，銀行在計算還款能力時，可能會將其「打折」，例如只計算七成或八成的金額。自僱人士的審批標準則更為嚴格，銀行除了會審核商業登記證、公司財務報表外，也會要求提供個人及公司的銀行戶口流動紀錄，甚至會需要會計師發出的證明信。通常非固定收入或自僱人士申請高成數按揭（例如買樓按揭9成），機會會較固定月薪人士低，一般按揭成數或會有所調整。
海外收入與資產作入息的處理方式
有些朋友的收入來源並非來自香港。如果收入來自海外，銀行在處理上會非常小心。因為難以評估海外經濟或政治風險對收入穩定性的影響，銀行可能要求海外收入人士透過傳統方式申請按揭，並設定較低的按揭成數上限，例如最高只有六成。部分按揭保險公司也不接受海外收入作高成數按揭。但是，如果申請人在香港持有大量流動資產，例如現金或股票，這些資產或可作為輔助入息證明。銀行通常會審核這些資產的持倉時間，例如要求股票存放於銀行超過三個月，並且對其進行折算，例如只計算股票價值的一半，以降低風險。
因素二：買家身份與置業狀況
您的置業經驗以及您是否擁有其他物業，都會直接影響您的買樓按揭成數。不同買家身份，面對的按揭政策限制也有所不同。
「首次置業」的定義與影響
「首次置業」是指申請人在遞交按揭申請時，未有持有任何香港住宅物業。政府和按揭保險公司通常會給予首次置業人士較高的按揭成數優惠，例如符合資格的買樓按揭9成，以幫助他們更容易「上車」。這是因為政策鼓勵市民首次置業，並且這類申請者通常只有一份按揭負擔，風險較低。
換樓策略：「先賣後買」與「先買後賣」
換樓的朋友，一般會面對「先賣後買」或「先買後賣」這兩種情況。如果選擇「先賣後買」，即在購入新物業前已成功出售舊物業並完成交易，那麼在申請新物業按揭時，您便可被視為「首次置業」人士，從而享受到較高的買樓按揭成數，例如申請買樓按揭9成。相反，如果選擇「先買後賣」，即在未出售舊物業的情況下先購入新物業，此時您會被視為同時持有兩套物業。銀行通常會將新購入的物業視為非自用或投資物業，按揭成數上限會較低，一般只有七成。此外，兩套物業的供款亦會同時納入供款與入息比率計算，大大增加通過審批的難度。
擔保人的角色與自身按揭影響
如果您的入息未能符合按揭要求，您可以考慮尋找擔保人協助。擔保人通常是您的直系親屬或配偶。擔保人的作用是承諾，當借款人未能按時還款時，擔保人會負責償還貸款。但是，如果擔保人本身已經有按揭在身，銀行審批時會將擔保人本身的按揭負擔計算在內，並可能會對整筆按揭的買樓按揭成數有所收緊，例如普遍會下調一成。因此，尋找擔保人前，必須仔細評估擔保人的財務狀況。
公司名義買樓的買樓按揭成數規定
有些朋友會選擇以公司名義購入物業。但是，以公司名義買樓的按揭成數規定與個人名義不同。銀行通常會將這類貸款視為商業貸款，按揭成數會受到更嚴格的限制。一般而言，公司名義買樓的買樓按揭成數最高只有七成。而且，銀行會對公司的業務性質、財務狀況進行深入審核，並通常要求公司主要股東或董事作個人擔保。
因素三：物業類型 (一手樓與二手樓)
不同類型的物業，銀行在批核按揭時的態度和規定也會有所不同。一手樓和二手樓的按揭處理方式，其實存在著一些重要的分別。
現樓與樓花按揭的分別及適用性
現樓是指已落成並可即時入住的物業，其按揭申請過程一般較為直接。銀行會根據物業的最新估價，並結合申請人的入息狀況來審批按揭成數。至於樓花，它是指尚未落成或仍在興建中的物業。樓花按揭通常涉及較高的不確定性，因為物業的最終估價可能會在落成時才確定，期間市場波動可能導致估價不足。因此，按揭保險公司對樓花按揭的審批會較嚴格，通常只適用於指定落成期限內的樓花，例如預計在十二個月內落成的項目。買家亦應留意發展商提供的付款方案，例如即供或建築期付款，這些都會影響按揭申請的時間和策略。
發展商現金回贈對貸款額的影響
許多一手樓發展商會提供各種優惠，包括現金回贈。這些現金回贈看似吸引，但它會影響銀行實際批出的按揭貸款額。根據金融管理局指引，如果現金回贈金額超過按揭貸款額的百分之一，銀行在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額從總樓價中扣減，然後再計算可借貸款額。這意味著，雖然表面上的買樓按揭成數不變，但實際到手的貸款金額會減少，買家需要準備更多的首期。所以在進行買樓按揭計算時，必須將這點考慮在內。
金管局對樓花估價不足的特別安排
近年來，為應對市場波動引致樓花估價不足的問題，金融管理局曾推出一些特別安排。例如，對於在特定時期內簽訂臨時買賣合約，並且選用建築期付款的自住樓花買家，即使物業落成時的估價低於合約價，金管局亦允許銀行在不經按揭保險的情況下，最高可批出八成按揭貸款，並將供款與入息比率上限放寬至六成。這個安排旨在幫助買家避免因估價不足而導致撻訂的風險。但是，這個安排有其適用範圍和條件，準買家必須仔細查閱相關指引。
因素四：轉按操作中的成數、套現與慳息策略
對於已經擁有物業的朋友，轉按是一個可以重新審視按揭條件、甚至套現或節省利息的策略。然而，轉按的操作也涉及不同的按揭成數和條件。
一般轉按與按保轉按的成數上限
一般轉按是指將按揭貸款從一家銀行轉移到另一家。通常情況下，不涉及按揭保險的一般轉按，按揭成數上限普遍維持在七成。這代表如果您希望透過轉按來調整貸款額，則不能超過物業現時估值的七成。但是，如果您的物業樓價在按揭保險計劃的承保範圍內，並且您希望獲得更高的按揭成數，那麼您可以考慮透過按揭保險進行轉按，這樣最高可做到八成按揭。值得留意的是，按揭保險公司通常不允許轉按時進行額外套現。
轉按套現的條件、成數及操作
轉按套現，顧名思義就是透過轉按的同時，從物業中套取額外現金。這通常發生在物業價值上升，而您又需要資金周轉的情況。然而，轉按套現的條件會更為嚴格，通常只適用於樓價在特定上限以下的物業，例如六百萬港元以下。同時，獲批的按揭成數上限亦會有所限制，一般最高可達八成。申請人通常需要以個人名義，並且是固定受薪人士才符合資格。自僱人士或非固定薪金人士，除了專業人士（例如醫生、律師、會計師）外，普遍較難獲批轉按套現。透過轉按套現，雖然可以靈活運用資金，但是會增加您的每月供款負擔，因此在做出決定前，務必進行詳細的買樓按揭計算，確保還款能力。
因素五：宏觀經濟環境與銀行取態
除了個人財務狀況和物業特性外，宏觀經濟環境的變化，以及銀行對風險的態度，也會間接影響買樓按揭成數的審批。
經濟下行或加息週期下的審批趨勢
當經濟面臨下行壓力或進入持續加息週期時，銀行在批核按揭時通常會變得更為審慎。銀行會更嚴格地評估申請人的還款能力和工作穩定性。例如，如果申請人從事受經濟波動影響較大的行業，即使是固定月薪，銀行也可能會要求提供更多補充文件，甚至降低可批出的按揭成數。特別是對於非固定收入人士，在經濟不景氣時，他們的平均收入可能會下降，從而影響最終的買樓按揭計算結果。銀行為了管理自身的風險，可能會收緊審批條件，這包括提高了對首期比例的要求，或是降低可批出的貸款額，以減少潛在壞帳風險。因此，在宏觀經濟不明朗時申請按揭，您可能需要預期較為保守的按揭成數。
不同物業種類的買樓按揭成數上限：居屋、村屋及特殊物業
買樓置業，除了私人住宅，香港還有居屋、村屋等不同物業選擇。這些物業種類各有特色，大家申請買樓按揭成數時，也要留意它們各自的特別規定。以下為大家細心拆解不同物業的按揭上限，讓您申請按揭時更得心應手。
資助房屋按揭：居屋、綠置居及租置公屋
對於想以較低預算置業的朋友，政府資助房屋無疑是個好選擇。這類房屋包括居屋、綠置居以及租者置其屋計劃的公屋。它們的買樓按揭成數政策與私人樓宇有所不同，提供較高成數的按揭，幫助市民輕鬆上車。
新居屋（房委會/房協）按揭成數詳解
新居屋是不少家庭的首選。不論是房委會或房協推出的新居屋，其買樓按揭成數都有政府的特別安排。房委會新居屋有政府擔保，申請者通常毋須通過壓力測試，亦毋須購買按揭保險。綠表買家可獲最高95%買樓按揭成數，白表買家亦可獲得最高90%買樓按揭成數。最長還款年期通常為30年，息率上限一般為P-0.5厘。房協新居屋雖然沒有政府擔保，但是按揭成數同樣可達最高90%。這類物業即使毋須按揭保險，個別銀行審批時或會要求壓力測試，同時非固定收入人士的入息計算也可能有所不同，建議預先查詢。
未補地價二手居屋：擔保期與按揭影響
未補地價的二手居屋，通常是透過「白居二」或「居二」市場購買。這類物業的買樓按揭成數，會受政府擔保期影響。房委會居屋或綠置居有政府擔保，審批會較為寬鬆。綠表買家可承做最高95%買樓按揭成數，白表買家則可承做最高90%買樓按揭成數。政府擔保年期是由首次發售日期起計50年。如果樓齡過高，導致剩餘擔保期較短，銀行有機會調低按揭成數至70%或60%，並縮短還款年期。至於房協的二手市場物業，通常沒有政府擔保，銀行一般最高批出60%買樓按揭成數。不過，如果物業屬於按揭證券公司指定「住宅發售計劃」屋苑，合資格人士仍有機會承做最高90%買樓按揭成數，但是需經預先批核並符合嚴格條件。
租者置其屋（租置公屋）特高按揭成數
「租者置其屋」（簡稱租置公屋）計劃，讓合資格的公屋租戶有機會以超低價購入現居單位。這類物業的按揭情況非常特別。由於政府作為單位的擔保人，租置公屋的買樓按揭成數可以達到幾乎100%。換言之，買家只需支付單位買價扣除已付意向金後的餘額，按揭成數特高。最長按揭年期通常為25年，而且大多只能選用P按計劃。這為租戶提供了極大的置業便利，實現安居樂業。
村屋及唐樓的買樓按揭成數
除了住宅大廈，不少朋友也對村屋和唐樓有興趣。這兩種物業雖然別具特色，不過它們的買樓按揭成數規定與審批過程，卻比一般住宅複雜，申請時要特別留意。
村屋按揭限制、成數與還款年期
購買村屋時，買樓按揭成數與還款年期都有特別限制。村屋普遍可透過按揭保險計劃申請高成數按揭。如果樓價在600萬港元或以下，首次置業而且有固定收入的買家，最高可做85%按揭，否則最高為80%。樓價在1,715萬港元以下，最高可做80%至85%按揭，貸款上限為1,200萬港元。至於樓價在1,715萬港元至3,000萬港元以下的村屋，最高可做70%按揭，貸款上限為2,100萬港元。銀行審批村屋按揭的還款年期，通常以55年扣減樓齡作為準則。不過，按揭保險計劃不接受「樓花村屋」、「祖」或「堂」物業以及有轉售限制的村屋申請，這一點需要清楚了解。
唐樓按揭審批挑戰與銀行考慮
唐樓是香港舊區的特色建築，雖然樓價相對較低，可是銀行在批核唐樓的買樓按揭時會比較審慎。這主要由於唐樓樓齡較高，維修保養情況可能較參差，加上部分唐樓沒有升降機，影響估價。按揭證券公司對唐樓的按揭申請並無明確拒絕，過去曾有批出高達90%按揭的案例，不過還款年期會作調整。按揭證券公司一般會以75年扣減樓齡作為按揭年期的審批標準。因此，選擇唐樓的朋友應有心理準備，按揭審批可能會面臨一些挑戰。
非住宅物業：工商舖及車位
除了住宅物業，許多朋友也考慮投資非住宅物業，例如工商舖或車位。這些物業的買樓按揭成數政策與住宅完全不同，而且近期金管局亦有新的放寬措施。
最新放寬後的按揭成數與規定
根據金管局於2025年10月16日公布的最新放寬措施，非住宅物業的買樓按揭成數上限有所上調。現在，所有非住宅物業，包括工商舖及車位，按揭成數上限統一為70%。即使是已有按揭貸款在身、或以資產水平計算按揭的申請人，最高按揭成數亦可達70%。不過，如果申請人的收入並非來自香港，最高按揭成數則為60%。這項調整大大提升了非住宅物業投資的靈活性，對市場資金流動有正面影響。