想出售您的居屋物業？面對居屋獨特的轉售限制與複雜程序，許多業主都感到困惑。
本【2025最新】居屋轉售終極攻略，正是為您而設，旨在提供最全面、最實用的指引。我們將深入剖析居屋轉售的兩大途徑：居屋第二市場及公開市場，並詳盡解說最新轉售限制與年期規定。由申請「准賣證」以至完成物業成交，本指南將助您全面掌握每個關鍵步驟，確保您順利出售居屋，實現資產最佳價值。
居屋轉售兩大途徑：居二市場 vs 公開市場，如何抉擇？
當考慮居屋轉售時，許多業主都會面對一個重要抉擇：究竟應該選擇哪種市場出售物業？理解不同的居屋轉售途徑，以及居屋轉售限制、居屋轉售年期、居屋轉售期限如何影響您的決定，是成功出售物業的第一步。今日，我們將深入探討兩種主要的居屋轉售途徑：居屋第二市場，還有公開市場。這兩種途徑各有特點，適合不同的情況。認識它們的差異，將幫助您明智地選擇最適合自己的出售策略。
途徑一：居屋第二市場 (未補地價轉售)
居屋第二市場，俗稱「居二市場」，是專為未補地價居屋而設的交易平台。選擇此途徑出售物業，您毋須向政府繳付土地補價，即可將單位轉售予合資格的買家。這些買家通常是持有「綠表」資格的人士，或是透過「白居二」計劃成功獲得購買資格的白表人士。此方法的優勢顯而易見，它為賣家省卻一筆龐大的補地價費用。同時，由於買家來自特定的合資格群體，這確保了資助房屋的流轉繼續惠及有需要的人士。然而，居屋轉售限制規定，透過此途徑出售的單位，其買家資格受到限制，這可能使潛在買家數量相對較少。而且，部分較新的居屋在特定居屋轉售年期內，可能只能以不高於購入價的水平在居二市場出售，這便會影響單位的定價彈性。
途徑二：公開市場 (已補地價轉售)
如果您希望將居屋單位在公開市場自由出售，便必須先完成補地價程序。所謂補地價，是指業主向政府繳付一筆款項，以彌補當年購買居屋時所享有的地價折扣。一旦完成補地價，您的居屋單位便會轉化為私人住宅性質。此時，單位可以像私人樓宇一樣，自由出售給任何合資格的買家，毋須受買家身份限制。公開市場的優點非常明顯，潛在買家數量遠較居二市場多，這通常有助於單位以更高的市場價格成交。不過，補地價的金額會按照物業的現時市值計算，金額可能不菲。而且，居屋轉售期限的規定會影響您何時可以補地價，以及補地價後才能出售的安排。準備足夠資金繳付補地價，以及了解相關補地價的流程與費用，是選擇此途徑的關鍵考慮因素。
詳細比較：優劣、適合對象及決策清單
決定透過居二市場還是公開市場進行居屋轉售，需要仔細權衡兩者的優點和缺點。
居二市場 (未補地價轉售)
* 優點： 毋須繳付補地價，賣家可節省一大筆開支。出售手續相對直接。
* 缺點： 買家只限於綠表或白居二人士，潛在買家較少。部分居屋在特定居屋轉售年期內可能受制於價格限制。
* 適合對象： 那些希望盡快出售物業，但又不想支付補地價的業主。還有，希望將單位轉售予有真正住屋需求的人士，或是其物業在居屋轉售限制期內，只有此途徑可選的業主。
公開市場 (已補地價轉售)
* 優點： 買家不設限制，潛在買家數量龐大，單位有機會以更高的市場價成交。
* 缺點： 必須繳付一筆可觀的補地價金額。補地價流程相對複雜，涉及估價及申請程序。
* 適合對象： 那些追求最大化利潤，不介意支付補地價費用的業主。還有，希望出售物業予任何買家，擴大市場覆蓋面的業主。
決策清單：
1. 物業樓契： 首先，查閱您的物業樓契，確認所屬的居屋轉售年期及居屋轉售限制條款。這將直接影響您可選擇的途徑。
2. 資金預算： 您是否準備好一筆充足的資金，用作支付補地價費用？如果資金充足，公開市場可能提供較高的回報。
3. 出售目標： 您是希望盡快出售，還是希望賣得最高價？居二市場可能較快，公開市場可能價高。
4. 時間安排： 補地價程序會額外需時，請預留充足的時間處理相關手續。
5. 市場狀況： 分析當前樓市走勢，以及白居二市場的活躍程度，這可以幫助您判斷哪種市場目前更有利。
了解這些因素，您便可以更清晰地選擇最適合您的居屋轉售途徑。
【關鍵第一步】按年份解鎖您的居屋轉售限制 (2025最新政策)
居屋轉售是不少業主關注的重要議題。若您正考慮出售手中的居屋單位，首要任務是釐清您的物業受哪些居屋轉售限制規管，因為不同年份推售的居屋，其居屋轉售年期及條件均有不同。理解這些規定，能讓您對自己的居屋轉售期有更清晰的掌握，同時制定出最合適的出售策略。
各年份居屋轉售限制詳情
香港房屋委員會（下稱「房委會」）因應市場及政策需要，持續調整居屋的轉售條款。近年來，新推售居屋的居屋轉售期限普遍延長，同時對補地價及買賣市場的選擇亦設定了更嚴格的限制。現在，讓我們一起看看您持有的居屋單位，根據其首次轉讓契據的簽署年份，會面對哪些具體規限。
2022年及之後首次推售的居屋
如果您擁有的居屋單位是在2022年及之後首次推售，其居屋轉售限制是目前最嚴謹的。在首次轉讓契據日期起計的首五年內，業主只能在居屋第二市場出售單位，並且不能以高於原價出售，同時無須繳付補地價。當持有單位超過五年，即在首次轉讓契據日期起計第六至第十五年內，您仍然只能在居屋第二市場轉售單位，不過這時候可以自行議定價格。過了十五年這個居屋轉售期限後，您才能選擇在公開市場出售單位，但前提是必須先向房委會繳付補地價。當然，您仍可在居屋第二市場出售單位而無須補地價。
2019年至2021年首次推售的居屋
對於在2019年至2021年首次推售的居屋單位，其居屋轉售年期亦有明確規定。在首次轉讓契據日期起計的首兩年內，業主僅可在居屋第二市場出售單位，售價不能高於原價，也無須繳付補地價。由首次轉讓契據日期起計第三年開始，直至第十年內，您依然只能在居屋第二市場出售單位，但是可以自行議定價格，無須繳付補地價。待居屋轉售期限達到十年後，您可以選擇在公開市場出售單位，但必須先繳付補地價。若您不選擇補地價，也可以繼續在居屋第二市場出售單位。
2018年首次推售的居屋
2018年首次推售的居屋，其居屋轉售限制與近年新居屋有所不同。在首次轉讓契據日期起計的首兩年內，業主若想出售單位，必須向房委會提出申請。房委會雖然不會回購單位，但是會提名合資格的買家以原價接收單位，而業主則需要繳付行政費用。由首次轉讓契據日期起計第三年至第五年內，業主仍可申請將單位售予房委會提名的買家，售價會由房屋署署長評定。同時，您也可以選擇在居屋第二市場出售單位，自行議定價格，無須繳付補地價。過了五年這個居屋轉售期限後，您便可以在居屋第二市場出售單位而無須補地價，或者繳付補地價後在公開市場出售。
2017年及以前首次推售的居屋
如果您擁有的居屋單位是在2017年及更早年份首次推售，其居屋轉售年期通常較為寬鬆。對於1982年至2006年首次推售的居屋，只要首次轉讓契據日期起計的五年轉讓限制期已過，業主便可選擇向房委會繳付補地價，將單位在公開市場自由買賣；或者在居屋第二市場出售單位，無須繳付補地價。對於2007年至2017年首次推售的居屋，自首次轉讓契據日期起計第三年起，業主便可在居屋第二市場出售單位，無須繳付補地價。您也可以隨時選擇向房委會繳付補地價，之後在公開市場出售。值得一提的是，最早期的居屋，例如順緻苑、置樂花園等，由於其地契條款並無轉讓限制，所以無需繳付補地價即可在公開市場自由買賣。
居屋轉售致勝策略：如何最大化您的物業價值？
想要出售您的居屋單位，並且希望從中獲得最佳收益嗎？居屋轉售是不少業主的重要資產運用，只要掌握正確策略，就可以最大化物業價值，為您未來置業鋪路。以下將為您介紹幾項致勝策略。
最佳出售時機：樓齡與按揭的黃金交叉點
出售居屋不僅關乎市場氣氛，樓齡與按揭條件更是決定性因素。了解這些要點，可以助您找到最佳的居屋轉售時機。
為何樓齡19年或以下的居屋最受歡迎？
經驗顯示，樓齡在19年或以下的居屋單位，在二手市場上通常最受歡迎。這些居屋較新淨，保養狀態一般較好。同時，單位距離政府提供的按揭擔保期還有較長時間。這使買家可以更容易獲批高成數按揭，也確保了貸款的穩定性。這也是影響居屋轉售年期與市場反應的重要因素。
高成數按揭對買家的吸引力
居屋單位可以申請高成數按揭，對買家而言，這是很大的吸引力。買家可以申請九成，甚至九成半的按揭貸款。而且，這些按揭通常可以獲得長達25年的還款期。這樣不僅降低了買家的首期負擔，每月供款也變得更容易應付。買家能夠享有這些優惠，居屋單位的流動性就會提升。
轉售前評估銀行估價及按揭條件
在您決定居屋轉售前，建議您先向不同銀行查詢物業估價。這一步驟可以幫助您了解單位的市值，並且評估潛在買家可能獲得的按揭條件。評估銀行估價可以讓您對定價有更清晰的概念，也可以幫助買家理解其按揭能力。這也可以幫助您避開居屋轉售期限的誤區，確保交易順利。
提升單位吸引力：裝修、保養與定價技巧
除了選擇合適的出售時機，提升單位本身的吸引力，以及善用定價策略，也能顯著影響您的居屋轉售成果。
保留原有間隔的重要性
許多買家在購買居屋後，傾向於按照自己的喜好進行裝修。因此，保持單位原有的間隔通常是明智的選擇。這可以讓潛在買家有更大的自由度去規劃空間，也可以避免因為改動過大，而導致單位無法滿足按揭要求。而且，保留原有間隔也可以避免與居屋轉售限制相關的法律問題。
參考市場走勢與銀行估價定價
制定合理的售價是成功的關鍵。您應該仔細參考同區私人樓宇的市場走勢，並同時參考銀行對您物業的最新估價。這樣可以讓您在最大化利潤，以及吸引買家之間取得平衡。一個有競爭力的價格，可以縮短居屋轉售期，加快成交。
把握「白居二」買家需求
「白居二」買家是居屋第二市場的主要客戶群。他們往往會優先考慮已入伙滿三年，而且可以未補地價轉售的居屋單位。這類單位對他們而言，入伙時間短，並且可以省卻補地價的程序和費用。了解「白居二」買家的偏好，並且針對這些需求來推銷您的物業，可以大大擴闊潛在買家群。
居屋轉售常見問題 (FAQ)
買賣樓宇總會有許多疑問，居屋轉售更是涉及特別的法規與程序，不少朋友會對此感到好奇。我們特別整理了幾個關於居屋轉售的常見問題，希望能為您提供清晰的答案。
未符居屋轉售限制或居屋轉售年期規定下進行居屋轉售有何法律後果？
居者有其屋（居屋）單位是政府資助房屋，故此設有嚴格的居屋轉售限制。這些限制主要根據單位首次轉讓契據的日期計算，有特定的居屋轉售年期規定。若未經房屋委員會許可，業主在未符合居屋轉售年期或其他限制的情況下，嘗試進行居屋轉售，或者出租其單位，就會構成違法行為。
根據《房屋條例》（第283章）第17B條，任何違反居屋買賣協議條款或轉讓契據契諾所作出的按揭、其他押記、轉讓，或者其他方式的讓與，都會被視為無效。換句話說，若非法進行居屋轉售，該交易在法律上將不獲承認。此外，《房屋條例》第27A條亦清楚說明，任何人士作出「非法讓與」即屬犯罪，將會面臨法律刑罰。這包括高達港幣500,000元的罰款，以及最高一年的監禁。因此，業主必須清楚了解並遵守相關的居屋轉售期限規定，確保所有轉讓行為都合乎法規。
居屋轉售年期與樓齡如何影響新買家的按揭申請？
居屋轉售年期以及物業樓齡對新買家申請按揭貸款，有著直接而且重要的影響。香港房屋委員會為居屋提供最長三十年的按揭擔保期。這個擔保期是銀行批出高成數按揭的關鍵。當買家申請居屋按揭時，銀行會仔細評估單位樓齡，並據此計算剩餘的擔保期。
普遍而言，若居屋單位樓齡在十八年或以下，距離政府的三十年擔保期尚有較長時間，這對新買家非常有利。買家通常可以申請到最高九成或九成半的按揭貸款，並且有機會享有長達二十五年的還款期，期間多數銀行亦可免除壓力測試要求。相反，若居屋樓齡較高，雖然部分銀行仍可能批出高成數按揭，但是還款期可能因為居屋轉售期縮短而受影響。例如，若單位樓齡已接近或超過二十年，還款期可能會被縮短，這會增加每月供款的壓力，變相影響買家的負擔能力，甚至可能令部分買家卻步。因此，考慮居屋轉售時，應同時考慮單位樓齡對潛在買家按揭申請的影響。
居屋轉售過程中，律師扮演什麼關鍵角色？
在居屋轉售的過程中，律師扮演的角色非常關鍵，因為居屋交易涉及比一般私人住宅更複雜的程序和法律限制。律師會為買賣雙方提供專業的法律意見，確保整個居屋轉售過程合法順暢。
首先，律師會協助業主申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），以及協助買家處理「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）事宜，確保雙方均具備交易資格。其次，若單位需要補地價才能於公開市場居屋轉售，律師會負責處理所有的補地價申請程序，包括提交申請書予房屋委員會，並與房屋委員會的測量師溝通，跟進估價事宜，並確保在指定居屋轉售期限內完成補價。
此外，律師會負責草擬及審閱所有法律文件，包括臨時買賣合約、正式買賣合約，以及最後的轉讓契據。在居屋第二市場轉售的情況下，律師亦會代買方申請重要的「提名信」，這是完成交易的必要文件。當交易完成時，律師會協調按揭銀行放款，並將款項妥善分配，包括支付補地價金額、償還舊有按揭貸款，並將餘額交予賣方。最後，律師會負責將轉讓契據提交到土地註冊處登記，確保新業權的合法性。總括而言，專業律師的參與，能確保居屋轉售過程符合所有法律規定，保障買賣雙方的權益。