2025年，居屋按揭政策迎來重大突破！政府將居屋按揭擔保期延長至50年，加上最長按揭年期增至30年，為有意購入二手居屋的港人帶來前所未有的置業機遇。這項新政不僅大幅提高高樓齡居屋的按揭成數和可批年期，更有效減輕置業者的每月供款壓力。
然而，面對錯綜複雜的新舊政策細節，如何精準計算自身能獲批的最高按揭成數與最長按揭年期，並避開常見的「按揭唔批」陷阱，成為眾多準買家關心的焦點。
本文特意為您呈獻【2025二手居屋按揭年期懶人包】，全面剖析新政策下居屋按揭的運作模式。我們將透過簡單「3步」，助您輕鬆掌握如何釐清物業狀況、預測最高按揭成數與年期，並提供實戰指南，確保您在居屋置業路上暢通無阻，成功上車。
2025年二手居屋按揭年期重大變革：政府50年擔保期全面剖析
近年來，許多人關注香港樓市動向，特別是二手居屋按揭年期的最新發展。2025年政府對資助出售房屋按揭政策作出了重大調整，其中最引人注目的，就是將政府擔保期延長至50年。這個變革影響深遠，不但為有意購入二手居屋的朋友帶來好消息，也為市場注入了新的活力。現在，讓我們一起深入探討這些新政策，了解它們如何影響您的置業計劃，以及如何避免二手居屋按揭唔批的困境。
政府擔保期與最長還款期延長詳情（表格化比較）
新政策的核心，就是政府按揭擔保期與最長還款期均獲延長。這些改變對於買家影響很大，因此您需要仔細了解。它們讓買家可以申請更長的還款年期，同時降低了銀行批核按揭的風險。
二手居屋按揭年期由最長25年延長至30年
過往，大部分銀行為二手居屋批出的最長按揭年期一般為25年。現時，這個年期已正式延長至30年。還款年期延長，代表每月供款金額可以攤分到更長時間，從而有效減輕您的每月供款壓力。這是許多朋友夢寐以求的，也是減輕入息壓力的好方法。
政府按揭擔保期由首次發售日期起計30年延長至50年
以往，政府為居屋提供的按揭擔保期為首次發售日期起計30年。在新政策下，此擔保期大幅延長至50年。政府擔保期延長，對於銀行審批高成數按揭帶來極大支持。由於銀行面對的風險降低，他們會更願意批出高達九成或九成半的二手居屋按揭成數，這對買家籌集首期有莫大幫助。此改變也增加了高樓齡居屋的可按揭性，讓它們不再因擔保期不足而難以出售。
新舊政策對比表：清晰展示還款期、擔保期、適用房屋類型及二手居屋按揭成數的變化
為了讓您更清晰地掌握新舊政策的分別，我們建議您參考一份詳細的對比表。這份表格會清楚列出在新的政策下，最長還款期從25年增至30年，政府擔保期從30年延至50年。表格也會同時呈現不同居屋類型，例如居屋第二市場、綠置居及租者置其屋計劃，其二手居屋按揭成數的具體變化。您可以從中快速了解，自己心儀的物業受惠於哪些新條款，以及如何影響您的二手居屋按揭利率。
新政策對二手居屋按揭年期的實質影響
新政策不只數字上的改變，它對二手居屋市場帶來了實質的影響，特別是對於高樓齡物業以及買家的供款負擔。這些影響直接關係到您的置業預算，因此需要特別留意。
為何高樓齡居屋（如超過20年）現在更具吸引力？
在舊政策下，樓齡超過20年的二手居屋，因為擔保期所剩無幾，銀行往往會大幅縮短按揭年期，甚至要求買家支付更高的首期，或者可能導致二手居屋按揭唔批。這使得很多位置優越但樓齡較高的居屋變得乏人問津。現在，政府擔保期延長至50年，高樓齡居屋也能獲得較長按揭年期及高成數按揭，大大提升了它們的市場吸引力。這些居屋可能位於成熟社區，交通便利，配套完善，現在卻因按揭政策放寬而變得更容易負擔。
如何透過延長的二手居屋按揭年期大幅減輕每月供款壓力
延長二手居屋按揭年期，最直接的好處就是減輕每月供款負擔。假設您購入一個物業，原本需在25年內還清貸款，現在可以在30年內還清，每月供款額自然會下降。例如，若貸款金額相同，供款年期延長五年，每月供款可能減少約一成至一成半，讓您的家庭預算更加寬裕。這對於首次置業人士，或收入未及壓測要求的朋友來說，是極大的利好。
新舊政策關鍵日期與適用範圍
了解這些政策何時生效，以及適用於哪些物業，是您規劃置業的重要一步。這些關鍵日期與適用範圍影響著您是否能夠受惠於新政策。
一手市場與二手市場新政生效日期
新政策的生效日期分為兩部分：一手市場（新居屋）的政策已於2025年1月1日起生效。至於二手市場（居屋第二市場、綠置居、租者置其屋計劃單位），新政策則已於2025年3月1日起生效。請您留意購房的時間點，以確保您的按揭申請能適用最新條款。
適用房屋類型：居屋第二市場、綠置居、租者置其屋計劃
這次政策調整涵蓋了多種資助出售房屋類型。它適用於居屋第二市場的單位，即俗稱的未補地價居屋。此外，綠置居單位和租者置其屋計劃下的單位，亦同樣受惠於新的按揭政策。這些變化擴大了政策覆蓋面，讓更多合資格的準業主受惠。
拆解影響二手居屋按揭年期的三大核心因素
購買二手居屋，申請按揭時常常會考慮到二手居屋按揭年期。這不單是計算每月供款的重要參數，更直接影響您能否成功獲批貸款。要了解最高可申請的年期，有三個核心因素十分重要。它們是政府擔保期、申請人資格，還有壓力測試豁免權。我們現在就逐一深入探討這些因素，幫助您透徹了解箇中奧秘，避免因不清楚這些細節而導致二手居屋按揭唔批。
關鍵一：政府擔保期 – 為何「首次發售日期」比「樓齡」更重要？
對於二手居屋按揭年期而言，政府擔保期是一個非常關鍵的因素。很多準買家會單純看物業的「樓齡」，但其實銀行審批居屋按揭時，更重視的是單位的「首次發售日期」。這是因為政府的擔保期是從該單位首次發售那天開始計算。
「首次發售日期」定義及計算方法
「首次發售日期」是指房屋委員會或房屋協會首次將該居屋單位出售的日期。這個日期與物業的入伙年份或樓齡有所不同，它才是釐定政府擔保期的起點。舉例來說，即使一個居屋單位在1990年入伙，但若它在1991年才首次公開發售，政府擔保期就會從1991年開始計算。您可以用「擔保期截止年份 = 首次發售年份 + 政府承諾的擔保年期」這個簡單公式來預估。
擔保期分段機制：首40年與第41-50年擔保比例的差異（90-95% vs 80%二手居屋按揭成數）
近年政府大幅將二手居屋的擔保期延長至最長50年，這對許多高樓齡的居屋單位是個好消息。不過，這個50年擔保期並非一成不變。在首40年內，房屋委員會會為合資格的綠表買家提供最高95%的二手居屋按揭成數擔保，白表買家則可獲最高90%的二手居屋按揭成數擔保，這部分的按揭風險全數由房屋委員會承擔。但是，當單位進入第41年至第50年這段期間，房屋委員會的擔保比例就會調整，最多只會擔保80%的按揭貸款。其餘部分，如果買家需要更高的按揭成數，可能就需要透過按揭證券有限公司的按揭保險計劃來補足。
如何準確查詢心儀單位的首次發售日期以預估二手居屋按揭年期
想要準確預估您心儀單位的二手居屋按揭年期，查詢其首次發售日期是第一步。您可以透過以下途徑獲取相關資訊：首先，瀏覽房屋委員會或房屋協會的官方網站，許多屋苑的首次發售資料都會列出。其次，如果單位有公開的銷售簡介或文件，這些資訊通常會詳細記載。最後，您也可以考慮進行土地查冊，這份官方文件會清楚列明物業的首次轉讓日期。掌握這些資訊，就能更精準地評估該單位能批出的二手居屋按揭年期。
關鍵二：申請人資格 – 綠表與白表的決定性分別
申請人的資格，也就是您是「綠表」還是「白表」身份，對二手居屋按揭成數以及按揭審批條件有著決定性的影響。兩種身份的申請人，在置業路上會有截然不同的待遇。
綠表資格定義及其在二手居屋按揭成數上的優勢
綠表申請人通常是指現居於公共租住房屋的住戶、已獲編配公屋並接受編配的申請人，或者部分持有有效證明書的特定人士。由於綠表買家被視為更有社會需要，政府會提供更優厚的支援。因此，綠表買家在申請二手居屋按揭時，通常可以獲得高達95%的二手居屋按揭成數。這意味著他們所需支付的首期比例非常低，大幅減輕了初期資金壓力，也讓他們更容易滿足銀行的按揭要求，提高批出更長二手居屋按揭年期的機會。
白居二（白表）資格定義與按揭條件
白表申請人則是指不符合綠表資格，但其家庭入息及資產總值符合房屋委員會所訂限制的人士。他們透過「白居二」計劃購買二手居屋。與綠表相比，白表買家在二手居屋按揭成數上會略低，最高一般為90%。儘管如此，這仍然遠高於私人樓宇的按揭成數。白表買家在申請按揭時，銀行會對其收入證明和信貸紀錄有基本要求，確保他們有能力按時還款。新政策下，白表買家也可以受惠於延長的擔保期和二手居屋按揭年期。
關鍵三：壓力測試豁免權的虛與實
壓力測試是銀行審批按揭的重要環節，它旨在評估借款人在利率上升時的還款能力。不過，對於二手居屋按揭而言，壓力測試的規定有所不同，這項豁免權既帶來便利，也有一些值得留意的地方。
在政府擔保期內，為何綠白表買家可豁免壓力測試？
在政府擔保期內的二手居屋，無論是綠表還是白表買家，理論上都可以豁免壓力測試。這是因為有房屋委員會或房屋協會的強大擔保作為後盾，銀行承擔的風險大幅降低。銀行知道即使買家將來未能還款，也會有擔保機構介入。所以，它們對買家的收入要求會相對寬鬆，一般只要求提供足夠證明，顯示每月供款不超出收入的特定比例，而毋須進行嚴格的壓力測試計算，這極大地方便了合資格人士申請二手居屋按揭。
例外情況：何時銀行仍可能要求進行壓力測試？（例如樓齡極高或信貸紀錄問題，這類情況可能導致二手居屋按揭唔批）
儘管有政府擔保，銀行最終仍然擁有審批的決定權。因此，在某些情況下，銀行仍可能要求買家進行壓力測試，甚至導致二手居屋按揭唔批。一個常見的情況是物業的樓齡極高，即使仍處於政府擔保期內，銀行可能會因為擔心物業的維修成本或未來轉售價值而更為審慎。此外，申請人的信貸紀錄問題也是銀行非常看重的因素。如果信貸評級（俗稱TU）不佳，無論是綠表還是白表買家，銀行都可能要求進行壓力測試，甚至會拒絕批出二手居屋按揭，或在二手居屋按揭利率上提供較差的條件。因此，保持良好的信貸紀錄是申請按揭的基本條件。
擔保期屆滿後，二手居屋按揭年期及審批標準如何向私樓看齊
一旦政府的50年擔保期屆滿，該二手居屋單位將會失去政府的擔保，其按揭審批標準便會全面向私人住宅物業看齊。這表示銀行會以私人住宅的標準來評估您的按揭申請。首先，按揭成數會大幅下降，通常最高只可做到70%，除非您額外申請按揭保險，才有機會提高至90%。其次，銀行會嚴格執行壓力測試，審核您的供款與入息比例。最後，您的二手居屋按揭年期也會受到私人樓宇按揭規則的限制，例如以「75減人齡」或「70減樓齡」等方式計算，哪一個較短就以此為準。這時候，按揭利率的選擇也會更廣泛，可能同時提供P按或H按選項。
實戰指南：二手居屋按揭申請流程與注意事項
各位朋友，買到心儀的二手居屋，當然令人興奮。不過，順利上車的最後一步，就是成功申請到二手居屋按揭。想知道怎樣才能獲得最理想的二手居屋按揭年期，同時避免二手居屋按揭唔批的風險嗎？我們現在一起深入了解申請流程與當中的注意事項，而且會一併提及二手居屋按揭成數以及二手居屋按揭利率的考慮。
申請按揭前的準備
按揭申請前，充分的準備是成功的基礎。這一步做到位，後面會更順利。
取得「購買資格證明書」（綠表/白居二）
無論您是綠表或白居二的申請人，第一件要做的事情，就是向房屋署或相關機構申請及取得「購買資格證明書」。這份文件證明您有資格購買居屋。沒有它，您就不能進行後續的買賣手續。
準備所需文件清單（身份證明、入息證明等）
有了資格證明書，您需要開始整理按揭申請所需的文件。這些文件主要包括：身份證明文件、過去三至六個月的入息證明（例如：糧單、稅單、銀行月結單）、住址證明等等。提早準備齊全，銀行審批時會省去很多時間，而且申請二手居屋按揭成數也會比較高。
按揭申請詳細步驟與導致二手居屋按揭唔批的風險點
準備工作完成，現在我們進入按揭申請的實際階段。過程中有些細節要留意，不然可能會導致二手居屋按揭唔批的情況。
選擇銀行及遞交申請
市場上有許多銀行提供二手居屋按揭服務。您應該比較不同銀行的二手居屋按揭利率、現金回贈和其他優惠。選定合適的銀行後，就可以填寫按揭申請表，然後遞交所有準備好的文件。有時，您也可以透過按揭轉介公司，一次過比較多間銀行的方案。
銀行估價與審批（估價不足是二手居屋按揭唔批常見原因）
銀行收到申請後，會對您心儀的二手居屋單位進行估價。估價是銀行審批的重要部分。如果銀行的估價低於您的買價，這就可能導致按揭成數不足，甚至可能導致二手居屋按揭唔批。這時候，您可能需要支付更多的首期，或與賣方重新協商價格。銀行接著會根據您的財務狀況、信貸報告和物業估價，決定是否批核按揭。
簽署貸款信及法律文件
銀行批核您的按揭申請後，會發出貸款信（Loan Offer）。這份文件列明了按揭的條款，包括貸款額、二手居屋按揭年期、按揭利率等。您需要仔細閱讀，然後簽署接受。之後，您還要透過律師簽署一系列的法律文件，辦理物業轉讓和按揭註冊手續。這個程序完成，按揭貸款就會發放。
了解常見導致二手居屋按揭唔批的因素（如信貸記錄、入息證明不足）
就算您已準備充足，按揭申請仍有機會遇到挑戰。一些常見導致二手居屋按揭唔批的原因包括：信貸記錄不良，例如：過去有拖欠還款記錄；入息證明文件不齊全或者未能符合銀行的要求；負債比率過高，意思是您的每月供款佔收入比例太高；另外，如果物業本身的樓齡太高，或是有僭建等問題，也可能影響按揭審批，甚至影響最終的二手居屋按揭成數。
二手居屋按揭年期常見問題 (FAQ)
居屋擔保期和二手居屋按揭年期有什麼區別？
許多朋友對居屋擔保期與二手居屋按揭年期常常感到混淆。首先，居屋擔保期是房屋委員會（房委會）向銀行提供的貸款保證，它由物業首次發售日期開始計算。這個擔保好比是房委會為物業向銀行「背書」，銀行因為有這個擔保，承擔的風險會大大降低。因此，銀行便可以批出較高的二手居屋按揭成數以及較長的二手居屋按揭年期。例如，最新政策將擔保期延長至50年，銀行會因為有較長久的擔保，於是批出更長的按揭還款期。
而二手居屋按揭年期，則是您作為買家，與銀行簽訂的貸款還款期限。簡單來說，它就是您需要多長時間來償還按揭貸款。這個年期會受到多個因素影響，包括居屋的剩餘擔保期、您的年齡、您的還款能力以及銀行批核政策。一個長而穩定的擔保期，通常可以為您爭取到最長30年的二手居屋按揭年期，大大減輕每月供款壓力。
我購買的二手居屋樓齡已達45年，在新政策下真的能借到款嗎？我的二手居屋按揭成數會受影響嗎？
您關注的45年樓齡二手居屋，確實是一個常見問題。值得高興的是，在新政策下，這類高樓齡的二手居屋是有機會成功借到款項。政府將居屋擔保期大幅延長至50年，目的就是為了讓這些較舊的物業也能獲得銀行高成數按揭。所以，即使您的單位樓齡已達45年，只要仍在50年擔保期內，銀行原則上便可以批出按揭。
然而，您的二手居屋按揭成數可能會受到一些影響。房委會雖然擔保50年，但擔保比例會隨著時間變化。在首40年內，房委會可以提供90%至95%的高成數擔保。不過，從第41年至第50年，房委會的擔保比例便會調整為最高80%。這表示，您的45年樓齡居屋，便屬於這80%擔保的範圍。如果銀行只能獲得80%擔保，您便可能需要支付較高的首期，或者考慮透過按揭保險公司申請更高的二手居屋按揭成數。因此，購買高樓齡居屋時，務必向銀行查詢清楚實際的按揭成數計算方法。
如果我的信貸評級（TU）不佳，會否導致二手居屋按揭唔批？如何影響二手居屋按揭成數和二手居屋按揭年期？
信貸評級（TU）對於任何按揭申請都是非常重要的。即使有政府擔保，銀行在審批二手居屋按揭時，仍然會仔細審核申請人的信貸評級。如果您的信貸評級不佳，這很可能導致二手居屋按揭唔批，因為銀行會認為您的還款風險較高。
此外，不良的信貸評級亦會直接影響您的二手居屋按揭成數以及二手居屋按揭年期。銀行為了降低風險，可能不會批出最高的按揭成數，或者會縮短按揭年期，以免延長貸款風險。在極端情況下，銀行甚至可能要求您提供額外的擔保人，或是直接拒絕您的按揭申請。所以，在您申請二手居屋按揭之前，建議您預先查閱自己的信貸報告，並積極改善不良的信貸習慣，確保您的信貸評級處於良好水平。
購買已補地價的居屋（自由市場），其二手居屋按揭成數和二手居屋按揭年期計算方法有何不同？
購買已補地價的居屋，即所謂的「自由市場」居屋，其按揭審批邏輯便會與未補地價的二手居屋截然不同。因為這些單位已經繳付了地價，它們的性質便會變為私人樓宇。因此，銀行在批核按揭時，會完全按照私人樓宇的標準和要求。
這表示，您的二手居屋按揭成數將會按照私人樓宇的最高成數來計算。一般情況下，如果沒有申請按揭保險，最高成數通常是七成。如果申請按揭保險，最高則可以達到九成。至於二手居屋按揭年期，也會依照私人樓宇的最長還款期（例如30年），或者「75減人齡」的原則來決定。而且，銀行會要求您通過嚴格的壓力測試，並提供全面的入息證明。這些都與未補地價居屋的寬鬆審批條件有很大區別，您需要清楚理解這些差異。
影響二手居屋按揭利率的主要因素有哪些？
影響二手居屋按揭利率的因素，需要區分單位是否已補地價。對於未補地價的二手居屋，由於有政府擔保，銀行通常只會提供以最優惠利率（P）為基準的按揭計劃，俗稱「P按」。這類二手居屋按揭利率的浮動，主要便取決於各家銀行的實際P利率以及給予的按揭折扣。
如果物業已經補地價，變為自由市場單位，您可以選擇的二手居屋按揭利率方案便會更多，通常包括P按和香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準的「H按」。這兩種按揭利率的升跌，會受到整體市場利率走勢、環球經濟情況、以及香港銀行資金成本的影響。此外，不同銀行為了爭取客戶，會提供不同的現金回贈和優惠，這些亦會實質影響您的二手居屋按揭利率。最後，申請人自身的信貸評級及還款能力，亦會間接影響銀行願意給予的按揭優惠和實際二手居屋按揭利率。