想在香港購買二手居屋，卻對其獨特的買賣流程、程序及種種限制感到無從入手？有別於一般私人住宅交易，二手居屋買賣牽涉更多專屬規定和繁複步驟，令不少準買家卻步。本終極懶人包將為您詳細拆解二手居屋買賣的五大核心步驟，涵蓋從釐清買賣資格、準備申請文件、實戰搵樓議價、處理法律程序，到成功申請按揭及完成交易的每一步。無論您是首次置業或有意入市，本文助您全面掌握整個流程，輕鬆應對各種挑戰，順利購入心儀居屋！
認識二手居屋買賣程序：釐清轉讓限制與買賣資格
購買二手居屋，確實是不少香港市民實踐「安樂窩」夢想的重要途徑。不過，由於二手居屋買賣流程與私人住宅有著本質上的不同，當中涉及不少獨特的二手居屋買賣程序，例如轉讓限制、買賣資格等，這些都是在決定入市或放盤前必須清楚理解的核心部分。首先，讓我們一起認識當中的關鍵概念。
未補地價 vs 已補地價：兩種市場的核心分野
居屋之所以定價較私人樓宇「平近一半」，主要原因是政府在首次出售單位時，已經提供了一定的地價折扣優惠。當居屋業主日後打算出售單位，便要視乎該單位是否已經補回這筆地價差額，這就區分了居屋買賣的兩個核心市場：居屋第二市場，以及公開自由市場。
居屋第二市場（居二市場）：未補地價單位
居屋第二市場專門為未向香港房屋委員會（以下簡稱房委會）繳付地價差額的居屋單位而設。在居二市場中買賣單位，業主毋須補地價，因此單位的價格會相對吸引。然而，這個市場的買家資格受到嚴格限制，買家必須是符合特定資格的綠表人士，或者透過「白居二」計劃獲批資格的白表人士，方可購入此類單位。
公開自由市場：已補地價單位
若居屋業主已向房委會繳清地價差額，將單位由受限制的居屋性質轉化為已補地價單位，該單位便可進入公開自由市場進行買賣。此時，單位性質與一般私人住宅無異，買家不再受任何資格限制，任何公眾人士均可自由購買。通常，補地價的金額會由買家承擔，賣家將會以一個較高的價格出售單位。
各期居屋轉讓限制年期一覽
除了補地價與否，居屋單位亦設有特定的轉讓限制年期，這也影響業主可否出售單位，以及可循哪個市場出售。以下是不同期數居屋的具體轉讓限制：
2018年或之前首次發售的單位
對於在二零一八年或之前首次發售的居屋單位，其轉讓限制有所不同。若單位屬二零一七年或之前買入，業主在購入單位滿「3年後」，便可在居屋第二市場出售單位。若選擇補地價出售，則可「隨時」於公開市場放售。而若單位是在二零一八年買入，業主同樣在購入滿「3年後」可於居屋第二市場出售，但若要補地價於公開市場出售，則須在購入滿「5年後」方可進行。
2019年至2021年首次發售的單位
對於在二零一九年至二零二一年首次發售的居屋單位，其轉讓限制規定如下：購入「2年內」不可高於購入價出售。由「第3年起」，業主便可在居屋第二市場自行議價出售單位。然而，若業主希望補地價並在公開自由市場出售單位，則必須在購入滿「10年後」方可進行。
2022年及之後首次發售的單位
自二零二二年及之後首次發售的居屋單位，其轉讓限制進一步收緊。在購入「5年內」，單位均不可高於購入價出售。由「第6年起」，業主可以在居屋第二市場自行議價出售單位。如果業主最終希望補地價，並在公開自由市場出售單位，則必須在購入滿「15年後」才可進行。
買賣雙方資格全解析
在二手居屋買賣程序中，無論是買方抑或賣方，均需符合房委會訂立的特定資格要求。了解這些資格，有助您更順利地推進買賣二手居屋流程。
買家資格：綠表與「白居二」詳解
合資格的二手居屋買家主要分為兩大類別：綠表人士和白表人士。綠表人士通常指現時公共租住房屋的租戶、房屋署或市區重建局清拆計劃的受影響人士、或持有綠表資格證明書的人士。
白表人士則是指不符合綠表資格的香港居民，他們必須透過房委會推行的「白居二」計劃中籤，並通過相關的入息及資產審查，方可獲得購買居屋第二市場單位的資格。以二零二四年居屋計劃為例，一人申請者的每月入息限額為「30,000元」，資產限額為「61.5萬元」。而二人或以上家庭的每月入息限額則為「60,000元」，資產限額為「123萬元」。
賣家資格：單位出售條件
二手居屋的賣家必須是該單位的合法業主，並且符合房委會就該單位所訂立的出售條件。若單位未補地價，業主必須向房委會申請並取得「可供出售證明書」，這份文件證明業主有權在居屋第二市場出售單位。若單位已經補地價，業主則需確保已完成所有補地價程序，並且符合前述的轉讓限制年期要求，方可於公開市場放售。
準備功夫不可少：申領「准賣證」與「准買證」
想要順利完成二手居屋買賣流程，買家和賣家都要做好充足的準備。當中，申領「准賣證」與「准買證」是兩個非常重要的步驟。這兩份證明書就像是入場券，確保買賣雙方都符合香港房屋委員會（房委會）的特定資格，確保交易符合規定。如果沒有這兩份文件，即使找到心儀的單位，或者洽妥了買賣價格，也無法繼續進行交易。因此，認識並辦妥這些文件，是買賣二手居屋程序中的關鍵一步。
賣家篇：申請「可供出售證明書」（准賣證）步驟詳解
出售未補地價的二手居屋單位，業主需要先向房委會申請「可供出售證明書」，這份證明書普遍稱為「准賣證」。這份文件證明業主已獲批准，可以在居屋第二市場出售單位。申請過程有明確的步驟與文件要求。
申請所需文件清單
業主申請「可供出售證明書」時，需要準備一份清晰的文件清單。這包括已填妥的「可供出售證明書」申請表格（HD875C）。此外，業主需要提交申請費用，以及單位「轉讓契據」的副本。為證明單位使用狀況，業主亦須提供最近六個月內由公用事業機構發出的一份水費單及一份電費單副本。
申請費用及支付方式
申請「可供出售證明書」的費用為港幣九百元正。這筆申請費必須以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫上「香港房屋委員會」。業主可以將所有申請文件及支票，一併交回房委會指定的辦公室，地址是香港九龍黃大仙龍翔道一百三十八號龍翔辦公大樓二樓二百零二室的房屋第二市場計劃小組。房委會亦提供網上申請途徑，透過「智方便+」帳戶並利用「轉數快」支付費用，方便快捷。
處理時間與有效期
房委會收到申請後，一般需要約十四個工作天來審核及批核。一旦獲得批准，房委會便會向業主發出「可供出售證明書」。這份「准賣證」的有效期為十二個月。業主必須在這十二個月內成功簽訂臨時買賣合約，否則證明書會失效，需要重新申請。
買家篇：獲取「購買資格證明書」（准買證）之路
買家若想在居屋第二市場購買未補地價的二手居屋單位，同樣必須取得房委會發出的「購買資格證明書」，這份文件俗稱「准買證」。合資格的買家主要分為兩大類：綠表人士和白表人士。不同類別的申請流程有些差異。
綠表人士申請流程
綠表人士購買二手居屋的流程相對直接。這類買家可以直接向房委會的指定部門提交「購買資格證明書」的申請表格。綠表資格的審核通常較為簡單，因為他們本身已是公共租住房屋的租戶或符合相關福利資格。
白表人士（白居二）申請流程：遞交申請及電腦攪珠
白表人士若要購買未補地價二手居屋，需要透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）申請。他們首先要遞交白居二申請表格。例如，白居二二零二四計劃的申請期是在二零二五年三月六日至三月二十六日。該計劃提供了六千個配額。申請費用方面，若獨立申請白居二，費用是港幣二百三十元；如果同時申請一手居屋和白居二，則總費用為港幣五百元。遞交申請後，房委會會進行電腦攪珠。白居二二零二四計劃的電腦攪珠已於二零二五年四月二十四日進行，首十個號碼分別是四十九、三十五、三十九、八十五、七十七、七十六、三十二、二十一、三十八、二十四。只有攪珠成功的申請人，才有資格進入下一步。
白表人士（白居二）申請流程：成功中籤後入息及資產審查
白居二申請人成功中籤後，並不代表立即獲得購買資格。房委會會發信通知中籤者，要求他們在七日內遞交「入息及資產申報表」。同時，中籤者必須提供近半年內的稅單、糧單、銀行簿、銀行月結單及股息信等入息與資產證明文件。房委會可能會約見個別申請人，進行更詳細的審查，以確認他們符合白表人士的入息與資產限額要求。
白表人士（白居二）申請流程：收取「批准信」及申領「購買資格證明書」
通過入息及資產審查後，房委會會以平郵形式向白表中籤者寄出「批准信」。這封信件會附有兩份確認書，分別適用於申請來自不同房屋機構的「購買資格證明書」。中籤者需要在「批准信」發出後的四星期內，填妥附帶的確認書，並郵寄或親身遞交至房屋第二市場計劃小組，以申領「購買資格證明書」。中籤者可以選擇只申領一份「准買證」，也可以一次過申領兩份，但是其中一份會在用另一份證明書簽約買樓時自動失效。
費用及有效期
每份「購買資格證明書」的申請費用是港幣八百七十元正。這份「准買證」的有效期同樣是十二個月。買家必須在這十二個月內成功簽訂臨時買賣合約，否則資格將被視為自動放棄。因此，買家取得「准買證」後，應盡快開始物色心儀的單位，並且把握時間完成交易。
實戰階段：搵樓、議價與簽署臨時買賣合約
辦理妥當買賣二手居屋流程中的證明文件後，各位準買家與準賣家便可正式踏入實戰階段。這個環節是二手居屋買賣程序的核心部分，涉及找尋心儀物業、與對方洽談價格，以及簽署第一份法律文件臨時買賣合約。整個過程猶如一場尋寶之旅，過程充滿挑戰，同時也充滿期待。
網上放盤與搵樓策略
委託地產代理的利弊與佣金
尋找或放售二手居屋，委託地產代理協助是常見做法，因為代理具備專業知識與廣泛的市場資訊。地產代理可以為您省卻大量時間與精力，他們熟悉市場走勢，又會協助買賣雙方議價，同時處理文件工作。然而，委託地產代理服務需要繳付佣金。一般情況下，買家與賣家各需支付樓價的1%作為佣金。儘管如此，地產代理在協助買賣二手居屋流程中往往扮演關鍵角色，特別是對於不熟悉買賣二手居屋程序的人士。
買家注意事項：還價策略
作為買家，在尋找二手居屋時，除了考慮單位本身的條件，還價策略同樣重要。由於許多白居二買家手持的「購買資格證明書」有效期只有十二個月，可選擇單位有限，市場競爭激烈。因此，當您遇到心儀的單位時，還價必須果斷。猶豫不決可能導致錯失良機。深入了解市場行情，同時參考近期成交個案，有助您制定一個合理且具競爭力的還價方案。
簽訂「臨時買賣合約」（臨約）的關鍵步驟
繳付臨時訂金（細訂）
買賣雙方就樓價達成共識後，下一步就是簽署「臨時買賣合約」，簡稱臨約。簽署臨約時，買家需要向賣家繳付一筆臨時訂金，俗稱「細訂」。這筆細訂的金額通常是樓價的3%至5%。繳付細訂是確認買賣意向的重要一步，也是買賣雙方交易誠意的體現。
律師早期介入的重要性
與私人樓宇買賣流程不同，二手居屋買賣程序相對複雜，因此律師的早期介入顯得尤其重要。建議買家與賣家在簽署臨時買賣合約之前，便應委託各自的律師。律師會審閱合約條款，確保買賣雙方權益得到保障，同時協助處理後續的「提名信」申請與補地價等獨特環節，令整個買賣二手居屋流程更為順暢。
【補價單位適用】同步申請補地價流程
申請步驟、費用與時間
如果您出售的是需要補地價的二手居屋單位，您便需要在簽署臨時買賣合約後，同步啟動補地價的申請程序。首先，業主需要向香港房屋委員會提交「評估補價申請書」，同時附上樓契副本以及港幣6,490元的申請費用。香港房屋委員會收到申請後，會派員實地視察單位進行估價。一般而言，整個評估過程約需一個月，之後會向業主發出「評估補價通知書」。
如何計算補地價金額
補地價金額的計算方式其實相當直接。基本公式是：補價金額 = 單位現時市值 x 買入單位時的折扣率。舉例來說，若您當年以市值七折購入單位，即折扣率為30%。當單位現時市值為港幣400萬元，那麼補地價金額便是400萬元 x 30% = 120萬元。這個計算方法確保了補價是根據單位當前的市場價值與當年的折扣比例來釐定。
繳付補價的時限要求
收到「評估補價通知書」後，您務必留意當中的補價估價有效期。這個有效期一般為兩個月。更重要的是，您必須在買賣協議（包括臨時買賣合約或正式買賣合約）訂立日期起計二十八天內，完成繳付補價。同時，補價也必須在簽訂「轉讓契據」（即確認業權轉移的樓契）手續之前繳清。如果未能按時繳付，您便需要重新申請估價，這會影響整個買賣二手居屋流程的進度。因此，建議您一旦取得通知書，應盡快安排繳付補價。