2025年香港居屋二手市場的價格走勢、買賣流程及影響因素，無疑是眾多市民關注的焦點。無論您是手持綠表或白居二資格的準買家，還是考慮出售居屋的業主，深入了解市場脈絡、補地價機制、按揭申請細節以及不同因素對物業價值的影響，均是作出明智決策的關鍵。
本終極指南將為您全面拆解2025年居屋二手市場的最新價格數據與趨勢，深入分析四大核心影響因素，包括「補地價」的決定性作用、綠表與白居二買家資格如何影響需求與議價能力、樓齡及按揭新政的影響，以及地理位置與屋苑質素的重要性。我們亦會詳盡闡述未補地價居屋的買賣流程與成本預算，助您掌握從資格確認到成功交易的每一個環節，讓您在複雜的居屋二手市場中輕鬆導航。
2025年居屋二手市場價格走勢及數據洞察
想知道香港居屋二手市場價格究竟有何變化？或者您正打算踏入居屋二手市場，無論是居屋二手市場綠表資格人士，還是正等候白居二購買證的準買家，深入了解市場脈動，對於居屋二手市場買賣都非常重要。我們將一起看看2025年居屋二手市場的價格走勢，還有背後的數據洞察，助您看清市場全貌。
最新居屋二手市場價格指數與成交量趨勢
要掌握居屋二手市場的最新狀況，價格指數及成交量無疑是兩個重要指標。它們好比市場的脈搏，告訴我們居屋買賣的熱度及方向。
每月平均成交價與成交宗數變化圖（互動圖表）
您可以在我們的網頁上找到一個方便互動的圖表，它清晰展示了每月居屋二手市場的平均成交價與成交宗數變化。您只要點擊幾下，就能看到這些數據如何隨時間推移而變化。這樣一來，無論是觀察整體居屋二手市場價格的升跌，還是分析成交宗數的增減，您都能一目了然。同時，這個圖表也讓您更具體地看到不同時間點的居屋二手市場買賣活動。
與去年同期數據比較分析
了解單月的數字固然重要，但是與去年同期進行比較，就能更深入地分析當前的市場趨勢。透過比較，我們可以發現2025年的居屋二手市場價格與成交量，跟去年同期相比有何不同。這樣對比，可以幫助我們判斷目前居屋買賣市場是處於增長、穩定，還是調整階段，並且更能掌握宏觀的市場變化。
各價格區間成交分佈
居屋二手市場單位種類繁多，價位也有很大差別。了解不同價格區間的成交分佈，可以幫助您判斷哪個價格帶的單位最受歡迎，以及自己的預算落在哪個市場區間。
200萬以下成交佔比
居屋二手市場中，總價200萬港元以下的單位數量較少。這些單位通常樓齡較高，或者面積比較小。它們主要吸引預算極度有限，或者希望盡快上車的買家。這個價格區間的成交佔比，能夠反映市場上「平價」盤源的供應與需求狀況。
200萬至400萬成交佔比（市場主流）
200萬至400萬港元這個價格區間，一直是居屋二手市場的主流。許多居屋二手市場綠表及白居二購買證持有人都會選擇此類單位。這些單位普遍提供較多元的選擇，面積大小適中，而且分布於不同區域。這個價格帶的成交佔比，最能反映居屋市場的整體活躍程度。
400萬至600萬成交佔比
400萬至600萬港元的單位，通常具備更好的地理位置，例如鄰近港鐵站，或是單位面積較大，間隔更為實用。這些單位較受追求生活質素，或是家庭成員較多的買家歡迎。它們在居屋二手市場價格中屬於中高價位，成交佔比可以顯示買家對更高質素居屋的需求。
600萬以上高價成交分析
在居屋二手市場中，600萬港元以上的高價成交相對較少。這些單位往往是新落成、位於核心地段、面積超大，或是擁有無敵景觀的「居屋王」級別單位。分析這些高價成交個案，我們可以看到市場上一些優質居屋的最高價值，也能了解是哪些因素推動了這些居屋二手市場價格向上。
最受歡迎單位類型與其市場價格
不同類型與間隔的居屋單位，在市場上有不同的受歡迎程度。了解哪些單位最搶手，以及它們的居屋二手市場價格，可以幫助您更精準地物色目標。
一房及開放式單位市場分析
一房及開放式單位是居屋市場的入門選擇。它們總價相對較低，因此吸引了大量單身人士、年輕情侶，或是首次置業的上車客。這些單位的居屋二手市場價格通常較為實惠，成交速度亦相對較快。
兩房單位：上車客首選及其價格範圍
兩房單位一直是上車客的首選。這類單位間隔實用，足以滿足小家庭的居住需求。同時，兩房單位的總價通常比三房單位低，所以對於想擁有獨立居住空間，又希望兼顧預算的買家來說，兩房單位是非常理想的選擇。居屋二手市場價格範圍會因應地區及樓齡而有不同。
三房單位：家庭換樓客需求與價格水平
三房單位適合大家庭或有換樓需求的買家。這些單位提供更多空間，滿足家庭成員多的需求。市區的三房單位更是稀有。因此，三房單位的居屋二手市場價格普遍較高，反映其較大的面積及稀缺性。
AI驅動的未來價格趨勢預測
現今科技發展迅速，人工智能（AI）在各行各業都發揮著作用。房地產市場也不例外，AI能夠幫助我們更科學地預測居屋二手市場的未來價格趨勢。
最新房屋政策（如按揭擔保期延長）對價格的影響預測
香港政府會不時推出新的房屋政策，這些政策對居屋二手市場價格有直接影響。例如，最近政府將居屋二手市場的按揭擔保期延長。這項政策延長了高樓齡居屋的按揭年期，意味著買家能申請到更高成數及更長還款期的按揭貸款，直接增加了這些單位的吸引力。AI分析這類政策，就能預測其對不同類型居屋價格的潛在影響。
利率變動對買家負擔能力的影響分析
利率的升降，直接影響買家的按揭供款能力，進而左右他們的置業意欲。當利率上升時，買家供樓負擔會加重，可能令部分人卻步，因此影響居屋二手市場的交投量及價格。AI透過分析利率走勢，以及市場對利率變化的反應，可以更精準地評估利率變動對買家負擔能力的影響，同時預測對居屋二手市場價格可能造成的波動。
影響居屋二手市場價格的四大核心因素
想在香港置業，不少朋友都會將目光投向居屋二手市場。了解影響居屋二手市場價格的因素，對買賣雙方都十分重要。居屋的定價機制比較特別，與私人住宅市場有所不同，其中「補地價」問題、買家資格、樓齡與按揭政策，還有地理位置這些因素，都深刻影響著居屋二手市場買賣。現在，我們一起看看這些核心因素，助您更全面掌握居屋二手市場的動態。
「補地價」與「未補地價」的決定性影響
居屋出售時，是否已經「補地價」是影響居屋二手市場價格的關鍵。這個概念聽起來複雜，但其實關係到單位的買賣限制和潛在買家群體。
未補地價單位：定義、目標買家（綠表/白居二）及價格優勢
未補地價居屋，意思是指業主尚未向政府繳付土地溢價。因為政府在首次出售時提供了折扣優惠，所以這類單位會受到轉售限制。此類單位只能在居屋第二市場出售。目標買家主要是符合資格的「綠表」人士，例如公屋租戶；以及成功申請「白居二」計劃的白表人士，他們持有有效的居屋二手市場購買證。由於買家資格受到限制，未補地價居屋的價格通常會比已補地價的同類型單位便宜。這是一種價格優勢。
已補地價單位：定義、可在公開市場自由買賣及定價策略
已補地價居屋，就是業主已經向政府繳付了土地溢價的單位。當業主完成補地價手續，這個單位就可以像私人住宅一樣，在公開市場自由買賣，沒有買家資格限制。因此，已補地價居屋的定價策略會參考同區私人屋苑的價格，價格會比未補地價的單位高。
如何從放盤資訊中分辨兩種單位
分辨這兩種單位其實很簡單。一般來說，地產代理的放盤資訊上面，都會清楚標明單位是「已補地價」還是「未補地價」。如果放盤寫明只接受「綠表」或「白居二」買家，那肯定就是未補地價的居屋。
買家資格（綠表與白居二）如何影響需求及議價能力
買家是否擁有特定的居屋購買資格，會直接影響他們在居屋二手市場上的議價能力，以及市場需求量。
綠表資格如何影響議價能力
綠表買家通常是現有的公屋租戶，或者其他符合資格的特定群體。他們有機會以較低的門檻購買居屋，而且毋須補地價。市場上可供綠表買家選擇的居屋二手市場單位相對有限，因此綠表買家的議價空間可能會受影響。
「白居二」恆常化對未補地價市場的推動作用
「白居二」計劃的恆常化，讓更多原本不符合綠表資格的家庭，有機會進入居屋二手市場。這大大增加了未補地價居屋的需求，推動了居屋二手市場的活躍程度。因此，這也會影響未補地價居屋的居屋二手市場價格，讓價格有上升趨勢。
樓齡與按揭（政府50年擔保期新政）
居屋的樓齡是影響按揭條件的重要因素，政府的按揭擔保期新政策，也對高樓齡居屋的市場價值帶來變化。
新舊居屋按揭成數及還款年期的差異
居屋的按揭成數和還款年期，會受到樓齡影響。一般來說，樓齡較新的居屋，按揭成數通常可以較高，還款年期也較長。但是，高樓齡居屋可能因為按揭限制，令買家較難獲得高成數按揭，還款年期也較短。這對買家來說，意味著首期開支更大，每月供款也更高。
50年按揭擔保期如何影響高樓齡居屋的市場價格
政府將資助出售單位二手市場的按揭貸款保證期，由最長三十年延長至五十年。這個新政策對高樓齡居屋市場產生了巨大影響。以前，樓齡較舊的居屋可能因為按揭期太短，令買家卻步。現在，五十年按揭擔保期延長了高樓齡居屋的按揭年期，降低了買家的每月供款負擔。因此，這提高了高樓齡居屋的吸引力，也支撐了其居屋二手市場價格。
地理位置、校網與屋苑質素
地理位置、校網和屋苑自身的質素，這些因素對任何類型的住宅物業都重要，居屋也不例外。它們同樣是影響居屋二手市場價格的重要因素。
市區與新界居屋的價格差異
香港的樓市，地點永遠是王道。市區居屋因為交通便利、配套成熟，價格通常會比新界居屋高。新界居屋雖然價格較低，但在較遠的區域，交通費時，同時生活配套可能不夠完善，所以價格會相應降低。
鐵路沿線屋苑的溢價分析
靠近港鐵站的居屋屋苑，通常會有明顯的「鐵路溢價」。大家選擇居屋時，交通方便是重要的考量因素。所以，鐵路沿線的居屋單位，即使樓齡較高，居屋二手市場價格仍然可以保持在較高水平。
名校網對家庭買家的吸引力與價格影響
對於有學童的家庭來說，優質校網是他們購房的重要考量。如果居屋屋苑位處名校網，這會大大增加對家庭買家的吸引力，即使價格稍高，買家也可能願意支付溢價。這解釋了部分名校網居屋的居屋二手市場價格長期堅挺的原因。
購買未補地價二手居屋流程與成本預算
居屋二手市場價格對不少人而言極具吸引力，特別是未補地價的單位，因為它們通常有較優惠的居屋二手市場價格。購買這類單位與私人樓宇買賣不同，因為當中涉及房屋署的審批程序。此段落會為大家詳細拆解購買未補地價居屋的整個流程，並為預算成本提供實用建議。大家可從中了解居屋二手市場買賣的獨特之處，為置業做好準備。
準備階段：資格確認與財務預算
購買未補地價居屋，第一步是確認自身資格，然後計算好財務預算。這些步驟十分重要，因為它們決定了可以選擇的單位類型，也影響了置業的財政負擔能力。
申領「購買資格證明書」（綠表/白居二）程序及有效期
在居屋二手市場買樓，買方必須持有「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。這份證明書是申購未補地價居屋的入場券。
如果買家是綠表人士，例如公屋住戶，可以直接向房屋署申請「購買資格證明書」。
如果買家是白居二申請者，情況則有些不同。首先，白居二申請者要參與房屋署的「白居二」計劃，並且成功中籤。中籤之後，房屋署會發信要求中籤者提交入息及資產證明文件，然後房署會審核申請人的資格。若果通過審核，房署會發出「批准信」。收到「批准信」後，申請人便可申領「購買資格證明書」。
一般而言，這份「購買資格證明書」有效期為十二個月。這表示買家必須在證明書有效期內找到心儀單位，並且簽訂臨時買賣合約，才能成功購買。
計算首期、印花稅、律師費及其他雜費
除了樓價本身，買家也需要預備一系列其他開支。這些開支是置業過程中的必要費用，事先預算可以幫助避免資金周轉問題。
首期是樓價的一部分，通常佔樓價百分之十左右，但實際金額會視乎按揭成數而定。
印花稅是政府徵收的稅項，計算方式與物業價值掛鉤，金額會因應樓價而有不同。
律師費方面，買家需要委託律師處理所有法律文件，費用一般是定額收取。
其他雜費包括地產代理佣金、物業估價費、按揭申請手續費，以及單位交吉前的管理費和差餉等。通常地產代理佣金是樓價的百分之一。這些費用雖然單獨來看可能不多，但是加起來也是一筆可觀的數目。因此，建議大家在置業前，預留樓價約百分之五至百分之八的額外資金來支付這些雜費。
執行階段：睇樓、議價及申請按揭
有了「准買證」及財務預算，接下來就是實際的搵樓和交易過程。這個階段涉及多方面考慮，影響最終成交的居屋二手市場價格。
如何利用數據分析制定合理出價
制定合理出價是成功購買居屋的關鍵一步。買家不應盲目出價，而是應該利用數據分析。
大家可以參考同屋苑或鄰近屋苑近期未補地價單位的成交紀錄，了解市場的居屋二手市場價格。例如，留意同類型單位，包括面積、間隔、樓層、座向等，過去一個月的成交價。
另外，大家可以觀察市場走勢，例如近期成交量是增加還是減少，以及樓價是上升還是下跌。這些數據可以幫助大家判斷當前的市場氣氛，然後制定一個既有競爭力，又符合市場預期的出價。
影響議價的因素（樓齡、裝修、景觀）
議價是買賣過程中的重要環節。幾個核心因素會影響居屋二手市場買賣的議價空間。
首先是樓齡。樓齡較新的居屋通常有較小的議價空間，因為它們的按揭年期較長，而且受歡迎。相反，樓齡較高的單位，議價空間可能較大。
其次是裝修狀況。如果單位裝修陳舊，甚至需要大筆資金翻新，這會影響買家出價的意欲，然後增加議價機會。若單位裝修精美，可以即買即住，買家可能會減少議價幅度。
最後是景觀。望海景、開揚景觀的單位通常有較高價值，議價空間較小。相反，望樓景或景觀欠佳的單位，議價空間可能較大。單位放盤時間長短、業主急於出售的原因，也會影響議價結果。
向銀行申請居屋按揭的注意事項
購買未補地價居屋需要申請按揭，因為銀行批核未補地價居屋按揭有特別考慮。
買家在簽訂臨時買賣合約後，應馬上向銀行提交按揭申請。由於未補地價居屋有房屋委員會的按揭擔保，買家通常可以申請高成數按揭，例如高達百分之九十或九成半。
銀行審批按揭時，除了審視買家的入息及供款能力外，也會考慮居屋的樓齡。因為按揭擔保期與樓齡掛鉤，舊式居屋可能會影響按揭年期。因此，建議買家向多間銀行查詢不同按揭方案，然後比較它們的條款，包括利率、現金回贈及罰息期，最後選擇最適合自己的按揭計劃。
成交階段：簽署合約、申請「提名信」及完成交易
完成了睇樓、議價及按揭申請，最後一個階段就是處理法律文件及完成交易。這是居屋二手市場買賣的最後一步。
臨時及正式買賣合約的關鍵條款
物業買賣會涉及簽署兩份主要合約：臨時買賣合約和正式買賣合約。
臨時買賣合約是買賣雙方達成的初步協議。這份合約通常列明樓價、臨時訂金（俗稱「細訂」）、物業地址、以及簽署正式買賣合約和完成交易的日期。雖然是臨時性質，但是這份合約具有法律約束力，一旦簽署，雙方就不能隨意反悔。
正式買賣合約是更詳細的法律文件。它會列出物業的詳細法律描述、交易時間表、買賣雙方權利與義務、以及更具體的條款。簽署正式買賣合約時，買家通常需要支付較大筆的「大訂」，加上「細訂」合計約樓價的百分之十。這兩份合約確保了交易的法律效力，然後保障買賣雙方的權益。
申請提名信及完成轉讓契據的流程簡介
簽署了臨時買賣合約之後，買方律師需要向房屋署申請「提名信」。
這份「提名信」是房屋署證明業主提名買家為新業主的正式文件，是居屋買賣流程中獨有的步驟，然後它也是簽署正式買賣合約的先決條件。一般而言，申請提名信需時約五個工作天。
當買家獲得「提名信」後，買賣雙方便可簽署正式買賣合約。之後，買賣雙方律師會處理「轉讓契據」。這份契據會將物業業權正式轉移予買家。在「成交大日子」，買家會付清樓價尾數，律師會完成所有文件。買家便會收到物業鎖匙，然後正式成為新業主。