「借契」對於不少業主而言，是一個既重要又充滿疑惑的按揭概念，尤其在考慮物業轉按、加按或現契套現時，更是一個必須理解的核心環節。本文旨在為您全面剖析「借契」的來龍去脈，從其基礎法律意義到在各類按揭交易中的關鍵作用，並詳細拆解從借契申請到成功套現的五大流程。我們將特別揭示潛在的利息計算陷阱，助您學會精明管理資金以避免不必要的開支，同時提供選擇銀行「On List」律師樓的實用指南，確保您的按揭轉換或資金周轉過程順暢無阻。透過本文，您將全面掌握借契的每一個細節，做出最有利於自身的決策。
借契與利息策略：如何避免額外開支
當處理物業轉按或套現時，了解借契相關的利息計算方式極為關鍵。這項知識能幫助業主避免不必要的額外開支，確保整個流程順暢且具成本效益。換句話說，深入了解不同銀行計算利息的方法，是成功規劃借契流程的重要一環。
月結單利息（月息）的雙重利息風險
詳解月息計法導致雙重利息的機制
部分銀行會以月結單形式計算利息，這種計算方式下，利息會按月預收或按月結算。意思是，即使業主在月中清還整筆貸款，銀行仍會收取該月的全額利息。舉例來說，如果每月供款日是月初，而業主在月中完成借契並轉按至新銀行，舊銀行會收取整個月的利息。與此同時，新銀行由提款日開始計息。因此，在舊按揭結算日與新按揭提款日重疊的期間，業主就會面臨雙重利息的風險，即同時向兩間銀行支付利息。
具體案例分析：借契提款日期對利息的影響
假設物業原有銀行設定每月一日為供款日，並採用月息計法。若業主計劃在十五日完成借契並從新銀行提款，清還舊按揭。由於舊銀行會收取整個月份的利息，業主等於為該月一日至十五日期間的貸款支付了兩次利息。例如，舊按揭每月利息為五千元，新按揭由十五日起每月利息亦為五千元，那麼十五日至月底期間的利息將會重疊，令業主額外支付約二千五百元的利息。由此可見，借契流程中提款日期的選擇，對利息支出有直接影響。
規劃提款日期的策略：最大化節省利息
為了避免「雙重利息」這個陷阱，最理想的做法是將新銀行提款日期安排在原銀行下一個供款日之前一天。例如，如果舊銀行每月一日供款，那麼新按揭提款日最好安排在每月月底。這樣一來，舊銀行在下一個供款日前一日才會收取利息至該日，而新銀行則從提款日起計算利息，確保沒有重疊，從而避免不必要的利息損失。在律師樓處理借契約書時，他們會協助安排此類最佳提款日期，以確保業主的利益。
每日單利息（日息）的彈性與優勢
日息計算方式及其資金運用靈活性
與月息不同，部分銀行採用每日單利息（日息）的計息方式。這種計法會根據實際貸款天數來計算利息，每日利息只會按尚欠的本金餘額逐日計算。因此，即使業主在月中完成借契並清還舊貸款，舊銀行也只會收取實際佔用天數的利息。這種方式帶來很大的資金運用靈活性，業主毋須刻意配合特定日期進行轉按或提款，可以隨時根據自身資金需求和按揭流程進度進行操作。
轉按前查詢原銀行計息方式的重要性
鑑於月息和日息計法對利息支出影響巨大，業主在決定轉按或進行其他借契操作前，務必先行向原有銀行查詢其按揭利息的具體計算方式。了解是「日息」還是「月息」計法，可以幫助業主與律師樓更準確地規劃借契後的提款日期，避免支付雙重利息，並有效節省開支。此查詢亦能幫助業主理解借契 意味著什麼樣的財務責任轉移，以及如何透過精明規劃最大化節省成本。業主可以透過銀行熱線或查閱借契信來確認相關資訊。
借契律師樓選擇：銀行「On List」與費用避坑指南
「借契」是物業交易中重要的一步，意思是指業主或其代表律師向保管樓契的銀行申請借出物業樓契。處理這項程序時，選擇合適的律師樓極為關鍵。特別是涉及按揭業務時，銀行會有一份「認可律師樓名單」，即我們常說的「On List」。這篇文章將為讀者詳細拆解銀行「On List」律師樓的重要性，並提供實用的費用避坑指南。當中，讀者也會明白為何「借契信」對整個流程不可或缺。
銀行「On List」認可律師樓的重要性
銀行設立「On List」名單的標準與目的
銀行會仔細挑選合作夥伴，於是設立了「認可律師樓名單」（俗稱「On List」）。銀行設立這份名單，主要為確保按揭交易的順利與安全。名單上的律師樓通常擁有良好聲譽，具備豐富物業按揭經驗，同時亦沒有不良紀錄。銀行透過這份名單，可以有效地控制交易風險，保障自身與客戶的權益。例如，律師樓的專業操守、處理文件的準確性，以及過往的交易紀錄，都是銀行審核的重要標準。
經由「On List」律師樓處理按揭借契的必要性
當讀者需要處理按揭「借契」事宜時，必須透過銀行認可的「On List」律師樓辦理。銀行只會將重要的物業樓契，交給其信任的律師樓。若讀者委託的律師樓不在銀行名單上，銀行有權拒絕處理相關的按揭申請。這是因為銀行需要確保所有與按揭相關的法律文件，包括「借契約書」的審閱與簽署，都由具備資質且受其信任的法律專業人士處理。如此，可以大幅降低潛在的法律風險，並加速審批流程。
選擇非「On List」律師樓的潛在問題與費用
非「On List」律師樓可能導致的進度延誤
萬一讀者選擇的律師樓，未在心儀銀行的「On List」名單上，整個按揭申請流程便會受阻。銀行會直接拒絕受理其律師樓提交的按揭文件。這樣一來，讀者需要重新尋找在名單上的律師樓，或甚至考慮轉換按揭銀行。這些步驟都會大幅拖延物業交易的進度，特別是對於有明確交易期限的買賣，延誤可能導致無法按時完成手續。
額外費用「駁腳費」的產生與解釋
若讀者堅持選用原銀行，但其律師樓卻不在「On List」上，那麼便可能產生一筆額外費用，行內稱為「駁腳費」。這筆費用是指讀者原先委託的律師樓，必須將部分法律文件和手續轉介給一間與銀行「On List」的律師樓處理。等於有兩間律師樓同時參與一個案子。這個轉介的過程會產生額外行政開支，通常由客戶承擔。這筆費用可能是數千港元，增加了讀者的整體交易成本，是不必要的支出。
律師樓不在「On List」時的解決方案
方案一：轉換銀行以配合律師樓
面對律師樓不在「On List」的情況，一個直接的方法就是轉換銀行。讀者可以查詢其現有律師樓，究竟在哪些銀行的名單上。然後，讀者再選擇一個與其律師樓有合作關係的銀行申請按揭。此做法可避免轉換律師樓的麻煩，但是，讀者可能要重新比較不同銀行的按揭產品與利率優惠。如果讀者已經獲心儀銀行批出按揭貸款，轉銀行或許會令讀者錯過較好的按揭條款。
方案二：透過原律師樓轉介至「On List」夥伴
另一個常見的解決方案，就是透過讀者原先委託的律師樓，轉介至其有合作關係的「On List」律師樓夥伴處理。這樣，讀者可以繼續與原律師樓保持溝通，由他們協調與合作夥伴的工作。不過，這個方法通常會產生前文提及的「駁腳費」。同時，由於涉及兩間律師樓之間的交接，整個流程可能需要額外時間，因此讀者需要預留多一點時間處理。
方案三：向銀行申請一次性特別批准的考慮
最後，讀者也可以嘗試向銀行申請一次性的特別批准，請求銀行接受其不在「On List」上的律師樓。這種做法成功機會相對較低。銀行會仔細審視律師樓的背景、過往紀錄，以及個案的特殊性。只有在極少數情況下，銀行才會網開一面。因此，這是一個比較被動的選項，讀者不應過度依賴此方案。
現契套現詳解：樓契在手如何安全借貸
對於已經供完按揭，並將樓契妥善保管的業主，利用「現契套現」是一個靈活運用物業價值的財務策略。這個做法簡單來說，就是以手上的現契物業作為抵押，向銀行申請貸款以獲取現金。這項操作與一般的按揭申請流程大致相同，但是當中涉及的「借契」程序以及相關細節，了解清楚可確保流程順暢，並保障自身權益。
現契套現的完整借契與貸款流程
申請階段：提交按揭申請及所需文件
現契套現的過程，如同申請一般物業按揭。首先，業主可以直接聯絡銀行，或者透過按揭中介公司，提交按揭申請表。此時，申請人需要準備一系列文件，包括物業的完整樓契、有效的住址證明，以及最新的入息證明。這些文件將幫助銀行評估申請人的還款能力，而且亦可評估物業價值。提交這些文件，是開展借契流程的第一步。
銀行委派與物業驗樓的安排
銀行收到按揭申請後，就會開始審批程序。審批成功之後，銀行會委派律師樓處理貸款文件，並且安排專業的估價行對物業進行驗樓與估價。物業估價決定了最終可獲批的貸款金額，同時驗樓程序也會審視物業的實際狀況，例如有沒有僭建或者其他改動。
業主親身簽署按揭文件與樓契抵押手續
當物業估價和驗樓結果符合銀行要求，律師樓會聯絡業主，安排親身簽署按揭文件。在這個環節，業主需要攜帶樓契正本前往律師樓，然後在律師見證下，簽署相關的按揭契約書。樓契會經由律師樓轉交銀行保管，正式完成物業抵押手續。這意味著樓契已作抵押用途，作為銀行提供貸款的擔保。
貸款發放：律師樓完成查契後的資金交付
律師樓在收到樓契並完成所有查契程序後，會確保物業的業權清晰，沒有任何阻礙銀行放貸的問題。查契無誤之後，銀行就會將貸款資金發放至律師樓的賬戶。律師樓收到款項，然後就會通知業主提取貸款。整個流程由申請到最終貸款發放，一般約需時一個月左右完成。
確保現契套現順利：樓契與物業狀況檢查
現契套現，樓契與物業本身的狀況非常重要。業主在申請前，宜仔細檢查樓契的完整性，並確保物業沒有未經申報的僭建物。這些細節會直接影響銀行批核借契貸款的機會，以及最終的按揭條款。
樓契遺失或不完整時的補契程序與費用
如果樓契不幸遺失，或者文件不完整，業主必須先辦理補契程序。這需要業主前往土地註冊處宣誓，並且申請樓契的核證副本。這類申請會有相關費用，例如核證副本的費用約為港幣三百元。如果樓契缺失或不完整，而業主沒有及時補辦，申請現契套現就會被銀行拒絕，因為銀行無法取得完整有效的抵押證明。
物業僭建或改動對借契批核的潛在影響
銀行在處理現契套現的申請時，會委託估價行對物業進行驗樓。如果物業存在僭建，或者有未經批准的改動，估價行可能會因此調低物業的估值。銀行亦可能要求業主承諾清拆僭建物，或者在按揭批核時扣除潛在的清拆費用，變相減少可獲取的貸款額。在嚴重情況下，例如僭建問題無法解決，銀行甚至可能拒絕批出借契貸款，因此申請前應妥善處理物業狀況。