不少公屋住戶都渴望擁有自己的物業，而居屋無疑是實現置業夢想的熱門途徑。居屋不僅能助您擺脫「富戶政策」的限制，更可坐享物業升值潛力，為家庭建立長遠資產。然而，公屋換居屋的過程涉及複雜的資格審查、財務規劃及繁瑣流程。本文為您呈獻《公屋換居屋終極5步曲全攻略》，深入剖析由綠表資格、抽籤選樓、財務預算到成功換樓後交還公屋單位的每一步，助您輕鬆掌握關鍵資訊，邁向理想家園。
公屋換居屋值得嗎？一文看清利弊、成本與回報
許多公屋住戶心中或許都有一個疑問：到底已買公屋換居屋划算嗎？要將公屋轉為居屋，這是一個重要的人生決定，因為當中涉及許多利弊權衡、潛在成本與未來回報。今天，我們會像朋友一樣，一步步拆解當中的細節，讓您清晰了解如何從已買公屋轉居屋，並評估這項決定對您家庭的影響。
公屋 vs 居屋：全方位比較
要評估已買公屋抽居屋是否值得，我們首先需要深入比較公屋和居屋兩者的本質差異。這不只關乎居住空間，更涉及業權、財務責任以及資產增值等長遠考量。
每月開支：租金與按揭供款、管理費、差餉比較
談到每月開支，公屋與居屋可說是截然不同。公屋租金一向以低廉見稱，其租金通常遠低於市價，這為許多家庭提供了穩定的住屋保障。更方便的是，公屋的租金一般已包含差餉與管理費，租戶每月只需繳交一筆固定的費用，預算較為清晰。
然而，當您已買公屋換居屋後，情況便會大不相同。購買居屋需要每月繳付按揭供款，這筆費用往往是租金的數倍，並會受到利率浮動的影響。此外，居屋業主亦需自行繳交管理費與差餉，這些都是固定且必須支出的項目。例如，現時大部分居屋單位的管理費每月可能由數百至千餘元不等，加上差餉，長期持有成本便會明顯增加。因此，轉換後您的每月固定開支將會大幅提升。
業權歸屬：租戶與業主的根本差異
公屋住戶的身份是租客，雖然享有居住權，但單位業權始終屬於房屋委員會。這表示您對單位沒有擁有權，無法進行買賣或自由處置。單位內的一切改動，亦需經過房委會批准。
相反，已買公屋轉居屋後，您便成為單位的真正業主，擁有居屋的完整業權。這份業權賦予您更大的自主權，無論是單位內部的裝修設計，還是未來的轉售與繼承，您都可以根據特定條件自行決定。從租客轉為業主，意味著您從單純的消費者變成了資產的持有人，這是一個根本性的身份轉變。
資產限制：「富戶政策」與居屋轉售限制
公屋住戶面臨「富戶政策」的資產與入息限制，這是一項旨在確保公屋資源分配予真正有需要人士的政策。根據現行規定，公屋住戶需定期申報家庭入息與資產。若家庭月入或總資產淨值超出既定限額，便可能需要繳付更高昂的租金，甚至最終需要遷離公屋單位。這意味著公屋住戶若經濟能力改善，便有機會失去廉租公屋的資格。
對於已買公屋抽居屋的業主而言，居屋雖然沒有「富戶政策」的入息資產限制，但卻受到轉售限制。居屋在購入後設有「禁售期」，在禁售期內，業主無法在自由市場轉售單位，只能在特定情況下向房屋委員會回售。禁售期過後，若要在自由市場出售單位，則需要向政府補繳地價。若在居屋第二市場轉售予合資格的綠表或白居二買家，則無需補地價。這些限制旨在維持資助房屋的原始目的，避免過度炒賣。
資產增值：公屋無升值潛力，居屋坐享樓市紅利
公屋作為租賃性質的資產，本身並沒有升值潛力。無論樓價如何波動，公屋的租金水平通常只會與通脹或家庭收入掛鉤，租戶無法從物業市場的增長中獲益。
然而，當您已買公屋換居屋，便有機會坐享樓市的紅利。居屋屬於資產類別，其價值會隨市場變化而升跌。在樓市上漲時，居屋單位能為業主帶來可觀的資產增值，成為家庭財富的一部分。即使居屋設有轉售限制，但在特定條件下，仍能透過補地價或居屋第二市場轉售，實現資產的累積和變現。這也是許多人渴望已買公屋抽居屋的主要原因之一。
轉售與繼承：公屋無法轉讓，居屋特定條件下可處理
公屋單位不具備轉讓功能，租戶無法將其出售予第三方，也無法以傳統方式將租約繼承給非家庭成員。當原有租戶離世或遷出後，單位便會交還給房屋委員會，以便分配予其他輪候人士。
相反，已買公屋轉居屋後，居屋單位可以根據既定程序進行轉售。在「禁售期」過後，業主可以選擇補地價後在公開市場出售，或在居屋第二市場免補地價轉售予合資格買家。此外，居屋單位亦可以透過遺產承辦等法律程序，由合資格的家庭成員繼承，使其成為可以世代相傳的家庭資產。
維修責任：房署與業主責任劃分
公屋的維修責任主要由房屋委員會承擔。一般而言，單位的結構性問題、公共設施維修，甚至部分室內基本設施的損壞，都由房委會負責維修，租戶無需額外支付費用。
但是，當您已買公屋換居屋後，單位的一切維修責任便會落在業主身上。無論是日常保養、室內設施損壞，還是大型維修工程，例如水管爆裂、外牆剝落等，費用都需由業主自行承擔，或由業主立案法團通過並分攤。這意味著居屋業主需要預留一筆資金應對潛在的維修開支，確保物業狀況良好。
「富戶政策」如何推動公屋住戶換樓？
「富戶政策」是房屋委員會管理公屋資源的重要工具，其核心目標是確保公屋分配給最有住屋需要的家庭。這項政策的設計，亦間接推動了部分經濟能力改善的公屋住戶考慮已買公屋換居屋。
了解「富戶政策」的入息及資產上限
「富戶政策」會定期檢討家庭的入息及資產狀況。如果公屋住戶的家庭入息或資產超出房屋委員會訂定的現行限額，便會被視為「富戶」。達到「富戶」標準後，住戶需要繳交較高的租金，甚至可能面對終止租約的風險。例如，現時的富戶政策要求住滿十年或以上的公屋租戶，每兩年申報一次。如果家庭總入息超出限額五倍，或家庭總資產淨值超出入息限額一百倍，便會被要求遷離單位。這項政策清晰地向收入增加的公屋家庭傳達了一個信息：公屋不是永久居所，而是過渡性支援。
自願遷出可保留「綠表資格」的誘因
為鼓勵符合「富戶政策」標準的公屋住戶自願遷出，房屋委員會亦提供了誘因。其中一個重要的誘因是，自願遷出的富戶可以保留其「綠表資格」一段時間。這意味著他們仍有資格透過綠表身份申請購買資助出售房屋，例如新居屋或綠置居單位，或在居屋第二市場購買未補價的二手居屋。這個機會對於已買公屋抽居屋的家庭來說非常寶貴，因為它免除了在公開市場購房的龐大補地價負擔，大大降低了置業門檻。這個政策機制，使「富戶政策」不只是驅趕，更是一種引導，鼓勵符合資格的公屋住戶實現自置居所的夢想。
換購居屋的財務預算：您需要準備多少錢？
決定已買公屋換居屋，財務準備是關鍵一步。除了房屋本身的價格，您還需要仔細計算各類一次性開支和長期持有成本。全面的財務預算，能讓您對整個換樓過程所需資金有清晰的概念。
一次性開支：首期、印花稅、律師費、佣金、裝修費
當您決定已買公屋抽居屋，一次性開支是首先需要準備的資金。這筆費用會直接影響您能選擇的單位類型和預算。
首先是首期。居屋的首期通常較低，特別是新居屋的首期只需樓價的5%，大幅減輕了買家的前期負擔。如果是居屋第二市場的二手單位，首期通常也只佔樓價的10%。
其次是印花稅。這是一筆根據物業成交價計算的政府稅項，成交價越高，所需繳交的印花稅也越多。
然後是律師費。在整個物業交易過程中，買賣雙方都需要委託律師處理文件，確保交易合法進行。律師費的金額會因律師行而異。
如果您是透過地產代理購買二手居屋，便需要支付佣金，通常是成交價的1%。
最後，別忘了裝修費。即使是新居屋，也可能需要進行基本裝修，而二手居屋的裝修費用更是可能佔據預算的一大塊，因此必須預留充足資金。
長期持有成本：每月按揭供款、利息、管理費、差餉、地租
成功已買公屋轉居屋後，您將會面臨持續性的長期持有成本，這直接影響您日後的家庭財政狀況。
最主要的當然是每月按揭供款。這筆款項包括了本金和利息，是每月最大筆的支出，直接關係到您的還款能力。供款期一般長達25至30年。
利息是按揭貸款的額外成本。雖然它包含在按揭供款內，但您需要了解利息的總額，以及利率變動可能對供款造成的影響。
此外，管理費是每位業主都必須繳交的費用，用於維護大廈的公共設施和服務。不同屋苑的管理費水平各有差異，高檔物業的管理費通常更高。
差餉是政府根據物業應課差餉租值徵收的稅項，一般會按季繳交。
最後，部分居屋單位可能需要繳交地租，這也是一筆定期支付的費用。這些長期持有成本會直接影響您每月的現金流，因此在換樓前，必須仔細計算和評估。
【資格篇】我是否合資格申請公屋換居屋？綠表、白表身份詳解
許多已買公屋的住戶，都可能曾經有過已買公屋換居屋的念頭。轉換居所，尤其是從公屋轉往居屋，是不少家庭的目標。然而，要順利完成已買公屋轉居屋這一步，首先要清楚了解自己是否符合申請資格。究竟您是綠表人士還是白表人士，這對於您未來已買公屋抽居屋，以至已买公屋换居屋，或是已买公屋 抽居屋的成功機率都有莫大影響。現在，讓我們一起看看公屋換居屋的資格要求，幫助大家釐清各種身份的細節。
綠表資格：哪些公屋或相關計劃租戶符合條件？
綠表資格是公屋住戶申請資助房屋的主要途徑，擁有綠表身份，您在申請新居屋或居屋第二市場單位時，可以享有優先權。以下幾類人士，便是符合綠表資格的條件：
房委會及房協轄下屋邨租戶
如果您目前是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下屋邨的租戶，並持有有效租約，您就屬於綠表申請人。這也包括那些以按月暫准租用證形式租住過渡性暫租住屋單位，或者持有定期暫准居住證的人士。不過，部分有條件租約租戶或定期暫准居住證持有人，則可能不合資格，請您務必留意租約細則。
持有有效《綠表資格證明書》的人士
除了現有公屋租戶，如果您曾獲房委會或市區重建局發出有效的《綠表資格證明書－只適用於房屋第二市場計劃》，您亦符合綠表申請資格。這份證明書的有效期一般為十二個月，由發出日期起計算，而且不能延長。因此，如果您有意購買資助房屋，請務必在證明書有效期內提出申請。
「長者租金津貼計劃」受惠者
如果您是「長者租金津貼計劃」的受惠者，您同樣符合綠表資格。這項計劃旨在支援有需要的長者，確保他們有穩定的居所。符合此計劃的長者，在申請已買公屋換居屋時，可以運用其綠表身份，選擇合適的資助房屋。
申請前必須注意的資格「紅線」
儘管您可能屬於上述的綠表資格人士，但是在正式申請已買公屋換居屋之前，有幾條「紅線」是您必須注意的。這些規定十分嚴格，如果未能符合，您的申請便可能被取消。
年齡及家庭成員人數規定
首先，所有申請人都必須年滿十八歲。同時，如果您是以家庭組合申請，申請人與所有名列申請書上的家庭成員之間，必須存在親屬關係。值得注意的是，如果申請人或其任何家庭成員已婚，他們的配偶亦必須一同列入申請書中。除非有特殊情況，例如已合法離婚並提供證明，或配偶沒有香港入境權並提交相關聲明書，否則未能符合此規定的申請將不獲受理。
過去24個月內擁有香港住宅物業的限制
這是一個非常重要的規定。不論是申請人本人或名列申請書上的任何家庭成員，由申請書簽署日期之前二十四個月起計算，直至簽訂資助出售單位臨時買賣合約當日，均不得在香港擁有任何住宅物業。即使您是已買公屋轉居屋，或者正在考慮已买公屋 抽居屋，此條款旨在確保公屋資源分配給真正沒有能力自置物業的家庭。
曾受惠於資助自置居所計劃的限制
如果您或您的任何家庭成員，曾經受惠於政府任何資助自置居所計劃，即使該單位已出售或貸款已清還，您也可能不符合已買公屋換居屋的申請資格。這些計劃包括居者有其屋計劃（居屋）、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃（綠置居）、自置居所貸款計劃、租者置其屋計劃等。這項限制確保政府的資助房屋資源能夠惠及更多不同的家庭，避免資源被重複利用。此外，在資助自置居所計劃單位轉讓契據簽署日期起計不足十年內的「關鍵成員」，通常也無法再次申請，但因結婚或獲得僱主提供房屋福利而獲准除名者除外。
【流程篇】公屋換居屋兩大途徑：抽新居屋與購買二手居屋
「已買公屋換居屋」是不少香港家庭的目標，這可讓您擁有私人物業，長遠帶來資產增值機會。當您決定「已買公屋轉居屋」，其實主要有兩個途徑。第一種是申請及抽籤「新居屋」，第二種是透過「居屋第二市場」購買二手單位。這兩個方法各有程序，以下為您逐一講解，助您清晰了解換樓流程。
途徑一：申請及抽籤「新居屋」流程
申請及抽籤「新居屋」是許多公屋住戶「已買公屋抽居屋」的心儀途徑，因為新居屋定價通常有較大折扣。
留意房委會銷售計劃及遞交申請（綠表）
房屋委員會每年會推售新居屋單位，您應密切留意房屋委員會發布的銷售計劃。當銷售期展開，符合「綠表」資格的公屋住戶，可透過房屋委員會網站下載表格，或前往屋邨辦事處索取申請書。填妥申請表後，您必須按指定方式遞交，並繳付申請費用。網上申請方便快捷，有「智方便+」帳戶更可數碼簽署，省卻不少時間。
參與攪珠及按優先次序揀樓
房屋委員會收到所有申請後，會進行電腦攪珠，決定申請者的選樓次序。攪珠結果公布後，房屋委員會將按優先次序邀請申請人揀樓。您必須按指定時間出席選樓，選購心儀單位。
辦理購樓手續與申請按揭
成功揀選單位後，您需要辦理一系列購樓手續。這包括簽署買賣協議，以及向銀行或財務機構申請按揭貸款。房屋委員會通常會提供貸款擔保，幫助買家取得較高成數的按揭。您也必須委託律師處理相關法律文件，例如樓契簽署等。
途徑二：購買「居屋第二市場」（二手居屋）流程
「居屋第二市場」是另一個「已買公屋換居屋」的選擇，讓綠表人士可直接購買已落成的二手居屋單位。
第一步：向房委會申請「購買資格證明書」
如果您選擇在「居屋第二市場」購買二手居屋，第一步是向房屋委員會申請「購買資格證明書」。這份證明書有效期為十二個月，是您在第二市場購樓的入場券。您可於房屋委員會網站下載申請表格，亦可親身到相關辦事處索取。遞交申請時，您需要繳付指定申請費，目前為港幣900元。買方必須持有有效證明書，才可簽訂臨時買賣合約。
第二步：尋找合適盤源、簽訂臨時買賣合約
取得「購買資格證明書」後，您可透過地產代理，或自行尋找合適的居屋第二市場單位。當您找到心儀單位，並且與賣方達成協議，您便需要簽訂臨時買賣合約。請注意，買賣雙方必須採用房屋委員會指定的標準格式臨時買賣合約，任何未經批准的修改可能導致合約無效。
第三步：經律師申請「提名信」及完成交易
簽訂臨時買賣合約後，您的律師會代您向房屋委員會申請「提名信」。這份提名信是買賣雙方簽訂正式買賣合約及轉讓契的先決條件，確認買方的資格。申請提名信需時最少五個工作天，費用為港幣1,070元。取得提名信後，您可與賣方簽訂正式買賣合約及轉讓契，完成交易程序。買方必須成為所購單位的業主。
成功換樓後：交還公屋單位的時限與注意事項
當您成功「已買公屋換居屋」，擁有新居屋單位後，您原有公屋單位的處理便非常重要。房屋委員會對此有明確規定，確保公屋資源得以迅速流轉。
簽訂轉讓契據後的60天遷出期限
當您簽訂所購居屋單位的轉讓契據後，您必須在六十天內騰空原有公屋單位，並交還予房屋委員會。您同時需要給予房屋委員會不少於十四天的通知期，以便他們安排收回單位。此舉確保房屋資源重新分配予有需要的人士。
申請延期居留的條件與暫准佔用費計算
如果您在六十天內未能遷出公屋單位，您可以向房屋委員會申請延期居留。獲批准的延期通常以三十天為限。在此延期期間，您需要繳交暫准佔用費。該費用通常會以原有單位三倍的淨租金，另加差餉計算，或按市值租金計算，兩者中以較高者為準。這是為了鼓勵您按時遷出，騰出公屋單位。
【租置戶必讀】「租置計劃」業主換居屋操作全攻略
許多已買公屋換居屋的朋友，特別是「租者置其屋計劃」（簡稱「租置計劃」）的業主，對此過程可能有一些疑問。其實，作為租置計劃業主，您有獨特的途徑可以申請購買居者有其屋計劃（居屋）單位。這個轉換方式與一般公屋租戶不同，它有特定的規則以及細節需要我們仔細了解。讓我們一步步探討這些重要事項，確保您可以順利由已買公屋轉居屋。
租置戶的特殊路徑：以「白表」身份申請並豁免入息資產審查
如果您是租置計劃的業主，並且想已買公屋抽居屋，這條路徑對您來說確實非常特別。首先，大家要知道，租置計劃業主是可以用「白表」身份申請新居屋的。這與傳統意義上的公屋租戶（綠表申請者）有所不同，亦非白表一般申請者。不過，房委會有一個重要條件，就是該租置單位業主必須在十年內向房委會購入現有單位。而且，雖然您是以白表身份申請，房委會對租置計劃業主以及同住家人的入息與資產，實行豁免審查。這意味著您無需像其他白表申請人那樣，擔心家庭收入或者資產是否超出上限，這大大簡化了申請程序。這個特殊安排，旨在鼓勵已購入公屋的業主轉買居屋，騰出公共房屋資源。
「先賣後買」的強制規定與時間線管理
成功由已買公屋換居屋的業主，務必留心一個核心規定：「先賣後買」。意思就是，如果您幸運抽中新居屋，並且決定簽署新居屋的買賣協議，您必須強制性地在指定時間內，將現有的租置單位出售。這是一項嚴格的條款，目的是避免一人同時擁有兩套資助房屋，確保資源分配的公平性。所以，有效的時間線管理，對於順利完成換樓至關重要。
如何計算簽署新居屋買賣協議後的賣樓限期
這個限期計算起來很清晰。一旦您簽署了新居屋的買賣協議，您必須在協議簽署日期起計的三個月內，完成您現有租置單位的出售，並且簽署相關的轉讓契據。這是一個固定時限，沒有任何彈性。所以，從您簽署新居屋協議的那一刻起，賣樓的倒數便開始了，務必確保您的舊單位能在這三個月內成功轉手。
未能限時出售的後果及應對策略
若果您未能按時出售租置單位，後果會比較嚴重。房委會將會廢除您與新居屋簽訂的買賣協議。您之前繳付的訂金，房委會會扣除相關的行政費以及律師費等開支後，才把餘款退還給您，但不會支付任何利息。而這個被取消購買資格的居屋單位，將由房委會重新安排出售給其他申請人。因此，為了避免這些損失，建議您在簽署新居屋協議前，便要積極處理舊單位的出售事宜，最好已找到潛在買家，或者做好充足準備，以便加快賣樓進程。
換樓期間的住屋及財務過渡安排
在已買公屋抽居屋的過程中，會有一段時間您的舊單位已售出，但是新居屋尚未入伙。這段「青黃不接」的過渡期，您的住屋安排以及財務開支，都需要您自己預先計劃。房委會不會為租置戶安排任何臨時居所。因此，您可能需要考慮臨時租住其他單位，或者暫住親友家中。這些臨時的居住費用，以及搬遷涉及的開支，都需要您與家人自行承擔。所以，在決定換樓前，務必將這部分開支納入您的財務預算中，以確保整個換樓過程順暢，沒有後顧之憂。
【財務策略】精算換樓隱藏成本與評估長遠收益
很多朋友已買公屋，當您考慮將公屋換居屋時，除了眼前那些顯而易見的開支，例如首期與裝修費，一些隱藏成本以及長遠收益同樣值得我們深入探討。這些細節將影響您的財務狀況，並且關乎您家庭未來的資產配置。因此，仔細審視這些方面，是您作出明智決定必不可少的一步，尤其對於已買公屋轉居屋、已買公屋抽居屋的家庭，這一步更是重要。
超越表面開支：計算換樓的真實隱性成本
當我們談論從已買公屋換居屋的財務預算，很多人首先會想到樓價、印花稅、律師費等直接支出。不過，換樓旅程中，其實還有一些不那麼明顯的「隱性成本」，這些都需要您仔細計算，因為它們會實實在在影響您的財務狀況。
機會成本：放棄公屋的低廉穩定租金
放棄公屋單位，就代表您失去了其低廉又穩定的租金優勢，這就是一個很重要的機會成本。公屋租金通常遠低於市價，並且包含了大部分的管理費用以及維修保養開支。房屋署會負責單位的結構性維修，所以住戶通常無需擔心這些大筆開銷。然而，一旦轉為居屋業主，您便需要全數承擔按揭供款、管理費、差餉，同時還要負責所有維修費用，這些開支相加起來，金額將會高得多。
風險成本：利率波動與樓市下跌風險
作為居屋業主，您的按揭貸款將直接受到市場利率波動的影響，這帶來了潛在的風險成本。利率上升，您的每月供款就會增加，這會直接影響家庭的現金流。同時，樓市有升有跌，物業價值一旦下跌，您有可能面臨「負資產」的風險，就是說物業市值低於按揭貸款餘額。公屋租戶沒有這些顧慮，因為他們不需要面對樓價波動的壓力。
長遠回報評估：建立可傳承的家庭資產
雖然換樓涉及成本，但從長遠來看，將已買公屋轉換為居屋，也是在為家庭建立一份可傳承的資產。這不僅僅是經濟上的考量，更是對未來生活的一種投資。
有形收益：善用槓桿，享受物業升值潛力
購買居屋，您可以利用按揭貸款作為槓桿，以相對較少的初期資本，持有價值更高的物業。隨著香港樓市的長期發展，您的物業有機會持續升值，這種有形收益會累積成為家庭財富。將來，這份資產可以在符合規定下出售，或者傳承給下一代，為家人提供財務保障。
無形收益：提升生活品質，增加家庭財務安全感
擁有自己的居屋單位，不僅僅是數字上的增長，更會帶來很多無形的收益。您可以根據自己的喜好和需求裝修單位，提升居住環境的舒適度以及生活品質。擁有物業後，家庭的財務安全感也會增加，因為您有一份屬於自己的資產，不必再擔心租金上漲或者「富戶政策」帶來的遷出壓力。這份安全感，是任何租金補貼都無法比擬的。