香港不少業主經過多年努力，終於成功供滿物業，手持「現契」在手。然而，當突如其來的資金需求降臨，或希望把握新的投資機遇時，如何將這份寶貴的資產轉化為流動現金，同時享受低息優勢？「現契套現」正是為此而設的智慧理財方案。本【現契套現終極指南】將帶您一步步掌握從銀行申請到資金到手的5大關鍵流程，更會全面拆解影響套現成數的因素、壓力測試的門檻，以及整個過程中潛在的風險與應對策略，助您充分利用物業價值，實現靈活財務目標。
深入剖析「現契套現」：定義、核心優勢與適用對象
什麼是「現契樓」與「現契套現」？
談到物業的財務操作，不少朋友會對「現契套現手續」感到好奇。其實這是一個將已完全供滿的物業，重新轉化為流動現金的方法，它能為您提供意想不到的資金彈性。
「現契」的法律與財務狀態定義
「現契」這個詞語，是指物業的按揭貸款已經全數償還，業主亦已從銀行取回物業的樓契正本。這個時候，物業在法律上以及財務上，都屬於業主本人，沒有任何按揭負擔，是完全擁有權的狀態。這份樓契，就好比物業的「身份證」，證明您是唯一的合法擁有人。
「套現」如何將不動產轉化為流動資金
「套現」的意思，就是將一些原本不具即時流動性的資產，轉化成為可以隨時動用的現金。當我們談及物業「套現」，就是指利用您名下的不動產作為抵押，向金融機構，例如銀行，申請一筆新貸款。這樣，即使物業本身不會移動，其內在的價值便能被轉化為您手頭上的流動資金，供您應付不同需要。
為何要辦理現契套現？核心優勢一覽
選擇辦理現契套現，背後總有其獨特的考量與優勢。這不僅是一個財務決定，更可能是一個能助您實現生活目標的策略。
優勢一：獲取低利息的靈活資金，應對突發或計劃性開支
現契套現其中一個重要好處，就是可以透過現契套現銀行按揭，獲取相對低利息的靈活資金。相比其他個人貸款，物業抵押貸款的利率通常較低，還款期也較長，大幅減輕了還款壓力。這筆資金可以應對突如其來的緊急開支，例如醫療費用，也可支援早有規劃的支出，像是子女的海外升學費用，甚至為新居裝修等。
優勢二：優化資產配置，把握其他投資機遇
擁有現契樓，代表您的財富大部分以不動產形式存在。透過現契套現，您可以將部分不動產價值轉為現金，從而優化您的整體資產配置。這樣做，您手上會有多餘資金，可以用於把握其他潛在的投資機遇，例如投資股票、基金，或是發展新的業務，讓您的財富實現更多元化的增長。
優勢三：相較其他無抵押貸款，利率及條款更具優勢
當您需要一筆大額資金時，若不考慮抵押物業，可能只能選擇無抵押貸款，例如私人貸款。然而，現契套現卻能提供更具吸引力的利率和條款。這是因為銀行擁有物業作為抵押品，風險較低，自然願意提供更優惠的貸款條件，包括更低的利率及更彈性的還款選項。
誰最適合辦理現契套現？
現契套現雖然有其獨特優勢，但並非適合所有人。了解哪些群體最能從中受惠，對您做出正確的財務決策非常重要。
有明確資金需求的業主（如生意周轉、子女升學、醫療開支）
如果您是一位物業業主，同時面對明確而迫切的資金需求，例如生意周轉不靈急需注資，又或是子女即將負笈海外，需要一筆龐大的學費開支，甚至不幸遇到突發的醫療費用，現契套現便能提供一個及時且有效的資金來源。這讓您在不賣掉物業的前提下，靈活運用資產。
退休或半退休人士（審批側重資產而非固定入息）
對於已退休或半退休人士而言，現契套現是一個特別值得考慮的選項。一般按揭貸款審批多數著重於固定入息，但這類人士往往收入減少。現契套現則不同，銀行在審批時會更側重於申請人所持有的資產總值，而非單純的每月固定入息。因此，即使沒有穩定工作收入，只要物業價值高，仍有機會獲批現契套現。雖然現契套現成數會根據個人狀況有所不同，但這仍為缺乏固定入息的業主提供資金。
計劃移民或海外置業，需要大額啟動資金的家庭
有些家庭計劃移民到其他國家，或是希望在海外購置物業。這些目標通常需要一大筆啟動資金。現契套現便是一個理想的解決方案。它能幫助這些家庭，在不變賣香港原有物業的情況下，提取出所需的大額現金，作為移民費用或海外置業的首期，讓他們的計劃得以順利實行。
【實戰指南】現契套現全流程拆解
對於希望將物業價值轉化為流動資金的業主，了解現契套現手續至關重要。這是一個專業的過程，我們將為您詳細拆解當中的每個步驟，讓您對現契套現的流程有清晰的掌握。
步驟一：前期評估與專業諮詢
您開始辦理現契套現之前，進行前期評估非常重要。這一步能幫助您掌握物業的實際潛力。
向銀行或專業按揭顧問提供物業資料，進行初步網上估價
首先，您可以向相熟的銀行或專業按揭顧問提供您的物業資料。他們會為您的物業進行初步網上估價，並且這有助於了解物業目前在市場上的價值。
諮詢可貸額度、利率及還款年期，了解個人化方案
接著，您可以就物業估價結果，諮詢現契套現的可貸額度、按揭利率以及還款年期。透過這些資訊，您將更清楚自己能夠借貸的金額，並且可以了解到銀行或顧問提供的個人化方案，特別是現契套現成數的預計範圍。
步驟二：準備辦理現契套現所需文件清單
當您完成前期評估，並且決定辦理現契套現時，準備齊全的文件是關鍵。這能使整個申請過程更加順暢。
身份證明文件（香港身份證）
您需要準備您的香港身份證，並且這是申請現契套現的基本要求。
住址證明（最近三個月內）
同時，請您提供最近三個月內的住址證明，因為這是銀行核實您居住地址的重要文件。
完整的物業樓契正本
申請現契套現時，您必須提供完整的物業樓契正本。這是因為樓契是用於抵押的主要法律文件。
入息證明（如適用，例如稅單、糧單、銀行月結單）
如果您有穩定的入息來源，並且希望提高現契套現成數，您便需要提供入息證明。這些文件例如稅單、糧單或者銀行月結單。
其他資產證明（如適用，有助提高按揭成數）
若您還有其他資產，例如股票、基金或者存款，您也可以提供相關的資產證明。這些證明文件有助於向銀行展示您的財務實力，並且通常能提高您申請現契套現的按揭成數。
步驟三：提交申請與銀行審批
準備好所有文件後，下一步便是向銀行提交您的現契套現申請，並且等待銀行的審批。
填寫並提交按揭申請表格
您需要仔細填寫銀行提供的按揭申請表格，然後將表格連同所有所需文件一併提交給銀行。這是正式啟動現契套現銀行審批程序的第一步。
銀行進行背景審查及信貸評級（TU）查核
提交申請後，銀行會對您進行背景審查，同時會查核您的信貸評級（TU報告）。這是銀行評估您的還款能力與信用狀況的重要環節。
如有入息證明，需通過壓力測試
如果您提供了入息證明，銀行會根據金管局的要求，對您進行壓力測試。這個測試會評估您在利率上升情況下的還款能力。
如無入息證明，銀行將進行資產水平審批
然而，如果您沒有固定的入息證明，現契套現銀行審批會轉為進行資產水平審批。銀行會審查您的總資產狀況，並且以此作為評估您還款能力的依據。
步驟四：簽署法律文件與按揭契約
當您的現契套現申請獲得銀行初步審批通過後，您便需要處理法律文件，以確定貸款協議。
銀行審批通過後，申請人需前往銀行簽署貸款協議（Offer Letter）
銀行審批通過之後，銀行會發出貸款協議（Offer Letter）。您需要親身前往銀行，然後簽署這份文件，確認貸款條款。
委託銀行指定的律師樓，處理現契套現的法律程序
接著，您需要委託銀行指定的律師樓，然後由他們處理所有涉及現契套現的法律程序。這包括確保物業抵押的合法性。
在律師樓簽署正式的按揭契約（Mortgage Deed）
最後，您需要到律師樓，並且簽署正式的按揭契約（Mortgage Deed）。這是將您的物業正式抵押給銀行的法律文件。
步驟五：資金發放與完成現契套現
簽署所有法律文件後，整個現契套現的流程便進入了最後階段，即資金的發放。
律師樓將已簽署的按揭契約送往土地註冊處進行登記
律師樓會將您已簽署的按揭契約，然後送往土地註冊處進行正式登記。這是法律上保障銀行權益的重要步驟。
完成登記後，銀行會將貸款金額經由律師樓發放至申請人指定戶口
土地註冊處完成登記手續後，銀行便會將貸款金額，然後經由律師樓發放至您指定的銀行戶口。此時，您便成功獲得了現契套現的資金。
整個現契套現流程預計需時約一個月
一般情況下，整個現契套現流程從提交申請到資金發放，預計需時大約一個月。您可以根據這個時間表來規劃您的財務安排。
精準計算：現契套現成數與可貸金額
朋友，我們之前詳細了解了甚麼是現契套現，以及它帶來的好處。現在，我們來談談最實際的部分：進行現契套現手續時，您可以從銀行借到多少錢？這涉及到現契套現成數的精準計算，以及不同現契套現銀行有何差異。掌握這些關鍵數字，就能幫助您更好地規劃財務。
影響現契套現成數的核心因素分析
現契套現的成數，並非單一數字，它會受到幾個重要因素的影響。這些因素就像拼圖一樣，決定了銀行願意借給您多少錢。了解這些，就能讓您對自己的現契套現申請更有把握。
申請人入息狀況（有穩定收入 vs. 無穩定收入）
首先，銀行會仔細評估您的入息情況。如果申請人有穩定收入，例如是受僱人士，或者擁有穩定的業務收入，銀行會認為您有較強的還款能力。這樣，您獲批的現契套現成數通常會比較高。相反，如果申請人沒有固定收入，例如是退休人士，銀行則會轉為評估您的資產水平。此時，可獲批的現契套現成數便可能有所不同。
物業價值、種類（私人住宅、工商舖）及樓齡
其次，您用作抵押的物業本身也很重要。物業的最新估值是計算現契套現成數的基礎。不同種類的物業，例如私人住宅、工商舖，其按揭成數上限本來就不同。此外，物業的樓齡也會影響銀行的審批，尤其是一些樓齡較高的物業，銀行可能會較為謹慎。
申請人是否持有其他按揭或作為擔保人
最後，銀行會審視申請人的整體財務狀況。如果您除了這層現契物業之外，名下還持有其他按揭物業，或者您曾經為他人的按揭貸款作擔保人，這都會影響銀行對您風險的評估。因此，在計算現契套現成數時，這些額外的債務負擔也會被考慮在內。
不同申請人情況下的現契套現成數上限詳解
明白了影響因素，我們來看看在不同情況下，現契套現成數的具體上限大約是多少，這樣您就可以對現契套現銀行能提供的額度有個初步概念。
有穩定入息證明人士：最高可達物業估值七至八成
如果您是擁有穩定入息證明的人士，例如每月有固定薪金、稅單或生意入息記錄，那麼在現契套現銀行申請時，您通常可以獲得較高的現契套現成數。一般而言，銀行最高可以批出物業估值的七至八成貸款。這意味著您能夠從物業資產中提取更多現金，以應對各種財務需求。
退休或無固定入息人士：普遍最高為四至五成，部分銀行或更低
對於已經退休，或者沒有固定入息來源的業主，現契套現銀行在審批時會採用不同的標準。它們主要會看您的資產狀況，而不是固定收入。因此，這類申請人普遍能獲得的現契套現成數會較低，通常最高約為物業估值的四至五成。也有部分銀行審批標準更嚴格，可批出的成數可能會再低一些。
特殊情況：若名下已持有其他按揭物業，現契套現成數需扣減一成
這裡有一個特殊情況需要注意。如果您的名下除了這層現契物業之外，還持有其他尚未供完按揭的物業，那麼當您申請現契套現時，銀行會將您的總體按揭風險提高。在這種情況下，您所能獲得的現契套現成數便會被扣減一成。例如，本來可以借七成，現在只能借六成。
新按揭保險計劃不適用於現契套現的原因
近年，政府推出了一些新的按揭保險計劃，放寬了部分物業的按揭成數。然而，許多朋友可能會問，這些新措施是否適用於現契套現？答案是否定的，現契套現仍有其特定的規限。
解釋現契套現仍受舊有按揭保險措施規限
雖然市場上針對某些物業類型推出了高成數按揭的新安排，例如樓價一千萬港元以下的物業最高可借九成按揭，但這些新按揭保險計劃並不適用於現契套現。現契套現的性質，是將已無按揭的物業重新抵押借貸，它仍受限於舊有的按揭保險措施和銀行本身的內部審批政策。這點非常重要，因為它直接影響了您能借到的最高金額。
樓價600萬以下物業在舊制下的成數計算方式
在舊有按揭保險措施的規限下，如果您的現契物業樓價在六百萬港元或以下，並且您能提供穩定的入息證明，那麼最高可申請的現契套現成數為八成。這與新按保計劃針對首次置業等情況的九成按揭有所不同。因此，在進行現契套現銀行申請前，了解這些舊制下的具體成數計算方式，是十分必要的。