公屋單位作為政府資助房屋，其買賣及出租均受嚴格法律規管。對於「公屋未補地價能否出租」的疑問，不少業主可能因資訊不足而誤觸法網，面臨嚴重後果；租客亦可能因此誤墮非法租賃陷阱。本文將為您全面揭示公屋未補地價出租的法律風險及潛在的嚴重後果，並詳細講解兩大合法途徑：包括房協的「未補價資助出售房屋—出租計劃」，以及透過「補地價」徹底合法化單位以實現自由出租的終極攻略。此外，我們亦會為租客提供實用的自保必讀資訊，助您精明辨識及避免非法出租單位，確保自身權益。
【法律真相全揭示】「公屋未補地價出租」的嚴重後果與法律責任
「公屋未補地價出租」是一個大家經常討論的話題，特別是在香港租金持續高企的環境下。有些朋友或許因為各種原因，會考慮把手上的未補地價資助房屋單位出租，甚至出租未補地價公屋以紓緩經濟壓力。然而，這當中蘊含著不容忽視的法律問題，影響非常深遠。今日，我們將會詳細揭示公屋及其他資助房屋未補地價出租的法律真相，以及其嚴峻的後果與責任。
為何「公屋未補地價出租」是違法行為？
公屋以及其他資助房屋，像是居屋或者租者置其屋計劃的單位，主要目的是為基層市民提供可以負擔的住屋。政府出售這些單位時，已經給予很大的折扣，補貼了土地費用。因此，政府對這些房屋的使用，還有轉讓，都有很明確的限制。這個做法是為了確保公共資源可以有效使用，同時避免有人炒賣賺錢。私人出租這些單位，就會違反政策的本意，也觸犯了法律。
《房屋條例》(第283章) 對未補地價公屋出租的核心限制
《房屋條例》（第283章）規管香港的公共房屋。此條例明確指出，所有公屋單位只能讓租戶及家庭成員居住。未經房屋委員會書面同意，租戶不能分租，也不能轉租。租戶也不可以用其他方式，讓不是認可的人使用單位。公屋單位是政府資助的福利，不是私人投資物業。因此，公屋未補地價出租的行為，直接違反了這項條例的規定。
釐清公屋、租置與居屋未補地價出租的共通限制
傳統公屋以外，租者置其屋計劃（租置）單位，還有居者有其屋計劃（居屋）單位，即使業主已經買下單位，只要沒有向政府補地價，出租權利都受限制。這些資助房屋，政府出售時給予大幅折扣，因此轉售或者出租行為都須受規管。簡單來說，只要單位還有政府資助，未完成補地價程序，業主就不能隨便將單位出租到市場。這個原則適用於所有未補地價的資助房屋。
非法公屋未補地價出租：業主與租客的嚴厲法律後果
如果非法出租公屋未補地價的單位，會有嚴重法律後果。房屋署一旦發現公屋單位有「租上租」情況，會即時終止租約。而且，該租戶由租約終止第二日起計，五年內不能再次申請公屋。這代表他們失去了寶貴的公屋申請資格。更加嚴重的是，根據《房屋條例》，若市民知道單位是公屋或者未補地價的資助房屋，仍然租住，業主與租客都會觸犯法律。一旦罪名成立，最高可被判罰款港幣五十萬元，以及監禁一年。這些後果非常嚴重，請大家必須留意。
真實案例警示：切勿以身試法
過往有真實案例，提醒我們法律的嚴肅性。例如，2017年，廉政公署曾檢控一名粉嶺祥華邨的母親。她將未補地價的公屋單位非法出租五年，總共賺取港幣二十六萬元租金。最後，她被判監禁八周。這個個案顯示，就算非法出租行為持續一段時間，最終也躲不過法律制裁。法律面前人人平等，不可以心存僥倖。公屋資源寶貴，濫用行為不但侵蝕社會資源，更加會對個人未來造成無法挽回的傷害。
【終極合法化全攻略】為物業補地價以實現自由出租
「補地價」如何合法化公屋未補地價出租？
許多公屋業主可能面對一個疑問，公屋未補地價出租是否可行。答案是，若您想合法地將物業自由出售或出租，您必須先完成「補地價」程序。「補地價」意思是向政府繳付土地差價，單位就可以從受限制的資助房屋變成完全私人擁有的物業。完成這項程序，您就可以合法出租未補地價公屋單位，並且不再受《房屋條例》對轉讓及出租的限制。這可以讓您的單位在公開市場上自由流通。
補地價的計算方式與公式詳解
「補地價」的金額不是固定的，這個費用會根據當時的市場狀況與您購入單位時的折扣率計算出來。基本計算公式如下：
補價 = 補價時單位並無轉讓限制的十足市值 × [(購入時的十足市值 – 當時定價) / 購入時的十足市值]
這裏的「補價時單位並無轉讓限制的十足市值」，是指您申請補地價時，房屋署會評估您的單位在沒有任何限制下的市場價值。「購入時的十足市值」是您當初購買這個單位時，如果沒有折扣，它應有的市場價值。「當時定價」則是您實際支付的樓價。公式中的「當時定價」不包括業主購買單位時獲得的「樓價折上折」等特別折扣優惠。
公屋單位補地價全流程（由申請到合法出租）
補地價的流程其實不算複雜，您只要按部就班處理，就可以順利完成。以下是具體步驟：
步驟一：確認申請資格與適用表格
您要先判斷自己的單位是否已過五年轉讓限制期。若單位仍在五年轉讓限制期內，請填寫評估補價申請書HD1066C。若單位已過五年轉讓限制期，請填寫評估補價申請書HD1065C。這些表格可以在您所屬屋邨的租約事務管理處、房屋署支援服務第四組索取，或在房屋委員會網站下載。您也可以透過「智方便+」帳戶或個人數碼證書於網上遞交申請。
步驟二：準備文件、填寫申請書及繳交行政費
您需要準備好填妥的申請書，以及所有樓契的副本。同時，您要繳交一筆港幣6,780元的不可退還手續費。您可以用劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫「香港房屋委員會」，並在背面註明單位地址。如果您在指定限期內繳付補價，這筆手續費可以從補價總額中扣除。
步驟三：提交申請與房屋署評估
您完成文件準備後，可以把申請書親自遞交到所屬屋邨的租約事務管理處，或者九龍何文田佛光街33號香港房屋委員會總辦事處第2座1樓房屋署支援服務第四組。若是網上申請，您仍需另外郵寄支票或本票支付手續費。房屋署或其委託的測量師行收到申請後，會預約到您的單位進行實地視察與估價。通常，他們會在約一個月內發出評估補價通知書。
步驟四：繳付補價及獲取「解除轉讓限制證明書」
收到評估補價通知書後，您必須在兩個月內繳付補價。您可以使用銀行本票或律師行發出的劃線支票繳付。如果您逾期繳付，評估的補價就會失效，您需要重新申請並再次繳交手續費。繳付補價後，房屋署會即時發出收據。之後，您會收到一份「解除轉讓限制證明書」，這份證明書可以證明您的物業已解除轉讓限制。房屋署建議您將這份證明書在土地註冊處登記，這樣可以保障您的權益。
對補價評估提出異議的上訴途徑
如果您對房屋署的補價評估有不同意見，您可以在評估補價通知書發出日期起計的28天內，向房屋署支援服務第四組或其委託的測量師行提交書面反對。您也可以同時或單獨向土地審裁處提出正式上訴。房屋署或其測量師行在土地審裁處作出裁決前，仍然可以修訂評估補價。即使您提出異議或上訴，只要在指定期限內繳付了原先評估的補價，您仍然可以合法出售、出租、按揭或轉讓您的單位。如果最終補價金額獲減，房屋署會退還差額；如果補價增加，您則需要補繳增加的款額。
【租客自保必讀】如何避免誤租非法的「公屋未補地價出租」單位
在香港租住物業，作為準租客，您必須警惕非法「公屋未補地價出租」的風險。若不慎租用這類單位，您亦可能面對法律責任，因此保障自身權益非常重要。我們將探討如何辨識及避免誤租非法的出租未補地價公屋，讓您的租賃過程更安心。同時，這也避免了公屋未补地价出租帶來的法律風險。
租樓查冊：辨識非法公屋未補地價出租單位的關鍵步驟
要保障自身權益，了解物業的背景是第一步，查冊就是關鍵工具。查冊是指向土地註冊處查閱物業的「土地登記冊」。這份文件詳細記錄了物業的業權、抵押狀況、買賣歷史以及任何限制。透過查冊，您可以清楚看見物業的法律狀態。若有單位出租者聲稱物業為私人住宅，但查冊顯示其為公屋或資助出售房屋，則需要格外警惕。此舉可助您辨識單位是否涉及非法公屋未補地價出租。
確認單位可否出租：查冊核對「解除轉讓限制證明書」
查冊的目的，是為了核實單位是否已完成「補地價」手續。當資助出售房屋完成補地價後，土地註冊處的土地登記冊上，會清晰顯示一份「解除轉讓限制證明書」。這份證明書代表政府對該物業的轉讓及出租限制已解除。換句話說，只有單位取得這份證明書，業主才可以合法地將單位在公開市場出租或轉讓。若查冊時未見此證明書，而且出租者無法提供其他合理解釋，您便應對該出租行為提高警覺。
簽約前的其他注意事項
除了查冊之外，簽訂租約前還有幾項重要細節值得您留意。首先，務必要求與業主簽訂一份正式的書面租約，並且堅持將租約提交稅務局「打釐印」。打釐印的租約受法律保障，萬一發生糾紛，雙方權益較有保障。其次，租客應該核對業主的身份證和物業業權證明，確保與您簽約的人士確實是物業的合法業主。此外，請避免只用現金支付租金，採用銀行轉賬等方式可以留下清晰的交易記錄，保障您的資金安全。若業主拒絕提供書面租約、不願打釐印、只接受現金交易，或者拒絕讓您查看物業信箱，這些都是值得警惕的「紅旗」。這些不尋常的要求，可能暗示單位涉及非法出租，請您務必再三確認，以避免誤墮陷阱。