在香港，二手公屋因其較親民的價格，成為許多港人「上車」的理想選項。然而，這趟置業旅程並非一帆風順，尤其在按揭處理上，其複雜程度遠超一般私樓。2025年，房委會政策的更新，更為二手公屋按揭帶來新的變數與機遇。
【2025二手公屋按揭天書】將為您呈獻最權威、最實用的二手公屋按揭全攻略。本文深入剖析最新政策如何影響您的置業決定，揭示樓齡對按揭批核的致命影響，並提供從銀行估價、申請到批核的實戰指南。無論您是綠表或白表申請人，本書都旨在助您精明計算，全面拆解二手公屋按揭的六大關鍵，讓您輕鬆掌握置業先機，避開所有陷阱！
二手公屋按揭實戰申請指南：從估價到批核全流程拆解
申請二手公屋按揭，是一個關乎未來安居的重要決定。從一開始的物業估價，到最終獲得銀行批核，每一步都充滿細節與學問。接下來，我們會一步步拆解整個流程，讓您清楚明白當中的關鍵，助您更自信地買二手公屋。
第一步：如何為買二手公屋單位作準確估價？
您或許會發現，當您嘗試在銀行的網上估價系統輸入二手公屋單位的資料時，系統往往顯示「未能提供估價」。這並非系統故障，主要原因在於二手公屋的按揭估價流程與私人樓宇截然不同。
為何網上銀行估價系統不適用於二手公屋按揭？
網上銀行估價系統主要針對私人住宅市場而設計，其估價模型通常基於大量的私人樓宇成交數據。不過，未補地價的二手公屋單位受到房屋委員會的嚴格規管，並且附帶政府擔保。這些單位在評估價值時，須考量多重特別因素，例如單位首次發售時的折扣率，以及剩餘政府擔保期。這些是網上系統無法自動捕捉的資訊，所以它未能為您的二手公屋按揭提供準確估價。
必須致電銀行以獲取二手公屋按揭的正確估價流程與所需資料（屋苑折扣率）
因此，若要為心儀的二手公屋單位獲取準確的估價，最直接且有效的方法，就是直接致電銀行。您在電話中需要提供單位所屬的屋苑名稱、座數、樓層、單位號碼，以及最重要的「屋苑折扣率」。由於折扣率直接影響單位的實際價值，銀行必須掌握這項資訊，才能進行估價並評估您的二手公屋按揭申請可行性。
提醒：同一屋苑，不同二手公屋單位的折扣率亦可能不同
值得留意的是，即使是同一屋苑內的二手公屋單位，其折扣率亦可能有所差異。這或會影響最終的估價，也會影響按揭成數。因此，您在查詢時務必提供目標單位的具體資料，這樣才能確保估價的準確性。
申請二手公屋按揭所需文件與資格審查
準備齊全的文件，這是申請二手公屋按揭成功的重要一環。銀行審批時，會仔細核實申請人的還款能力及信貸狀況。
二手公屋按揭收入證明：現金出糧、自僱人士如何準備文件？
在申請二手公屋按揭時，銀行會仔細審視申請人的還款能力。對於固定受薪人士，提供糧單及銀行月結單一般較為直接。然而，若您是現金出糧或自僱人士，準備收入證明便需要額外用心。現金出糧的申請人，可考慮提供過去六至十二個月的銀行存款紀錄，顯示穩定的現金收入流入。自僱人士則需要提交公司證明文件、商業登記證、最近兩年的稅務局評稅通知書、公司財務報表等等，以證明其業務營運穩定以及收入持續性。提供齊全且清晰的文件，有助於銀行全面評估您的財務狀況，提高按揭批核的機會。
信貸紀錄：拆解破產或債務重組紀錄對二手公屋按揭批核的影響（解除令的重要性）
信貸紀錄是銀行審批二手公屋按揭的關鍵要素之一。若申請人曾經有破產或債務重組（IVA/DRP）的紀錄，這將對按揭批核造成顯著影響。銀行會視此為較高風險。要成功申請按揭，最重要的一步是相關的「破產解除令」或「債務重組解除令」必須已經獲批。只有在解除令生效後，銀行才會考慮審批您的按揭申請，但實際批核結果仍需視乎您的信貸評級回復情況，以及個別銀行的審批準則而定。良好的信貸紀錄，例如準時還款、控制債務等等，對於二手公屋按揭申請至關重要。
二手公屋按揭的「擔保人」與「年齡」迷思
買二手公屋按揭，常會有人提及加入擔保人或擔憂年齡問題。然而，未補地價的二手公屋按揭有其特殊性。
為何未補地價的二手公屋按揭不能加擔保人？
談到二手公屋按揭，不少朋友或會考慮加入擔保人，以提高按揭成數或延長還款期。然而，值得注意的是，未補地價的二手公屋單位，由於其帶有政府資助的性質，業權上存在限制。因此普遍而言，銀行不允許在此類按揭申請中加入擔保人。這與私人樓宇按揭的彈性有所不同，主要原因在於房屋委員會的政策規定，旨在確保單位的資助性質，以及防止變相炒賣。
替代方案：部分銀行考慮二手公屋按揭「諮詢人」的特殊安排（須為直系親屬）
雖然不能加擔保人，但是部分銀行亦設有特殊的彈性安排。針對未補地價的二手公屋按揭申請，個別銀行或會考慮加入「諮詢人」作為審批的參考。不過，這項安排設有嚴格限制，通常要求諮詢人必須為申請人的「直系親屬」，例如配偶、父母或者子女。諮詢人的收入與信貸狀況，或會納入銀行的審批考量，但是他們並不負上法律上的擔保責任。這為有需要的朋友提供了一線希望，但實際操作仍需與銀行仔細溝通。
高齡人士申請二手公屋按揭的彈性：詳解「75減」、「99減」甚至不設人齡上限的特殊情況
高齡人士申請二手公屋按揭時，或會擔心年齡成為障礙。然而，由於二手公屋按揭有政府擔保，銀行在審批高齡申請人的按揭年期時，普遍會較為彈性。常見的計算方法包括「75減」或「99減」。意思是將75或99減去申請人的年齡，得出最長還款年期。例如，若採「75減」原則，一位65歲的申請人理論上可獲批10年還款期。更令人欣喜的是，有個別銀行甚至可能對高齡申請人「不設人齡上限」，前提是申請人有穩定收入，或者有足夠的還款能力證明。這項彈性措施，大大增加了高齡朋友成功買入二手公屋的機會。