居屋加名，程序看似簡單，實際卻牽涉複雜的業權、戶籍、資格限制及財務影響。不少居屋業主對此感到困惑，誤解規定可能導致申請受阻或蒙受損失。本終極指南旨在為您全面剖析居屋加名的所有關鍵環節，從釐清業權與戶籍的概念，到詳細解說申請資格、特殊情況、完整申請步驟，以及最重要的政府收費、律師費與印花稅等開支，助您清晰掌握「居屋加名」的注意事項與潛在影響，輕鬆完成申請。
「居屋加名」前必讀：釐清「業權」與「戶籍」概念
談及「居屋加名」，許多朋友第一時間聯想到的是將家人名字登記於物業之中。但是，就居屋而言，「加名」這個概念其實包含兩個截然不同的層面：物業「業權」以及單位「戶籍」。了解這兩者的分別，是您處理居屋加名事宜的首要，也是最關鍵的一步。
首先，物業「業權」是指物業的法律擁有權。這代表誰是該單位在土地註冊處的正式註冊業主。對於資助出售房屋，其業權轉讓設有嚴格限制，與私人市場物業的買賣轉讓方式不同。任何涉及更改居屋加名業主身份的變動，例如將配偶加入成為聯名業主，通常需要先向房屋委員會提交申請並獲得批准。這類申請往往會牽涉到居屋加名律師費以及居屋加名印花稅等相關開支。
其次，單位「戶籍」是指在房屋委員會紀錄上，誰是獲批准居住於該居屋單位的家庭成員。戶籍關乎單位的居住資格與相關行政安排。例如，當家庭有初生子女，或者因結婚有新成員遷入，皆須向房屋署申報。這些關於增加或刪除戶籍成員的變動，須辦理相應的居屋加名手續。這些手續與業權轉讓不同，它們具有獨立的居屋加名資格與審批流程。
明白「業權」與「戶籍」的區別，有助於您更準確地判斷所需的申請類型。兩者各有其獨立的申請要求、行政程序與潛在的居屋加名費用。清楚區分兩者，有助於您更有針對性地準備所需文件，同時可以更好地預計相關開支。
「居屋加名」核心資格原則：必須符合的兩大前設條件
居屋加名是不少家庭處理資產或家庭成員變動時的考慮。不過，想要成功辦理居屋加名，有些核心資格原則是必須符合的。這些前設條件非常重要，因為它們是房屋委員會審批申請的基礎，也直接影響到居屋加名資格的審核結果。
第一條重要的原則，就是業權轉讓必須不涉及任何金錢代價。這意味著轉讓方不可以向承讓方收取任何金錢回報。簡單來說，這通常是一份「送贈契據」或「轉讓契據」，而非買賣交易。透過送贈契據辦理，通常亦不涉及居屋加名印花稅的問題，這是一個好處。這個規定旨在確保資助房屋的社會福利性質，防止單位被用作投機買賣。然而，如果業主因為破產而需要處理業權，這個原則就有所不同。辦理居屋加名費用除了政府規定收費，也包含居屋加名律師費，但這些費用與業權轉讓本身是否涉及金錢代價是兩個獨立概念。
第二個關鍵前設是承讓人必須是已登記的家庭成員。所謂「已登記的家庭成員」，是指該物業單位戶籍中已正式登記，並獲房屋委員會認可的成員。他們本身就享有在此單位居住的權利。不過，凡事總有例外情況，如果原業主不幸去世，在這種特殊情況下，即使承讓人不是已登記的家庭成員，房屋委員會也會考慮其申請。了解這兩大原則，對於準備居屋加名手續十分重要，它們是您申請流程的基石。
房屋署接納的10大「居屋加名」特殊情況及資格
對於希望為居屋單位「加名」的業主，房屋署並非隨意批准，通常會考慮一些特殊情況。您或許會好奇，到底哪些情況才符合居屋加名資格，又能讓房屋署酌情處理申請？這些條件其實非常人性化，主要考量業主的實際生活變動與特殊需要。我們現在就一起看看房屋署接納的十大特殊情況。
首先，不論您基於何種理由申請居屋加名，房屋署都會審視兩個基本原則。第一，業權轉讓通常不可涉及金錢代價，只有破產個案屬例外。第二，新加入的業主必須是該物業已登記的家庭成員，若非已登記成員，則需符合業主去世此種特殊條件。
以下是房屋署通常會接納的十大居屋加名情況：
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配偶關係建立
當業主結婚後，希望將配偶加入成為單位聯名業主，房屋署一般會接受這類居屋加名申請。此情況旨在反映家庭結構的正常變化。 -
婚姻關係終止
如果業主因離婚或分居，需要將業權轉予配偶，這也是房屋署會考慮的特殊情況。此舉多為執行法庭判令或雙方協議，以釐清物業權屬。 -
業主遷出同住
當業主在購入單位後因結婚遷出，並與配偶同住，房屋署會考慮將業權轉予其他已登記的家庭成員。此安排確保物業仍由家庭成員居住及管理。 -
移民或長期離港
業主若因移民至其他國家、永久離開香港、澳門或台灣，甚至因長期在海外工作，無法繼續在單位內居住，可以申請將業權轉予其他已登記的家庭成員。 -
房屋福利影響
若業主、配偶或其他已登記家庭成員，因申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋福利，需要更改居屋的業權，房屋署也會酌情考慮。這是為了避免享用雙重房屋福利。 -
家庭成員供款
如果已登記的家庭成員在相當大程度上提供單位的首期款項或按揭供款，並且希望將其貢獻反映在業權上，房屋署也會考慮其申請。這承認了家庭成員對物業的實際財政投入。 -
業主去世
這是最常見也是房屋署必然接納的居屋加名或轉名情況。當業主去世，其遺產繼承人需要處理業權轉移，房屋署會根據遺產管理程序進行批核。 -
業主年事已高
若業主因年老，即年滿六十五歲或以上，需要由其他家庭成員接手管理物業或承擔業權責任，房屋署也會考慮其業權轉讓申請。 -
業主身患危疾
業主若不幸身患危疾，例如癌症等嚴重疾病，房屋署會基於人道考量，批准將居屋業權轉予其他已登記的家庭成員，以便家庭成員更好地照顧物業事宜。 -
業主破產
當業主因破產而被法庭頒令，其居屋單位可能會被破產管理署接管並需要處理業權。在此特殊法律情況下，房屋署會接納相關的居屋加名或轉名申請。
當您符合以上任何一項居屋加名資格時，便可以向房屋署提交申請。至於居屋加名手續、相關的居屋加名律師費、居屋加名印花稅以及其他居屋加名費用，文章稍後會有更詳細的解說，現在您已對這些特殊情況有初步了解。
「居屋加名」費用全解構：政府收費、律師費與潛在開支
辦理居屋加名手續，大家最想知道的，莫過於當中涉及的各項費用了。這是一筆需要仔細預算的開支，現在就讓大家清晰了解當中每一項「居屋加名費用」。這樣，您就能對整個「居屋加名」流程有更全面的掌握。
首先，了解房屋署收取的行政費用很重要。目前，「居屋加名」的首次申請手續費為港幣3,020元。您在提交申請書時，就需要支付這筆費用。值得注意的是，不論您的申請最終是否獲批，或是您決定中途撤銷申請，這筆已繳付的費用都不會退還。此外，當律師將草擬好的轉讓契據或送贈契據提交給房屋署法律事務分處批核時，亦需繳付港幣2,630元的契據批核手續費。這筆費用同樣不予退還，它也是整個「居屋加名手續」中必須預算的項目。
除了政府規定的費用，您還需要預算「居屋加名律師費」。委聘律師是處理業權轉讓文件的重要一環，因為律師會協助您擬備並審核各類法律文件，確保所有程序符合法規要求。例如，他們需要準備轉讓契據或送贈契據，並提交給房屋署批核。律師費用會因應案件的複雜程度、律師行的收費標準而有所不同，因此建議您多向幾家律師行查詢報價。
至於「居屋加名印花稅」方面，這是一個許多人關心的重點。對於未補地價的居屋單位，若業權轉讓是透過不涉及金錢代價的送贈契據形式辦理，一般情況下，您並不需要繳付高額的印花稅。不過，具體稅務狀況仍應諮詢專業稅務或法律意見。此外，處理業權轉讓的過程中，可能還會產生一些其他潛在開支，例如土地查冊費用以及土地註冊處的註冊費等。
此外，如果您的居屋單位本身已有按揭貸款，您在「居屋加名」後可能需要向承按銀行確認是否需要轉變按揭安排。若銀行要求更改按揭，您便需要另行填寫一份「轉變按揭安排申請書」並向房屋署提交審批。這種轉變按揭安排的申請，同樣需要繳付相關的手續費。這些都是在計算整體「居屋加名費用」時，需要一併考慮的潛在開支。
最後，請您注意房屋署發出的「業權轉讓同意書」設有有效期，通常為一年。這意味著您必須在這一年內完成所有的業權轉讓手續。如果未能在此期限內完成，該同意書將會失效，屆時您將需要重新提交整個「居屋加名」申請，並且需要再次繳付所有相關費用。因此，獲得同意書後，宜盡早委聘律師辦理後續事宜，以避免不必要的「居屋加名費用」重複支出。
「居屋加名」的財務影響：按揭、加按與首置身份考量
居屋加名是許多家庭考慮的事情，因為這會改變物業的業權結構。完成居屋加名手續後，物業的財務狀況也會有相應變化。因此，仔細考量按揭、加按與首置身份的影響，是每個業主都應該關注的重要環節。這不僅涉及居屋加名費用，也會影響未來的置業規劃。
當您辦理居屋加名後，首先會影響現有的按揭安排。新的聯名業主需要與銀行重新協商按揭事宜。銀行會根據新業主的信貸記錄，重新評估整個按揭貸款。這可能需要簽署新的按揭契據，並涉及居屋加名律師費，以及處理相關的居屋加名印花稅。建議您在啟動居屋加名手續前，先與您的承按銀行溝通，了解他們的具體要求及潛在的費用。假如現有按揭需要改變，您必須向房屋署提交「轉變按揭安排申請書」並獲取批准。
談到「加按」套現，未補地價居屋的規限就更為嚴格。即使已完成居屋加名，業主若想透過加按來套取現金，房屋署通常會有嚴格審批。房屋署只會在少數「特別情況」下考慮這些申請，例如籌措醫療費用、殮葬費、教育開支，或者因離婚需要清還樓價差額、生意出現困難等。房屋署會仔細審核文件，一般個人財務困難，例如卡數或私人貸款，通常不被接納為加按套現的理由。
即使加按申請獲得房屋署批准，可套現的金額也有特定計算準則。房屋署會根據您的實際需要批核金額，未必會批出最高上限。計算公式通常是將物業市值扣除補地價金額後，再乘以八成，最後減去尚未清還的按揭貸款。舉例來說，若物業市值扣除補地價後為三百萬元，您仍有一百萬元按揭未還，最高可批的加按金額約為一百四十萬元。銀行審核加按申請時也十分嚴謹，按揭息率可能較高，有機會達到五厘以上，這點您必須留意。
最後，居屋加名也會牽涉到「首置身份」的考量。一旦您成為居屋業主，您便會佔用首置名額。這表示您日後若想購買私人住宅物業並享有首次置業優惠，將會受到影響。房屋署一般不會批准純粹為了讓業主重獲首置身份而進行的居屋加名資格變更或「甩名」申請。除非有特殊且合理的理由，例如因結婚並遷離居屋與配偶同住，房屋署才有可能考慮這類申請。這也反映出資助房屋的政策方向，是為了幫助有住屋需要的市民，而非作為投資工具。