在香港，聯名物業常見的「長命契」（聯權共有）雖然方便遺產傳承，但亦可能隨著人生階段的轉變，衍生出稅務規劃、按揭安排及業權處置等複雜問題，「長命契除名」因此成為許多業主需要面對的重要抉擇。
本篇【長命契除名完整攻略】旨在為您全面剖析此關鍵流程。我們將深入淺出地探討「長命契」與「分權共有」的本質差異，詳細拆解除名手續、印花稅計算、按揭處理，並特別提示潛在的法律風險與陷阱。助您一文看懂箇中七大核心環節，作出最符合個人需求的物業規劃。
甚麼是「長命契」？與「分權共有」的核心區別與選擇考量
各位朋友，置業是人生大事，多數人會選擇與伴侶或家人聯名持有物業。但是，在香港，聯名持有物業並非只有一個方式，大家必須了解當中的法律概念，特別是「長命契」與「分權共有」的區別。這對未來物業的繼承、買賣，甚至潛在的「長命契除名」流程，都有深遠影響。現在，讓我們一起深入探討這些常見的業權持有方式，幫助大家做出最適合自己的選擇。
深入理解聯權共有 (Joint Tenancy)，即「長命契」
「長命契」的法律定義：業權不可分割的共同體
聯權共有，俗稱「長命契」，是一種物業聯名持有方式。當物業以長命契形式登記時，所有聯名業主會被視為一個整體。每一位業主對物業擁有不可分割的共同業權，法律上無法區分各人持有的份額比例。所以，無論聯名業主人數多少，他們都共同擁有整份業權。
核心概念：「生者取得權」(Right of Survivorship) 的運作與影響
長命契最核心的特點是「生者取得權」。這個概念是指，若其中一位聯名業主不幸離世，其在物業上的權益不會成為死者的遺產一部分，反而會自動轉移給所有在世的聯名業主。因此，物業毋須經歷繁複的遺囑認證或遺產承辦程序，大大簡化了業權的傳承手續。
為何俗稱「長命契」？其名稱由來與傳承意義
「長命契」這個名稱，正是因為「生者取得權」的特性而來。物業的業權會持續留在聯名業主當中，直到最後一位業主在生為止。所以，這個稱呼寓意著業權「長壽」，並且會自動傳承給在生者，避免了親屬之間因遺產分配而產生糾紛。
剖析分權共有 (Tenancy in Common)
法律定義：按份額獨立持有的業權
分權共有與長命契完全不同。在這個模式下，每個聯名業主會明確持有物業一個獨立的業權份額。這些份額可以是均等的，例如各佔一半，也可以是不均等的，例如一人佔七成，另一人佔三成。各人只對自己持有的部分負責。
與長命契的根本不同：業權可獨立繼承及自由處置
分權共有的業權份額可以獨立處置。這表示業主可以在未經其他聯名業主同意下，自由出售、轉讓或者抵押自己名下的業權份額。而且，如果其中一位業主離世，他的業權份額會納入其遺產範圍，並按其遺囑或遺產法例處理，不會自動歸於其他聯名業主。所以，若您考慮物業日後可以獨立傳承給指定後人，分權共有可能是一個適合的選擇。
【決策清單】一張圖看懂：我應該選擇長命契還是分權共有？
物業聯名究竟選擇長命契還是分權共有，這是一個重要決定。我們可從幾個方面比較兩者，希望幫助大家理清思路：
業權繼承的便利性對比
長命契具有自動繼承的便利。它省卻了遺囑認證的程序，業權自動過渡給在生者，簡單直接。但是，分權共有則需要透過遺囑來指定受益人，沒有遺囑的話，則會按照法律規定的遺產繼承順序處理，程序通常較為耗時。
物業處置決策權的差異
長命契要求所有聯名業主共同同意才能處置物業。任何買賣、轉按或「長命契除名」的決定，都需要大家一致同意。相反，分權共有的業主可以獨立處置自己名下的份額，因此決策彈性較大。
稅務及按揭規劃的初步考量
稅務方面，長命契在一方離世時可以避免部分遺產相關的稅務手續。但是，若您日後考慮「長命契除名」以恢復首置身份，可能會涉及「長命契除名印花稅」的問題，需要仔細規劃。按揭方面，聯名物業通常可以集合雙方收入，有助於通過壓力測試。但分權共有因為業權份額獨立，個別業主的財務狀況會直接影響其份額。
長命契的利弊全方位解析：為何選擇與為何要考慮進行「長命契除名」
當您考慮聯名持有物業時，了解「長命契」的優點與缺點非常重要。有時候，最初選擇長命契的形式，後來因為各種原因，大家會開始考慮進行長命契除名。現在，我們一起看看這種業權形式的利弊，這樣您就對物業規劃有更清晰的理解。
選擇長命契的四大優點
選擇以長命契形式聯名持有物業，通常有其獨特的好處。這種模式在某些情況下可以帶來便利，而且能夠提供一定程度的保障。
簡化遺產處理：避免繁複的遺囑認證程序與時間成本
長命契最明顯的好處之一，就是它能夠簡化遺產處理過程。物業一旦透過長命契持有，當其中一位聯名業主離世時，他的物業權益會直接轉移給其餘的在生業主。這個稱為「生者取得權」的原則，代表物業無需經過漫長且複雜的遺囑認證程序。這個程序通常需要花費大量時間，同時產生不少法律費用。因此，長命契能夠為繼承人節省時間，也會減少開支。
保障業權穩定：重大決定需全體業主同意，防止單方面變動
聯名物業採用長命契形式，表示所有與物業相關的重大決定，例如出售物業、進行轉按或者將物業出租，都必須得到所有聯名業主的一致同意。每一個聯名業主都需要簽署相關文件，物業決定才能生效。這個共同決策的機制能夠有效保障業權的穩定性，同時防止任何一方在未經其他人同意的情況下，單方面處理物業，保障大家共同的利益。
增強按揭能力：集合聯名業主收入，更易通過壓力測試
對於希望置業但單獨收入未達銀行按揭要求的家庭或伴侶，聯名申請按揭是一個好方法。透過長命契形式聯名持有物業，大家可以將所有聯名業主的收入合併計算，這個做法可以大幅提升總收入。銀行在審批按揭申請時，會綜合評估所有聯名借款人的還款能力，這樣一來，物業更容易通過銀行的壓力測試，有機會獲得更高的按揭貸款額，或者取得更優惠的按揭利率。
穩定按揭供款：聯名業主離世後，在生者通常毋須重造按揭
如果聯名持有的物業仍然有按揭貸款，而其中一位聯名業主不幸離世，長命契的「生者取得權」特點會帶來一個實際的便利。一般情況下，其餘的在生業主無需重新申請按揭，也不必再次通過銀行的壓力測試。這個做法能夠確保按揭供款可以持續下去，避免因業主離世而導致的財務與行政上的額外負擔，讓在生者可以安心繼續處理物業事宜。
必須警惕！長命契的五大潛在缺點與風險
儘管長命契有其優勢，但是它也存在一些不可忽視的潛在缺點和風險。這些缺點會影響物業的處理彈性，也會牽涉到財務和家庭關係。這些潛在風險往往是大家後來考慮進行長命契除名的主要原因。
財務風險共擔：任何一方的債務或破產，均可能拖累整項物業
長命契的一大隱憂是財務風險需要共同承擔。因為所有聯名業主對物業擁有不可分割的共同權益，如果其中一位聯名業主面臨嚴重的財務困難，例如被債權人追討債務，被銀行收樓，或者甚至被法院宣告破產，這個問題就可能牽連到整個物業的業權。這個情況下，整項物業都有可能被強制出售，這樣會影響到所有聯名業主的利益，與「分權共有」方式下只有個別業權份額受影響的情況不同。
決策欠缺彈性：任何買賣、轉按決定均需一致同意，或錯失良機
雖然需要全體業主同意是保障業權穩定的一個優點，但這個特點同時會帶來決策上的欠缺彈性。例如，如果其中一位聯名業主希望出售物業或進行轉按，但另一位業主有不同意見，或者因為個人原因拖延決策，這個物業交易就可能會停滯不前。這個情況下，大家可能會錯失樓市的有利買賣時機，造成不必要的損失。
失去首置身份：影響日後置業的印花稅成本及按揭優惠
一旦您以長命契形式聯名持有物業，無論您實際擁有多少比例的業權，您都會失去「首次置業」的身份。這個情況對您日後購買第二個物業會產生重大影響。因為您不再是首次置業人士，您需要繳付更高的印花稅率，而且銀行在審批按揭時也會有更嚴格的壓力測試要求，或者會限制按揭成數。因此，為了恢復首置身份並享受相關的印花稅優惠及按揭成數優勢，很多人會考慮進行長命契除名。
關係變動的複雜性：離婚或關係破裂時，物業分割處理困難
聯名物業尤其是在關係緊密的人之間，例如夫妻或情侶之間，常常會採用長命契的形式。但是，當關係出現變動，例如面臨離婚或關係破裂時，長命契物業的分割處理就會變得非常複雜。法庭通常需要根據雙方的實際出資額、對家庭的貢獻以及其他因素來作出判決，這可能需要涉及漫長的法律程序，而且可能導致物業被強制出售或業權分割，增加了雙方關係處理的困難。
遺產規劃的局限：無法按個人意願將業權透過遺囑傳承給指定後人，這亦是考慮長命契除名的常見原因
長命契的「生者取得權」原則，雖然簡化了遺產處理程序，但是它同時限制了聯名業主對個人物業權益的遺產規劃。在長命契模式下，聯名業主不能透過遺囑將其在物業上的權益傳承給其指定的後人或者第三方。這是因為物業權益會自動歸屬給在生業主，這個法律原則優先於個人遺囑的意願。因此，這個情況是很多聯名業主會考慮進行長命契除名的常見原因，因為他們希望能夠更自主地規劃物業的遺產傳承安排。