置業是人生重要里程碑，而樓宇按揭申請過程往往涉及繁瑣細節。作為香港主要發鈔銀行之一，渣打銀行致力提供穩健可靠且多元化的按揭方案，更獨家呈獻「按揭保姆」專屬服務，旨在簡化您的按揭申請體驗。本終極指南將為您深入剖析渣打樓宇按揭的各項產品、獨家優惠、利率回贈及文件清單，並透過6步教學詳盡拆解申請流程，助您輕鬆掌握所有關鍵資訊，無憂安居。
渣打樓宇按揭「按揭保姆」專屬服務：告別繁複，一對一全程安心導航
為何選擇渣打樓宇按揭？獨家「按揭保姆」服務的承諾
結合超卓信譽與創新方案：作為香港主要發鈔銀行，渣打樓宇按揭一直憑藉超卓信譽，深受信賴。我們提供穩健可靠、多元化的金融服務方案，旨在協助客戶輕鬆置業，亦致力結合創新意念，為您帶來更優質的按揭體驗。
全程文件預審：提交按揭申請前，文件準備是重要一環。透過「按揭保姆」服務，我們的專員將會全程協助您預審所有所需文件。此安排可大大減少因文件問題而導致申請延誤。
一對一專人跟進：從物業估價、按揭申請以至最終批核，渣打樓宇按揭的過程可能涉及不同環節。憑藉獨有的「按揭保姆」服務，您會享有一對一專人跟進。同一位按揭專員將會全程陪伴，為您解答所有疑難，確保您無需重複闡述案情。如有任何疑問，您亦可隨時撥打渣打樓宇按揭電話查詢。
最快3天獲知初步結果：在現時競爭激烈的物業市場中，時間就是關鍵。我們深明此點，因此承諾提供快速的初步審批意見。透過「按揭保姆」服務，您最快可於3天內獲知初步結果。這將有助您更早掌握申請進度，從容鎖定心儀物業。如您需要查詢渣打楼宇按揭的進度，亦可致電渣打楼宇按揭电话聯絡我們。
渣打樓宇按揭產品總覽：總有一款切合您的置業藍圖
您若考慮在香港置業，渣打樓宇按揭服務能夠提供多種選擇，滿足您對房屋的需求。我們明白每位客戶的財務規劃皆不相同，因此我們的按揭產品旨在提供靈活性。您可以致電渣打樓宇按揭電話查詢詳情，了解我們的服務如何助您實現置業夢想。無論您需要新造按揭、轉按，還是為未來做準備，我們的渣打楼宇按揭方案總能找到切合您所需的一款。
綠色按揭結合按揭存款掛鈎計劃 (Mortgage-Link)
渣打銀行特意為追求更高資金效益的客戶，提供綠色按揭結合按揭存款掛鈎計劃。此計劃幫助您在實現綠色生活的同時，聰明地管理按揭還款，增加資金效益。
高達60%存款上限：將高達按揭餘額60%的存款，賺取與按揭利率掛鈎的利息。
此計劃允許您將高達按揭餘額六成的存款，存入特設的存款掛鈎戶口。這筆存款能夠賺取與按揭利率掛鈎的利息，助您有效利用閒置資金。
有效抵銷利息開支：利用存款利息直接抵銷部分按揭利息，加快還款進度。
存款掛鈎戶口內的利息，可以自動抵銷您的按揭利息支出。這個方式能夠顯著降低您實際支付的按揭利息總額，並且有機會加快您的還款進度。
資金靈活調動：存款掛鈎戶口內的資金可隨時提取，應付不時之需。
存款掛鈎戶口內的資金具備高度流動性，您能夠隨時提取使用。這份靈活性讓您應付突如其來的財務需求，同時享受按揭節省利息的好處。
高達9成按揭保險計劃
初次置業的朋友，往往面對首期資金壓力。渣打銀行提供高達九成的按揭保險計劃，能夠助您輕鬆踏上置業之路。
適用於首次置業人士：助您以較低首期輕鬆上車。
此計劃專為首次置業人士而設，能夠降低所需的首期金額。您可以透過按揭保險計劃，以更低的預算購買心儀的物業，減輕初次置業的財務負擔。
物業價格上限寬鬆：適用於港幣3,000萬元或以下的自住物業。
此按揭保險計劃的物業價格上限相對寬鬆，適用於港幣三千萬元或以下的自住物業。這代表更多樓價的物業都能符合申請條件，為您提供更多選擇。
了解按揭保險：解釋按揭保險如何運作及其保費計算方式。
按揭保險的主要作用是為銀行提供保障，降低高成數按揭的風險。您申請高成數按揭時，需要繳付按揭保險費用。保費金額會根據按揭成數、貸款年期及物業類型等因素計算。
HIBOR按揭 (H按) 與最優惠利率按揭 (P按)
在選擇按揭計劃時，最常聽到的便是HIBOR按揭（H按）與最優惠利率按揭（P按）。渣打樓宇按揭為您提供這兩種主流選擇，讓您根據市場狀況和個人風險偏好作出決定。
HIBOR按揭計劃：利率與香港銀行同業拆息掛鈎，適合期望在低息環境節省更多的客戶。
HIBOR按揭計劃的利率，直接與香港銀行同業拆息掛鈎。如果市場處於低息環境，H按的實際利率通常會較低，因此適合希望充分利用低息優勢、節省利息支出的客戶。
最優惠利率按揭計劃：利率與銀行的最優惠利率掛鈎，利率波動較少，供款更穩定。
最優惠利率按揭計劃的利率，則與銀行的最優惠利率掛鈎。P按的利率通常波動較小，因此每月供款相對穩定，適合追求供款預算穩定、不希望受市場頻繁波動影響的客戶。
其他切合不同人生階段的按揭方案
除了基本按揭產品，渣打銀行亦設有其他專為不同人生階段設計的按揭方案，滿足您在特定時期可能出現的財務需求。
物業轉按 (Refinance)：助您降低每月還款額、套現資金或賺取更優厚回贈。
如果您的物業已有按揭，物業轉按能夠為您帶來新機遇。您可以透過轉按，有機會降低每月還款額，或者套取物業增值後的資金，甚至賺取更優厚的現金回贈。
定息按揭：在指定年期內鎖定利率，免受市場利率波動影響。
定息按揭能夠在指定年期內鎖定您的按揭利率。無論市場利率如何變動，您的每月供款額都會保持不變，讓您免受利率波動的影響，供款預算更加清晰。
安老按揭計劃 (逆按揭)：讓年長業主利用物業價值，獲取穩定退休收入。
安老按揭計劃，又稱為逆按揭，是為年長業主而設的特別方案。這個計劃讓年長業主能夠將物業抵押予銀行，然後每月從物業價值中獲取穩定收入，安享晚年，同時可以繼續居於原有物業。
深度剖析：精明選擇最適合您的渣打樓宇按揭方案
當您考慮申請渣打樓宇按揭時，市場上眾多的按揭產品或會讓您感到迷茫。選擇一份最適合自己財務狀況與人生規劃的按揭方案，是一項重要決定。我們明白箇中考量，所以希望為您詳細剖析，助您明智地做出選擇。
H按 vs P按終極比較：我應該如何選擇？
香港的樓宇按揭市場中，H按與P按是兩種常見的浮動利率按揭計劃。這兩種計劃各有特色，因此了解它們的分別，便能協助您決定哪種方案較為合適。
利率結構與封頂息率：詳解 H+ 與 P- 的計算方式及「鎖息上限」的重要性。
H按，全名為香港銀行同業拆息按揭計劃，其按揭利率是根據香港銀行同業拆息（HIBOR）加上一個指定百分比計算。例如，如果按揭計劃是H+1.35%，並且當日的HIBOR為2%，那麼您的實際按揭利率就是3.35%。然而，為了保障借款人，大多數H按計劃都會設有「鎖息上限」或稱「封頂息率」。這個上限通常會以銀行的最優惠利率（Prime Rate，簡稱P）減去一個特定百分點來設定。例如，鎖息上限可能是P-2.75%。當HIBOR上升，導致H按的實際利率高於鎖息上限時，您的按揭利率就會自動調整至上限水平，這樣您的每月供款就不會無止境地增加。
P按，全名為最優惠利率按揭計劃，其按揭利率則是直接以銀行的最優惠利率（P）減去一個指定百分點來計算。例如，如果按揭計劃是P-2.75%，而現時的最優惠利率是5.25%，您的實際按揭利率就是2.5%。P按的利率通常會較為穩定，因為P的調整頻率比HIBOR低。因此，P按的供款會較有預算。
利率走勢分析：分析不同市場環境下H按與P按的優劣。
在選擇H按或P按時，分析利率走勢是關鍵一步。一般而言，在低息環境下，HIBOR通常處於較低水平，所以H按的實際利率或會比P按更低，這代表借款人可以節省更多利息開支。可是，如果市場進入加息週期，HIBOR可能會迅速上升，此時H按的實際利率便可能觸及甚至被鎖息上限約束，供款額因此會隨之上調。
相反，P按的利率與銀行的最優惠利率掛鈎，其調整通常較為緩慢且幅度較小。這表示P按在市場利率波動時，供款相對穩定。所以，如果您偏好穩定的供款，或者預期未來市場利率可能上升，那麼P按便可能是更穩妥的選擇。許多客戶也會透過致電渣打樓宇按揭電話，向按揭專員了解最新的利率走勢，從而作出決定。
適用物業類型分野：例如公屋、居屋通常傾向P按的考量。
在渣打樓宇按揭方面，不同物業類型對按揭計劃的選擇也有影響。例如，香港的公屋及居屋（特別是未補地價的單位）通常傾向選擇P按。這主要是因為這些物業的按揭貸款有機會由香港房屋委員會或香港按揭證券有限公司提供擔保，它們對按揭計劃的選擇有既定指引，而P按的穩定性也更符合這些物業的性質與政策要求。此外，P按的利率雖然彈性較小，但其穩定性對許多首次置業人士或預算有限的買家來說，是一個較為安心的選擇。您也可以致電渣打楼宇按揭電話，查詢您的物業是否適用於特定的按揭產品。
渣打按揭存款掛鈎 (Mortgage-Link) 實戰攻略：如何最大限度節省利息？
渣打銀行提供按揭存款掛鈎計劃（Mortgage-Link），這是一個聰明的財務工具，可以幫助您在還款期內節省大量利息支出，甚至縮短還款年期。
利息節省計算實例：透過具體數字展示如何利用存款掛鈎縮短還款期。
假設您申請了一筆港幣400萬元的渣打樓宇按揭，年利率為2.5%。如果您在按揭存款掛鈎戶口內存入港幣100萬元，這筆存款就能賺取與按揭利率相同的存款利息（即2.5%）。這筆存款所產生的利息，會直接抵銷您按揭貸款的利息開支。換句話說，銀行只會向您收取港幣300萬元貸款的利息。如此一來，您每月支付的利息就減少了，多出的款項便直接用來償還本金，有效縮短了整筆渣打楼宇按揭的還款期。這是利用您的活期存款來對沖按揭利息，極具效率。
適合人群分析：哪些客戶最能從中獲益？
渣打按揭存款掛鈎計劃尤其適合那些手頭上有較多流動資金或有紀律儲蓄習慣的客戶。如果您平時有相當數額的存款停留在儲蓄戶口，或者您預期未來會有一筆額外資金（例如花紅、投資收益），將這些資金存入按揭存款掛鈎戶口，就可以立即發揮節省利息的作用。這不僅讓您的閒置資金產生效益，也能加快清還按揭貸款的步伐。
注意事項：了解相關手續費及年費（如適用）。
在申請渣打按揭存款掛鈎計劃前，建議您仔細了解相關的手續費及年費（如適用）。雖然這個計劃在節省利息方面表現出色，但某些銀行可能會就此服務收取開戶手續費或年度管理費。您可以透過渣打樓宇按揭電話或瀏覽官方網站，詳細查閱所有費用細則，確保它真正符合您的財務效益。
靈活回贈二選一：現金回贈 vs. 亞洲萬里通里數
申請渣打樓宇按揭除了享有具競爭力的利率外，還有機會獲得吸引的回贈。通常，您可以選擇接收現金回贈，或者將回贈轉換為亞洲萬里通里數。這兩種回贈方式各有其獨特價值，選擇哪種最划算，則取決於您的個人需求與生活習慣。
回贈計算方式：講解現金回贈百分比與里數獎賞的計算基準。
現金回贈通常是以按揭貸款額的某個百分比計算。例如，如果您獲批了港幣500萬元的渣打樓宇按揭，而現金回贈率是1%，您就可以獲得港幣50,000元的現金回贈。這筆款項通常會在成功提取按揭貸款後的一段時間內直接存入您的指定戶口。
至於亞洲萬里通里數獎賞，其計算基準通常是根據合資格的按揭貸款額，按特定比例贈送里數。例如，每港幣10萬元貸款額可能贈送數千點里數。這表示貸款額越高，獲得的里數也越多。這些里數可以兌換機票、酒店住宿或其他旅遊相關的服務。
如何選擇最划算的方案：根據您的消費及旅遊習慣作出明智決定。
要選擇最划算的回贈方案，您需要評估自己的實際需求。如果您現階段更重視資金的靈活性，或者需要一筆額外現金來應付裝修或置業初期開支，現金回贈會是更直接且實際的選擇。
然而，如果您是一位熱衷旅遊或經常需要出差的人士，並且有累積飛行里數的習慣，那麼選擇亞洲萬里通里數回贈可能帶來更大的長遠價值。這些里數可以幫助您實現在旅遊方面的目標，而且其潛在價值可能高於同等金額的現金回贈。您可以考慮您的消費習慣，評估哪種回贈能為您帶來最大的效益。您也可以致電渣打楼宇按揭了解更多資訊。
提早還款罰息期詳解：轉按或賣樓前必讀
對於計劃提早還清渣打樓宇按揭、進行轉按或者出售物業的客戶來說，了解按揭貸款的罰息期非常重要。這筆費用可能會影響您的財務決策。
罰息期年期：通常為首兩至三年。
大多數銀行的按揭貸款都會設定一個罰息期，這段期間通常為提取貸款後的第一年、第二年，甚至第三年。如果借款人在這個期限內全數清還按揭貸款，或者提早償還大部分本金，銀行可能會收取一定費用，這就是所謂的罰息。這項條款旨在彌補銀行因提前結清貸款而可能損失的利息收入。
罰則計算方式：第一、二及三年罰款的具體計算方法（例如貸款額百分比及退還現金回贈）。
罰息的計算方式會因銀行及按揭產品而異。以渣打樓宇按揭為例，常見的罰則計算方式包括：
- 第一年內： 可能會收取貸款額的某個百分比（例如1%），並且可能需要退還申請時獲得的全數現金回贈。
- 第二年內： 可能只要求退還全數現金回贈。
- 第三年內（如果適用）： 罰則可能會比第二年更輕，甚至完全免除。
這些具體的罰則會在您的按揭貸款協議中詳細列明，所以在簽署前必須仔細閱讀。您也可以致電渣打樓宇按揭電話，向銀行專員查詢相關條款。
與「按揭保姆」協商：在簽署接納信前，了解能否爭取更佳條款。
在您決定接納渣打樓宇按揭的批核信之前，我們強烈建議您與您的「按揭保姆」進行協商。這位專屬的按揭專員可以為您解釋所有條款細節，並且在某些情況下，您或有機會爭取到更佳的罰息條款，例如縮短罰息期或降低罰款百分比。提早溝通並了解所有條款，對於您日後無論是轉按還是賣樓，都能更有預算和彈性。您可以透過渣打樓宇按揭電話與「按揭保姆」聯繫，進行詳細查詢及討論。
攻克估價與按揭成數：為您的渣打樓宇按揭獲取最高貸款額
置業路上，物業估價與按揭成數是決定您可獲貸款額的重要環節。我們明白，申請渣打樓宇按揭時，每位客戶都希望爭取到最理想的貸款方案，以便順利完成置業大計。現在，讓我們深入了解如何掌握這些關鍵因素，同時協助您獲取最高貸款額。
物業估價不足？「按揭保姆」助您爭取最佳估值
不少客戶在申請渣打樓宇按揭時，可能會遇到物業估價未如理想的情況，這直接影響您最終可獲批的貸款額。其實，估價結果並非定局，透過專業協助，您仍有機會爭取到更佳的估值。「按揭保姆」團隊正是為此而設，其會為您提供一對一的專業建議，並且協助您處理估價事宜，致力為您爭取最合適的估值。
影響物業估價的關鍵因素：樓齡、成交量、物業質素及僭建或維修令。
物業估價是一個複雜的過程，同時受到多個因素影響。其中，物業的樓齡是首要考慮因素，一般而言，樓齡較新的物業通常估價會較高，並且較舊的物業可能因折舊或潛在維修問題而估值較低。成交量亦扮演重要角色，如果某一類型物業或某區的成交稀疏，銀行或測量師行在缺乏足夠參考數據的情況下，估價往往會傾向保守。
此外，物業本身的質素，包括其保養狀況、裝修水平以及單位間隔等，均會影響其估值。最後，若果物業存在僭建結構或有維修令在身，這將大幅增加其法律及潛在維修成本風險，並且會嚴重拉低物業估價，甚至導致銀行拒絕批出按揭。因此，買家應仔細留意這些潛在問題。
網上估價與人手估價的分別：了解為何網上估價通常較為保守。
現時市場上提供兩種主要的物業估價方式，同時其結果亦可能有所不同。網上估價系統基於大數據及電腦演算法運作，它主要參考過去的成交紀錄，以及同類型物業的市場資料，並且能夠即時提供初步估值。然而，這種自動化系統通常無法考慮物業的獨特優勢或個別單位內的實際狀況，因此其估價結果往往會比較保守。
相反，人手估價則由專業測量師親身進行實地考察，同時仔細評估物業的內部裝修、景觀、樓層、座向以及周邊環境等細節。測量師亦會運用其專業判斷，並且結合最新的市場走勢與未公開的成交資訊。因此，人手估價通常能夠更準確地反映物業的真實價值，並且在特定情況下提供比網上估價更理想的結果。
爭取更佳估價的實用策略：例如提供近期成交證明或主動尋求銀行認可的測量師行協助。
面對物業估價不如預期，同時有一些實用策略可以嘗試。首先，若果您手上掌握物業的近期成交證明，特別是相同大廈或同類型單位在短時間內以較高價格成交的紀錄，您可以主動將這些資料提交給銀行或其委託的測量師行。這些實質的市場數據有助於支持您的物業價值。
此外，您可以考慮主動尋求銀行認可的測量師行協助。大部分銀行會委託獨立的測量師行進行估價，例如戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯以及中原測量師行等。若果您認為初步估價偏低，您可以聯絡您的「按揭保姆」專員，查詢能否向多於一間銀行認可的測量師行進行估價。同時，針對村屋或唐樓等特殊物業，其估價往往較為困難，您可以考慮自行聘請估價行上門進行詳細評估，並且將其估價報告提交給銀行。這類主動措施有機會為您的物業爭取到更合理的估值，同時提高渣打樓宇按揭的貸款額。
不同物業類型按揭成數全攻略
了解完物業估價的重要性，現在讓我們來看看不同物業類型的按揭成數上限。銀行對不同種類的物業，其可批出的按揭成數有明確規定，這些規定直接影響您需要預備的首期金額。
樓花及一手物業：不同樓價區間的按揭成數上限。
購買樓花或一手物業的按揭成數會依據物業的樓價有所不同。一般來說，樓價在港幣六百萬元或以下的物業，最高可承造八成按揭。若果樓價介乎港幣六百萬元以上至一千萬元，按揭成數上限通常會下調至六成，並且最高貸款額為五百萬港元，以較低者為準。若果物業價格達港幣一千萬元或以上，則按揭成數會進一步降至最高五成。這些規定是銀行的基本準則，同時申請人亦需符合相關入息及壓力測試要求。
二手私人樓宇：根據樓價及是否首次置業的成數分別。
二手私人樓宇的按揭成數，其主要分別在於申請人是否為首次置業人士，以及物業的樓價。若果是首次置業人士，同時物業價格在港幣一千萬元或以下，同時您又符合按揭保險計劃的要求，您最高可以申請九成按揭。即使物業價格高於一千萬元，但低於港幣三千萬元，首次置業者仍有機會透過按揭保險計劃，獲取最高八成按揭貸款。
相反，若果您並非首次置業，或打算購入物業作投資用途，一般按揭成數會較低，通常為五至六成，並且不會提供按揭保險。因此，準買家在申請渣打樓宇按揭前，必須清楚了解自己的置業情況，以便計算所需首期。
居屋（已補/未補地價）：綠表與白表申請人的按揭成數及年期限制。
居者有其屋（居屋）的按揭成數，其與私人樓宇的計算方式有所不同，同時需要區分物業是否已補地價以及申請人的類別。若果是未補地價的居屋，綠表申請人通常可以獲得高達九成半的按揭成數，這是因為政府提供了擔保。白表申請人則可獲九成按揭，但可能需要符合按揭保險計劃的條件。這類按揭通常年期較長，最長可達二十五年。
然而，若果居屋已補地價，其按揭申請將會被視為一般的二手私人樓宇處理，同時按揭成數以及年期限制將會按照私人樓宇的標準來審批。同時，在計算按揭時，銀行會仔細審視居屋的樓齡以及其剩餘的擔保期。因此，申請人在考慮渣打樓宇按揭時，務必提供物業的詳細資料，同時銀行會為您評估最合適的方案。
村屋、唐樓等特殊物業：申請按揭時需注意的估價及成數問題。
村屋、唐樓等特殊物業在申請按揭時，其估價與按揭成數問題往往較為複雜。由於這些物業的成交量普遍較低，同時缺乏標準化的數據，其估價通常會較為保守，並且可能出現估價不足的情況。這會直接影響您可獲的貸款額。
此外，銀行對這類物業的按揭成數亦會相對保守，通常會低於私人住宅，可能只有五至七成。同時，銀行亦可能會根據物業的樓齡、其維修狀況以及其是否涉及牌照問題等因素，進一步調整按揭成數以及還款年期。若果您正考慮購買這些特殊物業，建議您提前與「按揭保姆」專員聯繫，並且詳細諮詢相關渣打樓宇按揭電話，了解銀行對此類物業的最新按揭政策以及要求，以便做好充分準備。