想活用物業潛藏的巨大價值，應對各種資金需要？「樓宇加按套現」正是香港業主實現財務彈性的重要工具。本篇《2025終極攻略》將為您一文看清樓宇加按套現的9大關鍵，從基本概念、常見用途，到與轉按、二按的詳細比較；由套現額計算、完整申請流程、利率精明策略，以至必須留意的潛在風險，全面助您洞悉箇中竅門，輕鬆掌握物業升值帶來的財務機會，作出最明智的選擇。
何謂「樓宇加按套現」？把握物業升值潛力
大家身邊可能有些朋友，談論物業時，都會提到「樓宇加按套現」。這是一個讓物業資產變得更靈活的財務選項。簡單來說，樓宇加按套現就是將您物業已升值的部分，或是已償還的貸款本金，轉化為可以動用的現金，讓資金活起來。
定義與原理：釋放物業已升值或已償還的資產淨值 (Equity)
想像一下，您的物業就好似一個寶藏，隨着時間流逝，它可能升值了，或者您持續供款，已償還了一部分貸款。這些升值或已償還的部分，在銀行眼中就是您的「資產淨值」(Equity)。樓宇按揭加按的原理，就是讓您向原有承按銀行申請，在原有按揭的基礎上增加貸款額。銀行會根據物業的最新估值，重新評估您可以獲得的貸款上限。然後，銀行會扣除您尚未償還的原有貸款，餘下的金額就是可以套現的資金。這就是樓宇按揭套現的運作方式。
為何考慮樓宇加按套現？常見資金用途
那麼，大家為何會選擇樓宇加按套現呢？這筆額外資金可以用作多種用途，可以幫助您應付突如其來的財務需求，或是實現一些長遠的計劃。
應付個人或家庭財務需要（如裝修、子女教育、醫療開支）
許多朋友會利用加按套現的資金，來應付個人或家庭的各種需要。例如，為家居進行大翻新、裝修，提升居住品質。此外，子女的教育開支，特別是海外升學費用，往往是一筆巨大的支出。不幸遇到醫療開支時，這筆資金也可以及時應急，減輕家庭的經濟壓力。
把握投資機遇或開創事業
有些朋友看到市場上有好的投資機會，又或者希望開創自己的新事業。透過樓宇加按套現，他們可以獲得一筆可觀的起動資金，把握時機，實現事業上的突破或財務增值。
整合高息債務，減輕利息負擔
如果您手頭上有信用卡欠款、私人貸款等高息債務，加按套現是一個很好的整合方案。您可以用加按得來的資金，償還這些高利率的債務。按揭貸款的利率通常較低，這樣一來，您可以大幅減輕每月的利息負擔，讓財務狀況變得更健康。
協助家人置業支付首期
在香港置業並不容易，尤其是首期負擔沉重。不少朋友會透過樓宇按揭加按，將自己物業的升值潛力變現，套出的資金可以用來協助子女或家人支付新物業的首期，讓他們也能夠順利踏上置業之路，實現家庭的置業夢想。
【實例速覽】加按套現潛力計算
了解了樓宇加按套現的定義和用途，接下來就透過一個簡單的例子，讓大家具體看看加按套現的潛力如何計算。這會讓您更清楚樓宇加按手續如何帶來實際效益。
案例背景：物業買入價500萬，現升值至700萬，尚欠貸款220萬
想像一下，陳先生多年前以港幣500萬元買入一個物業。經過數年，這個物業現在的市場估值已升至港幣700萬元。目前，陳先生的按揭貸款尚欠港幣220萬元。
可套現金額：如何從新估值中計算出額外可動用資金
現在，我們來計算陳先生可以從這個物業中套現多少錢。
首先，銀行會根據物業的最新估值港幣700萬元，以及香港金融管理局的最新指引，評估可以批出的最高按揭成數。假設銀行可以批出最高七成按揭，那麼這個物業可借出的最高貸款總額就是：
港幣700萬元 x 70% = 港幣490萬元
然後，我們需要從這個新的最高貸款總額中，扣除陳先生尚未償還的按揭貸款餘額。陳先生尚欠貸款港幣220萬元，因此：
港幣490萬元 (新最高貸款總額) – 港幣220萬元 (未償還按揭餘額) = 港幣270萬元
這樣計算出來的港幣270萬元，就是陳先生透過這次樓宇加按套現，可以額外動用的資金。這個例子清楚顯示，物業升值確實能夠帶來一筆可觀的流動現金。
【精明決策地圖】掌握市場脈搏：利率升跌下的套現時機
想善用物業潛力，進行樓宇加按套現，時機掌握是重要一環。市場利率變化，直接影響您的樓宇按揭套現成本。精明地觀察市場脈搏，然後作出適當決定，可以幫助您節省不少金錢。以下會探討不同利率環境下，應該採取哪種策略，然後確保您的套現決定更為有利。
市場利率上升週期下的加按策略
當市場利率處於上升週期，考慮樓宇按揭加按需要更多心思。如果您的原有按揭利率屬於低水平，此時選擇加按可以成為一個明智的決定。進行樓宇加按手續時，您需要仔細衡量新舊利率差異。這種情況下，主要目標是把加按所帶來的成本減至最低。
策略分析：保留原有低息按揭，僅為套現部分承擔新利率，將加按成本減至最低
假設您在低息時期批核了一個非常優惠的按揭，例如當年利率遠低於現時水平。現在市場利率開始上升，而您需要額外資金。此時，一個理想的策略就是保留您現有的低息按揭。您向銀行申請加按，銀行只會將您需要套現的額外部分貸款，按現時市場較高的利率計算。這樣一來，您原有的大部分按揭貸款，依然可以享受最初的低利率，並且只有新增的套現部分需要承擔較高利率。此方法可以有效控制加按成本，然後避免因全面轉按而損失原有的利率優勢，然後令整筆貸款的利息負擔大增。
市場利率下跌週期下的轉按策略
當市場利率處於下跌週期，或者當前的市場利率比您現有的按揭利率更低，此時您可以考慮轉按套現。透過轉按，您不單可以取得所需現金，同時還有機會降低整體按揭利率。這個策略旨在雙重優化您的財務狀況。
策略分析：透過一次性轉按，同時降低整體按揭利率並獲得所需現金
當您察覺市場利率持續下降，或者新銀行提供比您現有按揭更具吸引力的利率，這是一個絕佳的轉按時機。您可以選擇將整個按揭貸款，連同您希望套現的金額，一併轉移到提供更低利率的銀行。透過這樣一次性轉按，您一方面可以獲得額外資金，然後滿足您的不同財務需求；另一方面，由於新按揭利率較低，您每月需要支付的利息也會隨之減少。這個策略可以同時達到降低供款負擔，然後取得所需流動現金的效果，因此是一個高效的樓宇按揭套現方法。
【實戰計算】您的物業能套現多少？套現金額3步速算
樓宇加按套現是釋放物業價值的重要途徑，許多人希望透過樓宇按揭套現來應對財務需求。了解物業可以加按多少資金，是您規劃下一步的重要資訊。以下將會教導您如何速算物業的套現金額，過程分作三個簡單步驟。
第一步：獲取物業最新銀行估價
第一步是獲取物業的最新銀行估價。物業估價是計算樓宇加按套現金額的基礎，因為銀行會根據現時物業價值決定可批出的貸款總額。您可以透過銀行網站進行網上物業估價，或者直接聯絡銀行按揭部職員獲取。影響估價的因素包括近期成交、樓齡以及物業狀況等等。
第二步：確定最高按揭成數與可批核貸款總額
第二步是確定最高按揭成數和可批核的貸款總額。按揭成數指銀行願意批出貸款，佔物業估值的比例。香港金融管理局對按揭成數設有明確指引。
金管局現行按揭成數指引
香港金融管理局現行按揭成數指引，會根據物業類型、樓價以及申請人的情況而設定。例如自用住宅物業，不同價格區間會有不同的最高按揭成數。因此，您需要了解自己物業所適用的按揭成數上限，然後計算最高可批核的貸款總額。
第三步：計算實際可套現金額
第三步是計算實際可套現的金額。完成前兩步，現在您可以利用以下公式，清楚計算您的物業能夠透過樓宇按揭加按，提取多少資金。
公式：[（物業最新估價 x 最高按揭成數）- 未償還按揭餘額] = 可套現金額
提供詳細計算範例，讓讀者自行代入
現在，讓我們看看一個實際的計算範例，您可以參考這個例子並代入您的物業數據。
假設情境：
* 您的物業最新銀行估價是港幣800萬元。
* 金管局對您物業適用的最高按揭成數是六成 (60%)。
* 您物業現時未償還的按揭餘額是港幣300萬元。
計算步驟：
1. 計算最高可批核貸款總額：
* 物業最新估價 x 最高按揭成數
* 港幣800萬元 x 60% = 港幣480萬元
- 計算實際可套現金額：
- （最高可批核貸款總額）-（未償還按揭餘額）
- 港幣480萬元 – 港幣300萬元 = 港幣180萬元
所以，在這個例子中，您的物業透過樓宇加按套現，估計可以取得港幣180萬元的額外資金。
建議您獲取物業的最新估價，然後確定適用按揭成數，便可以自行按照以上方法，計算您的樓宇按揭加按潛力。若想了解更多樓宇加按手續的細節，請繼續閱讀文章其他部分。
樓宇加按套現：常見問題 (FAQ)
Q1：申請加按套現會影響我的信貸評級嗎？
申請樓宇加按套現時，銀行通常會重新審查申請人的信貸紀錄。這個過程稱為「硬性查詢」，會在信貸報告上留下紀錄，短時間內可能對信貸評級有些微影響。這個影響通常不大，也是正常申請程序的其中一部分。銀行會審視申請人過往的還款表現，例如準時供款紀錄。因此，只要您一直維持良好的信貸習慣，按時還款，這個短暫影響會很快復原。反而，成功獲批並按時還款，反而有助於建立更穩健的信貸紀錄，長遠對您的信貸評級有利。
Q2：整個加按手續需時多久？
樓宇按揭加按的手續時間因不同銀行與個案複雜程度而異。通常而言，整個加按手續會經歷幾個主要階段：提交申請、銀行審批、物業估價、批核文件簽署以及最後的提款。一般而言，從遞交加按申請到成功提款，整個過程大約需要三至六星期。如果銀行審批速度快，文件準備齊全，或者遇到銀行推出特別優惠期，時間可能縮短。但是，若遇上所需補交文件、銀行內部處理繁忙，或者物業估價有爭議，時間可能會延長。
Q3：除了利息，加按套現還有其他隱藏費用嗎？
樓宇加按套現除了每月需繳付的利息外，確實還有其他可能產生的費用。這些費用普遍不是「隱藏」的，它們是正常的加按手續相關支出。例如，您可能需要支付物業估價費用、律師費用（如果您轉換銀行進行加按或轉按，而非在原銀行加按）、以及銀行可能收取的行政手續費。有些銀行會提供現金回贈，但請注意回贈條款，部分可能會要求在特定年期內不可提早贖回，否則需繳付罰息並退還部分或全部回贈。建議您在申請前，仔細詢問銀行所有相關費用細項。
Q4：如果我的收入不穩定，還能成功申請加按套現嗎？
即使收入不穩定，仍有機會成功申請樓宇按揭套現，但是銀行在審批時會更加嚴謹。銀行評估還款能力時，除了參考固定入息，也會考慮非固定收入來源，例如佣金、花紅、租金收入等。但是，這些收入需要提供充足的證明，銀行才會計算在內。如果您的收入來源不夠穩定，銀行可能會要求提供更多資產證明、引入擔保人，甚至會要求提高供款與入息比率的寬鬆程度。銀行最重視的是您是否有能力穩定地償還貸款。因此，建議您在申請樓宇按揭加按前，先評估自身的財務狀況，並準備好所有相關的收入證明。
Q5：銀行會限制套現資金的用途嗎？
一般情況下，銀行對於樓宇加按套現所得的資金用途並沒有嚴格的限制。套現資金會直接撥入您的銀行戶口，您可以自由運用這筆資金，例如用於裝修家居、子女教育開支、投資理財、創業、甚至整合高息債務等。這是樓宇加按套現的一大優點，給予借款人極大的彈性。但是，在個別情況下，例如申請某些特殊貸款計劃，或者銀行在審批過程中發現異常情況，銀行可能會對資金用途有所查詢。因此，只要資金用於合法途徑，銀行通常不會干預。