在香港樓價高企的環境下，不少置業人士將目光投向資助房屋，而「二手居屋自由市場」更是當中一個獨特的選擇。不同於受資格限制的居屋第二市場，自由市場的單位已完成補地價，猶如私樓般可供任何人士買賣。
然而，這個市場的交易流程、按揭申請以至當中的「補地價」機制，都與傳統私樓或居屋第二市場截然不同。本文將為您全面拆解在二手居屋自由市場置業的7大關鍵步驟，深入剖析按揭審批的獨特之處，並揭示潛在的補地價陷阱與投資考量，助您在這片市場中作出明智決策，輕鬆覓得理想安樂窩。
什麼是二手居屋自由市場？與第二市場的根本區別
近年來，許多人開始將目光投向二手居屋自由市場。這個市場確實提供了一個獨特的置業機會。如果您正在考慮在二手市場居屋中尋找理想家園，那麼首先深入了解這個市場的運作方式，將會是明智的第一步。
二手居屋自由市場的官方定義
簡單來說，二手居屋自由市場指的是那些已經繳付土地補價的居者有其屋計劃（居屋）或租者置其屋計劃（租置計劃）單位。這些單位解除轉讓限制之後，便可以在公開市場上自由買賣。
解釋「已補地價」的法律意義與交易自由度
「已補地價」是一個關鍵概念。這意味著單位業主已經向香港房屋委員會或房屋協會支付了當初購置單位時所獲得的土地折扣差額。完成補地價後，單位便不再受政府的轉讓限制。此時，單位可以像私人樓宇一樣，在市場上自由出售、出租或按揭。業主擁有完整的業權。
誰有資格在自由市場買居屋？（與私樓買家看齊）
由於已補地價的居屋已脫離政府資助性質，因此任何人士都可以自由市場買居屋，無論他有沒有綠表或白居二資格。這與購買私人住宅的資格完全相同，市場開放給所有潛在買家，門檻大大降低。
比較分析：二手居屋自由市場 vs 居屋第二市場
了解二手居屋自由市場，我們也需要認識另一個重要的概念：居屋第二市場。兩者雖然都涉及居屋買賣，它們之間卻有根本的區別。
買家資格對比：任何人 vs 綠表/白居二資格
在二手居屋自由市場，任何買家都可以選購單位。買家資格沒有特別限制。然而，居屋第二市場則不然。該市場的單位尚未補地價，因此只能轉售予持有綠表資格證明書的人士，或是透過「白居二」計劃成功申請的白表買家。
轉讓限制對比：不受限制 vs 受房委會轉售限制
已補地價的二手居屋自由市場單位，其轉讓完全不受限制。業主可以隨時出售或出租單位，沒有任何政府規定的轉售年期限制。相對而言，居屋第二市場的單位仍然受到房委會的轉售限制。業主在未補地價前，只能按特定條款將單位售予合資格買家，也不能在公開市場出租。
按揭申請差異：銀行商業審批 vs 政府擔保期
按揭申請也是兩者之間的一大差異。購買二手居屋自由市場單位，銀行會按照一般私人樓宇的準則進行商業審批。按揭成數、壓力測試要求及還款年期，均與私樓市場看齊。但是，購買居屋第二市場的單位，由於單位仍有政府擔保，買家通常可以享有較高成數的按揭（例如綠表最高可達九成半），同時銀行審批也會較為寬鬆，例如樓齡較低的單位有機會豁免壓力測試。政府擔保期則會影響按揭的最長還款年期。
選擇二手居屋自由市場的優點與潛在考量
那麼，選擇在二手居屋自由市場置業，究竟有哪些優點？同時，我們又需要留意哪些潛在因素？
優點：潛在價格優勢、買家門檻低、選擇更多元
其中一個明顯的優點是潛在的價格優勢。二手居屋自由市場的單位，有時相比同區的私人住宅，價格可能更為吸引。此外，買家門檻低，任何人都可以購買，因此選擇範圍更廣。您可以在更多元的屋苑和單位中挑選符合需求的物業，不必受限於特定的申請資格。
潛在考量：樓齡普遍較高、補地價成本已反映在樓價
不過，這類物業也有一些潛在考量。由於這些單位通常已有一定樓齡，因此普遍樓齡較高。樓齡較高的物業，日後或需要更多維修保養費用。此外，值得留意的是，二手居屋自由市場的樓價，其實已反映了單位業主已繳付的補地價成本。這表示您所支付的樓價，已經包含了這部分的價值，價格優勢可能並非表面上那麼顯著。
房委會居屋 vs 房協資助房屋在二手居屋自由市場的分別
在二手居屋自由市場中，除了房委會興建的居屋外，還有房屋協會（房協）興建的資助出售房屋。它們之間雖同屬資助房屋，但在一些細節上卻有不同。
業權契據的細微差異
房委會和房協的資助房屋，在業權契據上可能存在細微差異。這些差異通常體現在各自的批地條款及轉售限制中。雖然已補地價後單位可在自由市場買賣，但了解這些背景資料，有助您在交易時更為清晰。
物業管理與維修責任歸屬
物業管理與維修責任的歸屬，也是兩者可能存在差異的地方。房委會屋苑的管理通常由其旗下機構負責，而房協屋苑則可能由獨立的物業管理公司負責。維修基金的運作、大廈公契的規定，以及未來大型維修的費用分攤，這些都可能因所屬機構的不同而有所分別。買家在購買前，了解這些細節，有助於預算未來的持有成本。
二手居屋自由市場的核心：深入剖析「補地價」機制
在探討如何於二手居屋自由市場置業之前，我們首先要理解一個關鍵概念，就是「補地價」。這項機制是二手居屋能否在自由市場買居屋的決定性因素，同時也影響著二手市場居屋的價格與交易流程。理解「補地價」的來龍去脈與計算方式，能讓您對整個置業過程有更透徹的認識。
為何需要補地價？理解背後的政策原意
居屋最初是政府以資助形式，提供給合資格市民的自置居所。當初買家以低於市價的折扣購入單位，享受了政府提供的土地津貼。因此，若業主希望將單位轉售至自由市場，即出售給任何人士，就必須向政府補回這筆土地差價。此舉旨在維持社會公平，並且確保資助房屋資源得以合理分配。它避免了投機行為，也讓單位回歸市場應有的價值。
補地價的官方計算公式詳解
「補地價」金額的計算有其官方公式，了解這個公式是您評估潛在二手居屋自由市場單位的重要一步。
步驟一：確定「補價時市值」
「補價時市值」是指業主申請補地價時，房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）對該居屋單位進行專業估價後的市場價值。此估價反映了單位在當下的真實市場價格。
步驟二：找出「最初市值」與「當時購入價」
「最初市值」是該居屋單位首次出售時的市場價值，這通常會記錄在單位的首次轉讓契據上。「當時購入價」則是業主首次購入該單位時，實際支付的折扣價格。這兩項數字也是從單位的原轉讓契據中查找。
步驟三：計算「補價折扣率」(附數字範例)
補價折扣率是一個固定的百分比，它反映了單位在首次出售時所享受的折扣幅度。計算公式如下：
補價折扣率 = (最初市值 – 當時購入價) / 最初市值 × 100%
舉例來說，假設一個居屋單位的「最初市值」是200萬港元，而業主當年以110萬港元「當時購入價」購入。
那麼，補價折扣率 = (2,000,000 – 1,100,000) / 2,000,000 × 100% = 900,000 / 2,000,000 × 100% = 45%。這個折扣率一旦確定，便不會改變。
最終補價金額計算實演
有了補價折扣率，我們就可以計算最終的補價金額。公式是：
補價金額 = 補價時市值 × 補價折扣率
沿用以上例子，如果該單位在業主申請補價時，「補價時市值」為300萬港元，且補價折扣率為45%。
那麼，最終補價金額 = 3,000,000 × 45% = 1,350,000港元。
這135萬港元就是業主必須向政府支付的補價。請留意，雖然折扣率是固定的，但由於「補價時市值」會隨市場波動，所以最終的補價金額也會有所不同。
如何查證單位是否已補地價？
作為自由市場買居屋的潛在買家，核實單位是否已補地價是交易前的重要步驟。這樣能確保交易的合法性，並避免不必要的麻煩。
透過土地註冊處查冊（查閱「豁免轉讓限制證明書」）
您可以親自或透過律師到土地註冊處進行查冊。在物業的土地登記冊上，如果單位已補地價，通常會註明房委會或房協已發出「豁免轉讓限制證明書」或類似的同意書，證明該單位已解除轉讓限制。這是最直接且具法律效力的查證方式。
請求地產代理提供證明文件
當您透過地產代理物色二手市場居屋單位時，可以直接要求他們提供相關的補地價證明文件。有經驗的地產代理，通常都會持有這些文件的副本，方便買家核實。這樣能幫助您在初步篩選時快速了解單位狀況。
業主申請補地價的流程與所需時間
對於考慮將二手居屋出售至二手居屋自由市場的業主來說，了解補地價的申請流程與所需時間十分重要。
遞交評估補價申請書 (HD1065C)
業主首先需要填妥「評估補價申請書」（表格編號為HD1065C）。填寫完成後，連同單位的所有樓契副本及所需的手續費，一併遞交到所屬屋苑的租約事務管理處，或者直接送交房屋委員會總辦事處。
房委會/房協評估及發出補價通知書
在收到業主的申請後，房委會或房協便會安排專業測量師，對該居屋單位進行最新的市值評估。完成評估後，房委會或房協便會向業主發出「補價通知書」，詳細列明需要繳付的實際補價金額。
繳付補價及領取證明書
業主收到補價通知書後，必須在指定期限內繳付所要求的補價金額。成功繳付補價後，房委會或房協就會向業主發出「豁免轉讓限制證明書」。這份證明書確立了單位在二手居屋自由市場的自由交易權，業主就可以合法地在自由市場出售單位，不再受政府轉讓限制。