【貸款按揭天書】拆解影響按揭貸款額7大關鍵，比較5類按揭計劃＋申請教學

在香港置業是不少人的夢想，而要實現這個目標，了解並妥善處理按揭貸款至關重要。面對複雜的按揭市場，準業主們若能掌握箇中竅門，便能大大提升成功上車的機會，並為未來的財務健康打下穩健基礎。

本【貸款按揭天書】專為助您踏上置業之路而設，將深入剖析影響按揭貸款額度的7大關鍵因素，助您精準評估借貸能力，並詳盡比較市場上5類主流按揭產品（包括高成數按揭、存款掛鈎按揭、綠色按揭、物業轉按及安老按揭）的特點、優勢與適用對象。

無論您是首次置業人士、計劃善用物業進行轉按，抑或為退休生活籌謀，本書都將提供從預先批核到成功獲批的按揭申請全攻略、實用的智能評估工具，以及最新按揭優惠回贈速遞，助您輕鬆找出最適合的貸款方案，邁向理想安樂窩。

貸款按揭基礎：置業前必讀核心概念

置業是人生重要里程，申請貸款按揭更是當中的關鍵一步。要順利獲得合適的按揭貸款額，並且避免日後出現財務負擔，必須深入了解相關的核心概念。這不僅是申請貸款按揭的基礎，亦能幫助您在複雜的市場中，更清晰地掌握物業貸款的運作原理，從而作出更明智的置業決定。

按揭種類選擇：P按、H按與定息按揭詳解

香港市場上的貸款按揭種類不少，每種都有其獨特之處，亦適合不同情況的借款人。了解P按、H按及定息按揭的特色，是選擇最合適貸款方案的第一步。選擇正確的按揭產品，將直接影響每月供款和總利息支出。

最優惠利率按揭 (P按)：穩定供款之選

最優惠利率按揭，一般稱為P按，是一種與銀行「最優惠利率」掛鉤的貸款按揭方案。銀行會設定一個「最優惠利率」，然後根據您的貸款條件，在此利率基礎上提供折扣，例如P減2.75%。P按的利率相對穩定，因為銀行不會頻繁調整其最優惠利率。這使得每月供款額變化較小，所以預算開支會比較容易。P按適合偏好穩定、每月供款變動不大，以及對利息波動較為敏感的借款人。

銀行同業拆息按揭 (H按)：靈活與「封頂息率」保障

銀行同業拆息按揭，簡稱H按，其利率與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鉤。H按的利率通常表示為HIBOR加上一個固定百分點，例如HIBOR加1.3%。HIBOR每日浮動，所以H按的每月供款額可能會頻繁變動。H按的優點是當HIBOR處於低位時，借款人可以享受較低的利息支出。而且，為了保障借款人，大部分H按計劃都設有「封頂息率」。這個封頂息率通常會掛鉤銀行最優惠利率，確保即使HIBOR大幅上升，按揭利率也不會超過此上限。H按適合願意承擔一定利率波動風險，並希望在低息環境下節省利息的借款人。

定息按揭：鎖定利率，應對市場波動

定息按揭是一種在特定期間內（例如首一至三年）鎖定利率的按揭計劃。在這段固定期內，無論市場利率如何變化，您的按揭利率以及每月供款額都不會改變。這為借款人提供了極高的供款確定性，有助於應對未來市場利率可能上升的風險。定息按揭適合那些預計未來利率會上升、希望鎖定每月供款以方便預算，或追求最高財務確定性的借款人。固定期過後，按揭利率通常會轉為P按或H按的浮動利率。

按揭審批關鍵因素：供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試

銀行審批您的貸款按揭申請時，並非只看您的收入。它們會評估多個關鍵因素，以確定您的還款能力。其中，供款與入息比率（DSR）及壓力測試是影響按揭貸款額以及能否獲批的兩項重要指標。

供款與入息比率 (DSR) 上限詳解

供款與入息比率（DSR）是指每月按揭供款佔借款人每月總收入的百分比。香港金融管理局對此比率設定了上限，以確保借款人的還款能力。一般而言，每月按揭供款不能超過借款人每月總收入的50%。如果借款人在香港以外有其他物業按揭貸款或債務，DSR的上限可能會更低。此比率是銀行評估您每月是否有足夠現金流償還貸款的重要標準。

壓力測試如何評估還款能力

除了DSR，銀行還會進行壓力測試來評估您的還款能力。壓力測試會假設按揭利率在現行基礎上，上調某個百分點（例如上調2%或3%），然後計算在這種假設下，您的每月按揭供款額會是多少。在壓力測試後，您的供款與入息比率通常不能超過60%。壓力測試的目的，是確保即使未來利率上升，您仍然有足夠的財政能力應付供款，避免出現違約風險。未能通過壓力測試，您的按揭貸款額可能會受影響，甚至無法獲批貸款。

還款年期對每月供款與總利息的影響

選擇合適的還款年期，對您的每月供款額以及整個貸款期間需要支付的總利息有顯著影響。貸款按揭的還款年期選擇，是平衡每月負擔能力與總體成本的重要一環。

一般來說，還款年期越長，每月供款額會越低。例如，將20年還款期延長至30年，每月供款的壓力會減輕。但是，總利息支出會因此而增加，因為您償還本金的時間拉長了，利息累積也較多。相反，如果還款年期較短，每月供款額會較高。這會增加您的每月財務負擔。但是，您需要支付的總利息會大幅減少，因為本金償還速度快，利息計算基礎減少。所以在選擇還款年期時，您需要仔細衡量自己的現金流狀況與財務目標，找出最適合自己的平衡點。

智能按揭評估：計算您的借貸能力與財務健康

當您計劃進行貸款按揭，了解自身的財務狀況十分重要。這不僅關乎能否成功獲得心儀的按揭貸款額，而且影響未來數十年生活。透過智能評估工具，您可以清晰地掌握借貸能力，確保財務健康，從而作出最明智的置業決定。

互動按揭計算機：即時估算每月供款與開支

置業前，相信您會想知道每月供款需要多少金額。按揭計算機便是一個方便的工具。它能夠即時估算出每月按揭供款與相關開支，讓您對未來的財務負擔有清晰的預算。這個工具操作簡單，而且能有效協助您規劃按揭貸款額。

輸入變數與計算結果分析

使用互動按揭計算機非常直接。您只需要輸入幾個關鍵變數，包括預期的貸款按揭金額、還款年期以及預計按揭利率。計算機便會立即顯示每月供款額。您可以嘗試調整不同的變數組合，例如縮短或延長還款期，或者輸入不同的利率假設，看看這些因素會如何影響每月的供款。這樣，您就能夠模擬多種情況，從而找到最適合自身財務狀況的按揭貸款額方案。

按揭成數與按揭保險 (MIP)：實現高成數置業

不少人希望能夠以較少首期置業。按揭成數是指銀行批出的按揭貸款額，佔物業估值的比例。一般情況下，金管局對按揭成數設有上限。然而，按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme, MIP) 的出現，使借款人有機會獲得更高按揭成數，例如八成或九成的按揭貸款額。這個計劃大大減輕了首期負擔。

金管局按揭成數指引與按揭保險計劃

香港金融管理局（金管局）為了維持銀行體系穩定，對按揭成數設有嚴格指引。通常，銀行批出的按揭貸款額有其限制。按揭保險計劃正是為了配合這些指引而推出，它為銀行提供額外保障，使銀行在不增加風險的情況下，可以提供較高的按揭成數予合資格申請人。這對於首次置業人士而言，是實現高成數按揭貸款額的重要途徑。

按揭保險合資格準則及保費計算

要申請按揭保險，通常需要符合一系列準則。這些準則可能包括申請人是否首次置業、是否為固定受薪人士、物業類型與價值等。例如，香港按揭證券有限公司（HKMC）便提供了針對不同物業類型的按揭保險計劃。按揭保險的保費由置業人士支付。保費金額會因為按揭成數、還款年期及其他因素而有所不同。您可以選擇一次過繳付保費，或者將保費計入按揭貸款額，分期與按揭一同償還。透過預先批核服務，您可以在決定購置物業前，先行了解自身是否符合按揭保險的申請資格。

個人化「貸款按揭健康指數」：預警財務風險

除了計算實際供款，了解個人的「貸款按揭健康指數」同樣重要。這是一個綜合性的評估指標，旨在預警潛在的財務風險。它會檢視您的整體財務狀況，並考慮各種可能影響按揭貸款額及還款能力的因素，幫助您及早發現問題並作出調整，避免日後因按揭貸款影響生活質素。

動態壓力測試與免費物業估價

「貸款按揭健康指數」的評估，主要透過兩大環節進行：首先是動態壓力測試。銀行會假設按揭利率上升若干百分點，再評估您在這種情況下的還款能力。這可以模擬市場波動可能帶來的按揭貸款影響，確保您在加息環境下仍能輕鬆應付供款。其次是免費物業估價。準確的物業估價直接影響按揭貸款額，透過專業的估價服務，您可以掌握物業的真實市場價值，從而更精確地計算可獲取的按揭貸款額，為穩健的置業計劃打下基礎。

全方位按揭產品比較：尋找最佳貸款方案

選擇合適的貸款按揭方案，對您的財務影響深遠。市場上有各種各樣的按揭產品，每款設計都有不同目的。了解這些產品的特點，可以幫助您找到最符合自己需求的貸款方案。以下，我們將深入探討多種常見的按揭計劃，讓您清楚知道按揭貸款額如何調整，以及每項計劃有何優勢。

高成數按揭：首次置業首選

對於首次置業人士而言，儲蓄充足的首期通常是一個挑戰。高成數按揭方案應運而生，它大大降低了置業門檻，讓更多人可以達成擁有物業的願望。

高成數按揭詳情：適合對象、優勢與注意事項

高成數按揭主要適合積蓄不足，但是收入穩定、信用良好的首次置業人士。這種按揭方案容許申請人借取高達物業估值或成交價的八成，甚至九成的按揭貸款額。最大優勢是顯著減少首期開支，讓您更容易晉身業主行列。但是，高成數按揭通常需要通過按揭保險公司提供擔保。申請人需要支付按揭保險費，保費金額會因按揭成數、還款年期及物業價格等因素而異。此外，申請高成數按揭也有物業價格上限限制，並且通常要求所有抵押人於申請時並未持有其他香港住宅物業，且必須為固定受薪人士。

存款掛鈎按揭 (Mortgage-link)：高息存款對沖利息

存款掛鈎按揭是一種非常實用的按揭產品，它將您的儲蓄與按揭貸款聯繫起來，可以有效降低實際利息支出。這是一個利用活期存款賺取高息，同時對沖部分按揭利息的精明方案。

存款掛鈎按揭詳情：適合對象與核心優勢

存款掛鈎按揭特別適合那些手頭上有較多流動資金的按揭供款人。核心優勢是您存入銀行指定高息戶口的存款，可以享受到與按揭貸款利率相若的利息。這些存款利息可以抵銷您的按揭利息開支，有效降低實際供款負擔。例如，如果您的按揭貸款額為500萬元，存款掛鈎戶口存有100萬元，那麼這100萬元就可以賺取與按揭利率相近的利息，這筆利息等於直接減少了您的按揭支出。這種戶口中的資金流動性高，您可以隨時提取使用，又可同時享有高息回報。

綠色按揭：環保物業專享優惠

隨著社會對環境保護的日益重視，金融界也推出了「綠色按揭」產品。這類按揭旨在鼓勵市民購買環保認證的物業，透過貸款按揭的優惠，推動可持續發展。

綠色按揭詳情：適合對象、核心優勢與申請要求

綠色按揭適合購買或已經擁有符合特定環保標準，並獲得相關認證物業的業主。例如，通過「綠建環評（BEAM Plus）」等認證的住宅物業。核心優勢是銀行會為這些物業提供更優惠的按揭利率，或者更高的現金回贈。部分銀行甚至可能提供更高存款掛鈎上限，或者其他獨家禮遇，吸引更多人選擇綠色生活。申請綠色按揭，物業需要提交有效的環保建築認證，這是主要申請要求。

物業轉按：善用物業升值，套現或節省利息

物業轉按，又稱按揭轉戶，是業主將現有的按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行。這是一種靈活運用物業價值的金融操作，可以帶來多重好處。

物業轉按詳情：適合對象、核心優勢與注意事項

物業轉按適合現有業主。業主可能希望降低每月供款、套取現金作其他投資或應急之用，或者整合其他較高息的債務。核心優勢是，市場利率可能比您現有按揭的利率更低，轉按可以讓您享受到新的優惠利率，從而節省大量利息支出。此外，若物業價值有所升值，業主可以透過轉按套取部分增值資金，變現財富。但是，轉按涉及一些費用，例如律師費和物業估價費。您也要留意現有按揭的罰息期。如果在罰息期內轉按，可能需要支付罰款，這會影響轉按的整體效益。

安老按揭 (逆按揭)：物業轉化為退休收入

安老按揭，又稱逆按揭，是香港按揭證券有限公司推出的一項產品，旨在協助長者將其物業轉化為穩定的退休現金流，同時可以繼續安居於原有物業中。

安老按揭詳情：適合對象、核心優勢與申請資格

安老按揭主要適合擁有物業的長者，特別是那些希望改善退休生活品質，但又不願出售物業的退休人士。核心優勢是，長者可以將物業抵押給銀行，每月收取固定的年金，作為生活費。即使物業按揭貸款額最終超過了物業價值，長者或其後人也毋須額外還款。長者可以在物業中安享晚年，終身毋須償還貸款。主要申請資格包括年齡限制，通常要求借款人為60歲或以上。物業需為香港住宅物業，並且必須沒有未償還按揭貸款，或者僅有少量負擔。申請人也需要接受獨立的法律意見。

按揭申請流程全攻略：從準備到成功獲批

按揭申請分步指南

成功置業是許多人的夢想，而申請貸款按揭是實現這個夢想的關鍵一步。整個按揭申請流程可能看似複雜，但只要跟著我們的分步指南，您便能清晰了解每一步，從準備到最後成功獲批，穩妥地完成。過程中，每個環節都可能影響按揭貸款額，所以了解細節非常重要。

第一步：申請預先批核

在您開始物色心儀物業前，不妨考慮先向銀行申請按揭預先批核。這是一個非常實用的步驟，因為預先批核能讓您清晰了解自己可以承擔的按揭貸款額上限，同時預估未來的每月供款。這不僅能幫助您制定更實際的置業預算，也能讓您在與賣家商議時，更具信心與籌碼。通常，銀行會在收到所需文件後的數個工作天內提供初步批核結果，而這個批核的有效期限一般約為三十日。

第二步：遞交申請及文件

當您找到合適的物業，並已簽訂臨時買賣合約，便可正式向銀行遞交貸款按揭申請及所有相關文件。這一步驟的重點在於文件的齊備與準確。您需要準備的資料包括身份證明、入息證明（如稅單、糧單、受僱證明）、住址證明，以及物業的買賣合約等。銀行收到所有文件後，便會展開審批程序。文件越完整，便可加快審批進度。

第三步：銀行審批與法律文件

遞交申請後，銀行會進行詳細的審批工作。這包括對您的個人信貸評級、還款能力進行評估，也會對您計劃購買的物業進行估價。物業估價的結果會直接影響銀行最終批出的按揭貸款額。同時，銀行會進行壓力測試，評估您在利率上升情況下的還款能力。審批過程中，銀行或會要求您補交額外資料。一旦按揭申請獲得初步批准，您便需要委託律師處理相關的法律文件，包括按揭契的簽署等，以確保整個交易的合法性與保障。這個環節中，任何個人財務狀況或物業估價的變動，都可能影響最終的貸款按揭批核。

第四步：物業成交與貸款提取

完成所有審批及法律文件程序後，最後一步便是物業成交與貸款提取。在物業正式成交日，您的律師會與銀行及賣方的律師進行最後交收。銀行會將按揭貸款額直接支付給賣方，或存入指定的律師樓賬戶，完成交易。至此，您的貸款按揭申請流程便告一段落，您也正式成為物業的新業主，並開始按照合約條款每月還款。

審批時間與樓花按揭注意事項

按揭審批時間因個別情況而異，一般銀行會在收到齊備文件後，於約兩星期內提供審批結果。不過，審批時間會受多個因素影響，例如您是否需要補交文件、有沒有遇上公眾假期，或者是否需要第三方專業機構（如按揭保險公司）的額外審查。這些因素都可能延長審批時間。

對於購買樓花（即未完成物業）的申請人，有幾點尤其值得留意。如果選擇建築期付款方式，物業成交時的估價可能與簽訂臨時買賣合約時有所不同。一旦物業估價下跌，銀行最終批出的按揭貸款額或會少於最初預期，這便會影響按揭貸款額，並可能導致您需要補足差額。因此，預留充足的備用資金，以應對市場波動帶來的按揭貸款額影響，是精明之舉。