金管局宣佈暫停按揭壓力測試，無疑為置業者帶來一線曙光。然而，這是否意味著申請按揭從此暢通無阻？事實上，銀行在審批按揭時，對俗稱「壓力測試花紅」的花紅收入計算，依然是影響您最終貸款額和批核成功率的關鍵要素。
儘管壓力測試要求已暫停，但銀行仍需確保借款人有足夠的還款能力，而您的花紅收入如何被計算入息，將直接影響供款與入息比率（DTI）的達標與否。本文將深入剖析2025年最新政策下，「壓力測試花紅」的計算方法、對按揭入息的影響，以及銀行內部獨特的批核策略。無論您是首次置業，還是希望了解如何將花紅、佣金、津貼等浮動收入最大化計入按揭入息，這篇指南都將為您提供全面而實用的6大必讀重點，助您避開審批陷阱，提升按揭批核勝算。
【實戰策略】避開「壓力測試花紅」計算陷阱，主動提升批核勝算
許多準業主在籌備按揭時，對於如何計算壓力測試花紅都存在不少疑問，這往往成為按揭審批的一大挑戰。即使壓力測試暫停，花紅收入對供款與入息比率的影響依然重要，因此深入了解銀行評估壓力測試花紅的準則，就能有效避開常見陷阱，主動提升按揭批核的勝算。
常見陷阱一：剛轉工，如何計算「壓力測試花紅」？
不少朋友可能會遇到這樣的情況：剛轉換工作不久，正準備申請按揭，這時便會困惑，自己的壓力測試花紅該如何計算？尤其是花紅這部分浮動收入，銀行會怎樣處理呢？
轉工後銀行只計現職公司「花紅」
事實上，銀行在計算壓力測試花紅時，只會考慮申請人現職公司的花紅收入。過往任職於舊公司的花紅紀錄，銀行一般不會納入計算範圍，因為銀行更看重當前收入的穩定性以及未來持續性。
工作不足兩年，「壓力測試花紅」的特殊計算方法
根據銀行慣例，即使您在現職公司工作時間不足兩年，銀行在計算壓力測試花紅時，通常仍會採用「兩年平均」的原則。意思是，您在現職公司實際獲得的花紅總額，將會除以二十四個月，得出每月可計算的花紅入息。這意味著，如果花紅發放不足兩次，您的花紅數額在計算時可能會被大幅攤薄。
轉工前規劃：「壓力測試花紅」效益最大化策略
因此，若您有置業計劃，並且花紅收入對按揭批核影響重大，建議在轉工前便做好充分規劃。您可以考慮在轉換工作前領取最近一筆花紅，或是確保新工作入職後，能夠盡快累積到有參考價值的花紅紀錄，這樣有助於在申請按揭時提升壓力測試花紅的計算效益，讓銀行對您的還款能力更有信心。
「壓力測試花紅」不穩定或為零的補救策略
萬一您的花紅收入並不穩定，甚至過去幾年從未領取花紅，又或者壓力測試花紅的數額未能達到理想水平，這時您還有一些補救策略，可以提升按揭批核的機會。
策略性文件證明：「壓力測試花紅」的合理性
如果您的花紅紀錄出現波動，或與前一年有明顯差異，準備充足且具說服力的文件證明就非常關鍵。這些文件可以解釋花紅波動的原因，例如公司近年業績報告、部門或個人表現評估報告。透過這些證明，您可以向銀行清楚呈現花紅收入的來源及未來潛力，增加銀行對您壓力測試花紅計算的信心。
解釋花紅增長原因：爭取有利的「壓力測試花紅」計算
倘若您的花紅收入在最近一年有顯著增長，這是一個爭取有利花紅在壓力測試中計算的好機會。您可以主動向銀行解釋花紅增長背後的原因，例如您獲得晉升、負責了新的高業績項目，或是公司整體業務表現強勁等。如果理由充分且有證明文件支持，部分銀行可能會考慮以較短時間（例如一年）的花紅平均數作為計算基礎，而非傳統的兩年平均，這樣有助於提升您的整體入息水平。
提升「壓力測試花紅」審批勝算：預先評估與溝通
要成功通過按揭審批，特別是關於壓力測試花紅的部分，預先評估與積極溝通扮演著重要角色。這能讓您在簽署買賣合約前，對自身的按揭能力有清晰的掌握。
簽署臨約前預先評估「壓力測試花紅」的重要性
在簽署臨時買賣合約之前，強烈建議您尋求專業按揭顧問或銀行專員，對您的入息，特別是壓力測試花紅的部分，進行一次預先評估。這一步驟能夠讓您清楚了解，以您目前的收入狀況，可以成功申請到的最高貸款額是多少，確保您有足夠的還款能力應付按揭，避免之後出現資金規劃上的偏差。
準備好你的「壓力測試花紅」故事線，有理有據地呈現你的還款能力
當您向銀行提交按揭申請時，不僅要準備好所有文件，更要準備好一份清晰且有邏輯的「壓力測試花紅」故事線。這表示您需要有理有據地向銀行呈現您的花紅收入來源、穩定性以及增長趨勢。您可以透過提供過去幾年的稅單、糧單、公司證明信，甚至個人業績報告，向銀行證明您的還款能力穩健可靠。一個完整且具說服力的故事，常常能幫助銀行更全面地評估您的情況，提升批核機會。
成功申請關鍵一步：準備充足的「壓力測試花紅」證明文件清單
當您準備申請按揭時，充足的文件證明是致勝關鍵，特別是在核實「壓力測試花紅」的環節。花紅在按揭入息計算中佔有重要地位，亦是銀行進行壓力測試時評估您還款能力的基礎。確保您的花紅壓力測試文件齊備，銀行才會相信您的還款能力。
按揭申請人必備文件（包括與「花紅」相關的證明）
申請按揭，基本文件不可或缺。為了順利將花紅計入您的合資格收入，以下是一些必須準備的證明文件，確保您的壓力測試花紅計算順利。
僱傭合約：確認「花紅」與薪酬結構
僱傭合約是銀行了解您薪酬結構的重要憑證。合約應清楚列明您的基本薪金、職位，以及任何定期或非定期花紅的發放條款。這份文件幫助銀行確認您的花紅是否屬於穩定收入的一部分，亦有助於銀行計算壓力測試所需的總入息。
糧單：提供近期「花紅」及收入證明
糧單直接反映您每月的收入情況，亦是銀行審核按揭申請的關鍵文件。您需要提供最近三至六個月的糧單，顯示您的固定月薪、佣金及任何已發放的花紅。這證明您的收入狀況，亦是銀行評估您每月供款能力的基礎。
稅單（IR56B）：兩年收入及「花紅」官方證明
稅單（特別是IR56B表格）是具權威性的官方收入證明，它詳細記錄了您過去兩年的總收入，包括薪金、津貼、以及所有已申報的花紅。這份文件可讓銀行全面審視您的過往收入趨勢，對於銀行計算您的壓力測試花紅平均值尤其關鍵。銀行可透過此文件確認您的花紅收入真實性及穩定性。
針對「壓力測試花紅」及浮動收入的額外文件
若您的收入結構包含較多浮動部分，例如花紅或佣金，您需要額外文件去強化您的入息證明。這些補充資料能更全面呈現您的還款能力，亦能協助銀行更準確評估您的壓力測試花紅。
完整24個月糧單或「花紅」發放證明
為確保銀行能準確計算您的壓力測試花紅，您最好能提供完整的二十四個月糧單。如果您的花紅不是每月發放，亦可準備公司發放花紅的證明文件。這些文件幫助銀行了解您過去兩年的花紅收入模式，這是計算非固定花紅平均值的重要基礎。
銀行月結單：顯示「花紅」及佣金入賬
銀行月結單是顯示您的收入實際到賬情況的最直接證據。您應提供所有花紅、佣金及其他浮動收入入賬的月結單。這份文件可與糧單互相配合，證明您的收入來源及穩定性，對壓力測試花紅的計算十分關鍵。
公司「花紅」通知信 (Bonus Advice)
部分公司會發放正式的「花紅通知信」（Bonus Advice）。這份文件清晰列明您獲得花紅的金額、計算方式以及發放日期。若您的僱傭合約沒有詳細說明花紅細節，這份通知信可作為重要的補充證明，幫助銀行進一步核實您花紅的性質及規模，亦有助銀行評估您的壓力測試花紅。