未補地價居屋的業主，面對資金周轉需要時，往往會疑惑物業是否能用於按揭或加按。由於居屋在未補地價前受政府條例規管，其按揭操作有別於一般私人住宅。本文旨在全面釐清未補地價居屋的按揭法律框架與核心風險，並深入剖析現時市面上的三大融資方案：包括唯一合法途徑的「合法加按」、無需物業抵押的「私人貸款」，以及長遠補地價後居屋的按揭潛力與銀行審批考量。助您透徹了解各種選項，作出最明智的財務決策。
繞過物業抵押的智慧：未補地價居屋業主私人貸款方案全面比較與風險評估
當擁有未補地價居屋，許多業主可能以為無法透過物業進行融資，例如「未補地價居屋可否做按揭」這個問題常困擾著大家。實際上，除了需要房屋委員會批准的有限制加按途徑外，市面上還有另一種不涉及物業抵押的靈活方案，那就是「業主私人貸款」。這種貸款模式，專為未補地價居屋業主設計，提供無需房屋委員會批准的資金周轉選擇。
業主私人貸款與傳統的「未補地價居屋按揭銀行」服務不同，它並非以您的物業作為抵押品。因為沒有物業抵押，它便不需受到房屋委員會的嚴格審批，過程簡單，而且申請速度通常較快。這對於急需資金，又未符合房屋委員會「非常極端情況」要求的未補地價居屋業主來說，是應對突發財務需求的好幫手。
市面上，不少財務公司都提供專為未補地價居屋業主而設的私人貸款服務。以下為大家比較幾間常見的服務供應商，讓您更了解不同方案的特點：
安信業主私人貸款：
安信提供大額借貸，貸款金額會根據您的物業估值與個人信貸狀況評估。這款產品不限制物業種類，無論是私人樓宇、唐樓、單幢樓，以至未補地價居屋的業主均可申請。即使是聯名物業，也只須一位業主申請。其優點是免手續費，最低實際年利率為1.18%，最高貸款額達港幣120萬元，還款期最長可達84個月。
WeLend業主私人貸款：
WeLend的服務最大特點是網上申請，最快可在30分鐘內獲得批核結果，非常快捷方便。這款貸款也涵蓋廣泛的物業種類，包括私人屋苑、單棟洋樓、公屋或居屋（包括未補地價單位），無論自住或出租物業均可申請。聯名物業同樣只須一位業主申請。它免律師費，無須提供樓契，同時貸款申請及合約也不會記錄於土地註冊處，保障私隱。最低實際年利率為1.88%，申請門檻為年薪港幣96,000元，最高貸款額可達港幣150萬元，還款期最長同樣為84個月。
中潤物業按揭業主私人貸款：
中潤的方案則更專注於居屋、租者置其屋及夾屋業主。在未補地價情況下，這款貸款不要求抵押物業，也能借取私人貸款。通常物業樓價越高，可獲批的貸款額也越高。還款期方面較具彈性，最長可達180個月。這款貸款的另一大優勢是提早還款沒有罰息，計算利息方式為借一日利息還一日。中潤也免手續費，最高貸款額達港幣200萬元，不過最低實際年利率為7%，相對較高。
選擇「未補地價居屋按揭」以外的私人貸款方案時，務必仔細評估。雖然這類貸款解決了「未補地價居屋 加按」的限制，提供了資金周轉的彈性，但您仍要仔細衡量不同公司的貸款利息水平、還款期以及自身的還款能力。確保借貸金額在可承受範圍內，避免因過度借貸而增加財政負擔。細心比較各項條款，才能選出最適合自己的周轉方案。
長遠增值策略：補地價後的居屋按揭潛力與銀行審批
許多居屋業主在置業初期，都會對未補地價居屋可否做按揭存有疑問。事實上，居屋在完成補地價程序後，其物業性質與按揭潛力將截然不同，猶如物業完成了華麗蛻變。一旦居屋單位繳付了地價，便會成為市場上的「自由物業」，這不但大大增加了物業的流動性，也為業主開啟了更廣闊的財務規劃空間。
繳付地價後，居屋的地位將與私人住宅無異，可以自由在公開市場出售或出租，毋須再受政府的轉讓限制。這種變化對按揭的影響非常深遠。當物業不再受到補地價的約束時，銀行對其按揭審批態度會更加積極。過去，未補地價居屋按揭銀行在審批時，可能因政府擔保及轉讓限制而有較多顧慮；補地價後，銀行則會將其視為一般私人住宅，提供更具彈性的按揭條款。
補地價後的物業，按揭成數限制會大幅放寬，業主可以申請高達七成按揭。若購買按揭保險，更有機會獲得高達九成按揭。同時，按揭供款年期也會更具彈性，普遍最長可達三十年。這與未補地價居屋按揭所面對的嚴格條款形成鮮明對比。更重要的是，補地價後，業主可以自由進行未補地價居屋加按所無法實現的「加按套現」。無論是籌措裝修費用、子女教育金，抑或是其他投資需求，都能透過加按物業輕易達成，大大提升了資產的運用效率。
銀行審批補地價後的居屋按揭，其準則與私人樓宇大致相同。銀行會主要評估申請人的入息穩定性、信貸紀錄，以及物業本身的估值。只要申請人具備穩定的還款能力，以及良好的信貸評級，便有機會獲得市場上具競爭力的按揭利率及優惠。這表示居屋不再僅僅是一個居住空間，更可以成為一個具有強大融資潛力的資產。
從長遠角度來看，補地價無疑是一項重要的增值策略。它不僅解除了物業的法律束縛，使其能在更廣闊的市場中自由流轉，並且賦予物業更大的財務彈性，讓業主可以靈活運用資產，應對人生不同階段的財務需求。因此，若您有意將居屋的潛力最大化，補地價絕對值得深入考慮。