想賣居屋但面對複雜的轉售限制感到頭痛？尤其政府近期不斷收緊資助房屋轉售政策，新舊規定交錯，令不少居屋業主及準買家感到無所適從。本「居屋禁售期2023終極懶人包」將深入淺出地為您解讀最新居屋政策，助您一文看清五代居屋（由1982年至今）的詳細轉售限制、禁售期計算方法及補地價程序，更附帶2019至2022年批次單位的特別轉售期，並解答6大常見問題，讓您全面掌握居屋買賣流程及注意事項，避免誤墮法網。
居屋禁售期2023政策解析：緣由、新規與影響
大家可能都對居屋禁售期2023的最新政策感到好奇，或者會問這些變動對未來的置業計劃有什麼影響。近年來，政府逐步收緊資助房屋的轉售限制，這一舉動背後有其明確的政策考量。我們將會深入了解這些新規例的緣由、具體內容，以及它們對居屋市場的影響。
收緊政策背後：為何政府要延長居屋禁售期？
政府延長居屋禁售期的決定，並非一時興起，而是基於多方面考慮。主要原因在於確保資助房屋資源得以有效運用，同時回應社會大眾的普遍期望。
回應社會期望：杜絕短期炒賣行為
相信不少朋友都留意到，近年居屋二手市場的交易數字有上升趨勢。一些業主在購入居屋後，短期內便透過第二市場轉售單位，並且賺取可觀利潤。社會普遍認為，資助房屋的目的是幫助有實際住屋需要的市民安居，而非成為短期投資的工具。因此，延長禁售期正正回應了這種社會期望，目的是杜絕居屋的短期炒賣行為。
確保資助房屋資源真正用於自住用途
香港土地資源珍貴，資助房屋更是政府投入大量公共資源興建，以滿足市民住屋需要的重要措施。政府希望這些單位能真正用於自住用途，讓更多市民受惠，而不是被投機者利用。收緊轉售限制，就是希望透過更長的持有期，鼓勵業主將居屋視為長遠的安樂窩，而非獲利的途徑。這可以確保珍貴的資助房屋資源，能優先分配給真正需要自住的家庭。
新舊政策對比：2022年及2023年轉售限制重大更新
對於有意出售或購買居屋的朋友來說，了解新舊政策的具體差異非常重要。特別是2022年及居屋禁售期2023實施後，轉售限制出現了重大更新，這也影響了居屋禁售期計算方式。以下是新舊政策之間的主要對比。
第二市場（未補地價）：禁售期由2年延長至5年（須以不高於原價轉售）
舊政策下，例如居屋禁售期2019、居屋禁售期2020以及居屋禁售期2021批次的居屋，業主在首次轉讓契據日期起計首兩年內，若要在第二市場（即未補地價市場）出售單位，必須以不高於原來購入價格轉售給房委會指定的合資格買家。由第三年開始，業主便可以按自行議定的價格出售。不過，自2022年及居屋禁售期2023的政策生效後，這項規定有所改變。新政策將「不高於原價轉售」的限制期由2年延長至5年。換句話說，業主在首次轉讓契據日期起計首五年內，若要在第二市場出售單位，依然只能以不高於原價轉售予合資格買家。第六年起，業主才可在第二市場自行議價轉售。
公開市場（已補地價）：禁售期由10年延長至15年
除了第二市場的限制，公開市場（即已補地價市場）的轉售限制亦有顯著延長。在舊政策下，居屋業主通常在首次轉讓契據日期起計首十年後，繳付補地價，才能在公開市場上自由出售單位。然而，根據2022年及居屋禁售期2023生效的新規，這項限制期已由10年延長至15年。這表示業主必須持有單位滿十五年，並完成補地價程序後，才能在公開市場上出售單位。這種更嚴格的限制旨在進一步遏止短期炒賣，同時確保資助房屋能更長遠地服務於真正有需要的家庭。
實用教學：如何判斷你的居屋單位禁售期？
若您正考慮出售居屋單位，首要了解的重要資訊便是「居屋禁售期2023」的最新規定。居屋單位有其特定的轉售限制，這些限制直接影響您何時可以出售單位，以及可以透過甚麼途徑出售。釐清您的單位適用哪一期的禁售期規定，這是一項實用而必要的功課。我們將逐步引導您了解居屋禁售期的計算方法，讓您輕鬆掌握相關細節。
居屋禁售期計算核心：以「首次轉讓契據」日期為準
要準確計算您的居屋禁售期，最關鍵的一點就是確認單位「首次轉讓契據」的簽署日期。這是一個非常重要的時間點，因為房屋委員會（房委會）所有關於居屋轉售限制的規定，都是以此日期作為起點。無論是您好奇「居屋禁售期2019」、「居屋禁售期2020」、「居屋禁售期2021」還是「居屋禁售期2022」的規定，計算的基礎都一樣，即是此「首次轉讓契據」日期。因此，找出這個日期，您就能夠踏出判斷居屋禁售期的第一步。
詳解如何找出「首次轉讓契據」日期
那麼，如何找出這個具關鍵性的「首次轉讓契據」日期呢？最直接的方法，就是查閱您的物業文件。這份文件通常稱為「轉讓契據」或「樓契」，它是您購入居屋單位時，律師行替您處理的法律文件。您可以仔細查看契據的首頁或簽署部分，上面會清楚列明簽署契據的日期。如果文件不在手邊，您可以聯繫當時處理您物業買賣的律師行，請他們協助查詢。另外，您亦可以向土地註冊處申請查閱相關紀錄，這可以提供最官方的資訊。確認這個日期後，您就可以繼續進行居屋禁售期計算。
判斷你的單位適用哪期規定
一旦您確認了「首次轉讓契據」的日期，接著便可以根據此日期，判斷您的居屋單位適用哪一期的轉售規定。房委會歷年推售的居屋項目，其轉售限制會根據當時的政策而有所不同。例如，較早期的居屋單位可能有較寬鬆的轉售條款，而近年，特別是「居屋禁售期2023」相關的最新規定，則明顯收緊了轉售限制。因此，您需要根據契據日期，比對房委會針對不同年份推售居屋所訂立的具體轉售條款。這將引導您進入下一階段的了解，確認您的單位可以在哪個市場、以甚麼條件進行轉售。